LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 28 octobre 2011), que M. X..., preneur à bail de locaux à usage commercial appartenant à la SCI Kalam, a assigné celle-ci en nullité du congé avec offre d'indemnité d'éviction délivré le 28 juillet 2006 et subsidiairement pour obtenir la désignation d'un expert pour évaluer cette indemnité ; que l'expert commis ayant constaté l'existence d'une sous-location consentie pour l'apposition de panneaux publicitaires, la bailleresse a, par acte du 17 juillet 2008, fait délivrer au locataire un commandement visant la clause résolutoire pour sous-location interdite, puis a demandé la constatation de la résiliation du bail ;
Attendu que accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'en donnant en location, par engagement locatif du 24 janvier 2005, à la société Publicolor, le mur de façade du restaurant aux fins d'affichage publicitaire, M. X... a enfreint ses obligations de preneur et qu'il est vainement soutenu que le propriétaire était parfaitement informé de la présence de ces panneaux publicitaires exposés au vu et au su de tous depuis plusieurs dizaines d'années alors que l'obtention préalable de l'accord écrit du propriétaire n'est nullement établie contrairement à la mention figurant dans le contrat du 24 janvier 2005 ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... soutenant que le propriétaire avait tacitement accepté la sous-location en sollicitant lors du renouvellement du bail de 1996, une augmentation de loyer tenant précisément compte de ces panneaux, et en soumettant au preneur un avenant autorisant expressément cette sous-location, la cour d'appel a méconnu les exigences du teste susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la SCI Kalam aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne SCI Kalam à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ; rejette la demande de la SCI Kalam ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR, au visa d'un commandement du 17 juin 2008 et de la clause résolutoire prévue à un contrat de bail commercial du 31 décembre 1996, constaté la résiliation de plein droit de ce contrat à compter du 18 juillet 2008 aux torts de Monsieur X... pour sous-location prohibée et, en conséquence, d'AVOIR débouté Monsieur X... de toutes ses demandes et ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef et dit qu'il serait redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui du loyer qui aurait été exigible si ledit contrat s'était poursuivi ;
AUX MOTIFS QUE le bail commercial conclu le 31 décembre 1996 entre Monsieur Y..., aux droits duquel se trouve aujourd'hui la SCI KALAM, et Monsieur X... contient une clause stipulant que le preneur ne peut en aucun cas sous-louer, même gratuitement, en tout ou partie les locaux sous peine de résiliation du bail ; que, par contrat intitulé « engagement locatif n° 264 » signé le 24 janvier 2005, Monsieur X... a donné à bail en exclusivité à la Société PUBLICOLOR le mur de l'immeuble dont il est locataire dans lequel il exploite son fonds de commerce de restauration, afin de lui permettre d'y installer deux caissons lumineux destinés à recevoir des affiches publicitaires ; que cette mise à disposition d'un tiers d'un des murs des locaux, pour y apposer des panneaux publicitaires pour une durée de six années, reconductible tacitement par périodes d'un an en contrepartie d'une redevance périodique déterminée, constitue bien une sous-location partielle portant sur une partie de l'immeuble donné à bail par la SCI KALAM ; qu'en considérant que le contrat querellé ne pouvait être considéré comme une sous-location prohibée aux motifs qu'un mur ne constitue pas un local, lequel suppose un volume loué et pas seulement une surface et que l'apposition de panneaux publicitaires n'avait pas entraîné de transfert de garde ni empêché Monsieur X... d'exploiter son fonds, le premier juge a fait une interprétation erronée de la situation alors que les stipulations du bail commercial du 31 décembre 1996 liant les parties interdisaient sans équivoque toute sous-location de tout ou partie des locaux et que le mur de l'immeuble constitue bien une partie du local ; qu'ainsi, en donnant en location à la Société PUBLICOLOR le mur de façade du restaurant aux fins d'affichage publicitaire par la signature du 24 janvier 2005 de « l'engagement locatif » précité dans lequel il est mentionné qu'il agit en qualité de « locataire principal de l'immeuble, autorisé par écrit par le propriétaire », Monsieur X... a enfreint ses obligations de preneur ; que c'est en vain que ce dernier soutient que le propriétaire était parfaitement informé de la présence de ces panneaux publicitaires exposés au vu et au su de tous depuis plusieurs dizaines d'années alors que le contrat de sous-location litigieux date du 24 janvier 2005 et qu'il ne démontre nullement avoir préalablement obtenu l'accord écrit du propriétaire, contrairement aux mentions qui figurent dans ledit contrat ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que la société bailleresse lui a fait délivrer, le 17 juin 2008, un commandement lui rappelant les clauses du bail prohibant toute sous-location, même partielle, des locaux et le mettant en demeure de faire cesser l'engagement locatif consenti à la Société PUBLICOLOR dans le délai d'un mois faute de quoi elle se prévaudrait de la clause résolutoire pour manquement à cette obligation ; qu'il est établi par constat d'huissier et il n'est pas discuté qu'il n'a pas été satisfait à cette injonction dans le mois qui était imparti de sorte que la clause a produit ses effets et que la Cour ne peut que constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 juillet 2008 ; que, par voie de conséquence, le jugement entrepris sera infirmé, Monsieur X... sera débouté de ses demandes et son expulsion et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique si nécessaire ; que Monsieur X... sera tenu de verser à la SCI KALAM une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à libération effective des lieux (arrêt, p. 4 et 5) ;
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; que le contrat de bail stipulait, au titre des conditions générales, que s'agissant de la « CESSION ¿ SOUS-LOCATION », le preneur est tenu d'« occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas les sous-louer, même gratuitement en tout ou partie sous peine de résiliation du bail » ; qu'en retenant que la mise à disposition de la Société PUBLICOLOR d'un des murs des locaux pour y apposer des panneaux publicitaires, pourtant simple mise à disposition d'espaces, en l'occurrence publicitaires, exclusive de toute occupation des lieux, seule sous-location prohibée par le contrat de bail litigieux, était interdite par ce dernier, la Cour d'appel a dénaturé cet écrit, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QU'un contrat de mise à disposition d'espaces n'est pas une sous-location ; qu'au demeurant, en se déterminant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a, en toute hypothèse, violé l'article L. 145-31 du Code de commerce ;
3°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'au surplus, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... faisait valoir que le propriétaire était parfaitement informé de l'existence des panneaux publicitaires puisque, lors du renouvellement du bail de 1996, il avait sollicité une augmentation de loyer tenant précisément compte de ces panneaux, de sorte qu'il avait tacitement accepté la présence desdits panneaux, ce qui résultait encore d'un accord verbal ; qu'en se bornant en outre à retenir qu'il importait peu que le propriétaire ait été parfaitement informé de la présence de ces panneaux publicitaires exposés au vu et au su de tous depuis plusieurs dizaines d'années, sans en toute hypothèse encore répondre à ce moyen des conclusions d'appel de Monsieur X... la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
