LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que par une interprétation, exclusive de dénaturation, des clauses du bail que leur ambiguïté rendait nécessaire, et par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui était soumis, la cour d'appel, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes a pu décider qu'en l'absence de caractérisation des infractions invoquées, la clause résolutoire n'était pas acquise ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Le Passage aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Le Passage à payer la somme de 3 000 euros à la société Brasserie de Riquewhir ; rejette la demande de la SCI Le Passage ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour la société Le Passage
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI LE PASSAGE de ses demandes tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion de la société BRASSERIE DE RIQUEWIHR ;
Aux motifs que « le bail contient la clause résolutoire suivante :"En cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer, à son échéance, ou en cas d'inexécution, même partielle, d'une seule des charges et conditions stipulées au bail, celui-ci sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, à la diligence du Bailleur, un mois après un commandement de payer ou sommation d'avoir à exécuter, signifié par acte d'huissier, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, et demeuré infructueux pendant ce délai." Attendu que selon exploit de Me Y... délivré le 28 novembre 2007, il a été fait commandement à la société BRASSERIE D.E RIQUEWHIR de se "conformer au bail en supprimant toute utilisation étrangère à l'objet du bail sur la terrasse arrière, à enlever les caisses de bière se trouvant au sommet de l'escalier au 1er étage, et à supprimer toute vente d'aliments solides ou liquides sur la terrasse avant, à l'exception du vin nouveau et du vin chaud conformément à l'article 2, page 5 du bail" ; Attendu que le dossier ne démontre pas que des caisses de bière continuaient à être entreposées sur la terrasse située au-dessus du magasin à l'enseigne "La Maison du Bretzel" un mois après la délivrance du congé ; que cette situation n'a été constatée que le 13 octobre 2007 ; Attendu que les locaux loués comprennent deux terrasses, l'une située devant la galerie commerciale, qui borde la rue du Général de Gaulle, la seconde située derrière le local principal dans la galerie Attendu que la SCI LE PASSAGE reproche à la société BRASSERIE .DE RIQUEWHIR de ne pas utiliser la terrasse arrière conformément à l'objet du bail, en laissant l'épouse de son gérant y placer des présentoirs ; Attendu que la SCI LE PASSAGE reconnaît avoir autorisé les commerçants des lots n° 8 et 9 à placer des présentoirs à l'abri sous la structure au niveau de la gouttière ; qu'à cet effet, une ligne blanche matérialisant la limite de la toiture, qui est visible sur diverses photographies versées au débat et apparaît encore sur des photographies prises le 14 décembre 2011 par Me Y..., huissier de justice, a été tracée sur le sol par la bailleresse ; Attendu que si les documents produits (PV de constat précité du 14 décembre 2011) démontrent que des pieds de présentoirs ont débordé de la zone matérialisée par cette bande blanche, ils démentent l'assertion de la bailleresse selon laquelle "la quasi-totalité de la terrasse arrière est utilisée par l'épouse de M. Z..." ; Attendu que la cour ignore sida bande blanche matérialise les limites de la terrasse représentée sur le plan annexé au bail ; Attendu qu'en l'état du dossier, l'infraction visée par le commandement et sa persistance au-delà d'un délai d'un mois ne sont pas caractérisées ; Attendu que pour revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire, la SCI LE PASSAGE reproche enfin à sa locataire de pratiquer la petite restauration sur la terrasse avant en violation du bail qui n'autoriserait que la vente de vin nouveau et de vin chaud ; Attendu qu'il est constant que la société BRASSERIE DE RIQUEWHIR propose à la vente diverses victuailles sous un stand installé de septembre à décembre à l'entrée de la galerie sur la terrasse avant ; Attendu que l'ouverture de ce stand est envisagée par le bail sous un article intitulé "2°) Surfaces louées en complément" qui est rédigé comme suit "Par ailleurs, et à titre de location complémentaire, il est convenu entre les parties que dans l'objet du présent bail est intégré un emplacement matérialisé sur le plan ciannexé sur lequel pourra être installé par le locataire un stand pour la vente de vin nouveau et de vin chaud durant la période du 1er septembre au 31 décembre. A la demande des parties il ne sera pas fait plus ample désignation, le Locataire déclarant parfaitement connaître l'emplacement." Attendu qu'antérieurement à la signature du bail du 19 novembre 2002, la société BRASSERIE DE RIQUEWHIR occupait déjà les lieux en vertu d'un acte du 8 février 1989, modifié par divers avenants et exploitait déjà un stand provisoire sur la terrasse avant ; que cette circonstance explique la déclaration de la locataire et l'absence de localisation de l'emplacement dans le bail ou sur un plan annexé Attendu que ce stand provisoire est expressément "intégré" dans l'objet du bail qui précise que "les biens et droits immobiliers, objets du bail devront être affectés exclusivement à l'usage suivant : restauration, brasserie et bar, quelle qu'en soit la forme d'exercice" ; que l'activité du stand n'ayant pas été expressément limitée à la seule vente de vin nouveau et de vin chaud, il convient de retenir que la société BRASSERIE DE RIQUEWHIR est en droit d'exercer une activité de petite restauration sur le stand provisoire, tout comme dans les autres-parties louées ; qu'aucune méconnaissance de la destination contractuelle des lieux ne peut être reprochée à la locataire Attendu qu'il résulte de ce qui précède que la clause résolutoire n'est pas acquise et que le jugement déféré doit être sur ce point infirmé » ;
Alors que, d'une part, l'article du bail conclu entre l'exposante et la société BRASSERIE RIQUEWIHR intitulé « 2) surfaces louées en complément » dispose que « par ailleurs, et à titre de location complémentaire, il est convenu entre les parties que dans l'objet du présent bail est intégré un emplacement matérialisé sur le plan ciannexé sur lequel pourra être installé par le locataire un stand pour la vente de vin nouveau et de vin chaud durant la période du 1er septembre au 31 décembre. A la demande des parties il ne sera pas fait plus ample désignation, le Locataire déclarant parfaitement connaître l'emplacement » (p. 5) ; qu'en énonçant qu'aucune méconnaissance de la destination contractuelle des lieux ne pouvait être reprochée à la locataire, motif pris que l'activité du stand n'a pas été expressément limitée à la seule vente de vin nouveau et de vin chaud, quand le bail énonce pourtant, de manière claire et précise, que l'activité du stand est limitée à la seule vente de vin nouveau et de vin chaud, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, en considérant qu'antérieurement à la signature du bail du 19 novembre 2002, la société BRASSERIE DE RIQUEWIHR exploitait déjà le stand placé à l'avant de la terrasse en vertu d'un acte du 8 février 1989, modifié par divers avenants, quand, par courrier du 8 avril 1997, Jacques A... s'était pourtant opposé à toute vente de produits sur le stand litigieux, la cour d'appel a dénaturé les termes du litiges en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
Alors que, par ailleurs, en affirmant que le stand placé à l'avant de la terrasse ne serait pas localisé dans le bail ou sur un plan annexé, quand le plan annexé au bail le matérialisait pourtant de manière claire en indiquant ses dimensions (bail, p. 17), la cour d'appel a dénaturé, par omission, le plan annexé au bail en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Alors que, enfin, en relevant, d'une part, que les documents produits (PV de constat précité du 14 décembre 2011) démontrent que des pieds de présentoirs ont débordé de la zone matérialisée par cette bande blanche (arrêt d'appel, p. 5, § 3), tout en retenant, d'autre part, qu'elle ignore si la bande blanche matérialise les limites de la terrasse représentée sur le plan annexé au bail, pour en déduire qu'en l'état du dossier, l'infraction visée par le commandement et sa persistance audelà d'un délai d'un mois ne sont pas caractérisées, sans avoir recherché si la bande blanche matérialisait les limites de la terrasse représentée sur le plan annexé au bail, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
