LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1382 du code civil, ensemble le plan local d'urbanisme applicable dans la commune de Salses-le-Château (Pyrénées-Orientales) ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'ayant fait l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation en vertu d'un acte établi par la société notariale Fabre-Lavabre, Mme X... et M. Y... ont projeté d'en modifier une façade par des travaux, soumis à déclaration, de remplacement des huisseries et d'obturation d'une ouverture ; que le maire de la commune de Salses-le-Château s' y est opposé au motif que la parcelle était classée en zone non constructible (NC) et que les travaux envisagés faisaient suite à la construction, non autorisée, d'une habitation, en méconnaissance des règles d'urbanisme réservant, dans le secteur concerné, ce type d'aménagement aux exploitations agricoles en activité ; que Mme X... et M. Y... ont alors engagé une action en responsabilité contre le notaire, lui reprochant un manquement à son devoir de conseil ;
Attendu que pour condamner le notaire à réparation, l'arrêt énonce que le fait que Mme X... et M. Y... n'aient pas informé l'officier public de leur intention de restaurer l'immeuble n'exonérait pas celui-ci de sa responsabilité, dès lors que n'exerçant pas d'activité agricole, les acquéreurs étaient, en application des règles d'urbanisme applicables en zone NC, dans l'impossibilité de réaliser le moindre aménagement, ce dont ils auraient dû être informés, après avoir retenu que pour les constructions et habitations non liées à l'activité agricole, la possibilité, à titre dérogatoire, d'effectuer des travaux d'aménagement ou d'extension mesurés ne concernait que les sous-secteurs NCa, NCb, NCc, NCd et NCe et ne s'appliquait pas au bâtiment litigieux, simplement classé en zone NC et aménagé sans autorisation pour créer une habitation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement d'urbanisme en vigueur dans la commune dispose que sont admises, dans tous les sous-secteurs NC, les constructions, habitations, activités existantes non liées à l'activité agricole sous réserve qu'il s'agisse de travaux d'aménagement ou d'extension mesurés et pour ce qui concerne les habitations, sous la réserve complémentaire qu'il n'y ait pas création d'un nouveau logement et que les dispositions du règlement sanitaire départemental soient respectées, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déboute Mme X... et M. Y... de leur demande indemnitaire au titre de différentiels de prix et de frais d'acte, l'arrêt rendu le 13 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne Mme X... et à M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Fabre-Lavabre
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SCP FABRE-LAVABRE avait manqué à son devoir d'information à l'égard de Monsieur Y... et Mademoiselle X... et de l'AVOIR condamnée à payer les sommes de 27.286 euros au titre du remboursement des frais de rénovation et de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE l'acte sous seings privés contenant vente conditionnelle en date du 18 août 2006 mentionne que l'objet de la vente est un immeuble à usage d'habitation avec dépendances et terrain attenant situé commune de Salses le château, Pyrénées Orientales, et que le bien acquis est destiné par l'acquéreur à un usage d'habitation ;attendu que les mentions relatives à la désignation du bien sont reprises dans l'acte authentique du 30 janvier 2007 ; attendu que l'intimée fait valoir que les appelants ne l'ont jamais informée de leur intention de restaurer, de modifier ou d'agrandir l'immeuble ; attendu cependant qu'en l'espèce l'immeuble était situé dans une zone NC qui est à protéger en raison de la valeur agricole des terrains ; que cette situation a notamment deux conséquences, d'une part l'interdiction des habitations sous réserve qu'elles soient directement liées et nécessaires aux besoins de l'activité agricole ; attendu qu'il ressort de la déclaration d'opposition de la commune de Salses le château en date du 21 mai 2007 que les travaux d'aménagement du bâtiment agricole avaient été entrepris sans autorisation et qu'il y avait création d'une habitation ; attendu que cette situation entraîne pour tout propriétaire du bâtiment, l'impossibilité d'effectuer le moindre aménagement s'il n'exerce pas une activité agricole ; attendu qu'en l'espèce eu égard au fait que ni les vendeurs ni les acquéreurs n'exerçaient une activité agricole, le notaire devait informer les parties du risque inhérent à cette impossibilité de procéder à des travaux d'aménagement en cas d'absence d'activité agricole ; attendu que le fait que les acquéreurs n'aient pas informé le notaire de leur intention de restaurer l'immeuble ne peut exonérer l'intimée de sa responsabilité dès lors que la restriction engendrée par le classement de la parcelle en zone NC inclut tous les travaux d'aménagement ; attendu que la possibilité d'effectuer des travaux d'aménagement ou d'extension mesurés ne concerne que les sous-secteurs Nca, Ncb, NCc, NCd et Nce ; qu'en l'espèce la parcelle est simplement classée en zone NC, qu'en tout état de cause cette faculté ne peut concerner le bâtiment en question dès lors qu'il s'agit à l'origine d'un bâtiment agricole aménagé sans autorisation pour créer une habitation, attendu enfin que la qualité de gérant de société de l'un des acquéreurs ne lui confère pas une connaissance particulière du droit de l'urbanisme et notamment du classement en zone NC ; attendu qu'il ressort de ces éléments que le notaire n'a pas rempli son obligation de conseil et a engagé sa responsabilité contractuelle, que le jugement déféré sera infirmé en ce sens; attendu que les consorts Y...
X... font valoir qu'ils ont subi un préjudice lié: - au différentiel existant entre le prix à acquitter pour acquérir un immeuble à usage d'habitation et celui à payer en cas d'acquisition d'un terrain agricole avec hangar, - au différentiel concernant les frais de notaire, - aux frais exposés inutilement par les appelants, - au préjudice moral et de jouissance ; attendu que les appelants n'ont pas fourni d'éléments concernant la valeur actuelle de l'immeuble acquis le JO janvier 2007; que leurs demandes concernant les différentiels des prix et des frais d'acte seront donc rejetées ; attendu que les appelants justifient pour les montants demandés avoir exposé des frais inutiles dans le but de surélever la maison ; attendu que ce préjudice est directement lié au manquement de l'intimée à son obligation de conseil dans la mesure où les consorts Y...
X... n'auraient jamais entrepris ces travaux s'ils avaient eu connaissance de la situation réelle du terrain au regard des règles d'urbanisme ; attendu par ailleurs que les tracas et contretemps occasionnés par l'impossibilité de procéder à l'aménagement de la maison ont entraîné un préjudice moral qui peut être estimé à la somme de 5 000 € ;
1°) ALORS QUE le règlement d'urbanisme de la Commune de SALSES LE CHATEAU d'octobre 2005 prévoyait que sont admises les occupations et utilisations des sols, dans tous les sous-secteurs de la zone NC, consistant en des « constructions, habitations, activités existantes non liées à l'activité agricole » (règlement d'urbanisme, p. 73, pénult. §) ; qu'en relevant que l'immeuble vendu était frappé par l'interdiction des habitations sous réserve qu'elles soient directement liées et nécessaires aux besoins de l'activité agricole, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'immeuble cédé n'était pas construit et affecté à l'habitation de longue date, de sorte qu'il n'était pas frappé d'une telle interdiction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce règlement d'urbanisme ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le règlement d'urbanisme de la Commune de SALSES LE CHATEAU d'octobre 2005 prévoyait que sont admises les occupations et utilisations des sols, dans tous les sous-secteurs de la zone NC, consistant en des « constructions, habitations, activités existantes non liées à l'activité agricole » (règlement d'urbanisme, p. 73, pénult. §) ; qu'en affirmant que le classement en zone NC avait pour conséquence « l'interdiction des habitations sous réserve qu'elles soient directement liées et nécessaires aux besoins de l'activité agricole » (arrêt p. 5, 3e §), la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de ce règlement d'urbanisme, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le règlement d'urbanisme de la Commune de SALSES LE CHATEAU d'octobre 2005 prévoyait que, dans tous les sous-secteurs de la zone NC, sont admis les travaux dans « les constructions, habitations, activités existantes non liées à l'activité agricole sous réserve qu'il s'agisse de travaux d'aménagement ou d'extension mesurés et pour ce qui concerne les habitations, sous la réserve complémentaire qu'il n'y ait pas création d'un nouveau logement et que les dispositions du règlement sanitaire départemental soient respectées » (règlement d'urbanisme, p. 73, pénult. §) ; qu'en relevant que « la restriction engendrée par le classement de la parcelle en zone NC inclut tous les travaux d'aménagement » et que « la possibilité d'effectuer des travaux d'aménagement ou d'extension mesurés ne concerne que les sous-secteurs Nca, Ncb, Ncc, Ncd et Nce » (arrêt p. 5, dernier §), de sorte que le moindre aménagement de l'immeuble cédé était prohibé, la Cour d'appel a violé le règlement d'urbanisme de la Commune de SALSES LE CHATEAU d'octobre 2005 ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le règlement d'urbanisme de la Commune de SALSES LE CHATEAU d'octobre 2005 prévoyait que, dans tous les sous-secteurs de la zone NC, sont admis les travaux dans « les constructions, habitations, activités existantes non liées à l'activité agricole sous réserve qu'il s'agisse de travaux d'aménagement ou d'extension mesurés et pour ce qui concerne les habitations, sous la réserve complémentaire qu'il n'y ait pas création d'un nouveau logement et que les dispositions du règlement sanitaire départemental soient respectées » (règlement d'urbanisme p. 73 pénult. §) ; qu'en relevant que « la restriction engendrée par le classement de la parcelle en zone NC inclut tous les travaux d'aménagement » et que « la possibilité d'effectuer des travaux d'aménagement ou d'extension mesurés ne concerne que les sous-secteurs Nca, Ncb, Ncc, Ncd et Nce » (arrêt p. 5, dernier §), de sorte que le moindre aménagement de l'immeuble cédé était prohibé, la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de ce règlement d'urbanisme, en violation de l'article 1134 du Code civil.
