LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er juillet 2011), que la SCI Pacha a, par acte sous seing privé du 3 avril 2002, donné à bail à la société Menuiseries des Playes, des locaux à usage commercial, moyennant un loyer annuel fixé à une certaine somme ; que le bail stipulait que des travaux seraient effectués par la bailleresse, que par avenant du 4 avril 2005, les parties ont constaté que les travaux avaient été réalisés et fixé un loyer augmenté ; que par acte du 3 septembre 2007, les associés de la société Menuiserie des Payes ont cédé leurs actions à des nouveaux associés ; que le 24 février 2009 la SCI Le Pacha a assigné la société expulsion ;
Attendu que la société Menuiseries des Playes fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, alors, selon le moyen :
1°/ que le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur un local conforme aux prévisions du contrat ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Pacha, la cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer que la société Pacha verse aux débats différentes pièces qui paraissent démontrer la réalité des travaux visés dans le contrat de bail et son avenant, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Menuiserie des Playes, exposante, justifiait de sa découverte de la non-réalisation et de la non-conformité des travaux cités dans l'avenant du 4 avril 2005 augmentant de près de 100 % le loyer en produisant les termes du contrôle fiscal qui lui a été notifié en 2008 qui ont mis en évidence, d'une part, la disproportion entre la valeur des travaux et le montant du nouveau loyer et d'autre part, l'existence d'un acte anormal de gestion rendu possible à la faveur d'une identité de parties, respectivement associées de la société bailleresse et de la société preneuse et qui ont conclu l'avenant litigieux, entachant ainsi son arrêt d'un défaut de base légale au regard des articles 1134, 1184 et 1719 du code civil ;
2°/ que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait écarter le dol commis au préjudice des nouveaux associés de la société Menuiserie des Playes en se bornant à énoncer que lors de la cession de septembre 2007, ils ont nécessairement eu connaissance du bail, de son avenant, de ses mentions, des raisons de l'augmentation des loyers et de l'état des locaux sans constater qu'ils avaient aussi eu connaissance des factures, de la nature exacte des travaux réalisés, de leur ampleur et de leur valeur et sans rechercher, comme elle y était invitée, si les manoeuvres dolosives n'avaient pas été découvertes lors du contrôle fiscal notifié aux nouveaux associés en 2008, lequel avait mis en évidence et retenu que les sociétés bailleresse et preneuse, composées alors des mêmes associés, avaient conclu un avenant augmentant substantiellement le loyer au prétexte de la réalisation de travaux, dont il s'avérait qu'ils n'avaient en réalité été réalisés que pour partie et en tout état de cause postérieurement à la signature dudit avenant, de ce que les parties s'étaient dispensées du paiement de ce surcoût jusqu'à la cession en 2007, et avait révélé la disproportion entre la valeur des travaux et le montant du nouveau loyer accepté par les anciens associés de la société preneuse, à la faveur d'un concert frauduleux et qui ont été qualifiés d'acte anormal de gestion par les services fiscaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
3°/ qu'une motivation dubitative équivaut à une absence de motivation ; qu'en l'espèce, en énonçant que " la société Pacha verse aux débats diverses factures de travaux de nombreuses photographies des locaux, des emplacements de parkings individualisés, d'une façade repeinte, d'un escalier, de parquets en bon état, ainsi que des appels de fonds de charges de copropriétés afférentes à ces emplacements de parkings, qui paraissent démontrer la réalité des travaux visés dans le contrat de bail et son avenant " ; que la cour d'appel a statué par un motif dubitatif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, qu'ayant relevé que l'acte de cession d'actions du 3 septembre 2007 reprenait les clauses du contrat de bail et de l'avenant relatives aux travaux, à leur consistance et leur réalisation ainsi qu'à l'augmentation de loyer et mentionnait expressément que " le cessionnaire déclare parfaitement connaître les locaux pour les avoir vus et visités préalablement aux présentes et avoir parfaitement connaissance du bail et avenant précités dont copies visées par les parties resteront annexées aux présentes ", que la société Pacha avait versé aux débats des factures et photographies démontrant la réalité des travaux et que la société Menuiserie des Playes ne rapportait pas la preuve de leur non-réalisation, ni celle du dol dont elle prétendait avoir été victime, la cour, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Menuiserie des Playes et M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Menuiserie des Playes et M. X..., ès qualités.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties aux torts exclusifs de la société MENUISERIE DES PLAYES et de D'avoir fixé en conséquence la créance de la société SCI PACHA à la somme de 115 055 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation pour une période allant du mois de juillet 2008 à juillet 2009
AUX MOTIFS QUE selon acte sous seing privé du 3 avril 2002, la société PACHA a donné à bail commercial à la société MENUISERIE DES PLAYES des locaux d'une superficie totale de 741, 70 m2 comprenant des bureaux, un entrepôt formant les lots 11, 12 et 18, et 12 parkings de stationnement de 11, 50 m2 chacun, formant les lots 29 à 33 et 51 à 57, pour une durée de neuf ans du 3 avril 2002 au 2 avril 2011 ; que le prix du loyer annuel était fixé à 47 580 euros hors taxes, le loyer devant être payé mensuellement et à terme échu le 30 de chaque mois, et celui-ci étant majoré de la taxe sur la valeur ajoutée, et le loyer étant indexé ; que dans ce contrat figurait la clause suivante : " Travaux à réaliser " " Les bailleurs s'engagent à réaliser les travaux suivants : aménagement des parkings, reprise de la façade, escalier intérieur, parquets " ; A l'achèvement des travaux constatés par les parties, le loyer annuel hors taxes passera à 88 800 euros-QUATRE VINGT HUIT MILLE HUIT CENTS EUROS-soit 7 400 euros HT par mois, ce loyer sera réparti de la façon suivante :
• bureaux 200 m2................................................... 3 035 €
• entrepôt 500 m2................................................. 4 000 €
• 12 parkings........................................................ 365 €
que le 4 avril 2005 les parties ont signé un avenant à ce contrat de bail dans lequel elles ont constaté que les travaux ci-dessus énumérés et repris dans cet acte, ont été réalisés et ont fixé un nouveau loyer en les termes suivants " en conséquence, à compter du 1 " avril 2005, le nouveau loyer mensuel s'établit à 7 400 euros TTC soit 88 800 euros HT annuel) réparti comme suit : bureaux 200 m2 3 035 € entrepôt 500 m2 4 000 € 12 parkings 365 € ; La prochaine révision de loyer interviendra le 1 " avril 2008 en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction " ; que selon acte du 3 septembre 2007 M. Rémi B...-C... faisait l'acquisition des actions de la société MENUISERIE DES PLAYES auparavant détenues par M. et Mme Z...et M. Christophe A...; que la société PACHA sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour non-paiement des loyers par la société MENUISERIE DES PLAYES suite à un commandement de payer du 26 septembre 2008 demeuré infructueux ; Attendu que de son côté la société MENUISERIE DES PLAYES demande que soit prononcée la résiliation du contrat de bail aux torts de la société PACHA soutenant que les anciens actionnaires " avant que la cession ne s'opère au profit de la société R PARTICIPATIONS, et de M. B..., avaient parfaitement " combiné une parodie d'augmentation d'un loyer commercial en vue d'en faire profiter la société PACHA ", que cette société n'avait pas respecté son obligation de délivrance, qu'au moment de l'avenant, aucun des travaux n'avait été réalisé et qu'aucun des travaux visés dans cet avenant n'avait jamais été entrepris ; qu'il y a eu dol dans l'exécution du contrat ; Attendu que dans l'acte de cession d'actions du 3 septembre 2007, étaient rappelés le contrat de bail du 3 avril 2002 ainsi que l'avenant du 4 avril 2005 et qu'étaient repris pages 6 et 7 la clause du bail relative aux loyers, aux travaux à entreprendre et l'intégralité de l'avenant, selon lequel " le bailleur et le preneur ont constaté que les travaux à la charge du bailleur prévus à l'article 9 du bail, à savoir l'aménagement de parkings, la reprise de la façade, l'escalier intérieur, les parquets, avaient été réalisés " ; qu'il est expressément mentionné en page 8 de l'acte de cession, juste après le rappel de loyer mensuel hors taxes, et des charges, " le cessionnaire déclare parfaitement connaître les locaux pour les avoirs vus et visités, préalablement aux présentes et avoir parfaitement connaissance du bail et avenant précités dont copies, visées par les parties resteront annexées aux présentes " ; que les nouveaux actionnaires de la société MENUISERIE DES PLAYES ont, le 3 septembre 2007, eu nécessairement connaissance du bail, de son avenant, et des mentions figurant dans cet avenant ; qu'ils ont été informés des raisons, de l'augmentation des loyers ; qu'ils ont également pu vérifier l'état des locaux donnés à bail ; par ailleurs, que la société PACHA verse aux débats diverses factures de travaux de nombreuses photographies des locaux, des emplacements de parkings individualisés, d'une façade repeinte, d'un escalier, de parquets en bon état, ainsi que des appels de fonds de charges de copropriété afférentes à ces emplacements de parkings, qui paraissent démontrer la réalité des travaux visés dans le contrat de bail et son avenant ; dans ces conditions que la société MENUISERIE DES PLAYES ne rapporte pas la preuve de la non-réalisation des travaux cités dans l'avenant du 4 avril 2005 et du dol dont elle prétend avoir été victime ; par suite, qu'il convient d'appliquer le loyer convenu dans cet avenant ; qu'après l'envoi de divers commandements de payer le 11 avril 2008, le 4 juin 2008, le 1er août 2008, la société PACHA, a fait délivrer le 26 septembre 2008, à la société MENUISERIE DES PLAYES un commandement d'avoir à payer la somme de 18 037, 41 euros dont 17 700, 80 euros en principal au titre de loyers des mois de juillet et août 2008 soit 8 850, 40 € x 2 ; que ce commandement ne respecte pas les conditions de faune exigées par l'article L 145-41 du code de commerce pour entraîner l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; que ce commandement vaut mise en demeure du locataire de remplir son obligation essentielle du bail qui est celle de payer le loyer aux échéances convenues ; que la société MENUISERIE DES PLAYES, reconnaît ne pas s'être acquittée des loyers depuis le mois d'août 2008, et prétend opérer une compensation entre ce qu'elle estime devoir sur la base d'an loyer mensuel de 3 965 euros HT tel que fixé le 3 avril 2002, ce qu'elle a versé selon elle, indûment entre le mois de septembre 2007 et le mois de juillet 2008, et ce qu'elle reste devoir sur cette même base mensuelle de 3 965 euros HT pour la période d'août 2008 au mois d'avril 2009 ; que la société MENUISERIE DES PLAYES devait, en vertu de loyer convenu dans l'avenant du 4 avril 2005, à compter de cette date, un loyer mensuel de 7 400 euros HT (l'indexation intervenant le 1er avril 2008) ; que la société MENUISERIE DES PLAYES pour la période de septembre 2007 à juin 2007 n'a rien payé en trop de ce qu'elle devait ; qu'elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu'elle s'était acquittée d'une quelconque somme pour le loyer du mois de juillet 2008 ; que la société MENUISERIES DE PLAYES en s'abstenant pendant plusieurs mois de payer les loyers, a gravement manqué à ses obligations contractuelles, et que c'est à bon droit que le tribunal a sanctionné cette faute par le prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de cette société, et a ordonné son expulsion ; qu'à compter du prononcé de la résiliation du bail, la société MENUISERIE DES PLAYES, devenue occupante sans droit ni titre des lieux, est tenue d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du dernier loyer en cours, soit 8 850, 40 euros ; Attendu que selon la société PACHA (page 3 de ses conclusions déposées le 13 janvier 2011), " la reprise des locaux s'est effectuée le 30 juillet 2009 et a été constatée par huissier " ; que les loyers et indemnités d'occupation sont donc dues du mois de juillet 2008 au mois de juillet 2009 inclus ; que la société MENUISERIE DES PLAYES ayant été placée en redressement judiciaire, par le jugement du 29 juillet 2009 du Tribunal de Commerce de TOULON, et la société PACHA ayant, ce qui n'est pas contesté, déclaré sa créance, il convient de fixer au vu des pièces produites par la société PACHA, comme suit sa créance :
loyers de juillet et août 2008
8 850, 40 € x 2 mois................................................................... 17 700, 80 €
loyers et indemnités d'occupation des mois de septembre 2008
à juillet 2009 inclus
8 850, 40 exil mois.......................................................... 97 354, 40 € Total.................... 115 055, 20 euros
étant précisé qu'aucun commandement de " juillet 2008 " n'est versé aux débats et que la somme de 341, 13 € TTC, réclamée au titre du solde de ce commandement sera en conséquence écartée, et que les frais de procédure réclamés dans le commandement de payer du 26 septembre 2008 doivent être inclus dans les dépens ; qu'en application de l'article 9 du bail qui dispose " qu'en cas de non-paiement à son échéance du loyer par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail, le bailleur percevra les pénalités de retard, sans qu'il soit nécessaire d'adresser une mise en demeure quelconque et ces pénalités seront calculées au taux mensuel de 12 %, chaque mois commencé étant au prorata temporis, il convient de dire que chaque mensualité due entre les mois de juillet 2008 et le mois de juillet 2009 sera productive d'un intérêt de retard de 12 % ; que la société PACHA ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui déjà réparé pour le retard de paiement des loyers par l'application de la clause pénale précitée ; que sa demande de dommages et intérêts sera rejetée ; que le contrat de bail commercial ayant été résilié aux torts de la société MENUISERIE DES PLAYES et que celle-ci était redevable envers la société PACHA d'un arriéré locatif de 115 055, 20 euros, la société MENUISERIE DES PLAYES sera déboutée de toutes ses demandes ; que la société MENUISERIE DES PLAYES qui succombe sur son recours, supportera les dépens d'appel, et qu'il paraît équitable d'allouer à la société PACHA la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
ALORS QUE, le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur un local conforme aux prévisions du contrat ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la société PACHA, la cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer que la société PACHA verse aux débats différentes pièces qui paraissent démontrer la réalité des travaux visés dans le contrat de bail et son avenant (arrêt p. 5, § 3), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 2, 4 et 7), si la société MENUISERIE DES PLAYES, exposante, justifiait de sa découverte de la non-réalisation et de la non-conformité des travaux cités dans l'avenant du 4 avril 2005 augmentant de près de 100 % le loyer en produisant les termes du contrôle fiscal qui lui a été notifié en 2008 qui ont mis en évidence, d'une part, la disproportion entre la valeur des travaux et le montant du nouveau loyer et d'autre part, l'existence d'un acte anormal de gestion rendu possible à la faveur d'une identité de parties, respectivement associées de la société bailleresse et de la société preneuse et qui ont conclu l'avenant litigieux, entachant ainsi son arrêt d'un défaut de base légale au regard des articles 1134, 1184 et 1719 du Code civil ;
ALORS QUE, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait écarter le dol commis au préjudice des nouveaux associés de la société MENUISERIE DES PLAYES en se bornant à énoncer que lors de la cession de septembre 2007, ils ont nécessairement eu connaissance du bail, de son avenant, de ses mentions, des raisons de l'augmentation des loyers et de l'état des locaux (arrêt p. 5, § 2) sans constater qu'ils avaient aussi eu connaissance des factures, de la nature exacte des travaux réalisés, de leur ampleur et de leur valeur et sans rechercher, comme elle y était invitée, si les manoeuvres dolosives n'avaient pas été découvertes lors du contrôle fiscal notifié aux nouveaux associés en 2008, lequel avait mis en évidence et retenu que les sociétés bailleresse et preneuse, composées alors des mêmes associés, avaient conclu un avenant augmentant substantiellement le loyer au prétexte de la réalisation de travaux, dont il s'avérait qu'ils n'avaient en réalité été réalisés que pour partie et en tout état de cause postérieurement à la signature dudit avenant, de ce que les parties s'étaient dispensées du paiement de ce surcoût jusqu'à la cession en 2007, et avait révélé la disproportion entre la valeur des travaux et le montant du nouveau loyer accepté par les anciens associés de la société preneuse, à la faveur d'un concert frauduleux et qui ont été qualifiés d'acte anormal de gestion par les services fiscaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
ALORS QU'une motivation dubitative équivaut à une absence de motivation ; qu'en l'espèce, en énonçant que « la société PACHA verse aux débats diverses factures de travaux de nombreuses photographies des locaux, des emplacements de parkings individualisés, d'une façade repeint, d'un escalier, de parquets en bon état, ainsi que des appels de fonds de charges de copropriétés afférentes à ces emplacements de parkings, qui paraissent démontrer la réalité des travaux visés dans le contrat de bail et son avenant » ; la cour d'appel a statué par un motif dubitatif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
