LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel s'étant exactement fondée sur l'état descriptif de division annexé à l'acte d'acquisition du 21 septembre 2005 et le règlement de copropriété pour déterminer la nature commune ou privative des balcons ou loggias, le moyen qui invoque la dénaturation de l'acte de vente est sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que l'état descriptif de division distinguait des parties communes, définies comme celles n'étant pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire et comprenant notamment les balcons et loggias et des parties privatives réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, comprenant les balcons et terrasses et relevé que les loggias ou balcons n'étaient accessibles que depuis l'appartement vendu et que le règlement de copropriété n'envisageait pas l'existence de parties communes à usage privatif, la cour d'appel, a procédé à la recherche prétendument omise en retenant, par une interprétation souveraine, que les balcons et loggias ne pouvaient pas être qualifiés de parties communes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Le moyen reproche à la Cour d'appel d'AVOIR, par infirmation du jugement entrepris, rejeté l'action en diminution du prix de vente exercée par les époux X..., les déboutant de leurs demandes présentées contre M. Z... et Mme A... ainsi que de leur demande en garantie contre M. B....
AUX MOTIFS QUE « M. X... et Mme C... ont convaincu les premiers juges du bien-fondé de leur action en diminution du prix de vente ne se fondant sur la désignation du bien vendu qui ne mentionne pas les deux loggias en tant que partie privative close et couverte et sur la constatation de ce que ces loggias étaient des balcons qui ont fait l'objet d'une fermeture refusée puis autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires ; que cependant, le plan de l'appartement versé aux débats mentionne deux terrasses et un séchoir tandis que l'état descriptif de division annexé à l'acte d'acquisition de M. X... et de Mme C... et à l'acte de vente du 21 septembre 2005 distingue les parties communes définies comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, comprenant les ornements des façades, les balcons et loggias, des parties privatives réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire comprenant les balcons, les terrasses ; qu'il est établi que les locaux appelés loggias ou balcons ne sont accessibles que depuis l'appartement vendu, qu'ils ne peuvent en conséquence être considérés comme des parties communes, le règlement de copropriété n'envisageant pas l'existence de parties communes à usage privatif ; que l'expert qui a constaté que ces locaux étaient fermés et avaient une hauteur supérieure à 1,80 m, a pu à bon droit inclure leur superficie dans le calcul de la surface au sens de l'article 46 de la loi du 18 décembre 1996 et de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour son application ; qu'il sera observé en outre que la mise en place de baies vitrées antérieurement à l'acquisition réalisée par M. Z... et Mme A... a créé, indépendamment de question de la qualification juridique de locaux, une surface réellement habitable dans sa réalité matérielle au jour de la vente conclue avec M. X... et Mme C... qui méritait d'être prise en compte dans le calcul de la surface « loi CARREZ » ; qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et de débouter M. X... et Mme C... de leur action en diminution du prix de vente et de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre le vendeur ; que le certificat de superficie établi par M. B... repose sur une analyse juridique inexacte mais que la décision d'agir en diminution du prix de vente a été prise par M. X... et Mme C... qui n'ont pas subi de préjudice et sont mal fondés à obtenir de M. B... soit condamné à les indemniser des condamnations mises à leur charge ; qu'il y a lieu de rejeter cette demande » (arrêt attaqué p.8 et 9)
ALORS QUE 1°) aux termes de l'acte authentique de vente du 21 septembre 2005 (p. 4) conclu entre les époux X... d'une part, et M. Z... et Mme A... d'autre part, produit aux débats et visé par la Cour d'appel (p. 9), « le lot numéro 7 » acquis par les époux X... est composé « au deuxième étage, porte à droite sur le palier » d' « un appartement de type F4, comprenant : entrée, séjour, cuisine, dégagement, trois chambres, salles de bains et WC indépendants » ; qu'il en résulte expressément que les loggias litigieuses ne sont pas comprises dans les parties privatives acquises par les époux X... ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a dénaturé l'acte faisant la loi des parties, en violation de l'article 1134 du Code civil.
ALORS QUE 2°) au surplus, un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'en ne recherchant pas si l'ambiguïté des termes du chapitre 2 du règlement de copropriété intitulé « PARTIES COMMUNES ET PARTIES PRIVATIVES » ne nécessitait pas une interprétation définissant les loggias et balcons comme « parties communes à usage privatif », comme l'avaient retenu les premiers juges (jugement entrepris p. 5 § 5), la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et 1, 2, 46 de la loi du 10 juillet 1965
