| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 janvier 2013, 11-23400

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... et à Mme Y..., divorcée X..., du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Alpilles Luberon Provence Immobilier, la SCP C... et M. Z... ;
Sur le moyen unique qui est recevable :
Vu l'article 544 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 14 juin 2011), que par acte du 18 février 1988, Mme A..., veuve B..., Mmes Jeannine, Jacqueline, Marie-Claude, Anne-Marie B... et M. Gérard B... (les consorts B...) ont vendu à M. et Mme X... un " local au rez-de-chaussée avec arrière magasin et dépendances transformées en habitation " représentant le lot n° 1 d'un immeuble en copropriété ; que M. et Mme X..., par acte du 17 juillet 2003, ont revendu ce bien à la SCI Les Temps Perdus (la SCI) ; que, soutenant qu'un garage formant le lot n° 5 de la copropriété avait été inclus par erreur dans la vente, les consorts B... ont assigné la SCI en revendication ; que les ex-époux X... (les consorts X...) ont été appelés en la cause ;
Attendu que, pour accueillir cette demande et condamner les consorts X... à relever et garantir la SCI, l'arrêt retient que les consorts B... sont restés propriétaires du lot n° 5 correspondant au garage G4 qui a été utilisé par les époux X... à titre d'atelier puis vendu par eux à la SCI qui l'a transformé en un local d'habitation, que la SCI a visité les lieux avec la croyance légitime que les vendeurs étaient propriétaires du local litigieux, que l'action en revendication ne peut être écartée en raison de l'apparence ainsi créée dans la mesure où elle est introduite par le véritable propriétaire et dirigée non pas contre le vendeur mais contre l'acquéreur, propriétaire apparent, qui n'est donc pas un tiers ; Qu'en statuant ainsi, alors que la SCI avait la qualité de tiers acquéreur à l'égard des consorts B... et pouvait se prévaloir de l'erreur commune, dont elle se prétendait victime, provoquée par la qualité de propriétaires apparents de M. et Mme X..., pour s'opposer à l'action en revendication intentée par les consorts B..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu que la cassation de la décision accueillant l'action en revendication entraîne, par voie de conséquence, la cassation de la décision condamnant les consorts X... à relever et garantir la SCI ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne les consorts B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR accueilli l'action en revendication des consorts B..., dit que le garage G4 constituant le lot n° 5 de la copropriété B... cadastrée section CE n° 294 lieu dit... et situé... est la propriété des consorts B..., ordonné la restitution par la SCI des temps perdus de ce lot n° 5 dans son état d'origine et libre de tout occupant, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard, condamné la SCI LES TEMPS PERDUS à payer aux consorts B... la somme de 1000 € au titre du préjudice de jouissance et 684, 52 € au titre des taxes foncières et charges versées depuis le 17 juillet 2003, et D'AVOIR condamné les consorts X... à relever et garantir la SCI LES TEMPS PERDUS de l'ensemble des condamnations prononcées contre elle et, avant dire droit sur le préjudice subi par la SCI LES TEMPS PERDUS, ordonné une mesure d'expertise ;
AUX MOTIFS QUE sur le bien-fondé de l'action en revendication, les consorts B... revendiquent la propriété du lot n° 5 au sein de la copropriété " B... " située... correspondant à un garage et représentant 33/ 1000èmes des parties communes ; que l'action en revendication de propriété nécessite pour les appelants de rapporter la preuve, ainsi que l'a rappelé à bon droit le premier juge, qu'ils sont propriétaires de ce lot et que ce lot a fait l'objet d'une appropriation par la SCI LES TEMPS PERDUS, propriétaire du lot n° 1 ; que les pièces qu'ils versent aux débats en cause d'appel (notamment le règlement de copropriété établi le 1er juin 1965 contenant état descriptif de division, plan des lieux, relevé de propriété 2009, acte de notoriété, relevé de la conservation des hypothèques du 21 juin 2010) ainsi que le certificat du conservateur des hypothèques d'Avignon daté du 7 mars 2007 produit par la SARL ALPILLES LUBERON PROVENCE IMMOBILIER permettent d'établir : que l'ensemble immobilier édifié sur le terrain acquis par les époux
D...

B... en 1964 a fait l'objet d'une division en 11 lots répartis ainsi que suit : lot n° 1 au rez-de-chaussée, local à usage commercial avec arrière magasin et dépendances (WC, vestiaire, couloir) ce lot ayant son entrée principale au sud de l'immeuble mais avec une porte de communication dans l'allée de l'immeuble, lots n° 2, 3, 4, 5, au rez-de-chaussée, chacun de ces lots étant constitué par un box à usage de garage et respectivement numérotés G1, G2, G3, G4, lots n° 6 (premier étage), 8 (deuxième étage) 10 (troisième étage), chacun de ces lots étant constitué par un appartement ; que selon le tableau récapitulatif de la composition des lots, le lot n° 1 au rez-de-chaussée qui consiste en un local correspond à 22/ 1000èmes des parties communes tandis que le lot n° 5 (garage G4) correspond à 33/ 1000èmes ; que les charges et taxes foncières correspondant à ce dernier lot sont réglées depuis au moins l'année 2000 par les consorts B... ; qu'en vertu de la fiche cadastrale délivrée le 21 juin 2010 par le conservateur des hypothèques d'Avignon le lot n° 5 est la propriété des héritiers B... (les cinq enfants), que les époux X... puis la SCI LES TEMPS PERDUS ont acquis en vertu des actes notariés des 18 février 1988 et 17 juillet 2003 la propriété du seul lot n° 1 consistant selon les indications figurant dans ces actes en : « Un local en rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier, à usage commercial, avec arrière magasin et dépendances transformées en habitation » ; que les époux X... ont été informés en page 6 de l'acte notarié du 18 février 1988 que les biens acquis étaient à l'usage de commerce et d'habitation à la suite de transformations effectuées dans le courant de l'année 1982 alors que le règlement de copropriété destinait les locaux à usage de commerce ; qu'en vertu des actes notariés des 18 février 1988 et 17 juillet 2003, les acquéreurs ont acquis uniquement les 22/ 1000èmes correspondant au lot n° 1 de la copropriété ; que si l'attestation de mutation immobilière ne mentionne pas, contrairement à ce que prétendent les appelants, le lot n° 5 litigieux puisqu'il est fait état de deux autres immeubles, le relevé de propriété daté de 2009 indique comme propriétaires du lot n° 5 cadastré section CE n° 294 M. D...
B... et son épouse Madame Simone A... qui sont respectivement décédés les 21 mai 1971 et 12 juin 1991 ; qu'il doit être déduit de ces pièces que ce lot a été omis lors des opérations de succession ; que toutefois, la preuve de la propriété du lot n° 5 par les consorts B... est suffisamment rapportée par les pièces susvisées, étant observé que la SCI LES TEMPS PERDUS ne prétend pas être propriétaire du lot n° 5 et qu'il résulte de son titre qu'elle a uniquement acquis le lot n° 1 dont la consistance a été ci-dessus rappelée ; que la SCI LES TEMPS PERDUS pour s'opposer à la revendication, fait valoir qu'aucune pièce ne permet d'affirmer qu'il s'agit du garage correspondant au lot n° 5 et en particulier qu'il n'est pas rapporté la preuve que « l'atelier » correspond au lot n° 5 ; que néanmoins, il ressort de la comparaison du plan initial de la copropriété et celui établi par le géomètre E... figurant dans le rapport de repérage amiante du 26 mars 2003 que le garage litigieux est positionné exactement à l'endroit où se trouve la pièce dénommée « atelier » que la SCI LES TEMPS PERDUS affirme avoir acquise et qui est incluse dans le certificat de mesurage ; que ce dernier précise en ce qui concerne la superficie du lot n° 1 qu'il comprend un local d'exposition, un couloir, deux pièces, une cuisine, une salle de bains, un atelier pour 159, 8 rn2 ; que la SCI LES TEMPS PERDUS admet d'ailleurs dans ses écritures que la surface vendue et déclarée au regard des dispositions de la loi Carrez correspond à la surface cumulée de l'appartement et du garage ; qu'il résulte également des écritures non contredites de la SARL ALPILLES LUBERON PROVENCE IMMOBILIER que les époux X... ont exercé dans les lieux en tant que locataires puis de propriétaires la profession d'entretien et réparation de cycle et « qu'ils exerçaient leur activité de réparation de cyclomoteurs qui ne pouvait se faire que dans l'atelier » ; qu'il doit être relevé que le mandat de vente donné à l'agence immobilière le 17 février 2003 désigne les locaux de la façon suivante : « local commercial + atelier + appartement T2 » ; que les constatations de Maître F..., huissier de justice et les clichés photographiques annexés permettent de confirmer la configuration des lieux et le fait que l'atelier correspond bien au garage n° 4 formant le lot n° 5 ; que l'huissier indique en effet que le garage n° 4 sur le plan initial a été intégré dans les locaux entièrement remodelés à usage d'habitation ; qu'il est vainement fait état de la construction par M. Michel X... d'un garage en 1996 alors que la déclaration de travaux porte sur une construction de 14 m2 située... qui ne correspond pas à l'adresse de la copropriété ; que de même, il ne peut être tiré de la seule attestation de l'agence ERA le fait que le garage dont les consorts B... seraient propriétaires puisse être distinct de celui acquis par la SCI LES TEMPS PERDUS alors que l'agent immobilier s'est contenté d'estimer le garage en procédant à un descriptif extrêmement sommaire et s'abstient de mentionner les ouvertures de ce garage ; qu'il ne résulte d'ailleurs pas de ce document la preuve que l'agent immobilier se soit transporté sur les lieux pour procéder à l'expertise de sorte qu'il est inopérant ; qu'il est démontré au vu des titres ci-dessus analysés et des autres pièces produites que les consorts B... sont propriétaires du lot n° 5 correspondant au garage numéroté 04 qui a été dans un premier temps utilisé par les époux X... à titre d'atelier puis vendu à la SCI LES TEMPS PERDUS qui l'a transformé en un local à usage d'habitation ; que la demande de revendication s'avère fondée de sorte qu'il y a lieu d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; qu'il est vainement soutenu à titre subsidiaire que l'acquéreur peut échapper à l'action en revendication du véritable propriétaire lorsque son vendeur avait toutes les apparences d'un propriétaire et qu'il a eu de son côté une croyance légitime en ces apparences ; que ce moyen mérite en l'espèce d'être écarté dans la mesure où l'action est introduite par le véritable propriétaire et qu'elle est dirigée non pas contre le vendeur mais contre l'acquéreur, propriétaire apparent qui n'est donc pas un tiers ; que sur les conséquences du bien-fondé de l'action en revendication à l'égard de la SCI LES TEMPS PERDUS, sur la remise en état, l'effet principal de l'aboutissement de la revendication est l'obligation pour le détenteur de restituer l'immeuble au propriétaire ; que compte tenu de l'atteinte caractérisée à la propriété des consorts B..., la demande de restitution du garage dans son état d'origine est bien fondée et sera ordonnée selon les modalités spécifiées au dispositif de la présente décision, avec le prononcé d'une astreinte afin d'assurer l'effectivité de la décision ; que la Cour observe, quant au surplus de la demande, que la remise du garage dans son état d'origine implique nécessairement la démolition des constructions érigées à l'intérieur ce qui rend non fondée la demande spécifique en démolition ; que sur les préjudices subis, s'agissant du trouble de jouissance, les consorts B... font valoir qu'ils n'ont pu user de leur garage depuis le mois de juillet 2003 date à laquelle la SCI LES TEMPS PERDUS a illégalement pris possession de la propriété ; que la Cour relève que les éléments de preuve quant à la propriété qui lui sont soumis démontrent qu'ils ont librement laissé la jouissance de ce garage aux époux
X...
de 1988 à 2003 de sorte que cette demande ne pourrait être fondée qu'à compter de la mise en demeure en restitution datant du 22 avril 2004 et jusqu'à la restitution effective ; que compte tenu de la destination du bien, le préjudice subi sera réparé par l'allocation de la somme de 1000 € ; que sur le préjudice financier, les consorts B... font état du règlement des charges de copropriété et des taxes foncières pour un bien dont ils ont été privés et sollicitent la somme de 30. 000 € ; qu'en l'état des seuls justificatifs versés aux débats et de la date à laquelle la SCI LES TEMPS PERDUS est devenue propriétaire du bien soit le 17 juillet 2003, ils ne peuvent prétendre qu'à la somme de 684, 52 €, soit 210 € au titre des taxes foncières et 474, 52 € au titre des charges justifiées ; que sur le préjudice moral, les appelants se contentent de faire état d'un préjudice moral sans pour autant l'expliciter, étant relevé qu'ils se sont préoccupés de la situation de ce garage à compter de l'année 2004 alors que leur père est décédé en 1971 et leur mère en 1991 ; que ce chef de demande est en voie de rejet ; que sur le remboursement des loyers perçus, il est rappelé qu'en vertu de l'article 549 du Code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi ; que les appelants soutiennent sans pour autant le démontrer que la SCI LES TEMPS PERDUS savait qu'elle n'avait pas acquis le bien alors que les éléments retenus ci avant démontrent le contraire ; qu'il apparaît en effet que la SCI LES TEMPS PERDUS a visité les locaux mis en vente par les époux X... en ayant la croyance légitime qu'ils étaient propriétaires de la pièce litigieuse, croyance renforcée par le certificat de mesurage qui mentionne une superficie correspondant à la surface cumulée de l'appartement et du garage ; qu'il s'ensuit qu'étant de bonne foi, elle ne peut être condamnée à rembourser des loyers ; que la SCI LES TEMPS PERDUS sera en conséquence condamnée à payer aux consorts B... la somme de 1684, 52 € au titre du préjudice de jouissance et des charges et taxes foncières postérieures au 17 juillet 2003 réglées par ces derniers ; que sur les demandes de la SCI LES TEMPS PERDUS, elle sollicite d'être relevée et garantie par les autres intimés ce qui suppose la démonstration d'une faute ; que sur la demande dirigée contre les notaires, il est fait grief aux notaires de ne pas s'être assurés de la validité et de l'efficacité de l'acte en s'abstenant notamment de vérifier la conformité du bien vendu au projet des acquéreurs ; qu'il est aussi allégué le non-respect de leur devoir de conseil ; que néanmoins force est de constater que la vente a été négociée en dehors de leur intervention, que les notaires ont rappelé dans l'acte notarié de vente la désignation du bien vendu (page 5) en annexant le certificat de mesurage délivré le 26 mars 2003 par M. E..., désignation qui s'avère bien conforme au lot n° 1 décrit dans le règlement de copropriété ; qu'il n'est pas démontré que les notaires, qui ne sont pas tenus dans le cadre de leurs obligations de se déplacer afin de vérifier la consistance du bien vendu, aient pu avoir connaissance du fait que le garage avait été intégré au local d'habitation par les vendeurs ; que l'obligation d'information ne saurait être générale comme le prétend la SCI LES TEMPS PERDUS ; que si le devoir de conseil impose au notaire d'éclairer son client sur les conséquences de l'acte et de lui fournir toute information permettant de l'éclairer utilement pour consentir à l'acte, cette obligation ne concerne que les données de fait dont le notaire a connaissance ; qu'en l'occurrence, la désignation réelle du bien vendu comprenant une pièce dont ils n'étaient pas propriétaires ne pouvait résulter que du propre aveu des vendeurs et non de recherches auxquelles n'étaient pas tenus les notaires ; qu'il y a lieu en conséquence, en l'absence de faute, de les mettre hors de cause ; que la SCI LES TEMPS PERDUS à l'origine de leur appel en cause devra supporter les dépens exposés par ces derniers en première instance et en appel sans qu'il soit justifié en équité d'accorder une somme au titre des frais irrépétibles ; que sur la demande dirigée contre la SARL ALPILLES LUBERON PROVENCE IMMOBILIER, la SCI LES TEMPS PERDUS se prévaut du non-respect de l'obligation d'information de l'agence immobilière qui n'a pas effectué les vérifications élémentaires lui incombant avant de proposer le bien à la vente ; que ce grief ne peut prospérer alors que le mandat de vente porte sur un local commercial + atelier + appartement T2, mentions qui n'apparaissent pas contraires à la désignation figurant dans l'acte de propriété des époux X... qui fait état d'un local commercial en rez-de-chaussée avec un arrière magasin et des dépendances transformées en habitation ; qu'il est également noté dans cet acte que des travaux ont été réalisés transformant les lieux originairement à usage exclusivement commercial en usage mixte commercial et habitation de sorte que l'agence immobilière n'avait aucun moyen de s'apercevoir que les époux X... n'étaient pas propriétaires du garage litigieux en l'absence de précision de leur part ; que la mention des tantièmes ne permettait pas non plus d'opérer une comparaison avec la superficie résultant du certificat de mesurage pour mettre en évidence la discordance entre la superficie réelle du lot n° 1 et celle comprenant la pièce litigieuse ; qu'ainsi que le conclut à bon droit la SARL ALPILLES LUBERON PROVENCE IMMOBILIER les époux X... avaient la qualité de propriétaires apparents du bien litigieux puisqu'ils occupaient la pièce revendiquée au vu et au su de chacun y compris des consorts B... ; que l'apparence est en effet ce qui dans une situation juridique peut être connu sans recherches approfondies, recherches approfondies auxquelles n'était pas tenu l'agent immobilier ; qu'en l'état de ces éléments, il n'est pas démontré l'existence d'une faute imputable à la SARL ALPILLES LUBERON PROVENCE IMMOBILIER de sorte que la SCI LES TEMPS PERDUS sera déboutée de l'ensemble des demandes dirigées contre celle-ci ; qu'elle devra également dans la mesure où elle est à l'origine de cet appel en cause supporter les dépens exposés par celle-ci ; que la demande au titre des frais irrépétibles de la SARL ALPILLES LUBERON PROVENCE IMMOBILIER sera en revanche écartée pour des motifs tirés de l'équité ; que sur la demande dirigée contre les consorts X...
Y..., que la SCI LES TEMPS PERDUS fait, à juste titre, valoir que les consorts X...
Y... ne pouvaient ignorer que le garage litigieux ne faisait pas partie du bien vendu pour l'occuper eux-mêmes et avoir investi les lieux ; qu'il ont ainsi sciemment fait croire à la SCI qu'ils étaient propriétaires du garage ce qui permettait d'augmenter la superficie du bien vendu d'au moins 40 m2, étant relevé qu'ils avaient acquis le bien en 1988 pour la somme de 280. 000 F soit 42. 685 € et qu'ils ont revendu ce bien le 17 juillet 2003 pour un prix de 69. 350 € sans transformation notable ; que cette rétention d'information revêt un caractère fautif et justifie qu'ils soient condamnés à relever et garantir la SCI des condamnations prononcées contre elle et à réparer le préjudice subi par celle-ci ; qu'en ce qui concerne ce préjudice, la Cour n'est pas en mesure de l'estimer au vu des seules factures produites aux débats et en l'absence de restitution effective du bien à la date où elle statue ; qu'il a lieu en conséquence d'ordonner une mesure d'expertise aux frais avancés de la SCI LES TEMPS PERDUS compte tenu de ses prétentions, qui devra être réalisée après la restitution du garage aux consorts
B...
; que cette mesure permettra de chiffrer le montant des travaux mis en oeuvre pour restituer le bien ainsi que ceux dépensés en pure perte pour la transformation en local d'habitation ; qu'il sera sursis à statuer sur les autres chefs de demande ;
1°) ALORS QUE lorsque l'acheteur d'un immeuble, dont la régularité de l'acquisition est contestée, invoque la qualité de propriétaire apparent de son vendeur, les juges du fond doivent rechercher si, en acquérant l'immeuble, l'acheteur était de bonne foi, c'est-à-dire s'il avait acquis l'immeuble sous l'empire d'une erreur commune et légitime, peu important que le vendeur, propriétaire apparent, ait été de bonne ou de mauvaise foi et, si tel est le cas, ils doivent rejeter l'action en revendication ; qu'en écartant ce moyen au motif proprement inopérant et au demeurant inintelligible qu'il ne pouvait prospérer pour cela que l'action était ici introduite par le véritable propriétaire et qu'elle était dirigée non pas contre le vendeur mais contre l'acquéreur, propriétaire apparent qui n'est donc pas un tiers, la Cour a violé l'article 544 du Code civil ;
2°) ALORS, en tous cas, QUE la Cour a relevé l'erreur commune de l'acquéreur, du notaire et de l'agent immobilier ; qu'elle a en outre estimé que cette erreur était légitime dès lors que l'acte de vente B... – X... ne comportait pas de certificat de mesurage du lot n° 1 et que le simple énoncé des tantièmes ne permettait pas de déterminer l'exacte contenance de ce lot ; qu'en accueillant néanmoins l'action en revendication, tout en ayant ainsi constaté que l'acheteur était de bonne foi, c'est-à-dire qu'il avait acquis l'immeuble sous l'empire d'une erreur commune et légitime, peu important que le vendeur, propriétaire apparent, ait été de bonne ou de mauvaise foi, la Cour a violé l'article 544 du Code civil ;
3°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en condamnant les consorts X... à garantir la SCI LES TEMPS PERDUS, par des motifs impropres à caractériser la connaissance qu'auraient eue les consorts X... de ce que l'atelier qu'ils occupaient n'étaient pas leur propriété mais celle des consorts B..., cependant qu'elle relevait que l'acte de vente B... – X... ne comportait pas de certificat de mesurage du lot n° 1, que le simple énoncé des tantièmes ne permettait pas de déterminer l'exacte contenance de ce lot, et que les consorts B... n'avaient émis leur prétention pour la première fois que le 22 avril 2004, alors que les consorts X... avaient acquis le lot n° 1 en 1988 et qu'ils l'avaient revendu en 2003, la Cour a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.