LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 23 novembre 2011), que, par acte du 23 octobre 2006, les époux X... ont promis de vendre un terrain à construire aux époux Y... ; que l'acte prévoyait notamment que si l'une des parties venait à refuser de réitérer la vente, l'autre pourrait saisir le tribunal afin de la faire constater par décision de justice dans le délai d'un mois de la date à laquelle auraient été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte ; qu'un permis d'aménager valant permis de construire, nécessaire à l'établissement de l'acte authentique, a été obtenu le 30 janvier 2008 ; que les époux X... ayant refusé de régulariser la vente, les époux Y... les ont assignés, par acte du 23 avril 2008, pour obtenir sa réitération par acte authentique ;
Attendu que pour enjoindre sous astreinte aux époux X... de réitérer par acte authentique la vente conclue avec les époux Y..., l'arrêt retient que les pièces nécessaires à la perfection de cet acte n'étaient pas réunies avant que le permis d'aménager ne fût définitif et que le notaire n'avait pas informé les parties qu'il disposait de ces éléments et se trouvait en mesure de les convoquer pour régulariser la vente de sorte que les époux Y... n'étaient pas hors délai quand ils ont mis leurs cocontractants en demeure d'honorer leurs engagements le 3 mars 2008 et les ont assignés le 23 avril 2008 après avoir reçu notification officielle de leur refus le 24 mars 2008 ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui, ajoutant à l'acte du 23 octobre 2006 des conditions qu'il ne comportait pas, en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il enjoint à M. et Mme X... de réitérer par acte authentique la vente conclue avec M. et Mme Y... selon "compromis" signé le 23 octobre 2006, dans les trois mois suivant la signification de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai et désigne le président de la chambre des notaires du Doubs, avec faculté de délégation, pour procéder à la régularisation de cet acte, l'arrêt rendu le 23 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir infirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Besançon et d'avoir enjoint à M. et Mme X... de réitérer par acte authentique la vente conclue avec M. et Mme Y... selon compromis de vente signé le 23 octobre 2006, dans les trois mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai.
Aux motifs que, « L'acte litigieux a été conclu avec obligation pour les vendeurs de faire établir un document d'arpentage par tout géomètre expert de leur choix, la surface vendue étant extraite des parcelles, sous les conditions suspensives :
-que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination expressément déclarée par les acquéreurs comme terrain à bâtir,
-que le vendeur apporte sa demande de certificat d'urbanisme dans un délai de 10 jours à compter de la signature du compromis.
Il est expressément stipulé, en pages 10 et 11 du document sous l'intitulé – réitération authentique que :
-en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la date de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 15 décembre 2006,
-toutefois ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique et sans que la liste qui suit soit limitative……..
-la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, -si l'une des parties vient à refuser de réitérer la promesse de vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis touts les éléments nécessaires à la perfection de l'acte et cette partie devra payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tout dommages et intérêts.
Il ressort de la lecture des pièces du dossier et des échanges épistolaires entre les parties que Maître Z..., a informé par écrit M. et Mme X... le 23 novembre 2006 que la revente des 2 parcelles dont s'agit à M. et Mme Y... nécessitait une autorisation de lotir qui n'est pas mentionnée dans le compromis mais sans laquelle l'acte authentique ne pouvait être établi.
Il est tout aussi constant que M. X... a autorisé le 7 février 2007 M. Y... à déposer un permis de construire et a approuvé le 12 mars 2007 le devis de la SARL GEOTOPO, géomètre expert, chargé de mener à bien cette demande de lotissement ; il a ainsi tacitement, mais sans ambiguïté, accepter de proroger le délai de signature de l'acte authentique de vente au delà du mois suivant le 15 décembre 2006.
Maître Z... a été informé le 16 août 2007 par la SARL GEOTOP du refus de la mairie d'OLMETO, en raison du dépôt de la demande de permis de construire ; M. et Mme Y... ont en conséquence annulé cette demande le 3 octobre 2007 et présenté une demande de ‘permis d'aménager valant permis de construire au nom de l'Etat', qui leur a été accordé par arrêté du 30 janvier 2008.
C'est de manière inexacte que les premiers juges ont considéré, pour déclarer M. et Mme Y... forclos en leur action, que les ‘les pièces nécessaires à la perfection de l'acte authentique' étaient réunies à cette date, alors d'une part qu'il convenait d'attendre que le permis d'aménager soit devenu définitif (deux mois pour le recours des tiers à compter de l'affichage sur le terrain et de trois mois à compter de l'obtention pour le retrait administratif par l'autorité) et, d'autre part, que le notaire rédacteur n'a à aucun moment informé les parties qu'il disposait de ces éléments et se trouvait en mesure de les convoquer pour régulariser la vente, ce qui d'ailleurs n'était pas le cas puisque Me Z... indique lui-même selon courrier du 2 décembre 2009 que l'état hypothécaire présent au dossier était à cette date périmé. (…)
Il apparaît en outre, en l'absence d'élément de preuve contraire, que ce n'est qu'à l'occasion de la réunion qui s'est tenue le 29 février 2008 en l'étude de Me Z... que M. et Mme Y... ont été informés oralement de la décision prise par les époux X... de ne pas réitérer la vente dans la mesure où, ayant financé et achevé leur propre construction, ils avaient finalement décidé de conserver la propriété de la totalité du terrain ; ils n'étaient par suite aucunement hors délai lorsqu'ils ont mis leurs cocontractants en demeure d'honorer leurs engagements par LRAR du 3 mars 2008 et qu'ils les ont assignés selon exploit du 23 avril 2008, après avoir reçu notification officielle de leur refus le 24 mars 2008 ».
Alors, d'une part, que le compromis de vente stipule expressément, en page 10 et 11 du document sous l'intitulé –réitération- authentique que : « -en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la date de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 15 décembre 2006, -toutefois ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique et sans que la liste qui suit soit exhaustive….-en toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder un mois, -la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, - si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte (…) ; qu'il en résulte donc que les parties avaient prévu une date ultime de réitération, le 15 janvier 2007, qui constituait aussi le point de départ de l'exécution forcée ; qu'en accueillant néanmoins la demande, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
Alors, d'autre part, que le compromis de vente stipule que en page 11 « si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte (…) » ; qu'il en résulte donc que les parties avaient convenu d'un délai d'action d'un mois qui commençait à courir au 15 décembre 2006 ou, au plus tard, au 30 janvier 2008 date à laquelle a été délivré le permis d'aménager valant permis de construire ; qu'en déclarant néanmoins qu'il ne pouvait être considéré que les pièces nécessaires à la perfection de l'acte authentique étaient réunies à cette date là dès lors, d'une part, qu'il convenait d'attendre que le permis d'aménager soit devenu définitif et, d'autre part, que le notaire rédacteur n'avait à aucun moment informé les parties qu'il disposait de ces éléments pour régulariser la vente et en décidant que les M. et Mme Y... n'étaient aucunement hors délai lorsqu'ils avaient mis leurs cocontractants en demeure d'honorer leurs engagements par LRAR du 3 mars 2008 et qu'ils les avaient assigné selon exploit du 23 avril 2008, après avoir reçu notification officielle de leur refus le 24 mars 2008, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis et, par là même, violé l'article 1134 du Code civil.
Alors, enfin, que les époux X... ont, dans leurs conclusions récapitulatives et régulièrement signifiées du 3 janvier 2011, fait valoir que le compromis du 23 octobre 2006 ne pouvait constituer une vente ferme ni même une simple promesse dès lors que les articles L. 442-4 et L. 480-4-1 du Code de l'Urbanisme prohibent et sanctionnent pénalement la conclusion de promesses de vente ou de locations de terrains situés dans un lotissement avant la délivrance du permis d'aménager ; qu'en se bornant à relever que la rédaction de l'acte authentique n'était pas stipulée comme une condition de vente, qui était devenue parfaite à la date de réalisation effective de la condition suspensive, mais comme une modalité de ladite vente, sans répondre au moyen invoqué, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
