LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 22 avril 2011), que M. X..., propriétaire d'un logement donné à bail aux époux Y..., leur a délivré congé ; que les locataires s'étant maintenus dans les lieux, il les a assignés en constatation de la résiliation du bail et en expulsion, subsidiairement en prononcé de la résiliation, et en paiement d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que, pour prononcer la résiliation du bail et condamner les époux Y... à payer à M. X... une somme au titre de l'indemnité d'occupation pour les mois de juillet et août 2010, l'arrêt attaqué retient qu'il apparaît que l'indemnité d'occupation n'a été réglée que jusqu'au mois de juin 2010, de nouvelles défaillances s'étant manifestées en juillet et août 2010 ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions déposées le 24 septembre 2010 par les époux Y... faisant valoir qu'ils n'étaient plus redevables d'aucune dette de loyer envers le bailleur, et sans procéder à aucune analyse, même sommaire, des documents bancaires soumis à son appréciation, relatifs aux mois de juillet et août 2010, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux dans les deux mois de signification de la décision puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et condamné les époux Y... à payer à M. X... la somme de 2 180 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour les mois de juillet et août 2010, l'arrêt rendu le 22 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux époux Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour les époux Y...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail aux torts des époux Y... en les condamnant solidairement à payer à M. X... la somme de 2.180 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour les mois de juillet et août 2010 et a ordonné aux époux Y... de libérer les lieux dans le délai de deux mois à compter de l'arrêt attaqué sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
AUX MOTIFS QUE : « sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers : aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus ; que cette disposition légale est reprise dans les stipulations du contrat prévoyant par ailleurs le paiement d'un loyer de 1.090 euros le cinq de chaque mois par prélèvement bancaire ; qu'il ressort des justificatifs produits par les appelants eux-mêmes (pièce 13) qu'au 16 avril 2009, date du jugement querellé, les locataires étaient redevables des sommes suivantes au titre des loyers : - un solde de 280 euros au mois de mai 2008, - la somme de 1.970 euros au mois d'août 2008 représentant les loyers des mois de juin, juillet et août 2008 pour lesquels seul un acompte de 1.300 euros a été versé le 13 août 2008, - la somme de 4.360 euros représentant la totalité des loyers des mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2008, - la somme de 2.090 euros représentant les loyers de janvier et février 2009 sur lesquels seul un acompte de 90 euros a été payé, - la somme de 690 euros au titre du loyer du mois d'avril pour lequel seul un acompte de 400 euros avait été réglé en deux versements ; soit au total la somme de 9.390 euros ; qu'en fixant la dette locative à la somme de 8.720 euros au 16 avril 2009, le juge a légèrement minoré l'importance de l'arriéré et sa décision doit être modifiée sur ce point ; qu'en revanche c'est à bon droit que le juge a estimé, qu'au regard d'un arriéré aussi conséquent représentant pratiquement dix mois de loyer et en l'absence de fait justificatif, le manquement commis par les locataires à une obligation aussi essentielle légitimait la résiliation du bail ; que c'est également à juste titre qu'il a fixé, à la charge des époux Y..., le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.090 euros à compter du 15 avril 2009, date de la résiliation ; que pour obtenir l'infirmation du chef de décision prononçant la résiliation du bail, les appelant font valoir que : - la demande formée à cet effet était irrecevable faute pour le bailleur de s'être conformé aux dispositions de l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée prévoyant la notification de la demande au représentant de l'Etat dans le département, - le montant de la dette locative indiqué dans le jugement est erroné, ¿ cette dette a été totalement apurée depuis lors ; contrairement à ce que soutiennent les appelants, la demande de résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers était parfaitement recevable devant le premier juge, le bailleur justifiant de l'accomplissement, dans les conditions de forme et de délai requises, de l'obligation de notification mise à sa charge par les dispositions légales précitées ; qu'il ressort des constatations ci-dessus effectuées que si le montant de la dette locative était effectivement erroné dans le jugement de première instance, les appelants ne sauraient s'en plaindre puisque l'erreur de calcul leur était favorable ; qu'il résulte des justificatifs produits sous forme d'attestations bancaires que les appelants ont certes réglé les condamnations mises à leur charge par le premier juge, mais que cette régularisation, qui n'est intervenue qu'en juin 2010, soit un an après la décision est tardive ; qu'il apparait en outre que l'indemnité d'occupation n'a été réglée que jusqu'au mois de juin 2010, de nouvelles défaillances s'étant manifestées pour les mois de juillet et août 2010 ; que dans ces conditions le bénéfice de la bonne foi ne saurait être attribué aux appelants et la décision de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers doit être confirmée ; qu'il convient par suite, d'ordonner aux époux Y... de quitter les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ; qu'en raison de leur défaillance partielle dans le règlement de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge, les appelants doivent être condamnés au paiement de la somme de 2.180 euros à laquelle M. Pierre X... limite sa réclamation ; (arrêt attaqué p.8)
ALORS QUE 1°) la Cour d'appel ne pouvait sans se contredire d'une part, constater que la dette locative avait été régularisée par les époux Y... et d'autre part, exclure leur bonne foi ; qu'ainsi la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile,
ALORS QUE 2°) et en toute hypothèse, dans leurs conclusions d'appel récapitulatives du 24 septembre 2010, les exposants avaient fait valoir (p.2 et 5) que le défaut de paiement des loyers dans les délais impartis étaient dû à des « difficultés conjoncturelles » liées à « la catastrophe sanitaire et économique rencontrée suite à l'épidémie de chickungunia à LA REUNION »; qu'en ne répondant pas à ce moyen qui démontrait leur bonne foi dès lors que les retards de paiement des locataires n'étaient pas dû à leur fait, la Cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile,
ALORS QUE 3°) en ce qui concerne l'indemnité d'occupation des mois de juillet et août 2010, il résulte des conclusions d'appel récapitulatives des exposants (p.13 in fine) qu'ils avaient produit devant la Cour d'appel « les justificatifs des règlements effectués pour le loyer : opération du 24 août 2010 d'un montant de 1.000 euros, opération du 31 août 2010 d'un montant de 1.090 euros » ; qu'en affirmant sans le justifier ni examiner ces pièces qu'« il apparaît que l'indemnité d'occupation n'a été réglée que jusqu'au mois de juin 2010, de nouvelles défaillances s'étant manifestées pour les mois de juillet et août 2010 », et en condamnant ainsi les époux Y... à payer à M. X... la somme de 2.180 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour les mois de juillet et août 2010, la Cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
