LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;
Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 26 janvier 2012), que, le 2 juin 2008, la société Le Champlain a acquis un fonds de commerce de café-restaurant-hôtel exploité dans un immeuble appartenant à Mme X... ; que, le 24 septembre 2010, la bailleresse a délivré à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que la société Le Champlain a assigné Mme X..., sur le fondement de l'article 1719 du code civil, en exécution des travaux de mise en conformité des locaux ou, subsidiairement, en résiliation du bail ; que Mme X..., à titre reconventionnel, a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire, le paiement de l'arriéré de loyer et la fixation d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que pour rejeter les demandes de la société Le Champlain, l'arrêt retient que l'acte de cession stipule que l'acquéreur a pris connaissance du courrier du 28 novembre 2006 de la DDASS de Seine-Maritime demandant la réfection générale des locaux et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant et le rédacteur de l'acte, que la locataire avait donc pleinement connaissance des travaux de conformité à entreprendre avant de pouvoir exploiter le fonds de commerce et s'y était engagée librement dans le cadre de la cession de ce fonds, qu'elle ne peut donc arguer de l'inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait satisfait à son obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés et exempts de vices affectant leur gros œuvre et leur sécurité, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 26 janvier 2012 par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Le Champlain la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société Le Champlain.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société Le Champlain fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes dirigées contre Mme X... pour inexécution de l'obligation de délivrance du bailleur.
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES qu'il ressort du jugement rendu le 29 janvier 2008 statuant sur le recours des associés de la société Le Champlain (en cours de formation) à l'encontre de l'ordonnance du 22 novembre 2007 ayant accueilli une offre de 138.000 € présentée par des tiers, que la juridiction consulaire a reçu le recours en constatant que la nouvelle offre était supérieure de plus de 10 % du prix de cession retenue par l'ordonnance antérieure, ainsi que des garanties financières suffisantes, et au fond récapitulant la proposition d'achat avec un prix de 201.000 € et une mise en conformité des lieux par des travaux estimés entre 150.000 et 200.000 €, a décidé de retenir cette offre en autorisant le démarrage des travaux de mise en conformité dès le prononcé du jugement en précisant ‘pour assurer des bonnes conditions à la reprise du fonds… permettre une reprise de l'activité le plus rapidement possible et que pour ce faire la réalisation des travaux de mise en conformité ne souffre plus de délais' ; que l'acte de cession du 2 juin 2008 entre la société Le Champlain et Me Béatrice Y... es-qualités de liquidateur de la société MNSA reprenant intégralement le bail du 9 janvier 2003, y compris la description des lieux, dispose au titre des charges et conditions de la vente que l'acquéreur prend le fonds, le matériel en dépendant et les locaux dans lesquels il s'exploite dans l'état où il se trouve actuellement, et mentionne d'une part qu'aux termes d'une lettre du 28 novembre 2006, dont copie est annexée, la DDASS de Seine Maritime a demandé la réfection générale des locaux communs et des chambres en particulier, la mise aux normes des installations électriques s'imposait, d'autre part que l'acquéreur dispense Me Y... de procéder à la vérification de l'installation électrique, qu'il reconnaît être informé de la fermeture du fonds depuis le 31 juillet 2007, avoir pris connaissance du courrier de la DDASS et en faire son affaire personnelle sans recours contre Me Y... et le cabinet Lintot et associés rédacteur ; qu'il apparaît donc que la société Le Champlain avait pleinement connaissance de l'étendue des travaux de conformité à entreprendre avant de pouvoir exploiter le fonds de commerce, et s'y était engagée librement dans le cadre de la cession de ce fonds, elle ne peut donc arguer de l'inexécution de l'obligation de délivrance à l'encontre de Mme X....
ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ;
elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas de stipulation pour autrui ; que dès lors, en retenant, pour débouter la société Le Champlain de ses demandes dirigées contre Mme X... pour inexécution de l'obligation de délivrance du bailleur, que selon l'acte du 2 juin 2008 autorisé par jugement du 29 janvier 2008, portant cession du fonds de commerce entre la société Le Champlain et Me Y..., liquidateur de la société MNSA, l'acquéreur prenait le fonds et les locaux dans lesquels ils s'exploitaient dans l'état où ils se trouvaient et déclarait avoir pris connaissance d'un courrier de la DDASS de Seine-Maritime demandant la réfection générale des locaux et des chambres et en faire son affaire personnelle sans recours contre Me Y... ni contre le rédacteur, et en considérant que la société Le Champlain, qui avait ainsi pleinement connaissance de l'étendue des travaux de conformité à entreprendre avant de pouvoir exploiter le fonds et s'y était engagée dans le cadre de la cession de ce fonds, ne pouvait reprocher à Mme X... une inexécution de l'obligation de délivrance, la Cour a étendu à la bailleresse qui n'y était pourtant pas partie l'effet des obligations de l'acte de cession du fonds, et a ainsi violé l'article 1165 du code civil.
ALORS QUE le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et il lui appartient de prouver qu'il s'est libéré de cette obligation ; que dès lors en affirmant que la société Le Champlain ne pouvait reprocher à Mme X..., bailleresse, une inexécution de l'obligation de délivrance, sans constater que celle-ci aurait démontré avoir rempli son obligation de délivrer des locaux conformes à la destination prévue au bail, ce qui était contesté en raison des travaux de gros oeuvre, de sécurité et d'hygiène à réaliser, la Cour a violé l'article 1719 ensemble l'article 1315 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
La société Le Champlain fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à Mme X... la somme de 25.975,65 € arrêtée au 1er octobre 2011, au titre de l'arriéré de loyers ainsi que les indemnités d'occupation postérieures égales au montant du loyer actuel jusqu'à libération de lieux.
AUX MOTIFS QUE Mme X... expose qu'au mois d'octobre 2011 le preneur reste devoir la somme de 25.975,65 € ; qu'il n'est pas en mesure de faire face à ses engagements et que la clause résolutoire est acquise ; comme il a été dit précédemment la clause résolutoire se trouve acquise depuis le 24/10/2010 ; l'acte de renouvellement du bail commercial en date du 7/02/2004 prévoit que le loyer sera révisable selon les lois sur les loyers commerciaux ; l'article L145-34 du code de commerce explique les modalités de révision du loyer ; il n'est pas établi par l'intimée que la variation contestée du montant du loyer mensuel n'ait pas été calculée conformément aux dispositions légales ; elle sera par conséquent tenue au paiement de la somme réclamée de 25.975,65 € au 1er/10/2011 ; le jugement déféré sera ainsi complété et sera confirmé sur la condamnation au paiement des indemnités d'occupation jusqu'à libération des locaux.
ALORS QUE les règles de révision du loyer commercial ont un caractère d'ordre public et en l'absence d'accord il incombe aux parties de saisir le juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du loyer révisé ; que dès lors en relevant, pour condamner la société Le Champlain à payer à Mme X... au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 1er octobre 2011, la somme de 25.975,65 € qu'elle réclamait ainsi que les indemnités d'occupation postérieures égales au montant du loyer actuel, que l'acte de renouvellement au bail commercial du 7 février 2004 prévoit que le loyer sera révisable selon la loi sur les loyers commerciaux et qu'il n'est pas établi que la variation du montant du loyer mensuel n'ait pas été calculée conformément aux dispositions légales, la cour, qui a retenu un loyer évalué par la bailleresse qui n'a pas été révisé suivant la procédure légale, a excédé ses pouvoirs et a violé les articles L 145-37 et R 145-20 du code de commerce.
