LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 22 septembre 2011), que par acte du 30 mai 2006, M. X... a promis de vendre des biens immobiliers à la société JA développement sous plusieurs conditions suspensives ; que par acte du 26 novembre 2007, la société JA développement a consenti une promesse de vente portant sur les mêmes bien immobiliers à la société Valency ; que la société Valency ayant refusé de réitérer la vente, la société JA développement l'a assignée en paiement du montant de la clause pénale et en réparation de son préjudice complémentaire ;
Attendu que la société Valency fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société JA développement, alors, selon le moyen, que lorsque le transfert de propriété et l'entrée en jouissance ont été reportés au jour de la réitération par acte authentique d'une promesse synallagmatique de vente, n'est pas fautif le défaut de régularisation par le fait du bénéficiaire si, à la date convenue, le droit de propriété du promettant sur la chose vendue est lui-même conditionnel ; qu'en déclarant que la non-régularisation de l'acte authentique de vente était de l'entière responsabilité du bénéficiaire, tout en constatant qu'a la date où ce dernier avait été mis en demeure de déférer à son engagement, le promettant n'était pas propriétaire de l'immeuble vendu sur lequel il ne disposait que d'un droit conditionnel, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté
que la société JA développement avait vendu les biens à la société Valency moyennant un prix de 643 000 euros hors taxes, payable pour partie sous forme de reprise par l'acquéreur de l'engagement contracté par le vendeur au profit de M. X... à concurrence de 320 000 euros et à charge pour le vendeur de remettre le jour de la réitération, en garantie de son obligation, une caution émise au profit de M. X... et relevé que la société JA développement ne s'était engagée qu'à transmettre les droits qu'elle détenait, que les conditions suspensives résultant de l'acte du 30 mai 2006 avaient été remplies dans les délais prorogés convenus et que la convention n'était donc pas caduque au moment de l'engagement pris par la société Valency et de la mise en demeure de la réitérer par acte authentique, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'il n'y avait pas eu vente de la chose d'autrui, que l'engagement souscrit par la société Valency était valable et que son refus de réitérer l'acte authentique qui n'était pas justifié constituait un manquement à ses obligations ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Valency et M. Y..., ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Valency aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Valency et M. Y..., ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Valency à payer la somme de 2 500 euros à la société JA développement ; rejette les demandes de la société Valency et M. Y..., ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Valency ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour la société Valency et autre
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente (la société VALENCY, l'exposante) à payer au promettant (la société JA DEVELOPPEMENT) la somme de 38.452 € en exécution de la clause pénale et celle de 342.777 € au titre d'un manque à gagner pour défaut de régularisation de l'acte authentique ;
AUX MOTIFS QU'il n'importait pas (sic) qu'au moment où elle l'avait mise en demeure de déférer à son engagement, la société JA DEVELOPPEMENT n'eût pas été propriétaire des biens, qui étaient demeurés dans le patrimoine de M. X..., qui les avait d'ailleurs revendus à un tiers ; qu'en effet, selon leur convention, la société JA DEVELOPPEMENT lui avait vendu ces biens moyennant un prix de 643.000 € HT, « payable pour partie sous forme de reprise par l'acquéreur de l'engagement contracté par le vendeur au profit de M. X... à concurrence de 320.000 € » et à charge pour le vendeur (en réalité l'acquéreur) de « remettre le jour de la réitération, en garantie de son obligation, une caution émise au profit de M. X... » ; que la société JA DEVELOPPEMENT ne s'était donc engagée qu'à transmettre les droits qu'elle détiendrait ; qu'il ne s'agissait pas de la vente de la chose d'autrui ; qu'en conséquence, l'engagement souscrit par la société VALENCY était valable et, peu important que la caution promise lui eût été refusée dès lors qu'il n'était justifié d'aucun cas de force majeure, le manquement à ses obligations se résolvait en dommage et intérêts (arrêt attaqué, p. 4, al. 8 et 9 ; p. 5, al. 1 et 7) ; que la société JA DEVELOPPEMENT avait signé une promesse synallagmatique de vente par acte sous seing privé du 30 mai 2006 avec M. X... pour l'acquisition d'un terrain ; que, par avenant du 11 septembre 2008 (en réalité 2007), les parties étaient convenues que la date de réitération par acte authentique serait prorogée au 15 septembre 208 ; que, par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2007, la société JA DEVELOPPEMENT avait vendu à la société VALENCY le même terrain à bâtir pour le prix ferme et définitif de 769.028 € TTC ; qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente avait été fixée au plus tard le 30 avril 2008 ; qu'en date du 29 mai 2008, la société JA DEVELOPPEMENT avait mis en demeure la société VALENCY de se présenter en l'étude du notaire le 20 juin 2008 afin de réitérer la vente aux conditions prévues ; que, convoquée par courrier du 29 mai 2008 par Me BOUVET, notaire, la société VALENCY avait déclaré le 20 juin 2008 n'avoir pas obtenu la caution bancaire demandée ; qu'elle avançait qu'en application cl l'article 1599 du code civil, la vente de la chose d'autrui était nulle et que l'acte du 26 novembre 2007 prévoyait, à titre de condition suspensive, que « le vendeur devr(ait) justifier d'un droit de propriété régulier et trentenaire et produire un état hypothécaire en cours de validité » ; que, cependant, les dispositions de l'article 1599 du code civil ne s'appliquaient pas à un compromis de vente, dès lors que l'acte prévoyait que le transfert de propriété ne serait effectif que lors de la passation de l'acte authentique, que la vente de la chose sur laquelle le vendeur ne possédait qu'un droit conditionnel n'était pas la vente de la chose d'autrui et était soumise aux même conditions que le droit du vendeur (jugement confirmé, p. 5, attendus 1 à 3, et attendus 6 et 8 ; p. 6, attendus 1 à 4) ;
ALORS QUE, lorsque le transfert de propriété et l'entrée en jouissance ont été reportés au jour de la réitération par acte authentique d'une promesse synallagmatique de vente, n'est pas fautif le défaut de régularisation par le fait du bénéficiaire si, à la date convenue, le droit de propriété du promettant sur la chose vendue est lui-même conditionnel ; qu'en déclarant que la non-régularisation de l'acte authentique de vente était de l'entière responsabilité du bénéficiaire, tout en constatant qu'a la date où ce dernier avait été mis en demeure de déférer à son engagement, le promettant n'était pas propriétaire de l'immeuble vendu sur lequel il ne disposait que d'un droit conditionnel, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil.
