LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que, par acte du 12 mai 1933 conclu entre les époux X... et les époux Y..., les premiers avaient cédé un terrain en contrepartie de quoi ils avaient reçu la propriété de l'intégralité du rez-de-chaussée du bâtiment construit par les seconds, que l'acte précisait que les époux X... avaient la charge de l'entretien du rez-de-chaussée sans participation aux frais de réparation et d'entretien du reste de l'édifice et que les autres locaux avaient été vendus et placés sous le régime de la copropriété selon un règlement du 8 juillet 1952 et retenu que les droits et obligations des propriétaires du rez-de-chaussée étaient limités à ce niveau et que la nouvelle organisation de l'immeuble n'avait pas eu pour effet de créer des parties communes détenues indivisément entre les différents propriétaires de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit qu'à défaut d'être composés indissociablement d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, les locaux du rez-de-chaussée ne pouvaient pas être considérés comme constituant un lot au sens de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et que l'acte d'acquisition de la société Santorin (la société) reprenant cette organisation, ils étaient exclus de la copropriété ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la participation des locaux de la société à l'entretien et aux réparations de l'immeuble devait être organisée selon les termes de l'acte d'échange du 12 mai 1933 et concernait le seul rez-de-chaussée, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer l'article 12 du code de procédure civile, que la demande du syndicat relative à la répartition des charges était sans objet ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 avenue Edouard VII à Dinard aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 avenue Edouard VII à Dinard et le condamne à payer à la société Santorin la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 avenue Edouard VII à Dinard, représenté par son syndic la société Lamy, ès qualités,
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nul et de nul effet les résolutions 8 et 9 de l'Assemblée Générale des copropriétaires de la Résidence située 6 avenue Edouard VII à Dinard, en date du 5 août 2005 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le statut de la copropriété des immeubles bâtis issu de la loi du 10 juillet 1965, s'applique de plein droit aux immeubles, même construits antérieurement, dès lors que sont remplies les seules conditions prévues par son article 1er alinéa 1er, à savoir que la propriété de l'immeuble soit répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes formant un tout indivisible ; qu'en l'espèce, il apparaît que l'immeuble en cause a été divisé entre deux propriétaires, par l'effet d'un acte du 12 mai 1933, passé entre les époux X..., propriétaires du terrain nu sur lequel l'immeuble dans sa configuration actuelle a été construit et Monsieur et Madame Y..., constructeurs de cet immeuble de leurs propres deniers ; qu'aux termes de cet acte, ils ont convenu d'une cession à titre d'échange par les époux X... aux époux Y..., du terrain n° 1224 section G qui supporte la construction, les premiers recevant en contrepartie la propriété de l'intégralité du rez-de-chaussée de l'immeuble ; qu'une clause de cet acte accorde aux époux X..., devenus propriétaires du rez-de-chaussée, la possibilité en cas de sinistre des bâtiments d'édifier au rez-de-chaussée, en précisant expressément toutefois, que ce droit ne déroge pas au droit de propriété des époux Y... sur le sol et sur les trois étages ; qu'elle est complétée par la mention de ce que les époux X... auront la charge et l'entretien du rez-de-chaussée sans aucune participation aux frais de réparation et d'entretien du reste de l'édifice ; qu'aucune autre mention de l'acte ne s'intéresse aux conditions d'entretien ou de réparation des autres niveaux du bâtiment, propriétés à l'époque des époux Y..., qui seront par la suite vendus à différents propriétaires et donneront lieu à l'établissement du règlement de copropriété de 1952, ou plus généralement aux conditions d'utilisation par les propriétaires des autres parties de la construction ; qu'il se déduit donc de ces stipulations que les droits et obligations des propriétaires du rez-de-chaussée étaient strictement limités à ce niveau ; que cette nouvelle organisation de l'immeuble n'a pas eu pour effet de créer pour chaque propriété nouvellement définie, à côté des parties privatives de chaque propriétaire, des parties communes, détenues indivisément entre eux, comprenant notamment le sol (qui reste propriété des époux Y...) et les structures de l'immeuble, devant être entretenues et réparées à frais communs ; qu'à défaut d'être composés indissociablement d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, les locaux litigieux ne peuvent donc être considérés comme constituant un lot au sens de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il n'est pas contesté par l'appelant que les droits des propriétaires des locaux du rez-de-chaussée sont postérieurement demeurés identiques notamment quand, suite aux différentes cessions des appartements situés dans les étages a été établi le règlement de copropriété de 1952 ;
AUX MOTIFS ENCORE QUE les époux X... n'ayant pu transmettre plus de droits qu'ils n'en détenaient, les actes de cession du rez-de-chaussée postérieurs et notamment l'acte d'acquisition de 1992 de la SCI Philippe et Françoise devenue SCI Santorin reprennent cette organisation, qui apparaît cohérente avec les mentions du règlement de copropriété de 1952, qui ne peut concerner le rez-de-chaussée, puisqu'il inclut dans les parties communes le sol de l'immeuble, sur lequel le propriétaire de ce niveau n'a aucun droit selon les termes inchangés de l'acte de 1933, ainsi qu'avec l'état descriptif de division de l'immeuble de 1985, qui bien qu'ayant affecté aux locaux litigieux la dénomination de lot n° 16 a rappelé les termes de règlement de copropriété qui l'exclut, en précisant qu'il ne modifiait pas ce règlement de nature contractuel ; qu'en conséquence, le statut de la copropriété n'étant pas applicable à l'ensemble de l'immeuble et les locaux propriété de la SCI Santorin ne constituant pas un lot de la copropriété instituée en 1951, les résolutions 8 et 9 de l'Assemblée Générale du 5 août 2005, relatives à l'adaptation du règlement de copropriété et à l'approbation de l'état de division, qui lui attribuait 102/1000 du sol et des parties communes, ainsi que différentes charges, doivent être annulées, en sorte que le jugement sera confirmé sur ce point ; que par application de l'article l alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la participation des locaux de la SCI Santorin à l'entretien et aux réparations dans l'immeuble doit être organisée selon les termes de l'acte d'échange du 13 mai 1933 rappelés ci-dessus et concerne le seul rez-de-chaussée ; qu'en conséquence, les demandes subsidiaires relatives à la répartition des charges conformément au projet de Monsieur A... après accord de l'Assemblée Générale et de désignation d'un expert sont sans objet ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE la SCI se prévaut d'un droit acquis au régime d'ensemble immobilier de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 a prévu comme dérogatoire au statut de la copropriété et que la copropriété ne pouvait revenir sur ce droit acquis ; qu'il résulte de l'extrait de l'acte de règlement de copropriété produit par la SCI que l'ensemble de la propriété ne comprend pas le rez-de-chaussée appartenant à un tiers ; qu'il résulte de l'état descriptif de division en date du 20 mars 1985 rappelant le règlement de copropriété que le lot n° 16 est exclu de la répartition dans les charges des parties communes de l'immeuble ; que l'acte de vente du 18 décembre 1992 au profit de la SCI Philippe et Françoise mentionne que le lot n° 16 de l'ensemble immobilier situé 6 avenue Edouard VII à Dinard, situé au rez-de-chaussée est exclu de la copropriété ; que par procès-verbal du 5 août 2005, l'Assemblée Générale des copropriétaires a, en ses résolutions 8 et 9, approuvé le projet de règlement de copropriété établi par Monsieur A... ainsi que le projet d'état de division qui a attribué 102 tantièmes généraux au lot n° 16, entraînant la participation des charges communes dans le cadre de la répartition des charges , que cependant, comme le relève la SCI, ces résolutions ne pouvaient être adoptées dans son accord et en tout état de cause ne pouvaient pas être adoptés à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965, dès lors que l'on ne peut considérer qu'il s'agissait d'adapter le règlement de copropriété aux évolutions législatives et que la procédure simplifiée d'adaptation ne permet pas d'adapter l'état descriptif de division, en sorte qu'il convient d'annuler les résolutions 8 et 9 de l'Assemblée Générale du 5 août 2005 ;
ET AUX MOTIFS ENFIN QUE dès lors que le statut de la copropriété n'est pas applicable à la SCI, il ne peut être fait application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant de la répartition des charges ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété régit tout immeuble bâti dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, sauf convention contraire créant une organisation différente sous réserve d'une incompatibilité entre les règles et principes qui s'évincent de la copropriété de tel ou tel accord contraire ; qu'il est constant, ainsi que le faisait valoir le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble que si à l'origine le rez-de-chaussée de l'immeuble pouvait être indépendant du reste dudit immeuble, et de la copropriété, ce que pouvait justifier les termes de l'acte du 12 juillet 1951, ce n'est plus le cas désormais, la situation ayant évolué et le rez-de-chaussée étant totalement imbriqué à l'ensemble de l'immeuble (cf. p. 5 des conclusions du 23 décembre 2011), étant de plus observé que la SCI Santorin possède, comme tout copropriétaire, les clés de la porte d'entrée de l'immeuble et celles de la porte d'accès aux caves ; que ladite SCI détient un compteur d'eau dans lesdites caves, les évacuations des eaux usées de la SCI se faisant par les canalisations communes de l'immeuble et qu'il est constant que l'immeuble comporte un sous-sol dont la dépendance vis-à-vis de la copropriété n'est pas discutée ; que les étages font partie de la copropriété, ce qui n'est pas davantage discuté et qu'il n'est pas concevable que, dans un même immeuble qui forme un tout indivisible, le statut de copropriété soit applicable au sous-sol, au premier étage et aux étages supérieurs de l'immeuble et ne le soit pas au rez-de-chaussée ; que la loi du 10 juillet 1965 est d'ordre public, sous réserve de certaines de ses dispositions ayant un caractère supplétif (cf. p. 6 et 7 des mêmes écritures), étant encore observé, ainsi que le Syndicat appelant le mettait en relief que « la propriété des sols est devenue indivise entre tous les copropriétaires de l'immeuble, lequel, divisé en lots comportant parties privatives et une quote-part de parties communes, se trouve donc régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » (cf. p. 8 dernier alinéa des conclusions précitées) ; qu'en ne tenant pas compte de ces données convergentes régulièrement entrées dans le débat, d'où il résultait que le rez-de-chaussée faisait bien partie intégrante d'un immeuble formant un tout étant en copropriété, la Cour prive son arrêt de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, violé ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, la répartition des charges dans un immeuble qui ne peut échapper au statut de la copropriété est d'ordre public, en sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour viole, par refus d'application, les articles 1 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble méconnaît son office au regard de l'article 12 du Code de procédure civile.
