LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 9 novembre 2011), que M. et Mme X... ont acquis, le 21 juin 2004, une villa située dans un lotissement et qu'ils ont entrepris, en 2005, des travaux d'extension de leur maison, sous la maîtrise d'oeuvre de M. Y... ; que M. Z..., propriétaire voisin invoquant un non-respect de la zone " non aedificandi ", a assigné en démolition de la construction les époux X... qui ont appelé en garantie M. A..., notaire rédacteur de l'acte d'acquisition de la villa, et M. Y... ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et des pourvois incidents de M. Y... et des époux X..., réunis :
Attendu que M. A..., M. Y... et les époux X... font grief à l'arrêt d'ordonner la démolition de la construction irrégulièrement édifiée sur la zone de non-édification prévue au cahier des charges du lotissement et de condamner MM. A... et Y... à réparer les préjudices résultant pour les époux X... de la décision de démolition de cette construction, alors, selon le moyen :
1°/ que la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges ne confère pas à ce document un caractère contractuel ; qu'en se bornant à affirmer que, quelle que soit sa date et qu'il ait été approuvé ou non par l'autorité administrative, un cahier des charges est de nature contractuelle, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la disposition dont l'application était sollicitée, ne constituait pas une règle d'urbanisme que le cahier des charges se contentait de reproduire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme ;
2°/ alors qu'en toute hypothèse, l'article 19 du cahier des charges stipulait que « les contraventions au présent cahier des charges seront poursuivies à la requête de la société venderesse ou du syndicat de gérance lorsque ce dernier lui sera substitué », ajoutant que « dans le cas où la société venderesse ou le syndicat de gérance ne croiraient pas devoir exercer lesdites poursuites, les propriétaires des lots pourront de leur côté et en tant que leurs intérêts particuliers se trouveraient lésés, intenter une action directe aux contrevenants à leurs frais, risques et périls, sans recours contre le vendeur, aux droits duquel ils seront dans ce cas subrogés » ; qu'en relevant que cet article ne s'appliquait pas « dès lors que l'infraction poursuivie ne concerne pas les ouvrages d'intérêt collectif compris dans l'objet de l'association » et que « l'association syndicale, habilitée par le cahier des charges, n'a avait quant à elle, qualité pour agir en justice pour en demander l'application que pour les prescriptions relatives aux équipements communs » quand le cahier des charge habilitait l'association syndicale à poursuivre toute contravention aux règles qui y étaient contenues, sans opérer de distinction fondée sur la nature des règles invoquées, la cour d'appel a dénaturé l'article 19 du cahier des charges du lotissement Bellevue ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que le cahier des charges avait été publié à la conservation des hypothèques et que certaines clauses de ce document qui avaient matériellement la nature de règles de l'urbanisme survivaient d'un point de vue contractuel, n'étaient pas caduques et s'imposaient aux colotis entre eux, la cour d'appel qui a souverainement retenu que la disposition de non-édification constituait une règle contractuelle a légalement justifié sa décision ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé par une interprétation nécessaire exclusive de dénaturation que les colotis disposaient de plein droit d'une action pour violation du cahier des charges à l'encontre d'un autre coloti et que l'action tendant à faire respecter une zone de non-édification de quatre mètres entre les limites des deux fonds privés spécifiée au cahier des charges, n'entrait pas dans les prérogatives de l'association syndicale libre, la cour d'appel qui a pu en déduire que l'action de M. Z... contre les époux X... était recevable, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen du pourvoi principal et des pourvois incidents de M. Y... et des époux X..., réunis :
Attendu que M. A..., M. Y... et les époux X... font grief à l'arrêt d'ordonner la démolition par les époux X... de la construction irrégulièrement édifiée sur la zone de non-édification prévue au cahier des charges du lotissement Bellevue et de condamner MM. A... et Y... à réparer les préjudices résultant pour les époux X... de la décision de démolition de cette construction, alors, selon le moyen, que les époux X... soulignaient que la servitude non aedificandi s'était éteinte par le non-usage trentenaire, dès lors qu'une précédente maison, édifiée depuis au moins trente ans au-delà de la limite des quatre mètres partant de la ligne divisoire, existait au moment de leur arrivée ; qu'en condamnant les époux X... à démolir leur construction comme édifiée en contravention avec la servitude non aedificandi prévue à l'article 8 du cahier des charges du lotissement Bellevue, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'obligation de respecter une zone de non-édification de quatre mètres entre les limites des deux fonds privés était spécifiée au cahier des charges et avait une nature contractuelle, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que la construction nouvelle édifiée depuis moins de trente ans était identique dans son implantation à la construction supprimée, n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A..., M. Y... et les époux X... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. A..., demandeur au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR ordonné la démolition par Monsieur et Madame X... de leur construction irrégulièrement édifiée sur la zone de non édification prévue au cahier des charges du lotissement Bellevue et d'AVOIR en conséquence condamné Monsieur Xavier A... à réparer les préjudices résultant pour les époux X... de la décision de démolition de cette construction ;
AUX MOTIFS QUE la question de la recevabilité de l'action de M. Z... fondée sur l'application du cahier des charges du lotissement Bellevue à ..., exige tout d'abord l'examen de la caducité éventuelle de ce document ; que ce cahier des charges a fait l'objet d'une approbation par l'autorité préfectorale suivant arrêté du 21 mars 1931. Il a été publié à la conservation des hypothèques de Bayonne le 28 mai 1931 Volume 1193 n° 12 ; que M. et Mme X... soutiennent qu'il serait caduc en application de l'article L. 442, 9 alinéa 1 du code de l'urbanisme qui dispose que « les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu » ; que toutefois, l'alinéa 3 de ce texte dispose que « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes » de sorte que les droits et obligations des colotis entre eux ont été expressément réservés ; qu'il s'en déduit que certaines clauses du cahier des charges approuvées, qui ont matériellement la nature de règles de l'urbanisme, sont concernées par la caducité mais du seul point de vue administratif alors qu'elles survivent d'un point de vue contractuel ; qu'ainsi, il apparaît que quelle que soit sa date, qu'il ait été approuvé ou non par l'autorité administrative, le cahier des charges d'un lotissement est un document de nature contractuelle, de sorte que l'action engagée par un colotis, fondée sur le non-respect de ses clauses, demeure une action contractuelle, le litige devant dès lors, être tranché suivant les règles des articles 1134 et 1143 du code civil ; que les dispositions du cahier des charges ne sont donc pas caduques dans les rapports entre les parties ; qu'elles s'imposent aux colotis entre eux, même dans le silence de l'acte d'acquisition, en raison de sa publication à la conservation des hypothèques, comme c'est le cas en l'espèce et sans qu'il sait besoin de justifier d'un préjudice, M. Z..., en sa qualité de coloti, voisin immédiat du fonds appartenant à M. et Mme X..., démontrant suffisamment de sa qualité le son intérêt à agir ; que M. et Mme X... soutiennent également l'irrecevabilité de l'action de M. Z... qui ne justifie pas de la carence de l'association syndicale libre du lotissement en application de l'article 19 du cahier des charges qui stipule que : « les contraventions au présent cahier des charges seront poursuivies à la requête de la société venderesse ou du syndicat de gérance, lorsque ce dernier lui sera substitué. Dans le cas où la société venderesse ou le syndicat de gérance ne croiraient pas devoir exercer lesdites poursuites, les propriétaires des lots pourront de leur côté et en tant que leurs intérêts particuliers se trouveraient lésés, intenter une action directe aux contrevenants à leurs frais risques et périls, sans recours contre le vendeur, aux droits duquel ils seront dans ce cas subrogés » ; que l'article 16 du cahier des charges stipule en effet, qu'il est créé entre tous les propriétaires de terrains, une association syndicale libre, qui sera constituée et gérée conformément à la loi du 21 juin 1886 et celle du 22 juillet 1912 et du règlement d'administration publique du 08 mars 1894, la signature du contrat de vente emportant adhésion conformément à l'article 5 de la loi du 22 juin 1865 ; qu'il est dit également que le syndicat définitif se substituera au syndicat provisoire et à la société venderesse, dès que la totalité des terrains seront vendus et qu'il aura pour objet l'amélioration et l'entretien des ouvrages établis par la société venderesse, la charge de toutes les dépenses relatives aux travaux de premier établissement, l'éclairage des voies du lotissement, des travaux d'entretien, de réfection, de réparation des rues et places, canalisations, égouts, plantations et généralement de tous les frais relatifs aux voies du lotissement dont il aura la propriété temporaire : il paiera tous les impôts afférents à ces voies, se chargera de l'enlèvement des boues, d'entreprendre tous travaux entrant dans ses attributions. Et il cessera d'exister lorsque aura lieu l'incorporation totale à la voirie communale ou départementale des voies, places et lotissements ; que M. Z... qui fonde son action sur les dispositions du cahier des charges, ne rapporte certes pas la preuve qui lui incombe, de la disparition de cette association syndicale libre ni de sa carence dans la poursuite d'une infraction à ses dispositions ; que toutefois, cette exigence devient inutile, dès lors que l'infraction poursuivie ne concerne pas les ouvrages d'intérêt collectif compris dans l'objet de l'association ; qu'en effet, seuls les colotis disposent de plein droit d'une action pour violation du cahier des charges à l'encontre d'un autre coloti ; que l'association syndicale, habilitée par le cahier des charges, n'a quant à elle, qualité pour agir en justice pour en demander l'application, que pour les prescriptions relatives aux équipements communs et entrant donc dans le domaine de ses prérogatives ; que dès lors, l'action tendant à faire respecter une zone de non édification spécifiée au cahier des charges, entre deux fonds appartenant à des colotis, n'entre pas dans les prérogatives de l'association syndicale libre ; qu'en l'espèce, l'article 8 du cahier des charges dont se prévaut M. Z..., dispose que « les constructions à établir ne pourront l'être qu'à une distance des voies voisines égale au quart de la largeur de ces voies et à moins de quatre mètres des limites privées de la propriété » ; que ce texte vise donc deux sortes de zone de retrait des constructions : celle relative aux voies et celle relative aux limites privées ; que dès lors, en application de l'article 8 in fine et au regard de l'objet de l'association syndicale libre, défini à l'article 16 du cahier des charges, l'action directe de M. Z... contre M. et Mme X... est recevable, sans démonstration de la carence de l'association s'agissant d'une action destinée au respect des distances entre deux fonds privés et non des distances par rapport aux voies ;
1°) ALORS QUE la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges ne confère pas à ce document un caractère contractuel ; qu'en se bornant à affirmer que, quelle que soit sa date et qu'il ait été approuvé ou non par l'autorité administrative, un cahier des charges est de nature contractuelle, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la disposition dont l'application était sollicitée, ne constituait pas une règle d'urbanisme que le cahier des charges se contentait de reproduire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'article 19 du cahier des charges stipulait que « les contraventions au présent cahier des charges seront poursuivies à la requête de la société venderesse ou du syndicat de gérance lorsque ce dernier lui sera substitué », ajoutant que « dans le cas où la société venderesse ou le syndicat de gérance ne croiraient pas devoir exercer lesdites poursuites, les propriétaires des lots pourront de leur côté et en tant que leurs intérêts particuliers se trouveraient lésés, intenter une action directe aux contrevenants à leurs frais, risques et périls, sans recours contre le vendeur, aux droits duquel ils seront dans ce cas subrogés » ; qu'en relevant que cet article ne s'appliquait pas « dès lors que l'infraction poursuivie ne concerne pas les ouvrages d'intérêt collectif compris dans l'objet de l'association » et que « l'association syndicale, habilitée par le cahier des charges, n'a avait quant à elle, qualité pour agir en justice pour en demander l'application que pour les prescriptions relatives aux équipements communs » (arrêt page 7, al. 3) quand le cahier des charge habilitait l'association syndicale à poursuivre toute contravention aux règles qui y étaient contenues, sans opérer de distinction fondée sur la nature des règles invoquées, la Cour d'appel a dénaturé l'article 19 du cahier des charges du lotissement BELLEVUE.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR ordonné la démolition par Monsieur et Madame X... de leur construction irrégulièrement édifiée sur la zone de non édification prévue au cahier des charges du lotissement Bellevue et d'AVOIR en conséquence condamné Monsieur Xavier A... à réparer les préjudices résultant pour les époux X... de la décision de démolition de cette construction ;
AUX MOTIFS QUE sur le fond, M. et Mme X... retiennent l'interprétation de l'article 8 du cahier des charges faite par le premier juge, considérant d'une part, que la rédaction de ce texte est ambiguë et qu'elle peut avoir deux sens contraires et d'autre part, que le sens le « plus probable d'un point de vue sémantique est que la distance de quatre mètres entre leurs constructions et la ligne divisoire de la parcelle est un maximum et non un minimum » ; les dispositions de l'article 8 du cahier des charges susvisé, apparaissent particulièrement claires et précises et ne souffrent aucune interprétation : il est visé une zone de non édification de quatre mètres entre les limites des deux fonds privés ; que ce qui veut dire que toute construction ne peut être édifiée à moins de quatre mètres de le ligne divisoire ; qu'il est incontestable et incontesté en l'espèce que la construction de M. et Mme X... a été édifiée en limite de propriété, conformément au PLU mais en infraction avec les dispositions de l'article 8 in fine du cahier des charges ; qu'en application de l'article 1143 du code civil, la démolition de la partie de la construction qui empiète sur la zone de non édification doit être ordonnée sans que M. Z... ait à justifier d'un préjudice ou de l'importance d'un dommage, à défaut pour M. et Mme X... de justifier d'une cause extérieure d'impossibilité d'exécution de la démolition ;
ALORS QUE les époux X... soulignaient que la servitude non aedificandi s'était éteinte par le non usage trentenaire, dès lors qu'une précédente maison, édifiée depuis au moins trente ans au-delà de la limite des quatre mètres partant de la ligne divisoire, existait au moment de leur arrivée ; qu'en condamnant les époux X... à démolir leur construction comme édifiée en contravention avec la servitude non aedificandi prévue à l'article 8 du cahier des charges du lotissement Bellevue, sans répondre à ce moyen déterminant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi incident.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR ordonné la démolition par M. et Mme X... de leur construction irrégulièrement édifiée sur la zone de non-édification prévue au cahier des charges du lotissement Bellevue et D'AVOIR en conséquence condamné M. Y... à réparer les préjudices résultant pour les époux X... de la décision de démolition de cette construction ;
AUX MOTIFS QUE la question de la recevabilité de l'action de M. Z..., fondée sur l'application du cahier des charges du lotissement Bellevue à ..., exige tout d'abord l'examen de la caducité éventuelle de ce document ; que ce cahier des charges a fait l'objet d'une approbation par l'autorité préfectorale suivant arrêté du 21 mars 1931. Il a été publié à la conservation des hypothèques de Bayonne le 28 mai 1931 Volume 1193 n° 12 ; que M. et Mme X... soutiennent qu'il serait caduc en application de l'article L. 442, 9 alinéa 1 du code de l'urbanisme qui dispose que « les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu » ; que toutefois, l'alinéa 3 de ce texte dispose que « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes », de sorte que les droits et obligations des colotis entre eux ont été expressément réservés ; qu'il s'en déduit que certaines clauses du cahier des charges approuvées, qui ont matériellement la nature des règles de l'urbanisme, sont concernées par la caducité mais du seul point de vue administratif alors qu'elles survivent d'un point de vue contractuel ; qu'ainsi, il apparaît que, quelle que soit sa date, qu'il ait été approuvé ou non par l'autorité administrative, le cahier des charges d'un lotissement est un document de nature contractuelle, de sorte que l'action engagée par un colotis, fondée sur le non-respect de ses clauses, demeure une action contractuelle, le litige devant dès lors être tranché suivant les règles des articles 1134 et 1143 du code civil ; que les dispositions du cahier des charges ne sont pas donc pas caduques dans les rapports entre les parties : qu'elles s'imposent aux colotis entre eux, même dans le silence de l'acte d'acquisition, en raison de sa publication à la conservation des hypothèques, comme c'est le cas en l'espèce et sans qu'il soit besoin de justifier d'un préjudice, M. Z... en sa qualité de coloti, voisin immédiat du fonds appartement à M. et Mme X..., démontrant suffisamment de sa qualité et son intérêt à agir ; que M. et Mme X... soutiennent également l'irrecevabilité de l'action de M. Z... qui ne justifie pas de la carence de l'association syndicale libre du lotissement en application de l'article 19 du cahier des charges qui stipule que : « les contraventions au présent cahier des charges seront poursuivies à la requête de la société venderesse ou du syndicat de gérance, lorsque ce dernier lui sera substitué. Dans le cas où la société venderesse ou le syndicat de gérance ne croiraient pas devoir exercer lesdites poursuites, les propriétaires des lots pourront de leur côté et en tant que leurs intérêts particuliers se trouveraient lésés intenter une action directe aux contrevenants à leurs frais risques et périls, sans recours contre le vendeur, aux droits duquel ils seront dans ce cas subrogés » ; que l'article 16 du cahier des charges stipule en effet qu'il est créé entre tous les propriétaires de terrains une association syndicale libre, qui sera constituée et gérée conformément à la loi du 21 juin 1886 et celle du 22 juillet 1912 et du règlement d'administration publique du 08 mars 1894, la signature du contrat de vente emportant adhésion conformément à l'article 5 de la loi du 22 juin 1865 ; qu'il est dit également que le syndicat définitif se substituera au syndicat provisoire et à la société venderesse, dès que la totalité des terrains seront vendus et qu'il aura pour objet l'amélioration et l'entretien des ouvrages établis par la société venderesse, la charge de toutes les dépenses relatives aux travaux de premier établissement, l'éclairage des voies du lotissement, des travaux d'entretien, de réfection, de réparation des rues et places, canalisations, égouts, plantations et généralement de tous les frais relatifs aux voies du lotissement dont il aura la propriété temporaire : il paiera tous les impôts afférents à ces voies, se chargera de l'enlèvement des boues, d'entreprendre tous travaux entrant dans ses attributions. Et il cessera d'exister lorsque aura lieu l'incorporation totale à la voirie communale ou départementale des voies, places et lotissements ; que M. Z..., qui fonde son action sur les dispositions du cahier des charges, ne rapporte certes pas la preuve qui lui incombe de la disparition de cette association syndicale libre, ni de sa carence dans la poursuite d'une infraction à ses dispositions ; que toutefois, cette exigence devient inutile, dès lors que l'infraction poursuivie ne concerne pas les ouvrages d'intérêt collectif compris dans l'objet de l'association ; qu'en effet, seuls les colotis disposent de plein droit d'une action pour violation du cahier des charges à l'encontre d'un autre coloti ; que l'association syndicale, habilitée par le cahier des charges, n'a quant à elle, qualité pour agir en justice pour en demander l'application que pour les prescriptions relatives aux équipements communs et entrant donc dans le domaine de ses prérogatives ; que dès lors, l'action tendant à faire respecter une zone de non-édification spécifiée au cahier des charges, entre deux fonds appartenant à des colotis, n'entre pas dans les prérogatives de l'association syndicale libre ; qu'en l'espèce, l'article 8 du cahier des charges dont se prévaut M. Z..., dispose que « les constructions à établir ne pourront l'être qu'à une distance des voies voisins égale au quart de la largeur de ces voies et à moins de quatre mètres des limites privées de la propriété » ; que ce texte vise donc deux sortes de zone de retrait des constructions : celle relative aux voies et celle relative aux limites privées ; que dès lors, en application de l'article 8 in fine et au regard de l'objet de l'association syndicale libre, défini à l'article 16 du cahier des charges, l'action directe de M. Z... contre M. et Mme X... est recevable, sans démonstration de la carence de l'association s'agissant d'une action destinée au respect des distances entre deux fonds privés et non des distances par rapport aux voies ;
1°/ ALORS QUE la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges ne confère pas à ce document un caractère contractuel ; qu'en se bornant à affirmer que, quelle que soit sa date et qu'il ait été approuvé ou non par l'autorité administrative, un cahier des charges est de nature contractuelle, sans rechercher comme elle y était invitée, si la disposition dont l'application était sollicitée, ne constituait pas une règle d'urbanisme que le cahier des charges se contentait de reproduire, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme ;
2°/ ALORS QU'en toute hypothèse l'article 19 du cahier des charges stipulait que « les contraventions au présent cahier des charges seront poursuivies à la requête de la société venderesse ou du syndicat de gérance lorsque ce dernier lui sera substitué », ajoutant que, « dans le cas où la société venderesse ou du syndicat de gérance ne croiraient pas devoir exercer lesdites poursuites, les propriétaires des lots pourront de leur côté et en tant que leurs intérêts particuliers se trouveraient lésés intenter une action directe aux contrevenants à leurs frais, risques et périls, sans recours contre le vendeur, aux droits duquel ils seront dans ce cas subrogés » ; qu'en relevant que cet article ne s'appliquait pas dès lors que l'infraction poursuivie ne concerne pas les ouvrages d'intérêt collectif compris dans l'objet de l'association et que « l'association syndicale, habilitée par le cahier des charges, n'a vait quant à elle qualité pour agir en justice pour en demander l'application que pour les prescriptions relatives aux équipements communs » (arrêt, page 7 al. 3) quand le cahier des charges habilitait l'association syndicale à poursuivre toute contravention aux règles qui y étaient contenues, sans opérer de distinction fondée sur la nature des règles invoquées, la cour d'appel a dénaturé l'article 19 du cahier des charges du lotissement Bellevue.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR ordonné la démolition par M. et Mme X... de leur construction irrégulièrement édifiée sur la zone de non-édification prévue au cahier des charges du lotissement Bellevue et D'AVOIR en conséquence condamné M. Y... à réparer les préjudices résultant pour les époux X... de la décision de démolition de cette construction ;
AUX MOTIFS QUE, sur le fond, M. et Mme X... retiennent l'interprétation de l'article 8 du cahier des charges faite par le premier juge considérant, d'une part, que la rédaction de ce texte est ambiguë et qu'elle peut avoir deux sens contraires et, d'autre part, que le sens « le plus probable d'un point de vue sémantique est que la distance de quatre mètres entre leurs constructions et la ligne divisoire de la parcelle est un maximum et non un minimum » ; les dispositions de l'article 8 du cahier des charges susvisé apparaissent particulièrement claires et précises et ne souffrent aucune interprétation : il est visé une zone de non-édification de quatre mètres entre les limites des deux fonds privés ; que ce qui veut dire que toute construction ne peut être édifiée à moins de quatre mètres de la ligne divisoire ; qu'il est incontestable et incontesté en l'espèce que la construction de M. et Mme X... a été édifiée en limite de propriété, conformément au PLU, mais en infraction avec les dispositions de l'article 8 in fine du cahier des charges ; qu'en application de l'article 1143 du code civil, la démolition de la partie de la construction qui empiète sur la zone de non-édification doit être ordonnée sans que M. Z... ait à justifier d'un préjudice ou de l'importance d'un dommage, à défaut pour M. et Mme X... de justifier d'une cause extérieure d'impossibilité d'exécution de la démolition ;
ALORS QUE les époux X... soulignaient que la servitude non aedificandi s'était éteinte par le non-usage trentenaire, dès lors qu'une précédente maison, édifiée depuis au moins trente ans au-delà de la limite des quatre mètres partant de la ligne divisoire, existait au moment de leur arrivée ; qu'en condamnant les époux X... à démolir leur construction comme édifiée en contravention avec la servitude non aedificandi prévue à l'article 8 du cahier des charges du lotissement Bellevue, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du CPC. Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., demandeurs au pourvoi incident.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR ordonné la démolition par Monsieur et Madame X... de leur construction édifiée sur la zone de non édification prévue au cahier des charges du lotissement Bellevue ;
AUX MOTIFS QUE : « La question de la recevabilité de l'action de M. Z... fondée sur l'application du cahier des charges du lotissement Bellevue à ..., exige tout d'abord l'examen de la caducité éventuelle de ce document ; Ce cahier des charges a fait l'objet d'une approbation par l'autorité préfectorale suivant arrêté du 21 mars 1931. Il a été publié à la conservation des hypothèques de Bayonne le 28 mai 1931 Volume 1193 n° 12 ; M. et Mme X... soutiennent qu'il serait caduc en application de l'article L. 442-9 alinéa 1 du code de l'urbanisme qui dispose que " les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu " ; Toutefois, l'alinéa 3 de ce texte dispose que " Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ". De sorte que les droits et obligations des colotis entre eux ont été expressément réservés ; Il s'en déduit que certaines clauses du cahier des charges approuvées, qui ont matériellement la nature de règles de l'urbanisme, sont concernées par la caducité mais du seul point de vue administratif alors qu'elles survivent d'un point de vue contractuel ; Ainsi, il apparaît que quelle que soit sa date, qu'il ait été approuvé ou non par l'autorité administrative, le cahier des charges d'un lotissement est un document de nature contractuelle, de sorte que l'action engagée par un colotis, fondée sur le non-respect de ses clauses, demeure une action contractuelle, le litige devant dès lors, être tranché suivant les règles des articles 1134 et 1143 du code civil ; Les dispositions du cahier des charges ne sont donc pas caduques dans les rapports entre les parties. Elles s'imposent aux colotis entre eux, même dans le silence de l'acte d'acquisition, en raison de sa publication à la conservation des hypothèques, comme c'est le cas en l'espèce et sans qu'il soit besoin de justifier d'un préjudice, M. Z..., en sa qualité de coloti, voisin immédiat du fonds appartenant à M. et Mme X..., démontrant suffisamment de sa qualité et son intérêt à agir ; M. et Mme X... soutiennent également l'irrecevabilité de l'action de M. Z... qui ne justifie pas de la carence de l'association syndicale libre du lotissement en application de l'article 19 du cahier des charges qui stipule que : " les contraventions au présent cahier des charges seront poursuivies à la requête de la société venderesse ou du syndicat de gérance, lorsque ce dernier lui sera substitué. Dans le cas où la société venderesse ou le syndicat de gérance ne croiraient pas devoir exercer lesdites poursuites, les propriétaires des lots pourront de leur côté et en tant que leur intérêts particuliers se trouveraient lésés, intenter une action directe aux contrevenants à leurs frais, risques et périls, sans recours contre le vendeur, aux droits duquel il seront dans ce cas subrogés ". L'article 16 du cahier des charges stipule en effet, qu'il est créé entre tous les propriétaires de terrains, une association syndicale libre, qui sera constituée et gérée conformément à la loi du 21 juin 1886 et celle du 22 juillet 1912 et du règlement d'administration publique du 8 mars 1894, la signature du contrat de vente emportant adhésion conformément à l'article 5 de la loi du 22 juin 1865 ; Il est dit également que le syndicat définitif se substituera au syndicat provisoire et à la société venderesse, dès que la totalité des terrains seront vendus et qu'il aura pour objet l'amélioration et l'entretien des ouvrages établis par la société venderesse, la charge de toutes les dépenses relatives aux travaux de premier établissement, l'éclairage des voies du lotissement, des travaux d'entretien, de réfection, de réparation des rues et places, canalisations, égouts, plantations et généralement de tous les frais relatifs aux voies du lotissement dont il aura la propriété temporaire : il paiera tous les impôts afférents à ces voies, se chargera de l'enlèvement des boues, d'entreprendre tous travaux entrant dans ses attributions. Et il cessera d'exister lorsqu'aura lieu l'incorporation totale à la voirie communale ou départementale des voies, place et lotissements ; M. Z... qui fonde son action sur les dispositions du cahier des charges, ne rapporte certes pas la preuve qui lui incombe, de la disparition de cette association syndicale libre ni de sa carence dans la poursuite d'une infraction à ses dispositions ; Toutefois, cette exigence devient inutile, dès lors que l'infraction poursuivie ne concerne pas les ouvrages d'intérêt collectif compris dans l'objet de l'association. En effet, seuls les colotis disposent de plein droit d'une action pour violation du cahier des charges à l'encontre d'un autre coloti. L'association syndicale, habilité par le cahier des charges, n'a quant à elle, qualité pour agir en justice pour en demander l'application, que pour les prescriptions relatives aux équipements communs et entrants donc dans le domaine de ses prérogatives. Dès lors, l'action tendant à faire respecter une zone de non édification spécifiée au cahier des charges, entre deux fonds appartenant à des colotis, n'entre pas dans les prérogatives de l'association syndicale libre ; En l'espèce, l'article 8 du cahier des charges dont se prévaut M. Z... dispose que : " Les constructions à établir ne pourront l'être qu'à une distance des voies voisines égales au quart de la largeur de ces voies et à moins de quatre mètres des limites privées de la propriété ". Ce texte vise dont deux sortes de zone de retrait des constructions : celle relative aux voies et celle relative aux limites privées. Dès lors en application de l'article 8 in fine et au regard de l'objet de l'association syndicale libre, défini à l'article 16 du cahier des charges, l'action directe de M. Z... contre M. et Mme X... est recevable, sans démonstration de la carence de l'association, s'agissant d'une action destinée au respect des distances entre deux fonds privés et non des distances par rapport aux voies » ;
ALORS 1°) QUE : la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges ne confère pas à ce document un caractère contractuel ; qu'en se bornant à affirmer que, quelle qu'en soit la date et qu'il ait été approuvé ou non par l'autorité administrative, un cahier des charges est de nature contractuelle, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la disposition dont l'application était sollicitée ne constituait pas une règle d'urbanisme que le cahier des charges se contentait de reproduire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme ;
ALORS 2°) QU': en toute hypothèse, l'article 19 du cahier des charges stipulait que « les contraventions au présent cahier des charges seront poursuivies à la requête de la société venderesse ou du syndicat lorsque ce dernier lui sera substitué », ajoutant que « dans le cas où la société venderesse ou le syndicat de gérance ne croiraient pas devoir exercer lesdites poursuites, les propriétaires des lots pourront de leur côté et en tant que leurs intérêts particuliers se trouveraient lésés, intenter une action directe au contrevenants à leurs frais, risques et périls, sans recours contre le vendeur, aux droits duquel ils seront dans ce cas subrogés » ; qu'en relevant que cet article ne s'appliquait pas « dès lors que l'infraction poursuivie ne concerne pas les ouvrages d'intérêt collectif compris dans l'objet de l'association » et que « L'association syndicale, habilitée par le cahier des charges, n'a avait quant à elle, qualité pour agir en justice pour en demander l'application, que pour les prescriptions relatives aux équipements communs » (arrêt page 7, al. 3) quand le cahier des charges habilitait l'association syndicale à poursuivre toute contravention aux règles qui y étaient contenues, sans opérer de distinction fondée sur la nature des règles invoquées, la cour d'appel a dénaturé l'article 19 du cahier des charges du lotissement Bellevue.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR ordonné la démolition par Monsieur et Madame X... de leur construction édifiée sur la zone de non édification prévue au cahier des charges du lotissement Bellevue ;
AUX MOTIFS QUE : « M. et Mme X... retiennent l'interprétation de l'article 8 du cahier des charges faite par le premier juge, considérant d'une part, que la rédaction de ce texte est ambigüe et qu'elle peut avoir deux sens contraires et d'autre part, que le sens le " plus probable d'un point de vue sémantique est que la distance de quatre mètres entre leurs constructions et la ligne divisoire de la parcelle est un maximum et non un minimum " ; Les dispositions de l'article 8 du cahier des charges susvisé, apparaissent particulièrement claires et précises et ne souffrent aucune interprétation : il est visé une zone de non-édification de quatre mètres entre les limites des deux fonds privés. Ce qui veut dire que toute construction ne peut être édifiée à moins de quatre mètres de la ligne divisoire ; Il est incontestable et incontesté en l'espèce que la construction de M. et Mme X... a été édifiée en limite de propriété, conformément au PLU mais en infraction avec les dispositions de l'article 8 in fine du cahier des charges ; En application de l'article 1143 du code civil, la démolition de la partie de la construction qui empiète sur la zone de non édification doit être ordonnée sans que M. Z... ait à justifier d'un préjudice ou de l'importance d'un dommage, à défaut pour M. et Mme X... de justifier d'une cause extérieure d'impossibilité d'exécution de la démolition ; Enfin, la théorie de l'exception d'inexécution n'est pas applicable en l'espèce, dès lors qu'il n'est pas démontré la construction d'un abri de jardin par M. Z..., dans la zone interdite. En outre, les contraventions aux distances entre deux fonds commises par d'autres propriétaires du lotissement n'est pas de nature à justifier l'infraction commise par M. et Mme X.... De même que l'implantation irrégulière de l'ancienne construction détruite par M. et Mme X... sur leurs fonds est sans incidence sur la sanction, dès lors que l'action dont est saisie la cour concerne l'immeuble actuel » ;
ALORS QUE : les époux X... soulignaient que la non aedificandi s'était éteinte par le non-usage trentenaire, dès lors qu'une précédente maison, édifiée depuis au moins trente ans au-delà de la limite des quatre mètres partant de la ligne divisoire, existait au moment de leur arrivée ; qu'en condamnant les époux X... à démolir leur construction comme édifiée en contravention avec la servitude de non aedificandi prévue à l'article 8 du cahier des charges du lotissement Bellevue, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
