LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier et le deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que la promesse de vente stipulait une condition suspensive relative à la seule obtention d'un certificat d'urbanisme ne révélant aucune servitude ou charge rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible, qui n'avait pas été demandé en l'espèce et souverainement retenu que même en admettant que le certificat d'urbanisme, s'il avait été demandé, aurait immanquablement indiqué que le plan local d'urbanisme était en cours de modification et que le projet présenté ne pourrait faire l'objet que d'un refus faute de prévoir un parc de stationnement privé, il n'en demeurait pas moins que ce refus n'équivalait pas à une charge rendant l'immeuble impropre à la destination envisagée par l'acquéreur, alors que l'article L. 123-1-2 du code de l'urbanisme issu de la loi du 8 décembre 2005 était connu de ce dernier qui l'a invoqué dans sa demande de déclaration préalable déposée le 15 février 2008, après avoir pris connaissance très certainement des dispositions du nouveau PLU modifié le 6 février 2008, que le projet pouvait être modifié afin d'y inclure les exigences du PLU en matière de stationnement en dehors des voies publiques et que le refus opposé par la mairie au projet de l'acquéreur ne pouvait avoir d'incidence sur la validité de la promesse dès lors qu'il n'avait pas pris la peine d'inscrire dans l'acte la teneur de son projet, la cour d'appel a pu en déduire que la condition suspensive était réputée accomplie et que la société Valency devait payer aux venderesses le montant de la clause pénale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu que le premier moyen étant rejeté, le deuxième moyen qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le refus opposé par la société Valency de réitérer la vente était fautif puisque non justifié par la non réalisation d'une condition suspensive, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la demande de garantie dirigée contre la société Transimmo devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Valency et M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Valency et M. X..., ès qualités, à payer à la société Agence immobilière Transimmo la somme de 1 500 euros et aux consorts Y..., la somme globale de 1 500 euros ; rejette la demande de la société Valency et de M. X..., ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour la société Valency et M. X..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné l'acquéreur d'un immeuble (la société VALENCY, l'exposante) à payer à son vendeur (les consorts Y...) la somme de 42. 000 € à titre de clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE, suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 2007, les consorts Y... s'étaient engagés à vendre à la SARL VALENCY, avec le concours de la société CENTURY 21 TRANSIMMO, un ensemble immobilier sis à BOULOGNE SUR MER, ..., moyennant le prix de 420. 000 €, outre les frais d'agence d'un montant de 30. 000 € à la charge de l'acquéreur, sous la condition suspensive que « le certificat d'urbanisme ne rév (élât) aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible » ; que les parties avaient signé le 3 décembre 2007 un avenant dont la teneur ne modifiait pas le contenu de la condition suspensive objet du litige ; que, par courrier en date du 23 avril 2008, l'acquéreur avait informé le notaire chargé de recevoir l'acte authentique de son refus de réitérer la vente ; que, par courrier postérieur (6 juin 2008), il exposait en effet que « l'opération envisagée était irréalisable en l'état d'un point de vue administratif » ; que ce refus se fondait sur l'arrêté rendu le 9 avril 2008 par la ville de BOULOGNE SUR MER portant opposition à une déclaration préalable déposée le 15 février 2008 par la SCI VALENCY portant sur la réhabilitation de l'immeuble objet de la transaction, avec création de six logements, pour la raison que l'article 12 du règlement de la zone 40 UA du PLU, modifié le 6 février 2008, disposait expressément que le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions devait être réalisé en dehors des voies publiques, et que le projet de la requérante ne prévoyait pas la réalisation desdites places en domaine privatif, ou dans un parc public de stationnement situé à proximité, mais que le pétitionnaire s'engageait à verser une participation correspondant aux six places de stationnement exigibles non réalisées, mesure compensatoire prévue par l'article L. 123-1-2 du code de l'urbanisme dont la mise en oeuvre était laissée à la libre appréciation de la commune, et que la ville de BOULOGNE SUR MER avait refusée pour la raison que l'opération se situait en plein centre urbain où le stationnement en voirie était véritablement saturé et que le versement de la participation pour aires de stationnement non réalisées ne pouvait constituer une mesure compensatoire au regard du trouble que générerait la présence de véhicules supplémentaires à demeure ; que le motif du rejet opposé par la SARL VALENCY à la réitération de la vente résidait dans le refus que lui avait opposé la commune de prendre en considération sa proposition de lui verser une participation prévue à l'article L. 123-1-2 du code de l'urbanisme précité, ce qui ne rendait pas pour autant l'immeuble impropre à sa destination « normalement prévisible », le projet pouvant être modifié afin d'y inclure les exigences du PLU en matière de stationnement en dehors des voies publiques, cette charge ne dénaturant pas non plus la destination de l'immeuble ; qu'en outre, ce refus ne pouvait avoir d'incidence sur la validité de la promesse dès lors que c'était le " vendeur " (sic) qui n'avait pas pris la peine d'inscrire dans l'acte la teneur de son projet et ne caractérisait pas une erreur sur une qualité substantielle de l'objet même du contrat ; que par voie de conséquence la condition suspensive était réputée accomplie dès lors que le " vendeur " (sic) n'avait pas pris la peine d'inscrire dans l'acte la teneur de son projet et ne caractérisait pas une erreur sur une qualité substantielle de l'objet même du contrat ; que par voie de conséquence, la condition suspensive était réputée accomplie dès lors que c'était le " vendeur " (sic) qui en avait empêché l'accomplissement ; que, dans ces conditions, c'était à juste titre que les venderesses demandaient qu'il fût condamné à leur verser le montant de la clause pénale due en cas de refus de sa part de signer l'acte authentique après la réalisation des conditions suspensives ;
ALORS QUE la condition suspensive ne peut être réputée accomplie lorsque sa réalisation a été empêchée par un autre que le débiteur engagé sous cette condition ; qu'en décidant le contraire pour la raison que l'acquéreur, promoteur immobilier, avait dû nécessairement s'enquérir de la réglementation locale d'urbanisme restrictive en matière de stationnement, qu'il la mentionnait dans sa demande de déclaration préalable de travaux, et que son projet pouvait être modifié afin d'y inclure les exigences du PLU, quand, ainsi qu'elle-même l'a constaté, le véritable motif de la renonciation du débiteur à son projet résidait dans le refus de la commune de satisfaire à sa demande de versement d'une compensation financière, ce dont il résultait que l'opération envisagée s'avérait définitivement irréalisable pour une cause indépendante de sa volonté, la cour d'appel a violé les articles 1176, 1177 et 1178 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné l'acquéreur d'un bien immobilier (la société VALENCY, l'exposante) à verser à l'agent immobilier (la société TRANSIMMO) le montant de sa commission à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le refus opposé par la SARL VALENCY de réitérer la vente étant fautif puisque non justifié par la non-réalisation d'une condition suspensive, la SA CENTURY 21 TRANSIMMO était en droit de lui réclamer l'indemnisation de son préjudice consistant dans la perte de la commission à laquelle son entremise lui donnait droit, de sorte qu'il convenait de condamner la SARL VALENCY à lui verser la somme de 30. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
ALORS QUE la cassation à intervenir au vu du premier moyen dénonçant la non-réalisation de la condition suspensive pour une cause indépendante de la volonté de l'acquéreur entraînera de plein droit l'annulation par voie de conséquence de la disposition par laquelle l'arrêt attaqué l'a condamné à indemniser l'agent immobilier au titre de la perte de sa commission, cela en application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté l'acquéreur d'un bien immobilier (la société VALENCY, l'exposante) de sa demande en garantie dirigée contre un agent immobilier, rédacteur du compromis de vente (la société TRANSIMMO) ;
AUX MOTIFS QUE la qualité de promoteur de la SARL VALENCY lui permettait d'appréhender les risques présentés par l'opération immobilière qu'elle envisageait au moment de la signature de la promesse de vente, de sorte qu'elle ne pouvait faire grief à la SA CENTURY 21 TRANSIMMO de l'avoir insuffisamment informée sur les risques de l'absence d'une condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation administrative conforme à son projet ; que sa demande fondée sur la faute de l'agent immobilier serait dans ces conditions écartée ;
ALORS QUE la compétence personnelle de son client ne dispense pas l'intermédiaire professionnel de son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours ; qu'en exonérant l'agent immobilier de toute responsabilité pour l'unique raison que l'acquéreur, en sa qualité de promoteur, était à même d'apprécier les risques de l'opération, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
