LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X...de leur désistement de pourvoi en tant que dirigé à l'encontre de M. Y...et de la société Mutuelle des architectes français ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 15 mars 2012), que par acte du 5 novembre 2004, reçu par M. Z..., notaire associé de la société civile professionnelle (SCP) Z...et A..., aux droits de laquelle vient la SCP B..., assurée par la société MMA IARD, les époux X...ont acquis, en l'état futur d'achèvement avec garantie intrinsèque, les lots n° 1, 20 et 23 dans un immeuble en copropriété réalisé par la société civile immobilière Lou Vignares, que la construction de l'immeuble n'ayant pas été achevée, et reprochant au notaire un manquement à son obligation de conseil, ils ont recherché la responsabilité de celui-ci et sollicité la réparation de leur préjudice ;
Attendu que les époux X...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre la SCP B...et M. A..., ainsi que contre la société MMA IARD assurances mutuelles ;
Mais attendu, qu'après avoir exactement énoncé que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur, que si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite, la cour d'appel, qui a constaté que toutes les conditions d'application avaient été réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie, qui existait bien, ne pourrait être utilement mise en oeuvre, a, par ces motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour les époux X....
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes en réparation formées par M. et Mme X...contre la SCP B... et Me A..., notaires, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, son assureur ;
AUX MOTIFS QUE « il convient de rappeler au préalable que les époux X...avaient souscrit le 8 Juillet 2004 un contrat de réservation directement avec la SCI LOU VIGNARES portant sur le lot numéro 1 du programme immobilier ; que l'acte authentique de vente du 5 novembre 2004 établi par Me Z...contient cession de contrat de vente en l'état futur d'achèvement, du lot n° 1 (objet du contrat de réservation) entre M. Michel D..., cédant, qui avait acquis de la SCI LOU VIGNARES ledit lot le 3 septembre 2003 et les époux X..., cessionnaires ; que l'acte authentique ne fait aucune référence au contrat de réservation dont rien n'établit que le notaire en avait connaissance de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir relevé et appelé l'attention des époux X...sur une anomalie qu'aurait constitué la vente du même bien par le même vendeur à deux personnes différentes à 10 mois d'intervalle ; que la garantie de l'achèvement de l'immeuble peut être constituée par une garantie intrinsèque résultant de l'existence de conditions propres à l'opération ; qu'en application de l'article R. 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation, les conditions relatives à la garantie intrinsèque sont remplies " si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :- par les fonds propres au vendeur,- par le montant du prix des ventes déjà conclues,- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers, habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus... pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations " ; que l'acte de vente du 5 novembre 2004 fait référence à l'acte de vente du 3 septembre 2003 reçu par Me Jean-Louis E...par lequel le cédant a acquis, précisant que cette vente a été réalisée sous la condition suspensive que le promoteur justifie du financement nécessaire et de la garantie d'achèvement prévu par l'article R. 261-60 du code de l'urbanisme et que cette condition. a été réalisée le 3 septembre 2003 et constatée dans un acte dépôt reçu par Me E...du même jour ; que les références de la publication à la conservation des hypothèques d'Avignon des actes de Me E...sont mentionnées ; qu'au chapitre concernant la garantie d'achèvement, il est indiqué que le vendeur précise que : " 1°) les fondations de l'immeuble ont été achevées le 30 juin 2003 selon l'attestation délivrée par les Bâtisses des Monts de Provence, chargée de la surveillance des constructions, laquelle est demeurée jointe et annexée à un acte reçu par le notaire soussigné le 1er septembre 2003 ; 2°) il a été conclu dès avant ce jour des ventes sous condition suspensive pour un montant total de 1. 247. 710 € …... Le financement dont le vendeur doit justifier aux termes de l'article R. 261-18 b) précité est de 75 % de ce prix de vente, soit 1. 165. 830 €, le vendeur justifie avoir ce financement (75 % du prix de vente soit 1. 165. 830 €), à sa disposition savoir à concurrence de 1. 247. 710 € au moyen des prix des ventes réalisées sous condition suspensive dès avant ce jour ainsi que cela est constaté dans un acte dressé par le notaire soussigné le 3 septembre 2003, en cours de publicité au premier bureau des hypothèques d'Avignon " ; que l'appelante produit l'acte de constatation de la réalisation de la condition suspensive de la justification du financement LOU VIGNARES du 3 septembre 2003 établi par Me Jean-Louis E...notaire associé à Avignon publié à la Conservation des hypothèques d'Avignon le 13 octobre 2003 volume 2003 n° 7216 au premier bureau des hypothèques d'Avignon, acte dans lequel Maître E...atteste du montant du prix des ventes réalisées sous condition suspensive ainsi que l'extrait du répertoire légal de la SCP E...du 3 septembre 2003 établissant les ventes signées le même jour, dont celle à M. D...; qu'il n'y a aucune anomalie concernant les références de publication des actes établis par Me E...; qu'en effet, l'observation des documents produits révèle que les numéros manuscrits inscrits à l'instant du dépôt à la Conservation des hypothèques le 13 octobre 2003 ont été ensuite affectés ainsi qu'il apparaît sous numérotations dactylographiées, le 7215 à l'acte de vente SCI LOU VIGNARES D...et le 7216 à l'acte de constatation de la réalisation de la condition suspensive de la justification du financement LOU VIGNARES ; que l'achèvement des fondations est établi par l'attestation du directeur de travaux de la société AB coordination du 30 juin 2003 annexé à l'acte du 3 septembre 2003 et qu'il est constant que les fondations étaient effectivement réalisées ; que le montant des ventes conclues est justifié par l'acte de Me E...du 3 septembre 2003 étant précisé que pour apprécier ce montant, doit être pris en considération le montant des ventes conclues et non le produit des ventes ; que le caractère fictif de la vente à M. D..., (cédant de son contrat au profit des époux X...) invoqué par les intimés, vente passée par Me E...le 3 septembre 2003 et mentionnée sur le répertoire légal de ce notaire, n'est pas démontré ; que de simples affirmations sur l'absence de paiement du prix ne sont pas déterminantes ; qu'en toute hypothèse, il n'est pas démontré que Me Z..., qui n'est pas le notaire qui a passé l'acte de vente D..., ait eu connaissance ou ait pu déceler la prétendue fictivité de cette vente ; qu'il apparaît ainsi que les conditions légales relatives à la garantie intrinsèque étaient réunies et que même si l'acte de vente comporte plusieurs erreurs, telles celle faisant référence pour le prix des ventes réalisées à un acte dressé par le notaire soussigné, à savoir Me Z...(et non Me E...) en cours de publicité, alors qu'il avait été publié, celle relative à l'attestation d'achèvement des fondations au 30 juin 2003 qui n'émane pas de la société les bâtisses des Monts de Provence, ces erreurs et inexactitudes, si elles témoignent d'un manque de rigueur, n'affectent ni la validité et l'efficacité de l'acte de vente ni les conditions de la garantie intrinsèque, qui étaient réalisées ; que dès lors que la garantie intrinsèque est légalement prévue et que les conditions de son application sont remplies, il n'appartient pas au notaire rédacteur de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement de vérifier la viabilité économique de l'opération, ni de s'assurer par lui-même de l'état d'avancement des travaux, ce qui incombe aux techniciens de la construction, en particulier à l'architecte chargé de délivrer des attestations en fonction des étapes du chantier, qu'au demeurant il n'est pas démontré qu'au jour de l'acte de vente le 5 novembre 2004, la situation financière de la SCI LOU VIGNARES était obérée, alors que sa liquidation judiciaire est intervenue le 29 juin 2005, soit 7 mois après, ni que le notaire en avait connaissance ; que les époux X...ne contestent pas avoir eu connaissance du type de garantie choisi par le vendeur, garantie dont l'indication, la définition et les conditions légales figurent dans l'acte de vente, lequel fait en outre expressément, référence aux éléments matériels et justificatifs autorisant sa mise en oeuvre, à savoir l'achèvement des fondations et le montant des ventes conclues, et les attestations et justificatifs, notamment l'acte de Me E...du 3 septembre 2003 de constatation de la réalisation de la condition suspensive de la justification du financement ; qu'ils ont signé et paraphé par l'intermédiaire de leur mandataire l'acte de vente dont ils connaissaient au préalable la teneur pour en avoir reçu le projet par lettre recommandée avec avis de réception du 13 octobre 2004 qui n'a appelé de leur part aucune interrogation ni observation avant la signature de l'acte authentique ; que le reproche que les époux X...font au notaire est en fait de ne pas les avoir avisés des risques propres au type de garantie choisi par le vendeur en ce qu'elle dépend de la solvabilité de ce dernier ; mais que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur ; que si elle ne représente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite et il ne peut être imposé au notaire, sous couvert de son devoir de conseil et d'information, de dénoncer les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, dès lors que toutes les conditions d'application sont réunies, d'autant que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie, qui existait bien, ne pourrait être utilement mise en oeuvre ; qu'il n'est pas établi en l'état de ce qui précède que Me Z...ait délibérément fourni des indications incomplètes ou inexactes et qu'il ait commis un manquement à ses obligations professionnelles ; que les époux X...doivent être déboutés de leur demande en dommages et intérêts ; que l'acte de vente du 5 novembre 2004 n'a pas, pour des raisons inexpliquées, été publié en son temps par Me Z...; qu'il a été finalement publié le 31 octobre 2007 à la conservation des hypothèques d'Avignon et les époux X...ne démontrent aucun préjudice résultant de ce retard, notamment l'impossibilité de souscrire un prêt complémentaire nécessaire à l'achèvement des travaux ; qu'il n'est justifié d'aucun refus d'un établissement de crédit tenant à l'absence de possibilité de consentir une hypothèque sur l'immeuble concerné ; qu'en conséquence les époux X...doivent être également déboutés de leur demande en dommages et Intérêts de ce chef ; qu'en conséquence, le jugement déféré qui a retenu la responsabilité du notaire doit être infirmée sur ce point » (arrêt, p. 11, p. 12, p. 13 et p. 14) ;
ALORS QUE, premièrement, s'il est légalement prévu par l'article R. 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation, que la garantie d'achèvement peut prendre la forme d'une garantie intrinsèque et non d'une garantie donnée par un tiers, le notaire doit alerter le client dans la mesure où l'achèvement dépend de la solidité financière du vendeur et qu'en décidant le contraire, pour estimer qu'il n'y avait pas lieu d'éclairer les parties, les juges du fond ont violé les articles 1382 du code civil et R. 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute d'avoir recherché si son intervention, pour l'acte conclu avec M. et Mme X..., quand un autre notaire avait été chargé de l'ensemble des autres actes, ne présentait pas des anomalies dès lors que, d'une part, le contrat de réservation avait été conclu entre la SCI LOU VIGNARES et M. et Mme X...alors que, l'acte du 05 novembre 2004 portait sur une cession de contrat conclu avec M. D...(jugement, p. 9, alinéas 2 et 3 ; conclusions du 27 février 2012, p. 24, alinéa 4) ; que d'autre part, il n'y avait pas de raison que la SCI LOU VIGNARES démarche M. et Mme X...dès lors qu'un nombre de lots suffisants avait été vendu (jugement, p. 9, alinéa 3 ; conclusions du 27 février 2012, p. 24, alinéas 2, 6 et 7) ; que, de troisième part, une somme de 8. 300 € avait été encaissée à l'occasion du contrat de réservation quand les lots en cause avaient déjà été vendus (jugement, p. 9, alinéa 4 ; conclusions du 27 février 2012, p. 3, antépénultième alinéa) ; que, de quatrième part, l'acte étant passé le 5 novembre 2004, l'on ne voit pas que l'immeuble ait pu être livré au cours du dernier trimestre de l'année, sachant que le délai de livraison était décisif ; que, de cinquième part, la société BÂTISSES DES MONTS DE PROVENCE, chargée du suivi du chantier, avait été placée en liquidation judiciaire le 30 juin 2004, et si ces circonstances, en présence d'une garantie intrinsèque, n'obligeaient pas le notaire à alerter M. et Mme X...ou, en tout cas, à les éclairer sur les risques auxquels ils s'exposaient, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1382 du code civil et R. 262-18 b) du code de la construction et de l'habitation.
