LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par actes distincts du 30 juin 2004, M. X... et Mme Y... ont chacun conclu auprès de la société Financière Barbatre un contrat de réservation d'appartements en l'état futur d'achèvement en raison de l'importance des travaux de rénovation à effectuer, pour les donner en location à la société hôtelière Résidence Les Ducs de Chevreuse en vertu de baux commerciaux conclus à la même date en prévision d'une entrée en jouissance au 15 décembre suivant ; que les ventes ont été authentifiées par M. Z..., notaire associé, dans des actes établis le 30 novembre 2004 auxquels les acquéreurs étaient représentés en vertu de procurations sous signature privée, opération qui a fait l'objet d'une régularisation le 31 décembre 2004 au vu, cette fois, de procurations notariées ; qu'il était convenu entre les parties que le prix était payable à hauteur de 60 pour 100 au jour de l'instrumentation des actes, lesquels mentionnaient que les constructions, hors d'eau et exemptes de toute inscription, bénéficiaient de la garantie intrinsèque d'achèvement ; que la société Financière Barbatre a été placée en redressement judiciaire en octobre 2007, puis en liquidation en avril 2008 ; que les époux X... ont engagé une action en responsabilité contre la SCP Postillon-Domenge-Pujol-Thuret et le notaire associé en charge du dossier, imputant à faute le paiement dès le 30 novembre 2004 de la première tranche du prix en exécution d'actes irrégulièrement instrumentés au vu de procurations sous seing privé et sur la foi d'une attestation de mise hors d'eau dont l'insincérité aurait dû, selon eux, être détectée par l'officier public ;
Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire, après avoir jugé que le manquement commis par le notaire à l'occasion de l'instrumentation irrégulière des actes dressés en novembre 2004 n'avait pas occasionné de dommage, l'arrêt retient que la responsabilité notariale ne pouvait pas non plus être retenue du fait de l'inexactitude de l'attestation de mise hors d'eau délivrée par l'architecte, la société 2AD Ingénierie, dès lors que l'officier public, qui n'était pas tenu de contrôler sur place l'état d'avancement du chantier, n'avait ni la charge ni les moyens d'en vérifier l'exactitude ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l'attestation de mise hors d'eau datée du 16 juin 2003 et d'une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, qui faisait état d'une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu'une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n'était pas de nature éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la SCP Postillon-Domenge-Pujol-Thuret et M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Postillon-Domenge-Pujol-Thuret et M. Z... à payer à M. X... la somme de 2 000 euros et à Mme A... la même somme ; rejette l'autre demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme A....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR retenu que la responsabilité de Me Z... et de la SCP POSTILLON et autres ne pouvait être engagée en raison de l'établissement des actes de vente ou du versement des fonds et d'avoir débouté, de ce fait, Mme A... et M. X... de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « il est constant que le notaire a commis une erreur en passant les actes de vente le 30 novembre 2004 sur la base de procurations sous seing privé des acquéreurs, alors que la forme authentique s'imposait à peine de nullité ; que le tribunal a toutefois justement retenu que le notaire avait procédé à la régularisation de ces actes de vente en établissant les actes du 31 décembre 2004 et qu'il ne pouvait être soutenu par Mme A... et M. X... qu'ils ignoraient que le notaire allait passer de nouveaux actes aux lieu et place des premiers, alors qu'ils avaient établi de nouvelles procurations, sous la forme notariée, le 3 décembre 2004, soit après les premiers actes entachés de nullité ; qu'il est également constant que, de ce fait, les fonds revenant à la Société Financière BARBATRE lui ont été versés par le notaire le 30 novembre 2004, soit avant la signature des actes définitifs de vente, en contravention avec les dispositions de l'article L.261-12 du code de la construction et de l'habitation qui prévoient que le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement avant la signature du contrat ; mais que l'explication de ce versement anticipée tient dans l'erreur commise lors de l'établissement des actes du 30 novembre 2004 régularisation opérée le 31 décembre 2004, qu'elle a été mentionnée expressément dans les actes définitifs et que la situation a ainsi été régularisée, sans que Mme A... et M. X... aient eu à en pâtir ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que la responsabilité de Me Z... et de la SCP POSTILLON OUAKNINE DOMENGE PUJOL THURET ALPINI BUCCERI Z... SAUVAGE n'était pas engagée de ce fait » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'«il apparait que les premiers actes de vente passés le 30 novembre 2004, sur le fondement de procurations sous seing privé, étaient affectés de nullité de ce fait ; qu'il ne peut être fait grief au notaire d'avoir régularisé ces ventes au moyen de procuration en la forme authentique que Mme A... et M. X... ne contestent pas avoir signées ; que si Me Z... a effectivement commis une faute en ne vérifiant pas le caractère authentique des procurations avant la signature des actes du 30 novembre 2004, cette faute est sans lien avec le préjudice que Mme A... et M. X... allèguent avoir subi, ce d'autant que les actes ont été régularisés le 31 décembre 2004 ; que Mme A... et M. X... ne peuvent prétendre qu'ils ignoraient que les procurations données le 3 décembre 2004 permettaient l'annulation des ventes entachées de nullité, dans la mesure où les actes initiaux n'avaient pas été annulés, ils auraient acquis une nouvelle fois les mêmes biens ; qu'il est en outre clairement indiqué aux actes du 31 décembre 2004 que les fonds ont été versés antérieurement à l'acte, ce qui est le cas puisqu'ils l'ont été le 30 novembre 2004 ; que la responsabilité de Me Z... et la SCP POSITILLON OUAKNINE DOMENGE PUJOL THURET ALPINI BUCCERI Z... SAUVAGE n'est donc pas engagée de ce fait, aucune faute en lien avec le préjudice subi par le demandeur n'étant établie ;
ALORS QUE, D'UNE PART, aux termes des articles L.261-11 et L.263-1 du code de la construction et de l'habitation, le versement du prix d'une partie des travaux ne peut précéder la réalisation de la vente en l'état futur d'achèvement ; que pour ce faire, en vertu de la règle du parallélisme des formes, le notaire doit exiger, des parties absentes au jour de la signature, des procurations en la forme authentique ; que Me Z... s'est contenté des procurations sous seing privé fournies par M. X... et Mme A... pour réaliser la vente, entachant les actes de nullité ; que, nonobstant cette nullité, Me Z... a fait procéder au versement d'une partie du prix de la vente ; que dès lors, la cour ne pouvait écarter sa responsabilité sans violer les articles L.261-11, L.261-12 et L.263-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, aux termes de l'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation, la vente en l'état futur d'achèvement doit être réalisée par acte authentique ; qu'en vertu de la règle du parallélisme des formes, le notaire doit exiger, de la part des parties absentes au jour de la signature de l'acte, des procurations en la forme authentique ; que la violation de cette règle entraine la nullité de l'acte ; que ce dernier n'est pas régularisable autrement que par la réalisation d'un nouvel acte de vente ; que les actes authentiques du 30 novembre 2004 avaient été signés au moyen de procurations sous seing privé des acquéreurs et non de procurations en la forme authentique, entachant lesdits actes de nullité ; que la réalisation de la vente appelait dès lors la signature de nouveaux actes authentiques ; qu'en jugeant pourtant que l'acte authentique du 30 novembre 2004 avait été régularisé par Me Z... et que sa responsabilité devait être écartée, sans rechercher si l'acte avait été valablement renouvelé, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 261-11 et L.261-12 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, ENFIN, le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que M. X... et Mme A... faisaient valoir expressément que le prix de la vente n'avait pas été versé sur un compte spécial comme l'impose l'article R.261-18 du code de la construction et de l'habitation mais qu'il avait été directement transféré au vendeur avant même la réalisation de la vente ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire invoqué par M. X... et Mme A..., la cour a entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir retenu que la responsabilité de Me Z... et de la SCP POSTILLON et autres ne pouvait être engagée en raison du caractère inexact de l'attestation d'avancement des travaux au stade « hors d'eau » et d'avoir débouté, de ce fait, Mme A... et M. X... de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « il est avéré que les actes de ventes ont été conclus sur le fondement d'une garantie intrinsèque d'achèvement et que le prix a été payé à hauteur de 60%, au regard d'une attestation d'avancement des travaux au stade "hors d'eau" dont il a été avéré qu'elle était inexacte ; qu'il s'agit d'une attestation datée du 16 juin 2003, établie par la SA 2AD Ingénierie, portant mention de son annexe à l'acte notarié du 16 septembre 2003 ; que Mme A... et M X... font grief au notaire d'avoir passé les actes de vente, sans disposer de l'attestation d'achèvement des fondations et en tout état de cause, de s'être contenté d'une attestation qui, disent-ils, ne remplit pas les conditions de l'article R. 261-11 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit que l'état d'achèvement des fondations doit être certifié par un homme de l'art ; que les notaires répliquent justement que l'attestation d'avancement au stade "hors d'eau" induit nécessairement l'achèvement des fondations, a fortiori s'agissant d'immeubles existants à rénover, et justifient que la SA 2AD Ingénierie était inscrite en qualité d'architecte au tableau de l'ordre des architectes d'Ile de France ; qu'il importe peu que M. B..., signataire de l'attestation au nom de la SA 2AD Ingénierie n'ait pas eu lui-même la qualité d'architecte ; que Mme A... et M. X... prétendent également que l'attestation en cause n'aurait pas été suffisante pour justifier de l'avancement des travaux sur l'immeuble vendu au motif qu'elle ne mentionnerait pas le programme immobilier concerné ; que la cour observe que l'attestation fait référence, dans son en-tête, à la résidence hôtelière de GRISY-SUISNES et précise qu'elle concerne les travaux de réhabilitation ayant donné lieu au permis de construire obtenu le 25 octobre 2001, ce qui est suffisant pour permettre d'identifier l'opération à laquelle elle se rapporte ; que Mme A... et M. X... ajoutent que le notaire a engagé sa responsabilité en ne vérifiant pas la régularité de l'attestation sur laquelle il se fondait pour insérer dans l'acte de vente d'immeuble à construire une clause de garantie intrinsèque d'achèvement ; mais que la cour constate que la garantie intrinsèque prévue dans l'acte était celle de l'article R 261-18a du code de la construction et de l'habitation qui supposait que soient remplies les deux conditions de mise hors d'eau du bâtiment et d'absence de privilège ou d'hypothèque grevant l'immeuble ; que Me Z... avait vérifié ces deux conditions puisqu'il avait levé un état de renseignements sommaires urgente ne révélant aucune inscription de privilège ou d'hypothèque en cours de validité et qu'il détenait l'attestation de mise hors d'eau du 16 juin 2003 déjà évoquée ; qu'il n'avait pas à contrôler sur place la réalité des affirmations faites par le maître d'oeuvre ni à douter de leur sincérité en vérifiant la date d'ouverture du chantier ; que dès lors, il convient de constater que la responsabilité de Me Z... ne peut être retenue à raison du caractère inexact de l'attestation de la SA 2AD Ingénierie, dont il a été retenu par la cour d'appel de Versailles, statuant dans un litige concernant la même opération immobilière, qu'elle était "de pure complaisance" et était de nature à engager la responsabilité de son auteur, mais que le notaire n'avait ni la charge ni les moyens de vérifier; que Mme A... et M X... seront donc déboutés de leur appel et que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le notaire n'a en charge que l'efficacité juridique de l'acte et il ne lui appartient nullement de constater personnellement l'état du bien qu'il vend ; qu'il apparait que pour passer les actes et autoriser le paiement par Mme A... et M. X... d'une partie du prix, Me Z... s'est fondé sur une attestation émanant de la SAS 2AD INGENIERIE architecte et bureau d'études en charge de l'opération immobilière, en date du 16 juin 2003 ; que Mme A... et M. X... se prévalent des articles L. 261-11 et R.261-11 du code de la construction et de l'habitation ; que le notaire justifie de l'inscription de la société auteur de l'attestation du 16 juin 2003 ainsi que de son signataire à l'Ordre des architectes d'Ile de France ; que cette attestation précise par ailleurs que l'ensemble des bâtiments référencés et faisant l'objet d'une opération de réhabilitation lourde pour laquelle un permis de construire a été délivré le 25 janvier 2001 est hors d'eau ; qu'elle parait conforme aux dispositions des articles L.261-11 et R.261-11 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il n'est enfin pas établi par les demandeurs que le notaire et leur clerc mandataire savaient que les biens n'existaient pas et qu'il était impossible de les construire et les achever avant le 31 décembre 2004 ; qu'aucune faute du notaire en lien avec le préjudice allégué n'étant établie par Mme A... et M. X..., ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Me Z... et la SCP POSITILLON OUAKNINE DOMENGE PUJOL THURET ALPINI BUCCERI Z... SAUVAGE ; qu'il apparait équitable d'allouer à Me Z... et la SCP POSITILLON OUAKNINE DOMENGE PUJOL THURET ALPINI BUCCERI Z... SAUVAGE la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le notaire a pour mission de renseigner ses clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent ; qu'au titre de son devoir de conseil, il doit également procéder à certaines vérifications périphériques nécessaires à l'efficacité de l'acte ; qu'en matière d'immeuble à construire, un acte authentique est nécessaire à la réalisation de la vente ; que celle-ci peut être assortie d'une garantie intrinsèque d'achèvement et justifier le paiement d'une partie du prix de vente, selon l'état d'avancement de l'immeuble ; que cet avancement doit être constaté par un homme de l'art ; qu'au cas particulier, le notaire s'est fondé, pour déclarer l'immeuble hors d'eau, sur une attestation de pure complaisance délivrée par le maître d'oeuvre de l'opération ; qu'il appartenait au notaire, en vertu de son devoir de conseil, de vérifier la réalité de cette attestation, celle-ci ayant été délivrée par une partie non indépendante le 16 juin 2003, alors même que les travaux ne devaient commencer que le 28 août 2003 ; que ces circonstances étaient connues du notaire qui les a mentionnées dans les actes authentiques de vente ; qu'il lui appartenait dès lors d'alerter les parties sur cette incohérence ; que M. X... et Mme A..., non informés d'un quelconque risque, ont pourtant versé une partie du prix correspondant au stade « hors d'eau », alors que l'état réel d'avancement des travaux n'était pas connu ; que M. X... et Mme A... ont subi un préjudice constitué des emprunts effectués trop tôt et des pertes de loyer ; qu'ainsi, la cour ne pouvait écarter la responsabilité du notaire sans violer les articles L.261-11, L.261-12, L.263-1, R.261-11 et R.261-18 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un acte notarié déterminant pour la solution du litige ; que les actes authentiques du 31 décembre 2004 portant sur la vente de biens, par la société Financière BARBATRE à Mme A... et M. X..., précisaient que l'attestation de mise hors d'eau datait du 16 juin 2003 avant d'énoncer que les travaux ne devaient débuter que le 28 août 2003 ; que cette chronologie, alors même qu'il s'agissait de travaux de rénovation lourde, aurait dû alerter le notaire sur la nature réelle de l'attestation ; qu'en concluant pourtant que le notaire ne pouvait « douter de la sincérité des attestations en vérifiant la date d'ouverture du chantier », la cour a dénaturé les actes notariés du 31 décembre 2004, violant ainsi l'article 1134 du code civil.
