LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que lors de la conclusion de l'accord de principe pour la réinstallation de la société Jardin créole et la poursuite du bail dans la surface commerciale des bailleurs, une fois sa construction aboutie, les contraintes administratives nées de l'adoption du plan d'occupation des sols et de l'inclusion à ce dernier du plan de prévention des risques n'étaient pas prévisibles, qu'elles avaient pour conséquence de classer le terrain appartenant aux bailleurs en zone à fort risque d'aléa cyclonique et sismique interdisant toute autorisation d'occupation au sol et que l'évolution des règles d'urbanisme dans la commune avait rendu toute perspective de réinstallation du commerce à son emplacement d'origine impossible, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu retenir que la mise à exécution de l'accord s'était heurtée à des circonstances imprévisibles, irrésistibles et extérieures aux bailleurs, caractérisant un cas de force majeure ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Jardin créole aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Jardin créole, la condamne à payer aux consorts
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et à la SCI Rocas la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Jardin créole
Il est fait à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL JARDIN CREOLE de sa demande de dommages-intérêts à titre d'indemnité compensatoire de la perte de son chiffre d'affaires dirigée contre les consorts
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;
Aux motifs propres que toutes les parties sont d'accord sur la nécessité de détruire l'ancien local, vétuste, dangereux, et devenu inadapté à l'exploitation de son commerce par la société preneuse ; que c'est même cette dernière qui dans un courrier du 20 février 2000, adressé à M. Valère
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, protestant de la vétusté, du manque d'hygiène, de la dangerosité, de l'insécurité des lieux, et du risque pour la santé publique représenté par la présence d'amiante dans les plaques de fibrociment constituant la structure du bâtiment, a pris l'initiative d'annoncer à son bailleur la fermeture du commerce à compter du 1er mai 2000, et la perspective de ne le rouvrir qu'une fois les travaux effectués ; que M. Valère
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, représentant les consorts
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, a répondu à ce courrier le 3 avril 2000 ; qu'il rappelle que depuis 1999 il a été proposé au Jardin Créole une remise à neuf des locaux pour la seule surface occupée sans obtenir de réponse, qu'il a toujours voulu l'associer à son projet commercial sans succès, que si le locataire veut poursuivre la relation contractuelle et adhérer au projet, il bénéficiera d'une surface identique de 90m2 remise à neuf, mais que si le Jardin créole entend fermer son local comme il l'annonce, il devra en faire son affaire personnelle, puisqu'il n'avait pas accepté sa proposition remontant au 11 mai 1999 ; qu'il n'en résulte pas l'engagement ferme du bailleur de reloger le preneur dans les lieux une fois l'immeuble reconstruit, mais au contraire une incertitude quant à la volonté des parties de poursuivre le bail, eu égard à l'inertie du locataire que semble lui reprocher le bailleur ; qu'un arrêté de péril a été pris par le maire en date du 7 avril 2000 ; qu'il n'est nullement établi par les documents fournis que les consorts
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auraient été informés dès l'année 2000 de ce que la municipalité aurait eu des projets tendant à l'expropriation des parcelles du front de mer incluant celle sur laquelle était implanté le commerce du Jardin Créole ; que c'est seulement lors d'un conseil municipal du 11 octobre 2000, dont la délibération a donné lieu à la délivrance d'une copie certifiée conforme par le Maire le 30 septembre 2003, que ce dernier a exposé aux membres présents, qu'une parcelle A 388 sur laquelle la commune dispose d'une convention de gestion serait mieux à même d'accueillir le projet commercial des consorts
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, ce qui permettrait à la commune de libérer la portion de plage alors occupée, pour donner plus d'aisance aux estivants ; mais que rien n'indique que les intéressés aient été alors informés de cette possibilité ; que dans une attestation du 31 mars 2003, le Maire de la commune témoigne de ce que au cours du 1er semestre 2002, les intéressés lui ont présenté leur projet commercial, et qu'une rencontre a été organisée au cours de laquelle la municipalité les a informés de son intention de réaliser un aménagement public sur le front de mer, et leur a proposé un terrain à proximité pour permettre la continuité de leur projet prenant compte des exigences du Jardin Créole ; que ces données factuelles sont conformes à celles que renferment premièrement le courrier du 8 juillet 2002 de Valère
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au Maire officialisant sa demande de permis de démolir en faisant référence à la réunion organisée à la mairie le 6 juillet en présence de M. Y...gérant du Jardin Créole, deuxièmement l'autorisation de démolir donnée le 8 juillet 2002, et troisièmement le courrier du Jardin Créole du 20 août 2002, informant M. X... de ce qu'il avait pris toutes ses dispositions pour fermer le magasin, et lui confirmant qu'il pouvait agir sans délai ; qu'au vu de la facture produite, la démolition a été effective en octobre 2002 ; qu'il ne ressort d'aucune pièce de la société Jardin Créole, qu'elle aurait libéré les lieux pour permettre une démolition en juin 2002 avec un engagement de réinstallation dans de nouveaux locaux dès le 31 décembre 2002 ; que ces éléments sont au contraire démentis par ses propres courriers ; que d'un courrier du 20 novembre 2002, dans lequel elle se plaint de ne plus avoir de nouvelles du projet il résulte que du commun accord des parties elle a cessé de payer son loyer à compter de juin 2002 jusqu'à la reconstruction ; qu'en réponse, le 21 décembre 2002, M. X... lui a répondu qu'à sa connaissance le POS était en cours de révision risquant faire échouer le projet sur la parcelle du bord de mer, mais que le dossier tendant à l'échange de parcelle était à l'étude à la préfecture, et que dans cette attente, il lui était proposé de travailler temporairement dans ses containers aux normes en termes de salubrité et de sécurité ; que l'attestation du maire en date du 31 mars 2003 précitée contient l'autorisation de la commune donnée au Jardin Créole d'exploiter son activité dans une installation provisoire de type container aménagé ; qu'à aucun moment le Jardin Créole n'y a donné suite ; que c'est au cours du dernier trimestre 2003 que le terrain des consorts
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a été classé en zone à fort risque l'aléa cyclonique et sismique interdisant toute autorisation d'occupation au sol ; qu'au regard de la durée de traitement administratif du projet d'attribution d'un autre terrain aux consorts
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pour y implanter leur projet commercial ces derniers ont néanmoins déposé leur demande de permis de construire qui a été refusé pour ce motif le 5 novembre 2003 ; que depuis, les propriétaires dont le terrain est devenu en pratique inconstructible, ne peuvent plus fonder leurs espoirs de construction que sur l'attribution de la parcelle promise par la municipalité ; que sur relance des intéressés le Maire leur a fait part des difficultés rencontrées au plan administratif le 9 juin 2004, et dans un courrier du 8 août 2006, il leur confirme que les formalités administratives d'attribution du terrain A 388 sont toujours en cours ; qu'il doit être conclu de cet ensemble de faits résultant des pièces des parties, que depuis plusieurs années auparavant, le projet commercial que tentaient de mettre en place les consorts X... a été retardé par l'inertie du locataire à collaborer constructivement, et par les exigences de ce dernier, le temps perdu ne faisant qu'aggraver l'état des lieux ; que dès l'année 2000 le Jardin Créole envisageait de cesser son commerce de l'Anse Mitan, compte tenu de l'état de délabrement avancé des locaux ; que ces locaux étaient voués à la destruction en vertu de l'arrêté de péril pris le 7 avril 2000 ; que la démolition a néanmoins été différée de plus de deux ans, et n'a été opérée qu'en concertation avec le Jardin Créole et après suspension des effets du bail ; que toutes les parties ont en parallèle été informées de la nécessité de libérer la zone littorale, et de la recherche d'une solution alternative tenant à l'attribution d'un autre terrain ; que le Jardin Créole qui dès la fin 2002/ début 2003 aurait pu se réinstaller dans des installations certes provisoires mais qui lui auraient permis de conserver son implantation à l'Anse Mitan n'a jamais donné suite aux propositions faites, ni cherché avec les services de la Mairie à mettre en place les solutions concrètes pour y parvenir ; que l'évolution des règles d'urbanisme dans la commune a rendu toute perspective de réinstallation du commerce à son emplacement d'origine impossible ; que les consorts
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subissent au premier chef les conséquences patrimoniales du déclassement de leur parcelle et ne peuvent être soupçonnés en l'état des documents soumis à l'appréciation de la cour d'avoir manoeuvré pour parvenir à l'éviction de leur locataire ; qu'ainsi, s'il peut être déduit des pièces et explications des parties qu'elles avaient souscrit un accord de principe pour la réinstallation de la société Jardin Créole dans le projet de surface commerciale des bailleurs une fois la construction aboutie, et la poursuite du bail les liant dans cette nouvelle structure, il est établi que la mise à exécution du projet s'est heurtée à des circonstances imprévisibles, irrésistibles et extérieures à leur fait, et caractérisant la force majeure au sens des dispositions de l'article 1148 du Code civil ; qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Et aux motifs adoptés que l'article 1148 du code civil énonce « qu'il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il s'était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit » ; qu'il convient de reprendre la chronologie des évènements dénoncés par les parties ; que la destruction des locaux s'imposait aux consorts
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en dehors de la difficulté afférente à la reconstruction sur la même parcelle ; qu'en effet, dès l'année 2000, dans un courrier adressé le 20 février à Valère
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, Monsieur
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a protesté contre la vétusté des lieux rendant la poursuite du commerce impossible (conférer son intention de fermer son commerce avant exécution des travaux) ; que le 7 avril 2000, un arrêté de péril concernant le local litigieux sur la parcelle A n° 700 a été notifié par le Maire des TROIS ILETS aux consorts
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, avec interdiction au public et obligation de démolition ; que le projet de reconstruction a bien été à cette époque porté à la connaissance de la municipalité des TROIS ILETS, ainsi qu'il ressort de l'extrait du procès verbal de délibérations du 11 octobre 2000 ; que la municipalité, dans son « souci de libérer la plage », proposait dans ce procès verbal un échange de la parcelle section A n° 388 et mis une réserve sur les parcelles A n° 699 et 700 (sur laquelle était érigé le local litigieux) ; qu'ainsi, dès cette date, les consorts
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se sont heurtés à la double difficulté de devoir démolir le local et d'une reconstruction aux conditions imposées par la mairie des TROIS ILETS ; que la mairie, fin 2002, a proposé cet échange et autorisé une installation provisoire du JARDIN CREOLE (attestation du Maire en date du 31/ 03/ 2003) ; que le JARDIN CREOLE ne dit rien sur cette offre alors que le Maire, dans cette attestation, mentionne cet engagement, pris en 2002, dans l'intérêt du JARDIN CREOLE ; que sur la nécessité de détruire l'ancien local, toutes les parties sont d'accord ; que sur la reconstruction, les bailleurs se sont trouvés devant la décision de reprise de la commune ; qu'ensuite, ils se sont heurtés à son classement dans une zone « aléa majeur » ; que l'imbroglio s'est aggravé en 2004 lorsque la commune s'est posée la question de l'opportunité de l'échanger dans la mesure « où les contraintes à observer conduisent littéralement à une impossibilité de construire sur la parcelle des consorts
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» ; qu'en résumé, compte tenu de : la nécessité de démolir l'ancien local, l'impossibilité de construire après volonté manifestée de reprise du terrain, les nouvelles interrogations de la municipalité sur l'échange proposé, les consorts
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se trouvent dans une impossibilité manifeste en l'état de reconstruire un local affecté à JARDIN CREOLE dans le cadre de son bail ; que ses obligations de bailleur sont à l'évidence suspendues par cette situation qui recouvre les conditions de la force majeure : l'élément extérieur, imprévisibilité et irrésistible » ; que les demandes du JARDIN CREOLE doivent être rejetées ;
Alors, d'une part, que seul un événement présentant un caractère imprévisible, lors de la conclusion du contrat, et irrésistible dans son exécution, est constitutif d'un cas de force majeure ; qu'en se bornant, pour retenir la force majeure et exonérer les consorts
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de leur responsabilité contractuelle, à faire référence au caractère imprévisible de l'événement, sans caractériser son irrésistibilité, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1148 du Code civil ;
Alors, d'autre part, que seul un événement présentant un caractère imprévisible, lors de la conclusion du contrat, et irrésistible dans son exécution, est constitutif d'un cas de force majeure ; qu'en retenant la force majeure pour exonérer les consorts
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de leur responsabilité contractuelle, après avoir constaté que les parties avaient souscrit un accord de principe pour la réinstallation de la SARL JARDIN CREOLE, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée (conclusions p. 5 et s.), si les contraintes administratives étaient effectivement insurmontables et si les consorts
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n'auraient pas pu réaliser une construction respectant les contraintes d'urbanisme pour réinstaller la SARL JARDIN CREOLE dans les lieux loués, et notamment en la reculant par rapport au rivage, comme l'indiquait le refus de permis de construire du 5 novembre 2003, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1148 du Code civil.
