LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 145-9 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 22 mars 2012, ensemble l'article L. 145-15 de ce code ;
Attendu que par dérogation aux article 1736 et 1737 du code civil, les baux des locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 28 février 2012), que les copropriétaires de la résidence Les Jardins du parc, divisée en lots constitués d'appartements et emplacements de stationnements, ont chacun consenti un bail commercial à effet du 1er mars 2000, d'une durée de dix ans, à la société Les Jardins du parc aux fins d'exploitation hôtelière de cette résidence ; que les baux stipulaient une faculté de résiliation triennale exercée par lettre recommandée avec avis de réception un an avant la date d'échéance ; que par lettre recommandée du 26 janvier 2009, la société Les Jardins du parc a donné congé pour le 28 février 2010 et a cessé de régler les loyers à cette date ; que cette société ayant réitéré ses congés par actes extrajudiciaires des 22, 23, 24, 29 et 30 juin 2009 à effet du 28 février 2010, des propriétaires bailleurs l'ont assignée en nullité du congé délivré par lettre recommandée, et condamnation à leur payer les loyers échus depuis mars 2010 ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que si le congé initialement donné par lettre recommandée avec accusé de réception est nul et de nul effet, la société Les Jardins du parc, en respectant les dispositions d'ordre public relatives au congé, n'a fait que respecter les dispositions légales qui s'imposent à tous et particulièrement aux copropriétaires qui ne peuvent se réfugier derrière des dispositions contractuelles contraires aux dispositions d'ordre public en matière de congé d'un bail commercial en sorte que la résiliation des baux commerciaux avec effet au 28 février 2010 doit être constatée et par voie de conséquence, rejetées les demandes relatives au paiement de loyers postérieurement à cette date ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la stipulation d'un préavis d'un an, qui n'affecte pas le droit au renouvellement, est valable, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;
Condamne la société Les Jardins du parc aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Jardins du parc, la condamne à payer à M. X..., aux époux Y..., Z..., A..., D..., E..., F... et à Mmes B...et C...la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. X..., les époux Y..., Z..., A..., D..., E..., F... et Mmes B...et C...
Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les bailleurs de leurs demandes tendant à voir payer des arriérés de loyers et des indemnités d'occupation ;
AUX MOTIFS QU'aux termes des baux commerciaux intervenus entre les parties, il avait été convenu, au titre des conditions particulières, que le bail sera renouvelé par tacite reconduction par période triennale, sauf dénonciation par les parties par lettre recommandée avec accusé de réception un an avant la date d'échéance ; qu'aux termes des dispositions d'ordre public de l'article L 145-69 du Code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance, le congé devant être donné par acte extra judiciaire ; que dès lors qu'il n'est pas contesté que le congé initialement donné par lettre recommandée avec accusé de réception est nul et de nul effet, ce dont les parties conviennent la SARL Les Jardins du Parc, en respectant les dispositions d'ordre public relatives au congé, n'a fait que respecter les dispositions légales qui s'imposent à tous et plus particulièrement aux copropriétaires qui ne peuvent se réfugier derrière des dispositions contractuelles contraires aux dispositions d'ordre public en matière de congé d'un bail commercial ; en sorte que c'est par de justes motifs que la Cour fait siens que les premiers juges ont constaté la résiliation des baux commerciaux avec effet au 28 février 2010 et ont, d'autre part et par voie de conséquence, débouté les copropriétaires de leurs demandes relatives au paiement de loyers postérieurement à cette date ; étant observé que par ailleurs, il est démontré et au demeurant non contesté que la SARL Les Jardins du Parc a offert aux différents bailleurs de reprendre son mobilier moyennant indemnité ce qu'ils ont refusé ; qu'en conséquence il convient, ainsi que le demande la SARL Les Jardins du Parc, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que, passé le délai d'un mois de la signification du jugement, chacun des demandeurs récalcitrants sera redevable d'une astreinte de 15 euros par jour de retard ; qu'en raison de l'appel il y a lieu de préciser que l'astreinte commencera à courir à l'expiration du délai d'un mois de la signification de l'arrêt ;
ALORS QUE par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux des locaux soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 tels que codifiés ne cessent que par l'effet d'un congé donné notamment suivant les usages commerciaux et au moins six mois à l'avance ; que la stipulation d'un préavis d'un an n'affecte pas le droit au renouvellement du bail, est donc valable en sorte qu'en jugeant le contraire, la Cour viole par fausse application l'article L 145-69 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil et le principe de la liberté contractuelle.
