LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que l'acte du 1er avril 2002 stipulait qu'au cas de procédure d'expropriation ou d'exercice d'un droit de préemption par la personne bénéficiaire de ce droit, après notification conforme aux textes en vigueur, la vente serait considérée comme nulle et retenu, par motifs propres, que la commune avait valablement exercé son droit de préemption sur une partie de la parcelle, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée et qui, répondant aux conclusions prétendument délaissées, en a justement déduit que la promesse de vente portant sur l'intégralité de la même parcelle était nulle a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer 1 000 euros à M. Y... et 1 000 euros à la société Royal Bourbon industrie ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Kishenhari X... de ses demandes tendant à voir enjoindre à Monsieur Y... de déposer une déclaration d'intention d'aliéner, auprès des services compétents, conforme aux indications de la promesse de vente du 1er avril 2002, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, à dire et juger que le prix de vente sera réduit de 27 264,87 euros correspondant à la part préemptée par la commune de Bras-Panon, et réserver ses droits sur la parcelle en litige dans l'hypothèse où le droit de préemption communal ne serait pas exercé sur le restant de la parcelle,
AUX MOTIFS QUE « Il est constant que les actes litigieux contenaient une clause relative à l'expropriation et aux droits de préemption de la commune de Bras-Panon. En l'espèce, la commune de Bras-Panon a valablement exercé son droit de préemption sur une partie de la parcelle AK 1499, ce qui entraîne de facto la nullité de la promesse de vente portant sur l'intégralité de la même parcelle. Par ces motifs et ceux du premier juge, il y a lieu de confirmer la décision des premiers juges en ce qu'ils ont constaté la nullité de la vente consentie par M. Y... à M. X... suivant compromis du 1er avril 2002 » (arrêt, p.4),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Mr Y... verse au dossier les compromis du 15/12/2000 et du 28/11/2002 signés par Mr Z..., leurs prorogations des 7/03/2002 et 12/12/2003 et l'attestation de l'intéressé confirmant qu'il a bien été en relation avec le défendeur. Mr X... conteste la réalité de l'engagement de Mr Z... et qu'il estime de toute façon caduc et inopposable. Dans la mesure où, d'une part, Mr Z... n'y a pas donné suite du fait de la non réalisation des conditions suspensives prévues dans ses compromis, et ou, d'autre part, ceux-ci n'ont pas été publiés, le vendeur ne peut valablement s'en prévaloir pour s'opposer aux prétentions du demandeur d'autant qu'il est à l'origine du conflit des diverses promesses qu'il a signées ou réitérées avec plusieurs acheteurs différents au cours de la même période. Sur la nature du contrat : il sera liminairement souligné que le premier acte du 1/10/2001 a été remplacé par celui du 1/04/2002 de sorte que seul ce dernier, sur lequel se fonde Mr X..., sera examiné par la juridiction, celui du 26/11/2001 étant unanimement contesté. Dans la mesure où des doutes sont émis sur la nature du contrat, qualifié soit de promesse soit de compromis, il apparaît nécessaire de procéder à une étude de l'acte qui fait ressortir qu'il constitue bien une promesse synallagmatique de vendre et d'acheter (couramment appelé compromis de vente) contenant une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt bancaire. Mr Y... et Mr X... y sont en effet respectivement dénommés le vendeur et l'acquéreur ; la parcelle AK 1499 est clairement localisée à BRAS PANON comme ayant une superficie de 2ha 68a 90ca, 2ha 51a 92ca au cadastre et figure sous la rubrique "DESIGNATION DU BIEN VENDU ; le prix y est lisiblement porté; surtout, l'acte ne contient aucune option offerte à l'acheteur de conclure ou non la vente. Enfin, il sera rappelé que le report du transfert de propriété à la signature de l'acte authentique n'a aucune incidence sur la réalité de la vente dès lors que les parties se sont bien mises d'accord sur la chose et le prix conformément aux dispositions de l'article 1589 du Code Civil. Sur la nullité de la vente : l'acte du 1/04/2002 stipule en page 3 qu'au cas de procédure d'expropriation ou d'exercice d'un droit de préemption par la personne bénéficiaire de ce droit, après notification conforme aux textes en vigueur, la présente vente sera considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d'autre. Les défendeurs excipent d'une part de l'exercice par la mairie de BRAS-PANON de son droit de préemption pour soutenir la nullité de la vente et d'autre part, de l'impossibilité pour Mr X... de critiquer ce droit de préemption devant une autre juridiction que celle administrative. Le contrôle et la validité des décisions de préemption relèvent indubitablement des Tribunaux administratifs tandis que les litiges portant sur la vente d'un bien préempté par une commune sont de la compétence des Tribunaux judiciaires (Tribunal des Conflits 10/05/1993) et notamment ceux relatifs au, transfert de propriété (TGI Paris, 28/02/2000). En l'espèce, le demandeur objecte à tort que la mairie ne pouvait pas préempter partiellement le terrain. En effet, la loi SRU du 13/12/2000 a inséré un nouvel article L213-2-1 dans le Code de l'Urbanisme, permettant dorénavant à tout titulaire de n'exercer son droit de préemption que sur une fraction seulement d'une unité foncière. Le 3/04/2003, la commune de BRAS-PANON a donc valablement pu notifier à Mr Y... son intention d'acquérir environ 2.689 m2 de la parcelle cadastrée AK 1499 au prix fixé par les domaines soit 10 ¿/m2. Les critiques formulées par Mr X... sur les modalités de cette préemption partielle ne ressortissent pas à la compétence du juge judiciaire et à défaut d'avoir saisi la juridiction administrative de cette question lorsqu'il a été avisé par son vendeur les 19/06/2003 et 8/07/2003 de l'exercice par la mairie de son droit, le demandeur ne saurait utilement contester ici la validité de la préemption. Par ailleurs, aux termes de l'article R213-12 du Code de l'Urbanisme, en cas d'accord sur le prix, le transfert de propriété s'opère au jour de la notification de préemption. En l'espèce, tant la mairie que Mr Y... se sont accordés sur la chose et le prix puisque la vente est bien intervenue entre eux par acte du 29/11/2004, publié le 17/05/2006, comme en témoigne le certificat de dépôt correspondant émis par la conservation des hypothèques. Le transfert de propriété d'une partie de la parcelle AK 1499 s'est ainsi bien fait au profit de la mairie. Les défendeurs peuvent donc valablement opposer à Mr X... l'exercice effectif par la commune de BRAS-PANON, de son droit de préemption, quand bien même il a été réalisé à l'amiable (sans saisine du juge de l'expropriation aux fins de détermination du prix de cession). Or, le compromis du 1/04/2001 ne distingue pas selon que la préemption est totale ou partielle. Il suffit ainsi de l'exercice d'un droit de préemption par la personne bénéficiaire de ce droit pour que la vente soit nulle. Le demandeur ne peut donc réclamer la réitération de la vente sur la partie du terrain qui n'aurait pas été préemptée. Il sera par conséquent débouté de l'ensemble de ses prétentions quand bien même la seule condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire dans le délai de 18 mois à compter du 1/04/2002 a bien été réalisée par l'offre de prêt datée du 5/09/2003 caractérisant l'acceptation par la BANQUE DE LA REUNION d'octroyer un crédit de 207.332 ¿ à Mr X.... Sur la demande de dommages et intérêts : compte tenu de ce qui précède et de la nullité de la vente consentie par Mr Y... au demandeur, ce dernier ne peut alléguer d'une fraude qu'aurait commises les parties défenderesses à son détriment pour leur réclamer 7 500 000 euros de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice qui résulterait de l'impossibilité d'une commercialisation des lieux. Il sera donc débouté de ce chef » (jugement, p. 6 à 8),
1°) ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ;
Que Monsieur Y... avait conclu une promesse de vente en faveur de Monsieur X... suivant acte du 1er avril 2002, concernant une parcelle cadastrée section AK n° 1400 sur la commune de Bras-Panon ; que cette promesse de vente comportait une clause prévoyait la nullité de la convention en cas d'exercice d'un droit de préemption ; que suivant acte du 1er mars 2004, Monsieur Y... a conclu une autre promesse de vente concernant la même parcelle, en faveur de la société Royal Bourbon Industries ; que par acte authentique du 29 juillet 2004, la parcelle a été vendue à la société Royal Bourbon Industries ;
Qu'en décidant de faire application de la clause relative à la nullité de la promesse de vente en cas d'exercice d'un droit de préemption, sans rechercher s'il ne convenait pas d'écarter cette stipulation qui était mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil ;
2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Que Monsieur X... faisait valoir que la commune de Bras-Panon n'avait pas exercé son droit de préemption dans le cadre de la promesse de vente qui lui était consentie, mais dans le cadre d'une autre promesse de vente, portant sur la même parcelle mais à des conditions différentes, en faveur de Monsieur Z... ; qu'il ne pouvait donc pas y avoir nullité de la promesse de vente du 1er avril 2002, par application de la clause relative à l'exercice d'un droit de préemption, dès lors que le droit de préemption exercé était étranger à la promesse de vente ;
Qu'en ne s'expliquant, comme elle y était pourtant invitée, sur l'absence de lien entre la promesse de vente du 1er avril 2002 et l'exercice d'un droit de préemption par la commune, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ;
Que, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... faisait valoir que la déclaration d'intention d'aliéner ayant donné lieu à l'exercice d'un droit de préemption par la commune, concernait un autre projet de vente entre Messieurs Y... et Z... ; que ce moyen, étayé par les pièces adverses, était déterminant pour l'issue du litige puisqu'il concernait la validité de la promesse de vente consentie par Monsieur Y... à Monsieur X... ;
Qu'en s'abstenant de répondre à ce chef, pourtant péremptoire, des conclusions de Monsieur X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1, de la convention européenne des droits de l'homme.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la validité de l'acte de vente notarié du 29 juillet 2004 entre Monsieur Y... et la société RBI publié à la conservation des hypothèques de Saint Denis le 28 septembre 2004 et le 20 janvier 2005,
AUX MOTIFS QUE « Les documents versés aux débats établissent que la société RBI a acquis de M. Y... une partie de la parcelle AK 1499 et qu'un acte authentique de vente a été dressé le 29 juillet 2004 à la suite du compromis établi le 1er mars 2004. La publication de l'acte est intervenue le 28 septembre 2004 à la Conservation des Hypothèques de Saint-Denis ainsi qu'une publication rectificative et définitive le 20 janvier 2005 pour l'acte de vente notarié rectificatif du 23 septembre 2004. ¿ la nullité de l'acte constate supra, M.LOLJEEH ne pouvait valablement opposer son compromis intervenu deux ans plus tôt mais non réitéré par acte authentique au titre notarié publié par la société RBI. En effet, la publication de l'assignation du 22 avril 2004 délivrée par M. X... à M. Y... en régularisation du compromis de vente de 2001 ne constitue pas un titre équivalent à l'acte notarié dont est titulaire la RBI, titre régulièrement publié à la conservation des hypothèques, dans la mesure où par définition l'action engagée par M. X... est subordonnée a la décision à intervenir. Enfin, La fraude alléguée par M. X... à l'encontre de M. Y... et de la RBI étant purement hypothétique, il y a lieu de rejeter toutes les demandes de M. X... en ce qu'elles tendent à faire prévaloir le compromis de vente à son profit sur la vente régularisée par acte authentique » (arrêt, p. 5),
ALORS QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ;
Que la cour d'appel a estimé qu'il y avait lieu d'entériner la vente de la parcelle litigieuse intervenue en faveur de la société Royal Bourbon Industries par acte du 29 juillet 2004, nonobstant la publication de l'assignation de Monsieur X... à la conservation des hypothèques le 22 avril 2004, en raison de la nullité du compromis de vente en faveur de Monsieur X... ;
Que la cassation à intervenir au titre du précédent moyen, concernant la nullité du compromis de vente entre Monsieur X... et Monsieur Y..., engendrera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a entériné la vente intervenue, postérieurement à la publication de l'assignation, en faveur de la société Royal Bourbon Industries, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
