LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X... (les acquéreurs) ont acquis par l'entremise de la société Logimo, exerçant l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne Agence Ruisseaux (l'agence), mandatée par le vendeur, cinq lots dépendant d'un immeuble en copropriété, au nombre desquels deux lots en nature de caves, désignation reprise dans l'acte authentique de vente passé le 26 juin 2006 ; que soutenant avoir découvert ultérieurement qu'une troisième cave, attenante aux deux autres et exclusivement accessible depuis leurs lots, était répertoriée comme une partie commune et ne figurait pas dans le descriptif des biens vendus, les acquéreurs ont assigné la société Logimo en responsabilité pour manquement à son obligation de conseil, sollicitant la prise en charge des frais de convocation de l'assemblée générales des copropriétaires, d'acte notarié et de géomètre nécessaires pour mettre la situation juridique de ce local en conformité avec la configuration des lieux ;
Attendu que, pour débouter les acquéreurs de leur action, l'arrêt, après avoir relevé que l'agence n'avait pas attiré leur attention sur le fait que la troisième cave, bien qu'elle leur ait été présentée lors de la visite des lieux, était exclue de la désignation des biens vendus, composant un ensemble assez complexe où ne figuraient que deux caves, retient que cette omission n'aurait pas eu d'incidence si les acquéreurs avaient bien lu la désignation des lots et le plan des caves dont il résultait à l'évidence que les actes, tant sous seing privé qu'authentique, ne pouvaient pas leur transférer la propriété d'un espace non répertorié comme un lot de copropriété, de sorte que la nécessité dans laquelle ils se sont retrouvés de régulariser le sort de ce local en obtenant de la copropriété, à leurs frais, la création d'un nouveau lot issu des parties communes et sa cession pour un euro, n'est pas imputable à la société Logimo ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'il appartenait à l'agence, tenue de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, de s'informer sur la cause de la discordance qu'elle était en mesure de constater entre le descriptif des lots, fût-il conforme au plan annexé au règlement de copropriété, et une configuration des lieux complexe, qui avait conduit son négociateur à présumer que la cave litigieuse était incluse dans l'objet de la vente et à la faire visiter comme telle, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ;
Condamne la société Logimo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Logimo ; la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Les époux X... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE les biens achetés par les époux X... par l'intermédiaire de l'agence Ruisseaux étaient décrits par le vendeur dans son mandat de vente comme « une surface à rénover grand plateau à aménager avec cave + caveau (2 voitures possibles) pas d'habitation » et sont désignés comme suit dans l'acte sous seing privé rédigé par l'agent immobilier :
«- Bâtiment D lot n° 48, une cave au RDC du bâtiment D lot n° 49 un magasin au RDC du bâtiment D lot n° 51 la propriété exclusive et particulière de la partie ouest de la terrasse du 1er étage au dessus du bâtiment D avec chambre de bonne-Bâtiment C lot n° 31 une cave portant le n° 4 dans le bâtiment C-Bâtiment B un passage au RDC du bâtiment B (lot n° 16) donnés globalement pour 240 m ² calculés selon la loi Carrez » ;
que l'acte authentique reprend comme suit la désignation des biens vendus :
« BATIMENT D LOT NUMERO QUARANTE HUIT (48) la propriété exclusive et particulière d'une cave au rez-de-chaussée du bâtiment D (¿) LOT NUMERO QUARANTE NEUF (49) la propriété exclusive et particulière d'un magasin au rez-de-chaussée du bâtiment D (¿) LOT NUMERO CINQUANTE ET UN (51) la propriété exclusive et particulière de la partie ouest de la terrasse du premier étage au dessus du bâtiment D avec chambre de bonne (¿)
BATIMENT C LOT NUMERO TRENTE ET UN (31) la propriété exclusive et particulière d'une cave numéro 4 dans le bâtiment C (¿)
BATIMENT B LOT NUMERO SEIZE (16) ¿ un passage au rez-de-chaussée du bâtiment B (¿) » ;
qu'il s'agissait donc d'un ensemble de biens assez complexe dans plusieurs bâtiments avec des dénivelés ; que sur les plans des différents niveaux annexés à l'acte notarié, on retrouve effectivement les mentions : lot n° 51 au 1er étage, les chiffres 31 et 48 sur deux pièces du plan des caves qui en comporte une douzaine outre une surface non identifiée, et des surfaces portant le chiffre 16 ou le chiffre 49 au rez-de-chaussée ; qu'il ressort de ces plans et des explications et photos produites que les caves constituant les lots 31 et 48 et la cave litigieuse sont attenantes et qu'on ne peut pas y accéder autrement que par les autres lots de la vente du 26 juin 2006 ; qu'au soutien de leur appel, les époux X... font valoir que trois caves leur ont été présentées comme faisant partie du périmètre de la vente, que l'agence aurait dû vérifier concrètement la cohérence entre les actes et la configuration des lieux et interroger son mandant sur la situation de la cave non mentionnée dans le titre de propriété, de façon à informer complètement les acquéreurs ; que la société Logimo conteste une quelconque faute, rappelant que les acheteurs ont visité les lieux deux fois dont une avec un architecte et qu'ils ont signé deux actes mentionnant seulement deux caves et ont approuvé les plans indiquant les caves vendues ; que le négociateur de l'agence Rousseaux qui a fait visiter les lieux aux acquéreurs atteste qu'il a « présenté le sous-sol de l'immeuble qui était composé de trois caves distinctes en ignorant que l'une d'entre elles ne figurait pas sur les plans » ; qu'il s'en déduit que l'agent immobilier n'a pas attiré l'attention des époux X... sur le fait que la troisième cave était exclue de la désignation des biens vendus ; que cependant, cette omission n'aurait pas eu d'incidence si les acquéreurs avaient bien lu la désignation des lots et plan des caves, dont il résultait à l'évidence que les actes tant sous seing privé qu'authentique ne pouvaient pas leur transférer la propriété d'une troisième cave correspondant à un espace non répertorié comme un lot de copropriété sur les plans ; que les époux X... en ont pris la jouissance qu'avait déjà sans doute le précédent occupant ; que la nécessité dans laquelle ils se sont trouvés, en raison de problème d'étanchéité, de régulariser le sort de ce local en obtenant de la copropriété, à leur frais, la création d'un lot 55 issu des parties communes et sa cession pour 1 euro n'est pas imputable à la société Logimo ;
ALORS QUE l'agent immobilier qui ne vérifie pas que l'immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qu'il en a faite engage sa responsabilité à l'égard des acquéreurs sans qu'il puisse leur reprocher de ne pas avoir vérifié l'exactitude des informations qu'il leur a données ; qu'en se fondant, pour écarter la responsabilité de l'agence immobilière après avoir pourtant constaté qu'elle n'avait pas attiré l'attention des acquéreurs sur le fait que la troisième cave qu'elle leur avait présentée comme faisant partie des lots cédés était exclue de la désignation des biens vendus, sur le fait que ce défaut de concordance aurait pu être décelé par les acquéreurs à la lecture attentive des actes, la cour d'appel, qui, sans avoir pour autant constaté la faute que ces derniers aurait commise en l'état d'une situation des lieux qualifiée par elle d'« assez complexe », a mis à leur charge le soin de vérifier l'exactitude des informations que l'agence leur avait données sans vérification préalable, a violé l'article 1382 du code civil.
