| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 20 mars 2013, 12-19450

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 19 mars 2012) que les consorts X... reprochant à M. Y..., notaire, d'avoir reçu le 24 juin 2003 un acte par lequel leur auteur, Lucien X..., décédé, a vendu à M. Z...diverses parcelles et consenti au profit d'une de celles-ci, cadastrée A1564, un droit de passage s'exerçant sur celles cadastrées A 219 et A 1563 restant lui appartenir, ont recherché sa responsabilité et sollicité l'indemnisation du préjudice qu'ils éprouveraient du fait de la dévalorisation de ce bien devenu, selon eux, invendable ; qu'ils ont été déboutés de leur demande ;
Attendu, d'une part, que s'agissant de la constitution d'une servitude conventionnelle le moyen dans sa troisième branche s'attaque à des motifs surabondants ;
Et attendu, d'autre part, que répondant aux critiques des consorts X..., la cour d'appel qui a constaté que l'acte du 24 juin 2003 n'avait pas eu pour effet de créer une seconde servitude parallèle à la première puisqu'elle recouvrait l'assiette d'une ancienne servitude consentie par acte du 18 décembre 1968, pour en déduire que l'acte incriminé n'avait pas entraîné une dépréciation de l'immeuble des consorts X..., a ainsi légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X..., les condamne à payer à M. Y...la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Les consorts X... font grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que lors de la passation de l'acte du 24 juin 2003 contenant vente par Monsieur Lucien X... à Monsieur Z...d'une parcelle de terre sise à FOUGERES SUR BIEVRE cadastrée section A n° 1564 avec constitution d'une servitude de passage sur les parcelles cadastrées section A n° 219 et 1563, le notaire Y...n'avait commis aucune faute, de les AVOIR déboutés de leur action en responsabilité et de les AVOIR condamnés à payer à Maître Y...une somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS PROPRES QU': « (…) un certain nombre de moyens soulevés par les consorts X... sont empreints de la plus totale mauvaise foi ; qu'ils ne peuvent soutenir, en produisant la seule attestation de leur mère, Jocelyne B..., que l'acte du 24 juin 2003 n'aurait pas été lu aux parties alors que l'attestant, lui-même, était partie à cet acte et qu'il a signé que la lecture de l'acte avait été faite ce qui vaut jusqu'à inscription de faux ; que, de même, les allégations des consorts X... sur l'état de santé déficient de leur père sont sans intérêt dès l'instant où ils n'en tirent aucune conséquence juridique et qu'on ne voit pas pourquoi, dans le même acte, la santé de leur père lui permettrait de consentir la vente des biens de l'indivision post communautaire en présence de son ex épouse et lui interdirait de consentir la vente d'un de ses biens propres à Jacky Z...; que, de même, il n'est pas sérieux de reprocher au notaire de ne pas avoir attiré l'attention de Lucien X... sur les effets du bornage alors qu'il est constant que c'est leur père lui-même qui a saisi le géomètre et que le bornage a été effectué hors la présence du notaire et avant que l'acte ne soit passé ; qu'enfin, s'il est exact que l'acte présente la parcelle A 1654 comme un terrain non bâti et omet la maisonnette en mauvais état qui y est construite, les consorts X... ne démontrent nullement que l'erreur du notaire leur a fait grief et a entraîné un quelconque préjudice ;
« (…) que la parcelle A 1564 apparaît enclavée sur les plans versés aux débats ; que ce point, d'ailleurs, importe peu puisque, d'une part, la servitude de passage litigieuse est de nature conventionnelle ce qui ne nécessite pas l'existence d'une enclave et que, surtout, d'autre part, comme le reconnaissent les appelants, il existe déjà une servitude conventionnelle de passage sur A 219 qui aboutissait à la parcelle A 834 avant sa scission en deux lots ;
« (… que) cependant, (…) contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'acte du 24 juin 2003 n'a pas pour effet de créer une seconde servitude parallèle à la première mais elle recouvre uniquement l'assiette de cette ancienne servitude, mutatis mutandis, pour tenir compte de la scission de A 834 et de la nouvelle dénomination des parcelles ; qu'il suffit, en effet, de comparer la définition de la servitude figurant dans l'acte du 18 décembre 1968 : « le droit de passage sur la cour de M. X...
A... cadastrée section A n° 834 pour vingt-six ares quatre-vingt-huit centiares et sur l'allée n° 219 de la section A d'une contenance de six ares vingt centiares » et celle de l'acte du 24 juin 2003 : « le vendeur constitue une servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée section A n° 1564 (fonds dominant) présentement vendue sur les parcelles cadastrées section A n° 219 (fonds servant) d'une contenance de 6a 20 ca et n° 1563 d'une contenance de 24 a 66 ca (fonds servant) » pour s'apercevoir qu'il s'agit bien de la même servitude pesant sur les mêmes fonds servants, toujours la parcelle A219 et la parcelle A 1563 qui n'est autre que la parcelle A 834 amputée de A 1564 ;
« (…) que cette servitude était indispensable pour passer de A 219 en A 1654 puisque le bout du chemin passant sur A 219 débouche non pas sur la parcelle de Jacky Z...A 1654 mais bien sur celle A 1653 restée la propriété de Lucien X... ;
« (…) que l'acte du 24 juin 2003 ne change strictement rien à la situation antérieure et, de ce fait, le notaire ne peut se voir reprocher aucune faute ; que, pour les mêmes raisons, la servitude créée en 2003 n'a pas entraîné de dépréciation de l'immeuble des consorts X... déjà grevé de la servitude antérieure et c'est encore ce qui explique que la servitude de 2003, qui reprenait l'assiette de celle de 1968, a été consentie pour le prix symbolique de 15 euros ; que, dans ces conditions, le notaire n'avait pas à relever le caractère vil du prix et le jugement mérite entière confirmation » (arrêt attaqué p. 5, § 1er et p. 6, § 1 à 3) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « 1- Sur la responsabilité du notaire

« (…) que si le notaire est professionnellement tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés la mesure et la portée du devoir de conseil doivent être appréciées selon les circonstances et selon notamment, qu'il a participé directement aux tractations relatives aux stipulations de la convention ou n'est intervenu que pour donner une forme authentique à des accords déjà conclus ;
« (…) que les demandeurs reprochent au notaire :
a) l'inutilité de la servitude
« (…) que les demandeurs prétendent que la parcelle n° 1564 vendue à Jacky Z...n'était pas privée de sortie sur la voie publique puisqu'elle bénéficiait déjà d'une servitude de passage sur la parcelle n° 219 appartenant au vendeur et d'autres passages sur les parcelles 216, 217, 200 et 837 appartenant à l'acquéreur ; que l'acte litigieux a créé une nouvelle servitude parallèle à la première qui débouche à quelques mètres d'intervalle dans la cour donnant sur la maison à usage d'habitation », leur propriété ;
Que Maître Y...répond que dans l'acte litigieux, il a repris la servitude mentionnée dans l'acte du 18 décembre 1968 contenant vente de la propriété dite de l'Artouillat à Germaine F...;
« (…) que l'acte litigieux reçu par Maître Y...le 24 juin 2003 est ainsi rédigé page 5 sous la rubrique CONSTITUTION DE SERVITUDE :
« Le vendeur constitue une servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée section A n° 1564 (fonds dominant) présentement vendue sur les parcelles cadastrées section A n° 219 (fonds servant) d'une contenance de 6 ares 20 centiares et n° 1563, d'une contenance de 24 ares 66 centiares (fonds servant) ».
Que selon acte du même notaire du 18 décembre 1968 contenant vente par les époux Lucien X... Jocelyne B...à Germaine F...de la propriété de l'Artouillat sise à FOUGÈRES SUR BIÈVRE cadastrée section A n° 203, 206, 836 et 835 (actuellement n° 1519a) il a été convenu :
« Le droit de passage sur la cour de M X...
A... cadastrée section A n° 834 pour 26 ares 88 centiares et sur l'allée n° 219 de la section A d'une contenance de 6 ares 20 centiares » ;
Qu'il faut préciser que cette dernière propriété ne bénéficiait d'aucun accès à la voie publique à savoir la route n° 1 dite du Mousseau ;
« (…) que la simple comparaison de ces actes concernant des propriétés contigües, la parcelle 1564, sur laquelle il existe des bâtiments, étant contiguë à la propriété vendue à Germaine F..., permet de constater que l'acte litigieux n'a constitué aucune nouvelle servitude de passage, en ce qu'il a repris celle mentionnée à l'acte du 18 décembre 1968 ;
Que par ailleurs, la parcelle 1564, sur laquelle il existe des bâtiments est enclavée en ce qu'elle ne possède aucune issue sur la voie publique à savoir la route n° 1 dite du Mousseau, et, de ce fait nécessitait la constitution d'une servitude de passage comme la propriété vendue à Germaine F...;
Que c'est donc à tort que les demandeurs soutiennent que l'acquéreur Jacky Z...qui n'est pas en la cause bénéficiait déjà d'un passage par la parcelle n° 219, puisqu'ils ne le prouvent pas en versant au débat l'acte constituant ce droit de passage ou que celui-ci bénéficie de passages directs, page 5 de leurs écritures, depuis des parcelles lui appartenant à savoir les parcelles n° 216 et n° 217 qui si elles sont riveraines de la route n° 1 dite du Mousseau ne sont pas contiguës à la parcelle 1564 litigieuse ou depuis la parcelle n° 200 qui est enclavée ou la parcelle n° 837, qui, si elle longe le chemin rural n° 2 ne représente pas le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique ;
« (…) qu'il s'ensuit que l'acte litigieux n'a pas créé une servitude de passage parallèle à celle existant sur la parcelle n° 219 contrairement à ce qu'indique l'attestation de Maître D..., notaire à BLERE, pièce n° 27 et n'a pu dévaluer la propriété du vendeur ;
Que Maître Y...n'a donc commis aucune faute et s il semble résulter des écritures des demandeurs que Jacky Z...utilise une voie parallèle à la parcelle n° 219 à savoir celle située entre les parcelles 218 et 217, l'acte notarié litigieux n'en est pas à l'origine et il leur appartient d'engager l'action contre celui-ci.
b) la division de la parcelle 834 et le bornage
« (…) que les demandeurs soutiennent que la division de la parcelle contribue à la dévalorisation de la propriété, dont l'accès est impossible sans empiéter sur la propriété Z..., que même si le bornage a été établi par le géomètre expert E..., il appartenait au notaire de vérifier que l'usage normal des bâtiments restant la propriété du vendeur pouvait s'effectuer normalement ;
« (… que) cependant, (…) il n'est pas contesté que la division de la propriété a été effectuée avant l'intervention du notaire l'accord des parties étant formalisé dans un document d'arpentage du 18 avril 2003 ;
Qu'il n'y avait donc plus place pour le devoir de conseil du notaire, la convention étant parfaite au moment de son intervention.
c) la lecture du projet d'acte au vendeur
« (…) que, se fondant sur le témoignage de Jocelyne B..., leur mère, divorcée de Lucien X..., les demandeurs font plaider que le notaire a recueilli les signatures des vendeurs sans leur donner lecture du projet d'acte, lecture qui aurait attiré leur attention sur les limites de la propriété vendue et l'inutilité de la servitude ;
Que le notaire répond que l'acte a été lu et signé par toutes les parties, Jocelyne B...ne s'étant pas souciée de la vente d'un bien propre de son conjoint divorcé,
« (…) que les affirmations des demandeurs ne sont pas sérieuses puisqu'ils ne sauraient affirmer, page 7 de leurs écritures, en se fondant sur le témoignage de Jocelyne B..., que le projet d'acte n'a pas été lu alors qu'en page 3 des mêmes écritures, ils indiquaient « la dame B...divorcée X... Jocelyne, divorcé du de cujus depuis le 20 novembre 2001, a été priée de venir signer l'acte litigieux de vente en date du 24 juin 2003 sans qu'aucune explication ne lui soit donnée sur l'importance de la transaction opérée sachant que divorcée depuis deux ans elle se désintéressait totalement du sort du patrimoine de son époux d'une part, tandis que d'autre part, l'acte qui lui était présenté apparaissait comme une cession de biens propres au de cujus par le notaire » ;
Que s'agissant, en effet, de la vente de biens propres de Lucien X..., aucune explication ne devait être fournie à Jocelyne B...;
Que de plus, l'acte indique in fine, que les parties, dont Jocelyne B...pour la vente des biens de la communauté, ont signé avec le notaire, lecture faite, c'est vainement que cette dernière atteste du contraire.
d) la santé du vendeur
« (…) que les demandeurs font plaider que leur auteur avait la santé affaiblie par l'âge et la maladie, ce que n'ignorait pas Maître Y...notaire de la famille, de nombreux témoins attestant de signes de délire, de dégradation mentale depuis plusieurs années, de perte de repères, d'une impossibilité à se gérer seul, de conversations étranges, de manque de lucidité, de sénilité et d'obsessions féminines ;
Que Maître Y...répond que si Lucien X... souffrait de problèmes cardiaques, rien ne lui permettait de douter de ses facultés mentales, qu'il était parfaitement lucide et conscient des effets de l'acte litigieux ;
« (…) que les moyens adoptés par les demandeurs pour faire retenir la responsabilité du notaire apparaissent dénués de toute pertinence ;
Qu'il faut relever, d'une part, qu'ils se sont bien gardés d'engager l'action en nullité de l'acte, prévue par les dispositions de l'Ancien article 489-1 du Code civil (nouvel article 414-2) en rapportant la preuve d'un trouble mental de leur auteur d'autant qu'il leur aurait fallu discuter également des actes de cession de la communauté régularisés le même jour en l'étude du même notaire par Jocelyne B..., leur mère, conjointement avec leur père, que d'autre part ils ne peuvent affirmer que tout un chacun n'ignorait pas l'état déficient de la santé mentale de leur père, n'avoir pris aucune disposition pour le placer sous un régime de protection et se prévaloir du témoignage de leur mère, en présence de laquelle l'acte querellé a été signé, alors qu'elle était censée connaître cet état ;
Qu'aucune pièce médicale n'étant versée au débat, quant à l'affectation des facultés mentale de Lucien X..., l'appétence féminine exacerbée d'un homme de 70 ans au moment de l'acte ne pouvant être considérée comme preuve de déficience mentale, le moyen ne peut être retenu ;
Qu'il convient en conséquence de débouter les demandeurs de leur action en responsabilité ;
2- Sur la demande reconventionnelle
« (…) qu'il apparaît que les demandeurs ont engagé une action contre Maître Y...avec une légèreté blâmable ;
Qu'au long de leurs 30 pages d'écritures ils n'ont cessé de dénoncer que celui-ci était « de connivence avec l'acheteur », page 4, « l'absence totale de bonne foi du notaire rédacteur de l'acte », page 13, « le caractère extravagant de l'acte », page 16, « l'incompétence » du notaire, page 16, « la connivence ou les bons offices » du notaire au profit de Monsieur Z..., page 23 ;
Que ces affirmations mettant en cause tant l'honnêteté de Maître Y...que sa compétence professionnelle lui ont nécessairement porté préjudice, d'autant que les demandeurs ont sollicité de nombreux témoins pour soutenir leur cause. Il convient de les condamner solidairement à lui payer une somme de 10. 000 euros en réparation de celui-ci (jugement p. 2, 3 derniers § à p. 5, § 1 à 8) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière de conseil doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; que les notaires sont tenus d'assurer l'utilité et l'efficacité des actes par eux authentifiés et de rapporter la preuve qu'ils ont effectivement attiré l'attention de leur client sur les conséquences et les risques desdits actes ; qu'après avoir elle-même retenu que « le notaire est professionnellement tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés » (jugement confirmé p. 2, § antépénultième), la Cour d'Appel a dit que lors de la passation de l'acte de vente du 24 juin 2003 contenant vente par feu Monsieur X... à Monsieur Z...d'une parcelle de terre n° A 1564 avec constitution d'une servitude de passage sur les parcelles cadastrées A 219 et A 1563, demeurées propriétés du de cujus, Maître Y...n'avait commis aucune faute ; qu'en statuant ainsi sans avoir nullement recherché, ainsi qu'il le lui était pourtant demandé (conclusions X... p. 4, § pénultième, p. 5, § 1 et 2, p. 6, § pénultième et dernier, p. 8, § 4 et antépénultième), si Maître Y...avait rapporté la preuve de ce qu'il avait effectivement exercé son devoir de conseil à l'égard du de cujus, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1147 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'acte notarié du 18 décembre 1968 faisait mention d'une servitude sur la cour de Monsieur X...cadastrée section A n° 834 et sur l'allée n° 219 : « Le droit de passage sur la Cour de Monsieur X...
A... cadastrée section A n° 834 pour vingt six ares quatre vingt huit centiares et sur l'allée n° 219 de la section A d'une contenance de six ares vingt centiares ; que l'acte notarié du 24 juin 2003 créait quant à lui, sous l'intitulé « CONSTITUTION DE SERVITUDE » : une servitude portant sur la parcelle A n° 219 et n° 1563 : « Le vendeur constitue une servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée section A n° 1564 (fonds dominant) présentement vendue, sur les parcelles cadastrées section A n° 219 (fonds servant) d'une contenance de 6 ares 20 centiares et n° 1563, d'une contenance de 24 ares 66 centiares (fonds servant) ; qu'ainsi que le faisait valoir Monsieur X... dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 5, § 5 au dernier et p. 6, § 1 à 4), « (…) II y a donc augmentation de l'emprise de cette nouvelle servitude, puisque de par leur rédaction, la première portait uniquement sur la cour de la parcelle A n° 834 (et A n° 219) alors que la seconde porte sur la totalité de la parcelle n° 1563 » ; qu'en considérant dès lors que Maître Y...s'était borné à reprendre la servitude de passage stipulée dans l'acte du 18 décembre 1968 (jugement confirmé p. 3, § 2), sans avoir nul égard à ces conclusions, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 637 et suivants du Code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE n'est pas enclavé le fonds qui bénéficie d'un passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation ; que la Cour d'Appel n'a pas contesté le fait établi par les consorts X... selon lequel : « Jacky Z...utilise une voie parallèle à la parcelle n° 219, à savoir celle située entre les parcelles 218 et 217 … » (jugement confirmé p. 3, dernier §) ; qu'en refusant dès lors de considérer que l'acte de vente du 24 juin 2003 avait créé une servitude de passage faisant double emploi avec une servitude parallèle d'ores et déjà utilisée par Monsieur Z...(jugement confirmé p. 3, § pénultième), la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 637 et suivants du Code civil.