LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant soutenu, dans ses conclusions d'appel, qu'elle avait prescrit la propriété du bâtiment y compris pour sa partie implantée sur la parcelle n° 974, la société Esmieu n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à ses propres écritures ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la propriété de la SCI Esmieu sur le bâtiment édifié en majeure partie sur la parcelle n° 927 n'était pas contestée, que ce bâtiment empiétait sur la parcelle n° 974 appartenant à la SCI Heralex et que, si l'acte de vente du 12 janvier 1991 portait sur un tènement immobilier comprenant un bâtiment à usage de garage pour partie et le surplus à usage de bureaux et d'habitation et terrain, le tout cadastré n° 927, il ne portait en aucune façon sur partie de la parcelle voisine n° 974 appartenant à la SCI Heralex, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que la SCI Esmieu ne pouvait pas se prévaloir d'un juste titre ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Esmieu aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la SCI Esmieu Yves
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné sous astreinte la SCI Esmieu à faire démolir la partie de son bâtiment empiétant sur la parcelle sise sur la commune de Chorges cadastrée section E n° 974 appartenant à la SCI Heralex ;
AUX MOTIFS QU' il n'est pas contesté que le bâtiment appartenant à la SCI Esmieu, édifié en majeure partie sur la commune de Chorges parcelle n° 927 appartenant à cette SCI, empiète sur la parcelle voisine cadastrée n° 974 appartenant à la SCI Heralex ; que la propriété du bâtiment n'est pas discutée, la SCI Heralex ayant toujours reconnu qu'elle était celle de la SCI Esmieu et ce, sans qu'il soit besoin d'en relever un aveu judiciaire ; qu'aux termes de l'article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ; que sur le fondement de ce texte, la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin peut être ordonnée, quand le propriétaire du fonds l'exige et ce, notamment, même malgré l'importance minime de l'empiètement, la circonstance que l'empiètement était antérieur à l'acquisition de l'immeuble étant également indifférente ; que la SCI Esmieu oppose à la SCI Heralex la prescription acquisitive ou usucapion de l'article 2265 ancien du code civil selon lequel celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété pour dix ans ; que le juste titre est, celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ; qu'en outre, ce titre doit correspondre exactement et précisément aux biens dont il prétend obtenir la propriété par prescription ; qu'en l'espèce, la SCI Esmieu n'a pas besoin d'invoquer la prescription acquisitive pour obtenir la propriété pleine et entière du bâtiment qui lui est reconnue ; que par contre, elle ne peut se prévaloir d'un juste titre en ce que, si l'acte de vente du 12 janvier 1991 porte sur un tènement immobilier comprenant un bâtiment à usage de garage pour partie et le surplus à usage de bureaux et d'habitation et terrain, le tout sur la commune de Chorges, quartier de la grande île, cadastrée section E n° 927 d'une contenance de 73 ares et 79 centiares, il ne porte en aucune façon sur partie de la parcelle voisine cadastrée n° 974 ; que par application de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte propriété du dessus et du dessous ; qu'il résulte de cet article que le propriétaire d'un terrain a la propriété du dessus, en ce sens qu'il peut seul en user pour y établir des constructions et qu'il est autorisé à demander la démolition des ouvrages qui empiètent sur cet espace, quelque minime que puisse être l'anticipation ; qu'il n'y a pas lieu à dissocier les divers éléments constituant un fonds ni à envisager que le droit de superficie puisse s'acquérir par prescription, étant prouvé que le bâtiment appartenant à la SCI Esmieu se trouve indubitablement sur le terrain appartenant à la SCI Heralex ; que par voie de conséquence, il convient d'infirmer le jugement déféré et de condamner la SCI Esmieu à démolir la partie de l'immeuble lui appartenant et empiétant sur la parcelle n° 974 et ce sous astreinte ;
ALORS, D'UNE PART, QUE, dès lors que la discordance entre les mentions figurant sur le titre et le bien immobilier en cause ne rend pas impossible une identification claire de l'immeuble, la notion de « juste titre » doit être retenue ; qu'en écartant le moyen tiré de la prescription décennale, au motif que le titre invoqué par la SCI Esmieu ne correspondait pas « exactement et précisément » au bien litigieux (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 12), sans rechercher si ce bien n'était pas clairement identifiable, puisqu'il correspondait à la partie du bâtiment qui empiétait sur la parcelle n° 974, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2265 ancien du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' en tout état de cause, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 20 juin 2011, p. 1 § 2 à 5), la SCI Esmieu rappelait que le bâtiment avait été construit sur les deux parcelles n° 927 et 974 par le propriétaire unique de celles-ci, M. X..., et que ce n'est que par la suite que les parcelles avaient été cédées séparément, la parcelle n° 927 supportant la plus grande partie de l'immeuble et la parcelle n° 974 servant d'assiette à une infime partie de celui-ci ; qu'en affirmant que la circonstance que l'empiètement soit antérieur à l'acquisition de l'immeuble par la SCI Esmieu était « indifférente » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 9), et en condamnant la SCI Esmieu, propriétaire de la parcelle n° 927, à démolir la partie de l'immeuble empiétant sur la parcelle n° 974, sans rechercher si la SCI Heralex, devenue propriétaire de la parcelle n° 974, en ce compris le dessus, n'était pas en définitive seule en charge de la démolition de la partie du bâtiment qu'elle souhaitait voir ordonner, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 et 552 du code civil.
