LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation et par une décision motivée, retenu comme terme de comparaison la vente qu'elle a estimé la plus significative et écarté les critiques et objections formulées contre cette prise en compte, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 90.464,32 euros l'indemnité d'expropriation due aux consorts X... par la commune de Saint-Jean-sur-Vilaine ;
AUX MOTIFS QUE la commune de Saint-Jean-sur-Vilaine cite dix termes de comparaison portant sur des ventes effectuées, à l'exception d'une, en zone AU du PLU (ou NA pour la période antérieure à la révision du POS) ; que la cour ne peut se fonder sur les termes n° 6 à 9, trop anciens, ni sur le terme n° 5 qui a trait à la cession d'une parcelle sise sur la commune de St Didier et classée en zone A ; que les cinq autres termes font apparaître un prix au m² variant entre 1,62 et 4 euros ; que l'un d'eux est relatif à la vente Y... survenue le 28 décembre 2007 de parcelles classées en zone 2NA du POS et parfaitement desservies ; que ces parcelles ont été acquises pour la création de la ZAC de la Huberderie et sont proches de la parcelle expropriée (environ 150 mètres) ; que cette vente est intervenue au prix de 4 euros/m² ; que les références proposées par les consorts X... ne peuvent être retenues ; qu‘ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge, la vente la plus significative comme terme de comparaison est la vente Legendre du 28 décembre 2007 au prix de 4 euros /m2 ; que les consorts X... font valoir que ce prix doit être rectifié pour tenir compte de la présence d'un preneur (+10%) et des facilités qui ont été offertes au vendeur ; que, sur le premier point, il convient de relever que le preneur (époux Z...) a résilié son bail à effet du 30 juin 2008 et a renoncé à toute indemnité ; qu'en l'état de ce premier élément, il n'y a lieu à revalorisation du prix ; que sur le second point, il est exact que la commune a accepté de réduire le périmètre de la ZAC afin d'exclure les bâtiments de M. Y... dont une maison d'habitation et de créer un espace tampon entre la maison et la ZAC ; que si les consorts X... prétendent que cet espace pourrait être loti d'autant plus facilement que l'acte de vente stipule que si la commune créait une voie communale jouxtant la limite nord de la propriété restant appartenir au vendeur, ce dernier pourra créer une sortie, aucun élément ne laisse supposer que ce soit dans l'intention de M. Y... ; qu'il n'y a dès lors lieu de majorer le prix de vente de ce terme de comparaison ; qu'en l'état de ces éléments, c'est à juste titre que le juge de l'expropriation a retenu pour fixer l'indemnité d'expropriation due par la commune de Saint-Jean-sur-Vilaine aux consorts X... cette dernière cession au prix de 4 euros/m2, étant précisé que si la vente Y... est antérieure de trois ans au jugement, les parcelles vendues se trouvaient en situation plutôt plus privilégiée que la parcelle expropriée (plus proches du centre ville et mieux desservies) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le prix de 4 euros du mètre carré est le prix qui, se déduisant de la vente Y..., est celui qui convient ; que c'est donc cette valeur qui sera retenue pour l'estimation du tènement exproprié ; qu‘il reviendra donc aux consorts X... la somme de : - indemnité principale : *22.592 m² x 4 € = 90.368,00 € - abattement pour occupation (10 % : 9.036,80 €) = 81.331,20 € ; - indemnité de remploi : 9.133,12 € ; - indemnité d'expropriation (81.331,20 € + 9.133,12 €) = 90.464,32 € ;
ALORS QUE les indemnités allouées par le juge de l'expropriation doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que les juges ont fixé l'indemnité principale d'expropriation due aux consorts X... en tenant compte d'une valeur de 4 euros le mètre carré à laquelle ils ont appliqué un abattement de 10 % pour occupation ; qu'en retenant que le prix de 4 euros du mètre carré, se déduisant de la vente Y... constituait le terme de référence adéquat, motif pris que le bail grevant ce terrain au profit de M. et Mme Z... avait été résilié, sans rechercher si ce prix n'avait pas également été convenu en contrepartie de la promesse par la commune de conclusion d'un nouveau bail rural, outre l'allocation de divers avantages indirects à M. et Mme Y..., ce dont il résultait que le terrain des consorts X..., libre de tout bail, devait être évalué à une somme supérieure ou au moins égale à 4 euros du mètre carré après application de l'abattement pour occupation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;
