LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que, peu de temps avant la promesse de vente du 4 juillet 2001 par laquelle Mme X...cédait un immeuble à Mme Y..., vente réitérée ultérieurement par acte reçu par M. André, notaire, le mari de Mme X...avait réalisé des travaux de reprise du mur séparant cet immeuble de la maison voisine de Mme Regentpour mettre fin à des infiltrations, et souverainement retenu qu'il n'était pas établi que, lors de la signature de la promesse de vente, Mme X...avait eu connaissance de la persistance des infiltrations malgré ces travaux, ni eu l'intention de tromper Mme Y..., la cour d'appel, qui en a exactement déduit, sans modification de l'objet du litige, que sa demande d'annulation de la vente pour dol n'était pas fondée, a légalement justifié sa décision ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, la première branche, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu, sans modification de l'objet du litige, que Mme X...n'avait pas eu connaissance, lors de la vente, de la persistance des infiltrations nuisant à la pérennité du mur séparatif et compromettant la destination de l'immeuble vendu, malgré les travaux réalisés par son mari, et que Mme Y...ne pouvait opposer ce vice, dont elle avait ignoré l'existence, à Mme X...en raison de la clause de non garantie des vices cachés incluse dans l'acte authentique de vente, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme Y...ne pouvait obtenir la résolution de la vente sur ce fondement ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame Y...de sa demande en annulation pour dol de la vente conclue le 4 juillet 2001 avec Madame X..., réitérée par acte authentique du 5 décembre 2001 ;
AUX MOTIFS QUE : « si Mme Y...a acquis une maison ancienne qui selon l'expert judiciaire n'a jamais été rénovée et en possède pas les « équipements de commodités et d'usages habituels (chauffage central, eau chaude, etc …) » et dont « l'état général n'est pas satisfaisant, voire préoccupant, notamment au niveau de ses différents murs, de sa charpente, de sa cheminée, et de sa couverture/ zinguerie », le compromis de vente porte sur une maison de style ferme comprenant au rez-de-chaussée une cuisine avec boiserie, âtre, un séjour, à l'étage deux chambres, une grange, une salle d'eau, un WC, une cave, des annexes, et cette maison a été habitée par la mère de Mme X...jusqu'à son décès survenu quelques mois avant sa vente, et a été vendue à Mme Y...comme immeuble d'habitation ; qu'il n'et pas rapporté que Mme Y...a eu connaissance avant la signature du compromis de vente d'infiltrations par le mur séparant son immeuble de celui des époux Régent, en sa partie haute, affectant l'immeuble de ses voisins, alors que ces infiltrations ne lui ont pas été dénoncées avant le 4 juillet 2001 et qu'elle ne pouvait elle-même apprécier leur existence puisque cette portion de mur qui lui est propre n'est pas visible de sa propriété, comme l'attestent des témoignages (Davide B..., Jean-Paul C..., Marie-Thérèse D...) et le constat de Me Davilerd, huissier de justice, du 23 septembre 2010, et ne l'est que de la propriété Régent selon les photographies jointes au rapport de l'expert mandaté par la compagnie d'assurances de Mme
Y...
et au rapport de l'expert judiciaire, et que l'état du mur ne pouvait en lui-même lui révéler l'existence des infiltrations alors que son immeuble n'en subit pas comme cela ressort d'un témoignage (Jean-Paul C...) et d'un constat de Me Jacques, huissier de justice, des 8 octobre et 4 décembre 2007, et que la partie supérieure du mur porte trace de réparations, sur lesquelles Mme Y...ne pouvait d'ailleurs demander des explications à Mme X...puisqu'elles ne lui étaient pas visibles ; que le fait que Mme Y...a eu connaissance d'infiltrations par le mur séparant sa maison de celle des époux Régententre le compromis de vente et la signature de l'acte authentique est indifférent ; qu'elle a conformément à son obligation contractuelle, dont le nonrespect était sanctionné à hauteur de 47. 500 francs, réitéré la vente devant notaire, puis a remis en cause la vente par la voie judiciaire ; qu'en l'absence de connaissance de l'existence d'infiltrations affectant le mur séparant sa maison de celle des époux Régent, Mme Y...peut soutenir avoir été victime d'un dol de la part de Mme X...ou se prévaloir d'un vice caché portant atteinte à la destination de son immeuble pour obtenir l'anéantissement de la vente, mais la mise en avant d'un vice caché exclut qu'elle agisse sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles ; que les infiltrations se produisant par le mur qui lui appartient nuisent à la pérennité du mur en son entier puisque même sa portion mitoyenne subit les effets de la pénétration d'eau du côté de la propriété Régent avec dégradation de poutres en bois ; qu'elles compromettent en conséquence la destination de son immeuble ; que cependant sur le dol invoqué, il ressort du courrier de Mme Régentà Me André du 18 décembre 2001, du rapport de l'expert mandaté par la compagnie d'assurances de Mme
Y...
, du rapport d'expertise judiciaire et des photographies communiquées, qu'à la suite des interventions de Mme Régentauprès de Mme X..., M. X...a entrepris des travaux sur le mur litigieux, qu'il a appliqué un enduit sur le crépi pour colmater des fissures, et du mortier sur la couverture au droit du mur, et ce au courant de l'été 2001 ; qu'il ne peut être reproché à Mme X..., alors que son époux a réalisé des travaux de reprise pour mettre fin aux infiltrations peu de temps avant la vente intervenue début juillet 2001, d'avoir caché à Mme Y...l'existence des réclamations de Mme Régentet de son assureur sur les infiltrations dans l'intention de la tromper sur une situation à laquelle les travaux étaient censés avoir mis fin ; qu'il n'est pas établi que Mme X...avait connaissance lors de la signature du compromis de la persistance d'infiltrations malgré les réparations effectuées par son époux, et qu'elle ait eu l'intention de tromper Mme Y...» ;
ALORS 1°) QUE : l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que dans ses conclusions d'appel (cf. p. 10), Madame Y...faisait valoir que : « Madame Y...n'a jamais été tenue au courant de l'état réel de la maison et plus précisément du mur qui est à l'origine du litige ; il y a tout d'abord lieu de constater que l'état de ce mur, qui se situe à l'extérieur de la maison acquise par Mme Y...lui a été caché (…) ; elle a seulement été tenue au courant de quelques infiltrations affectant l'immeuble voisin de Madame REGENT, et ce par lettre précédent de quelques jours la signature de l'acte notarié ; il est constant qu'à aucun moment Mme X...n'a fait état d'un quelconque litige ou de réclamations présentées par Mme Régent, et ce depuis plusieurs années » ; qu'elle ajoutait (cf. p. 13), que : « ce qui est déterminant, c'est la résistance dolosive dont a fait preuve la venderesse en n'indiquant pas à madame Y...l'existence des réclamations de Madame REGENTremontant à de très nombreuses années ; à ce titre, le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; (…) ; qu'il est évident qu'à partir du moment où la propriétaire, Madame X..., vend une maison affectée d'un mur qui s'avère dégradé, et au sujet duquel elle avait reçu diverses demandes émanant soit de Madame REGENT, soit de la compagnie d'assurances de cette dernière, il est alors évident, par voie de conséquence, qu'elle connaissait parfaitement cette situation qu'elle a tue à l'acheteur, ce qui constitue une manoeuvre dolosive » ; qu'il résultait de ces écritures que Mme Y...invoquait l'existence d'un dol commis par Mme X..., non pas sur l'évolution et la persistance d'infiltrations malgré les réparations effectuées par son époux, mais sur l'existence et la gravité des infiltrations antérieures ainsi que sur l'état réel du mur séparatif de la maison ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS 2°) QUE : le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en considérant qu'il ne pouvait être reproché à Madame X...d'avoir caché à Madame Y...l'existence des réclamations de Madame Régentet son assureur sur les infiltrations, après avoir expressément constaté, d'une part que les infiltrations nuisaient à la pérennité de son mur entier et compromettaient en conséquence la destination de son immeuble, d'autre part qu'à la suite des interventions de Madame Régentauprès de Madame X..., le mari de celle-ci avait entrepris des travaux sur le mur litigieux peu de temps avant la vente intervenue début juillet 2001, ce dont il résultait que Madame X...avait intentionnellement dissimulé à Madame Y...la gravité des infiltrations et l'état réel du mur séparatif dont elle connaissait l'existence lors de la signature du compromis, éléments qui étaient susceptibles de dissuader Madame Y...de procéder à son acquisition, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1116 du code civil ;
3°) ALORS QUE : en statuant comme elle l'a fait, en se fondant sur la circonstance inopérante qu'il n'était pas établi que Madame X...avait connaissance lors de la signature du compromis de la persistance d'infiltrations malgré les réparations de son époux et qu'elle s'était tue dans l'intention de tromper Madame Y..., quand il appartenait au contraire à Madame X...d'informer cette dernière de l'existence et de la gravité des infiltrations, ainsi que de l'état réel du mur séparatif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame Y...de sa demande en résolution pour vices cachés de la vente conclue le 4 juillet 2001 avec Madame X..., réitérée par acte authentique du 5 décembre 2001 ;
AUX MOTIFS QUE : « si Mme Y...a acquis une maison ancienne qui selon l'expert judiciaire n'a jamais été rénovée et en possède pas les « équipements de commodités et d'usages habituels (chauffage central, eau chaude, etc …) » et dont « l'état général n'est pas satisfaisant, voire préoccupant, notamment au niveau de ses différents murs, de sa charpente, de sa cheminée, et de sa couverture/ zinguerie », le compromis de vente porte sur une maison de style ferme comprenant au rez-de-chaussée une cuisine avec boiserie, âtre, un séjour, à l'étage deux chambres, une grange, une salle d'eau, un WC, une cave, des annexes, et cette maison a été habitée par la mère de Mme X...jusqu'à son décès survenu quelques mois avant sa vente, et a été vendue à Mme Y...comme immeuble d'habitation ; qu'il n'et pas rapporté que Mme Y...a eu connaissance avant la signature du compromis de vente d'infiltrations par le mur séparant son immeuble de celui des époux Régent, en sa partie haute, affectant l'immeuble de ses voisins, alors que ces infiltrations ne lui ont pas été dénoncées avant le 4 juillet 2001 et qu'elle ne pouvait elle-même apprécier leur existence puisque cette portion de mur qui lui est propre n'est pas visible de sa propriété, comme l'attestent des témoignages (Davide B..., Jean-Paul C..., Marie-Thérèse D...) et le constat de Me Davilerd, huissier de justice, du 23 septembre 2010, et ne l'est que de la propriété Régent selon les photographies jointes au rapport de l'expert mandaté par la compagnie d'assurances de Mme
Y...
et au rapport de l'expert judiciaire, et que l'état du mur ne pouvait en lui-même lui révéler l'existence des infiltrations alors que son immeuble n'en subit pas comme cela ressort d'un témoignage (Jean-Paul C...) et d'un constat de Me Jacques, huissier de justice, des 8 octobre et 4 décembre 2007, et que la partie supérieure du morte porte trace de réparations, sur lesquelles Mme Y...ne pouvait d'ailleurs demander des explications à Mme X...puisqu'elles ne lui étaient pas visibles ; que le fait que Mme Y...a eu connaissance d'infiltrations par le mur séparant sa maison de celle des époux Régententre le compromis de vente et la signature de l'acte authentique est indifférent ; qu'elle a conformément à son obligation contractuelle, dont le nonrespect était sanctionné à hauteur de 47. 500 francs, réitéré la vente devant notaire, puis a remis en cause la vente par la voie judiciaire ; qu'en l'absence de connaissance de l'existence d'infiltrations affectant le mur séparant sa maison de celle des époux Régent, Mme Y...peut soutenir avoir été victime d'un dol de la part de Mme X...ou se prévaloir d'un vice caché portant atteinte à la destination de son immeuble pour obtenir l'anéantissement de la vente, mais la mise en avant d'un vice caché exclut qu'elle agisse sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles ; que les infiltrations se produisant par le mur qui lui appartient nuisent à la pérennité du mur en son entier puisque même sa portion mitoyenne subit les effets de la pénétration d'eau du côté de la propriété Régent avec dégradation de poutres en bois ; qu'elles compromettent en conséquence la destination de son immeuble (…) ; que toutefois dans la mesure où il n'a pas été retenu que Mme X...a commis un dol sur la persistance des infiltrations puisqu'elle n'avait pas connaissance de celle-ci, Mme Y...ne peut obtenir une résolution de la vente pour des vices cachés qui ne sont pas opposables à la venderesse en raison de la clause de non garantie incluse dans l'acte de vente notarié, page 6 » ;
ALORS 1°) QUE : la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera nécessairement, par voie de conséquence, l'annulation du chef de dispositif ayant débouté Madame Y...de sa demande en résolution pour vices cachés de la vente conclue le 4 juillet 2001 avec Madame X..., réitérée le 5 décembre 2001, en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
ALORS 2°) QUE : l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que dans ses conclusions d'appel (cf. p. 16), Madame Y...faisait valoir que : « il est manifeste que depuis plusieurs années, il existait des infiltrations qui ont provoqué l'effritement du mur ; l'échange de courriers produit par Mme Régentelle-même démontre l'existence de dégâts des eaux répétitifs ; Mme Y...n'a pas été informée de l'existence de ce litige (…) ; le cabinet d'expertise mandaté par la Compagnie d'Assurances de Mme
Y...
dans son rapport p. 3, écrit « Avant la vente, quelques réparations de fortune (rafistolage du crépi du pignon, recouvrement du dessus du pignon par mortier de ciment …) ont été réalisées mais sont hors toutes règles de l'art. Il aurait fallu avoir des informations de la part des voisins, Monsieur et Madame REGENT, qui depuis plusieurs années subissaient ces infiltrations » ; un rafistolage a été effectué par Monsieur Armand X..., ce qui prouve encore plus que les vendeurs étaient au courant des problèmes rencontrés avec cette maison ; au regard de l'expertise, il est établi que Mme Y...démontre qu'elle se trouvait dans l'impossibilité de connaître les désordres et de mesurer leur ampleur lors de la transaction. Par ailleurs, si Mme Y...avait eu connaissance de ces désordres et de l'étendue des travaux de remise en état, elle aurait renoncé à l'opération compte tenu de ses faibles moyens ; à aucun moment, il n'en a été tenu compte dans la négociation du prix de vente ; (…) ; depuis plusieurs années, les désordres étaient connus de Madame X..., venderesse, ainsi d'ailleurs que de Madame REGENT. Compte tenu de la réticence dont a fait preuve Madame X...quant à l'état du mur extérieur, la clause de l'acte notarié, selon laquelle Madame Y...achetait l'immeuble dans son état, même en présence de vices cachés, est nulle et en tous cas sans portée » ; qu'il résultait de ces écritures que Madame Y...invoquait l'existence d'un vice caché relatif, non pas à l'évolution et la persistance des infiltrations, mais à leur existence même et à leur gravité, ainsi qu'à l'état réel du mur de sa maison ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS 3°) QUE : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu, d'une part que les infiltrations étaient antérieures à la vente intervenue le 4 juillet 2001, d'autre part que les infiltrations nuisaient à la pérennité du mur entier de Madame Y...et compromettaient en conséquence la destination de son immeuble, et enfin qu'ayant connaissance de ces infiltrations, Monsieur X...avait entrepris des travaux sur le mur litigieux peu de temps avant la vente intervenue début juillet 2001 ; qu'il résultait de ces constatations que la connaissance par Madame X...des infiltrations et de l'état réel du mur, constituant un vice caché antérieur à la vente, était établie, de sorte que la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente du 5 décembre 2001 était inopposable à Madame Y...; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les article 1641 et suivants du code civil ;
