LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine du règlement de copropriété établi en 1947 que l'imprécision de ses termes rendait nécessaire, que le lot n° 17 était composé, outre de l'appartement proprement dit, d'une partie de jardin d'une contenance de 1 033 mètres carrés environ et que compte tenu de la configuration des lieux, du caractère approximatif de sa description et de la terminologie employée, ce jardin ne comprenait que la surface au rez-de-chaussée à l'exclusion de la cour anglaise située au droit des lots 13, 14 et 16, partie commune n'ayant jamais été affectée à quiconque et faisant partie du terrain d'assise de la copropriété, la cour d'appel qui, abstraction faite d'un motif surabondant et sans être tenue de suivre l'avis du géomètre-expert, en a déduit que la cette cour anglaise, située contre la façade sud-est du bâtiment et au droit des lots 13,14 et 16, était une partie commune à laquelle Mme X... devait laisser le libre passage, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, qu'appréciant souverainement la portée des attestations soumises à son examen et ayant retenu que la pose, plus de trente ans auparavant, de la porte à l'angle nord-est de l'immeuble ayant eu pour effet de privatiser une partie de la coursive côté est et la cour anglaise n'était pas établie, la cour d'appel a pu en déduire que Mme X... n'avait pas acquis par prescription la propriété de ces parties communes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la transformation des deux fenêtres du lot n° 16 en portes fenêtres avait nécessité la destruction partielle du gros oeuvre, partie commune, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la création de la porte fenêtre du lot n° 14 en 1989 et la démolition de l'escalier et le terrassement réalisés avant cette date n'emportaient aucune emprise sur les parties communes et que, s'agissant de la porte installée en 1989 à l'angle nord-est de l'immeuble privatisant la cour anglaise, Mme X... en avait remis la clé au syndic, la cour d'appel, qui a exactement retenu que l'action en suppression de ces installations était prescrite, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme X..., demanderesse au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir dit que la cour anglaise située contre la façade sud du bâtiment et au droit des lots 13, 14 et 16 (anciennes chambres de bonnes au sous-sol) sous le péristyle et de part et d'autre de ce péristyle est une partie commune qui n'est à la jouissance d'aucun lot, d'avoir condamné Mme X... à laisser libre passage pour accéder à ladite cour anglaise et d'avoir dit qu'il est loisible au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de procéder aux remises en état et suppressions qu'il revendique, s'agissant de parties communes,
Aux motifs que « 1/ Attendu qu'aux termes du règlement de copropriété établi en 1947, le lot n° 17 (appartement du rez-de-chaussée) est composé, outre de l'appartement proprement dit, de toute la partie de jardin d'une contenance de 1 033 m² environ, située au midi de l'immeuble et spécialement affectée à cet appartement, observation étant faite que, sur toute la surface du terrain, les arbres qui pourraient être plantés ne devront pas dépasser vingt mètres de hauteur et que ce même terrain sera frappé d'une servitude non aedificandi ; Attendu que ce n'est qu'en 1985 que sera établi à l'initiative d'un copropriétaire de l'époque un état descriptif de division modificatif qui modifiera en effet la description initiale du lot n° 17, le décrivant comme un appartement au rez-de-chaussée (...) et la jouissance privative d'un jardin d'une contenance de 1 033 m² ; Attendu que, certes, un état descriptif de division ne saurait prévaloir sur le caractère contractuel du règlement de copropriété, mais qu'en l'espèce et dès lors que la S.C.I. LES MAYOMBES ne peut exiger plus de droit que ne lui en donne son titre et dès lors que ce titre d'acquisition du lot n° 17 lui attribue l'appartement du rez-de-chaussée et la jouissance du jardin de 1 033 m², ce qui ne lui est contesté ni par le Syndicat des copropriétaires ni par les autres copropriétaires, force est d'admettre qu'il ne peut prétendre qu'à la jouissance privative du jardin litigieux ; 2/ Attendu, quant à la consistance de ce terrain, que, compte tenu de la configuration des lieux, et en ayant égard à cette circonstance que sa surface, telle qu'elle résulte de la description du règlement de copropriété, est approximative (1 033 m²), que la terminologie employée (jardin) laissait bien entendre que ce jardin ne comprenait que la surface au rez-de-chaussée ; Attendu, en effet, qu'en contrebas de ce jardin, contre le bâtiment, et au droit des lots 13, 14 et 16 (anciennes chambres de bonnes au sous-sol) existait et existe une cour anglaise située sous le péristyle et de part et d'autre de ce péristyle qui constitue l'entrée de l'appartement lot 17 et donne sur le jardin ; Et attendu que le liseré bleu figurant au plan du règlement de copropriété, s'il englobe l'ensemble du terrai (jardin et cour anglaise) ne le fait que parce que le péristyle devait nécessairement être compris dans la propriété alors entièrement privative du jardin, et finalement, ne se concevait et ne doit se comprendre qu'en ce qu'il prévoyait la propriété du dessus ; Attendu, ainsi, que la S.C.I. Les Mayombes est propriétaires du péristyle mais n'est titulaire que de la jouissance privative de cette partie commune qu'est le jardin proprement dit à l'exclusion de la jouissance de la cour anglaise ; 3/ Attendu que si les attestations produites aux débats par Madame Dominique X... veuve Y... à qui incombe la preuve de l'usucapion qu'elle invoque, celle de Monsieur Z..., celle de Madame Jacqueline A... et celle de Madame Martine B..., démontrent bien, d'une part que le lot n° 13 en sous-sol disposait d'une porte donnant directement sur la cour anglaise et ce depuis plus de trente ans et qu'il n'y avait pas d'accès entre cette cour anglaise et le jardin du rez-de-chaussée, elles ne sont en revanche pas probantes quant à la pose, depuis plus de trente ans, de la porte à l'angle nord-est de l'immeuble qui a eu pour effet, en fait, de privatiser une partie de la coursive côté est et la cour anglaise ; Or attendu qu'il n'est pas contesté, sauf ce qui a été dit ci-dessus à propos de la revendication de la S.C.I. Les Mayombes, dont il a été fait litière, que la cour anglaise, aux termes du règlement de copropriété et de la loi, est une partie commune comme n'ayant jamais été affectée à quiconque et faisant partie du terrain d'assise de la copropriété ; Attendu ainsi que c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires revendique à titre de partie commune ladite cour anglaise et, nécessairement, la partie de la coursive côté est, obturée par la porte posée, en 1989 selon ce syndicat, et privatisant en fait l'espace coursive/cour anglaise ; 4/ Attendu, cependant, que si la demande en restitution de cet espace n'est pas prescrite puisqu'il s'agit d'une action réelle, celle de la destruction de la porte est une action personnelle, elle-même prescrite puisque la pose date de plus de dix ans ; Attendu, ainsi qu'il y a lieu de faire droit à la demande de restitution, mais non pas d'imposer à Madame Dominique X... veuve Y... la remise en état à laquelle il est loisible au syndicat des copropriétaires Villa Canaletto de procéder puisqu'il s'agit d'une partie commune¿ Et attendu que Madame Dominique X... veuve Y... doit être condamnée à laisser libre passage aux autres copropriétaires et qu'il est loisible en tout cas au syndicat des copropriétaires de procéder, s'il lui plaît, à telle remise en état qui lui plaira, s'agissant d'une partie commune » ;
Alors, d'une part, que Mme X... soutenait, devant la Cour d'appel, que la cour anglaise et la terrasse qui la prolonge constituent des parties privatives et non pas des parties communes ; qu'en affirmant néanmoins qu'il n'était pas « contesté, sauf ce qui a été dit ci-dessus à propos de la revendication de la S.C.I. Les Mayombes (...) que la cour anglaise, aux termes du règlement de copropriété et de la loi, est une partie commune », la Cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de Mme X... et, par suite, violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, que la Cour d'appel s'est bornée à affirmer, sans se référer au moindre élément de preuve, que la surface de jardin de 1033 m²rattachée par le règlement de copropriété au lot 17 serait « approximative » ;qu'elle a ainsi fait totale abstraction du rapport du géomètre expert C..., expressément cité par Mme X..., et qui concluait que le périmètre de 1 033 m² défini au règlement initial comme correspondant au jardin attribué au lot n° 17, « incluait bien la cour anglaise ainsi que la partie clôturée située certes en contrebas mais incluse dans la superficie de 1033 m² (la différence de 2 m² n'est pas significative) » ; que faute d'avoir fait la moindre mention et a fortiori la moindre analyse de cet élément de preuve pourtant déterminant, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, enfin, que la Cour d'appel, qui a retenu que le lot n° 13 en sous-sol disposait d'une porte donnant directement sur la cour anglaise et ce depuis plus de trente ans et qu'il n'y avait pas d'accès entre cette cour anglaise et le jardin du rez-de-chaussée, a ainsi constaté que, depuis plus de trente ans, la situation des lieux était telle qu'elle réservait l'usage de la cour et de la terrasse aux seuls propriétaires des chambres de bonne, auteurs de Mme X... ; qu'en subordonnant néanmoins la reconnaissance de l'usucapion de Mme X... sur la cour anglaise et sur la terrasse la prolongeant à la preuve, qu'elle a estimé non rapportée, de ce que la porte à l'angle nord-est de l'immeuble avait été posée plus de trente ans auparavant, a violé les articles 2261 et 2272 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir ordonné à Mme X... de remettre en leur état initial de simples fenêtres les deux ouvertures de son lot n° 16 qu'elle a transformées en portes-fenêtres, ce sous astreinte journalière,
Aux motifs que « 6/ Attendu que la transformation en 2003 des deux fenêtres du lot n° 16 (deux ouvertures sous le péristyle) en portes-fenêtres devait nécessairement être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires dès lors qu'une telle transformation nécessite la destruction partielle du gros oeuvre, partie commune ; Attendu, par conséquent, qu'il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état sous astreinte » ;
Alors qu'en décidant que « que la transformation en 2003 des deux fenêtres du lot n° 16 (deux ouvertures sous le péristyle) en portes-fenêtres devait nécessairement être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires dès lors qu'une telle transformation nécessite la destruction partielle du gros oeuvre, partie commune », sans répondre aux conclusions par lesquelles Mme X... faisait valoir que cette transformation, qui présente un caractère tout à fait mineur et n'a eu aucune incidence sur la solidité de l'immeuble, n'était pas soumise à autorisation dès lors les deux fenêtres en cause ne donnent pas sur la rue, ne sont pas visibles de celle-ci et n'emportent aucune atteinte à l'harmonie de l'immeuble, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Les Mayombes, demanderesse au pourvoi incident
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Les Mayombes de sa demande tendant à ce que Mme X..., tenue de restituer les parties communes ayant fait l'objet d'une appropriation, soit condamnée à effectuer tous travaux de nature à rendre aux lieux leur configuration initiale, telle que décrite dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
AUX MOTIFS QUE c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires revendique à titre de partie commune ladite cour anglaise et, nécessairement, la partie de la coursive, côté est, obturée par la porte posée, en 1989 selon ce syndicat, et privatisant en fait l'espace coursive/cour anglaise ; que cependant, si la demande en restitution de cet espace n'est pas prescrite puisqu'il s'agit d'une action réelle, celle en destruction de la porte est une action personnelle, elle-même prescrite puisque la pose date de plus de dix ans ; qu'ainsi, il y a lieu de faire droit à la demande de restitution mais non pas d'imposer à Mme X..., veuve Y..., la remise en état à laquelle il est loisible au syndicat des copropriétaires Villa Canaletto de procéder puisqu'il s'agit d'une partie commune ; que s'agissant de l'extension de la terrasse réalisée au sud, de part et d'autre du péristyle, que les attestations susvisées (celle de M. Z..., celle de Mme Jacqueline A... et celle de Mme Martine B...) desquelles il résulte que la configuration de la cour anglaise n'a pas été modifiée depuis plus de trente ans, ne saurait évidemment donner lieu à remise en état, l'action tendant à une telle remise en état se prescrivant par dix ans ; qu'ainsi, il y a lieu de rejeter cette demande de remise en état ; que pour ce qui concerne la porte-fenêtre du lot n° 14, cette porte-fenêtre étant manifestement ancienne, que le syndicat des copropriétaires Villa Canaletto et la SCI Les Mayombes soutiennent qu'elle aurait été créée, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, par M. E..., ancien propriétaire de ce lot, en 1992 ; que cependant, étant acquis que la cour anglaise sur laquelle donne cette porte, est une partie commune, en sorte que la question de l'appropriation par la création de cette porte n'est plus d'actualité et étant précisé, en tout état de cause, qu'une action en remise en état se prescrit par dix ans, qu'il y a lieu de rejeter la demande formulée à cet égard par le syndicat des copropriétaires Villa Canaletto et la SCI Les Mayombes ;
ALORS QUE la restitution des parties communes qu'un copropriétaire s'est appropriées entraîne nécessairement de sa part la remise en état des lieux dans leur configuration initiale, telle que décrite dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ; qu'en condamnant Mme X... à laisser libre accès à la cour anglaise et à la terrasse la prolongeant, qu'elle avait abusivement privatisées en procédant sans aucune autorisation à divers aménagements, sans en tirer aucune conséquence sur la remise en état des lieux dans leur configuration initiale, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil et les articles 25 b et 42 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la cour anglaise située contre la façade sud du bâtiment, et au droit des lots 13, 14 et 16 (anciennes chambres de bonnes au sous-sol) sous le péristyle et de part et d'autre de ce péristyle, est une partie commune qui n'est à la jouissance d'aucun lot ;
AUX MOTIFS QU' aux termes du règlement de copropriété établi en 1947, le lot n° 17 (appartement en rez-de-chaussée) est composé, outre de l'appartement proprement dit, de toute la partie de jardin d'une contenance de 1033 m² environ, située au midi de l'immeuble et spécialement affectée à cet appartement, observation étant faite que, sur toute la surface du terrain, les arbres qui pourraient être plantés ne devront pas dépasser vingt mètres de hauteur et que ce même terrain sera frappé d'une servitude non aedificandi ; que ce n'est qu'en 1985 que sera établi à l'initiative d'un copropriétaire de l'époque un état descriptif de division modificatif qui modifiera en effet la description initiale du lot n° 17, le décrivant comme un appartement au rez-de-chaussée (¿) et la jouissance privative d'un jardin d'une contenance de 1033 m² ; que, certes, un état descriptif de division ne saurait prévaloir sur le caractère contractuel du règlement de copropriété, mais qu'en l'espèce, et dès lors que la SCI Les Mayombes ne peut exiger plus de droit que ne lui en donne son titre et dès lors que ce titre d'acquisition du lot n° 17 lui attribue l'appartement du rez-de-chaussée et la jouissance du jardin de 1033 m², ce qui ne lui est contesté ni par le syndicat des copropriétaires ni par les autres copropriétaires, force est d'admettre qu'il ne peut prétendre qu'à la jouissance privative du jardin litigieux ; que s'agissant de la consistance de ce terrain, compte tenu de la configuration des lieux, et en ayant égard à cette circonstance que sa surface telle qu'elle résulte de la description du règlement de copropriété, est approximative (1033 m² environ), la terminologie employée (jardin) laissait bien entendre que ce jardin ne comprenait que la surface au rez-de-chaussée ; qu'en effet, en contrebas de ce jardin, contre le bâtiment, et au droit des lots 13, 14 et 16 (anciennes chambres de bonne au sous-sol) existait et existe une cour anglaise située sous le péristyle et de part et d'autre de ce péristyle qui constitue l'entrée de l'appartement du lot 17 et donne sur le jardin ; que le liséré bleu figurant au plan de règlement de copropriété, s'il englobe l'ensemble du terrain (jardin et cour anglaise) ne le fait que parce que le péristyle devait nécessairement être compris dans la propriété alors entièrement privative du jardin et, finalement, ne se concevait et ne doit se comprendre qu'en ce qu'il prévoyait la propriété du dessus ; que la SCI Les Mayombes est propriétaire du péristyle mais n'est titulaire que de la jouissance privative de cette cour commune qu'est le jardin proprement dit, à l'exclusion de la jouissance de la cour anglaise ;
ALORS QU' en estimant que la SCI Les Mayombes n'avait droit qu'à la jouissance privative du jardin à l'exclusion de celle de la cour anglaise, tout en constatant que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division modificatif allouent au lot n° 17 la jouissance privative « d'un jardin d'une contenance de 1033 m² » et que « le liseré bleu figurant au plan du règlement de copropriété (¿) englobe l'ensemble du terrain (jardin et cour anglaise) » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 6), ce dont il résultait nécessairement que le droit de jouissance privative affecté au lot n° 17 s'étendait à la cour anglaise, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil.
