LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi incident :
Vu l'article R. 13-49, alinéa 2, du code de l'expropriation ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 juin 2011), fixe les indemnités de dépossession et d'éviction revenant à la société Speedy France par suite de l'expropriation au profit de la société d'Equipement du Biterrois et de son littoral (la SEBLI) d'une parcelle lui appartenant, sur laquelle elle exploitait une activité commerciale de vente et de pose d'équipements automobiles ;
Attendu que pour fixer ces indemnités à certaines sommes, l'arrêt statue notamment au vu d'un mémoire de la société Speedy déposé au greffe le 3 mai 2011 et de dix nouvelles pièces annexées ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d'office, si ces pièces avaient été déposées dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre moyen du pourvoi incident ni sur les moyens du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes (chambre des expropriations) ;
Condamne la société Speedy aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Speedy à payer à la société Equipement du Biterrois et de son littoral la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Speedy ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Speedy France
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à 235. 752 € l'indemnité d'éviction que la SEBLI devra payer à la société Speedy France en cas de cessation de son activité commerciale et en l'absence de réinstallation dans un délai minimum de 5 km par rapport à son emplacement actuel et fixé à 35. 502 € l'indemnité due par la SEBLI à la société Speedy France en cas de transfert de son activité commerciale.
AUX MOTIFS QUE la société Speedy France ne peut réclamer le paiement cumulé d'une indemnité correspondant à la valeur de son fonds de commerce et d'une indemnité destinée à couvrir les divers préjudices inhérents à sa réinstallation ; elle n'est pas, en effet, fondée à soutenir que son fonds de commerce sera perdu même en cas de réinstallation hors de la zone de chalandise où il était implanté, puisque sa clientèle est tout aussi attachée à l'enseigne « Speedy », qui se caractérise par une politique de prix bas et une rapidité d'intervention en matière d'entretien et de réparation automobile, qu'à la proximité du point de vente ; que c'est donc à bon escient que le premier juge a fixé une indemnité en la forme alternative selon que la société Speedy France cesse son activité commerciale ou qu'elle se réinstalle ; qu'il n'est pas contesté que le chiffre d'affaires moyen réalisé par le fonds de commerce au cours des années 2003, 2004 et 2005 ressort à 428. 462 € TTC ; que compte tenu d'une activité de services rapides d'entretien et de réparation automobile, exercée sous une enseigne nationale connue et dans un fonds situé à proximité du centre ville de Béziers, le premier juge a justement déterminé la valeur du fonds en retenant un taux de 50 % appliqué au chiffre d'affaires moyen ; que le jugement doit ainsi être confirmé en ce qu'il a estimé la valeur du fonds à 214. 320 € et l'indemnité pour frais de remploi à 10 % de cette somme, soit 21. 432 € ; que c'est également à juste titre que le premier juge a dit que l'indemnité d'éviction, qu'il a fixée à la somme de 235. 752 €, indemnité de remploi comprise, serait due à la société Speedy France en cas de cessation de son activité commerciale et en l'absence de réinstallation dans un délai minimum de cinq ans et dans un rayon minimum de 5 km de son emplacement actuel ; l'agglomération de Béziers n'est pas si étendue géographiquement qu'il soit justifié de fixer à 10 km le rayon de réinstallation, imposé à la société Speedy France ; que le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il a sursis à statuer sur les éventuelles indemnités dues aux salariés licenciés en cas de cessation totale de l'activité commerciale ; que concernant l'indemnité due dans l'hypothèse d'un transfert de l'activité, le premier juge a justement alloué à la société Speedy France, en fonction des justificatifs, qui lui étaient fournis, notamment le rapport d'expertise amiable de monsieur X..., une indemnité pour trouble commercial de 19. 888 €, égale à trois mois de bénéfices et trois mois de salaires, visant à l'indemniser du préjudice résultant de l'interruption temporaire d'activité, et une indemnité pour frais de déménagement de 6. 875 € ; qu'en l'absence de justificatif, l'indemnité pour frais de réinstallation a été, à juste titre, réduite à 4. 000 €, somme que la SEBLI ne conteste pas ; qu'en ce qui concerne l'indemnité de 30. 947, 55 € réclamée au titre des installations non amorties, la société Speedy France communique le tableau des amortissements arrêté au 31 décembre 2008, date d'arrêt de l'exploitation du fonds ; toutefois, nombre d'installations (matériels, outillage, rayonnages, objets divers …) apparaissent transportables ou aisément démontables ; du moins, pour certains matériels, tels les ponts élévateurs, rien ne permet d'affirmer qu'il ne sont pas susceptibles d'être récupérés pour être réinstallés dans de nouveaux locaux, moyennant un coût de travaux compatible avec leur valeur économique ; l'indemnité doit ainsi être limitée aux seuls travaux immobiliers dont le montant non amorti au 31 décembre 2008 s'élève à la somme de 4. 738, 97 €, arrondie à 4. 739 € ; que l'indemnité due à la société Speedy France en cas de transfert de son activité ressort en définitive à la somme totale de : 19. 888 + 6. 875 + 4. 000 + 4. 739 = 35. 502 € ;
1) ALORS QUE l'expropriation d'un immeuble a pour conséquence d'évincer le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux ; que le propriétaire du fonds de commerce peut dès lors prétendre à une indemnité principale – dite d'éviction – comprenant une indemnité pour perte de la clientèle et une indemnité pour perte du droit au bail, ainsi qu'à une indemnité de remploi ; qu'en retenant dès lors que la société Speedy n'était pas fondée à soutenir que son fonds de commerce sera perdu même en cas de réinstallation hors de la zone où il était implanté et la priver en conséquence de toute indemnité d'éviction dans l'hypothèse de la création d'un nouveau fonds dans un délai de cinq ans et dans un rayon de cinq kilomètres, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;
2) ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'après avoir constaté que l'immeuble dans lequel la société Speedy exploitait son fonds de commerce avait été exproprié par une ordonnance du 30 juin 2005, la cour d'appel a fixé une indemnité alternative selon que la société Speedy France cessera son activité commerciale ou se réinstallera dans un délai minimum de 5 ans dans un rayon minimum de 5 kms par rapport à son emplacement actuel ; qu'en statuant ainsi quand il lui appartenait de fixer une indemnité définitive, en fonction de l'évaluation des biens à la date du jugement, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15- I du code de l'expropriation ;
3) ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en s'abstenant de préciser la date à laquelle elle évaluait les indemnités dues pour la perte du fonds de commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15- I du code de l'expropriation ;
4) ALORS QUE le juge de l'expropriation ne peut fixer d'indemnité alternative que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants ou lorsqu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation de l'indemnité ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation en fonction de la réinstallation ou non du fonds de commerce de la société Speedy France dans un délai minimum de 5 ans et dans un rayon minimum de 5 kms par rapport à son emplacement actuel, la cour d'appel qui n'a relevé aucune des conditions prévues pour une indemnité alternative, a violé l'article L. 13-8 du code de l'expropriation ;
5) ALORS QUE dans ses conclusions, la société Speedy France faisait valoir qu'en raison des travaux du chantier de la ZAC, elle avait dû cesser son activité dès le 31 décembre 2008, comme en attestaient un procès-verbal de constat du 9 mars 2009 et le transport sur les lieux du 30 avril 2009, et qu'elle ne s'était pas réinstallée ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions d'où il résultait qu'à la date de la décision de première instance, la société Speedy France avait cessé toute activité et ne s'était pas réinstallée, de sorte qu'elle pouvait prétendre à une indemnité d'éviction comprenant une indemnité pour perte totale de sa clientèle, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à 235. 752 € l'indemnité d'éviction que la SEBLI devra payer à la société Speedy France en cas de cessation de son activité commerciale et en l'absence de réinstallation dans un délai minimum de 5 km par rapport à son emplacement actuel et fixé à 35. 502 € l'indemnité due par la SEBLI à la société Speedy France en cas de transfert de son activité commerciale.
AUX MOTIFS QUE la société Speedy France ne peut réclamer le paiement cumulé d'une indemnité correspondant à la valeur de son fonds de commerce et d'une indemnité destinée à couvrir les divers préjudices inhérents à sa réinstallation ; elle n'est pas, en effet, fondée à soutenir que son fonds de commerce sera perdu même en cas de réinstallation hors de la zone de chalandise où il était implanté, puisque sa clientèle est tout aussi attachée à l'enseigne « Speedy », qui se caractérise par une politique de prix bas et une rapidité d'intervention en matière d'entretien et de réparation automobile, qu'à la proximité du point de vente ; que c'est donc à bon escient que le premier juge a fixé une indemnité en la forme alternative selon que la société Speedy France cesse son activité commerciale ou qu'elle se réinstalle ; qu'il n'est pas contesté que le chiffre d'affaires moyen réalisé par le fonds de commerce au cours des années 2003, 2004 et 2005 ressort à 428. 462 € TTC ; que compte tenu d'une activité de services rapides d'entretien et de réparation automobile, exercée sous une enseigne nationale connue et dans un fonds situé à proximité du centre ville de Béziers, le premier juge a justement déterminé la valeur du fonds en retenant un taux de 50 % appliqué au chiffre d'affaires moyen ; que le jugement doit ainsi être confirmé en ce qu'il a estimé la valeur du fonds à 214. 320 € et l'indemnité pour frais de remploi à 10 % de cette somme, soit 21. 432 € ; que c'est également à juste titre que le premier juge a dit que l'indemnité d'éviction, qu'il a fixée à la somme de 235. 752 €, indemnité de remploi comprise, serait due à la société Speedy France en cas de cessation de son activité commerciale et en l'absence de réinstallation dans un délai minimum de cinq ans et dans un rayon minimum de 5 km de son emplacement actuel ; l'agglomération de Béziers n'est pas si étendue géographiquement qu'il soit justifié de fixer à 10 km le rayon de réinstallation, imposé à la société Speedy France ;
1) ALORS QUE le juge ne peut se prononcer en termes généraux ; que pour dire que la société Speedy n'est pas fondée à soutenir que son fonds de commerce sera perdu, même en cas de réinstallation hors de la zone de chalandise ou il était implanté, la cour d'appel a retenu que la clientèle est tout aussi attachée à l'enseigne « Speedy » qui se caractérise par une politique de prix bas et une rapidité d'intervention en matière d'entretien et de réparation automobile, qu'à la proximité du point de vente ; qu'en se déterminant ainsi par des motifs impropres à caractériser une possibilité de réinstallation sans perte de clientèle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;
2) ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en décidant dès lors que la société Speedy ne pouvait réclamer le paiement cumulé d'une indemnité correspondant à la valeur de son fonds et d'une indemnité destinée à couvrir les divers préjudices inhérents à sa réinstallation sans rechercher si, du fait de la cessation de son activité et de la nécessité de remplacer son fonds de commerce, la société Speedy n'avait pas subi un préjudice actuel et direct pour trouble commercial, déménagement, amortissements et frais divers, distinct de celui résultant de la perte du fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-6 du code de l'expropriation.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Equipement du Biterrois et de son littoral
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 190. 977, 04 euros la somme que la SEBLI devra payer à la société SPEEDY FRANCE pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section MT n° 394 d'une superficie totale de 795 m2 sise ... sur le territoire de la commune de Béziers, d'avoir fixé à 235. 752 euros l'indemnité d'éviction due à la société SPEEDY FRANCE en cas de cessation de son activité commerciale et en l ‘ absence de réinstallation dans un délai minimum de 5 ans, dans un rayon minimum de 5 km par rapport à son emplacement actuel, fixé à 33. 763 euros l'indemnité d'éviction due à la société SPEEDY FRANCE en cas de transfert de son activité commerciale à proximité, soit dans un rayon de 5 km par rapport à son emplacement actuel, sursis à statuer sur les éventuelles indemnités de licenciement, et dit que la SEBLI devra payer à la société SPEEDY FRANCE les sommes de 1. 912 euros, 1. 956 euros et 2003 euros au titre du remboursement des taxes foncières 2006, 2007 et 2008 ;
Aux motifs propres que « il résulte de 1'article R. 13-49, alinéa 1, du code de l'expropriation que l'appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le délai de deux mois à dater de l'appel ; en l'occurrence, la SEBLI a déposé, le 26 avril 2011, soit plus de deux mois après sa déclaration d'appel formalisée le 7 juillet 2009, les 25 pièces visées dans son mémoire d'appelant ; la cour ne saurait ainsi, pour fixer le montant des indemnités revenant à la société Speedy France, se fonder sur des pièces déposées après l'expiration du délai de deux mois, lesquelles doivent être déclarées irrecevables. Il est, par ailleurs, justifié que le mémoire et les pièces de la société Speedy France, intimée, ont été adressés le 8 octobre 2009, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit dans le mois de la notification du mémoire d'appelant, faite le 9 septembre 2009, au greffe de la chambre, qui les a reçus le 12 octobre suivant ; le moyen tiré de l'irrecevabilité du mémoire d'intimé par application de 1'artic1e R. 13-49, alinéa 2, n'est donc pas fondé. Le mémoire complémentaire de la SEBLI du 11 mai 2011, qui ne contient aucune demande nouvelle, mais se borne à soutenir, pour la première fois, afin de justifier son offre d'indemnisation, que la parcelle MT n° 394 ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, n'encourt pas la sanction prévue à l'artic1e R. 13-49, alinéa 1, du code de l'expropriation. Quant aux conclusions du commissaire du gouvernement, qui ont été déposées 1e 12 mai 2011, soit plus d'un mois après la notification du mémoire d'appelant, elles doivent être déclarées irrecevables, conformément à l'artic1e R. 13-49, I alinéa 3, du même code.
a) l'indemnité de dépossession foncière : Le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il a fixé à la date du 26 juillet 2004, à laquelle a été rendue opposable aux tiers la délibération du conseil municipal modifiant le document d'urbanisme relatif à la ZAC de l'Hours, la date de référence à retenir au sens de l'article L. 13-15 l du code de l'expropriation, applicable par renvoi des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme ; il n'est pas discuté qu'à cette date du 26 juillet 2004, la parcelle MY n° 394 est située en zone UB2 du plan d'occupation des sols, zone dotée d'un COS de 2, 5. A la date de l'ordonnance d'expropriation intervenue le 30 juin 2005, le bien à évaluer consiste en une parcelle de terre de 795 m2, située en bordure de... à Béziers, sur l'emprise de laquelle a été construit un bâtiment servant à l'exploitation d'un fonds de commerce d'entretien et de réparation automobile à l'enseigne « Speedy » représentant 243 m2 de surface utile, dont 19 m2 de bureaux, 17 m2 de locaux à usage de vestiaire et sanitaires et 207 m2 d'atelier. Pour l'évaluation du bien, le premier juge a retenu, à bon escient, une méthode « bâti terrain intégré + sol résiduel », plus pertinente que la méthode dite « analytique » préconisée par la société Speedy France ; en effet, le bâtiment, qui représente une surface hors oeuvre de 255 m2, n'occupe qu'un tiers de la surface de la parcelle MT n° 394 et la partie résiduelle du terrain, servant de zone de stationnement et de circulation pour véhicules, en bordure de... et de la rue..., est située, comme il a été indiqué plus haut, dans une zone dotée de droits à construire élevés, caractérisés par un COS de 2, 5 ; il est donc légitime d'évaluer cette partie résiduelle de terrain, séparément du bâtiment servant à l'exploitation du fonds. De plus, il n'est fourni, notamment par la société Speedy France, aucun terme de comparaison permettant d'évaluer les constructions en faisant abstraction de leur terrain d'assise. En fonction des éléments d'appréciation, qui lui étaient soumis, le premier juge a, par des motifs que la cour adopte, procédé à l'estimation du bâtiment sur la base d'un prix de 509, 00 euros le m2 pour l'atelier et de l000, 00 euros le m2 pour la partie à usage de bureaux, vestiaire et sanitaires, pour parvenir à une valeur du bâtiment de 141 363, 00 euros ; il a, en outre, retenu à juste titre, pour l'évaluation de la partie résiduelle du terrain de 552 m2, un prix de 150, 00 euros le m2, en se fondant sur les références de terrains à bâtir nus, qui lui étaient fournies, y appliquant un abattement pour encombrement de 10 %, soit une valeur finale de 74 520, 00 euros. Le taux d'abattement de 20 %, retenu sur la somme de 215 883, 00 euros ainsi obtenue (141 363 € + 74 520 €), pour tenir compte de l'occupation commerciale de la parcelle expropriée, doit également être entériné. Pour la première fois devant la cour, la SEBLI soutient que la parcelle MT n° 394 ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, dès lors qu'elle se trouve située dans une ZAC devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ; cependant, le fait que la parcelle soit incluse dans le périmètre de la ZAC de l'Hours n'implique pas nécessairement qu'une opération d'aménagement y soit prévue, en sorte que conformément à l'article L. 13-15 H a) du code de l'expropriation, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; en outre, la SEBLI se contredit elle-même, puisqu'elle propose, en page 9 de son mémoire d'appelant, une évaluation du terrain résiduel sur la base d'un prix de 140, 00 euros le m2, qui correspondant au prix d'un terrain à bâtir. Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a fixé à la somme de 172 706, 40 euros le montant de l'indemnité principale et à la somme de 18 271, 00 euros le montant de l'indemnité de remploi, soit une indemnité de dépossession foncière s'établissant au total à 190 977, 04 euros.
b) l'indemnité d'éviction : La société Speedy France ne peut réclamer le paiement cumulé d'une indemnité correspondant à la valeur de son fonds de commerce et d'une indemnité destinée à couvrir les divers préjudices inhérents à sa réinstallation ; elle n'est pas, en effet, fondée à soutenir que son fonds de commerce sera perdu même en cas de réinstallation hors de la zone de chalandise où il était implanté, puisque sa clientèle est tout aussi attachée à l'enseigne « Speedy », qui se caractérise par une politique de prix bas et une rapidité d'intervention en matière d'entretien et de réparation automobile, qu'à la proximité du point de vente. C'est donc a bon escient que le premier juge a fixé une indemnité en la forme alternative selon que la société Speedy France cesse son activité commerciale ou qu'elle se réinstalle. Il n'est pas contesté que le chiffre d'affaires moyen réalisé par le fonds de commerce au cours des années 2003, 2004 et 2005 ressort à 428 462, 00 euros TTC. Compte tenu d'une activité de services rapides d'entretien et de réparation automobile, exercée sous une enseigne nationale connue et dans un fonds situé à proximité du centre ville de Béziers, le premier juge a justement déterminé la valeur du fonds en retenant un taux de 50 % appliqué au chiffre d'affaires moyen ; le jugement doit ainsi être confirmé en ce qu'il a estimé la valeur du fonds à 214 320, 00 euros et l'indemnité pour frais de remploi à 10 % de cette somme, soit 21 432, 00 euros. C'est également à juste titre que le premier juge a dit que l'indemnité d'éviction, qu'il a fixée à la somme de 235 752, 00 euros, indemnité de remploi comprise, serait due à la société Speedy France en cas de cessation de son activité commerciale et en l'absence de réinstallation dans un délai minimum de cinq ans et dans un rayon minimum de 5 km de son emplacement actuel ; l'agglomération de Béziers n'est passi étendue géographiquement qu'il soit justifié de fixer à 10 km le rayon de réinstallation, imposé à la société Speedy France. Le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il a sursis à statuer sur les éventuelles indemnités dues aux salariés licenciés en cas de cessation totale de l'activité commerciale. Concernant l'indemnité due dans l'hypothèse d'un transfert de l'activité, le premier juge a justement alloué à la société Speedy France, en fonction des justificatifs, qui lui étaient fournis, notamment le rapport d'expertise amiable de M. X..., une indemnité pour trouble commercial de 19 888, 00 euros, égale à trois mois de bénéfices et trois mois de salaires, visant à l'indemniser du préjudice résultant de l'interruption temporaire d'activité, et une indemnité pour frais de déménagement de 6875, 00 euros. En l'absence de justificatif, l'indemnité pour frais de réinstallation a été, à juste titre, réduite à 4000, 00 euros, somme que la SEBLI ne conteste pas. En ce qui concerne l'indemnité de 30 947, 55 euros réclamée au titre des installations non amorties, la société Speedy France communique le tableau des amortissements arrêté au 31 décembre 2008, date d'arrêt de l'exploitation du fonds ; toutefois, nombre d'installations (matériels, outillage, rayonnages, objets divers apparaissent transportables ou aisément démontables ; du moins, pour certains matériels, tels les ponts élévateurs, rien ne permet d'affirmer qu'ils ne sont pas susceptibles d'être récupérés pour être réinstallés dans de nouveaux locaux, moyennant un coût de travaux compatible avec leur valeur économique ; l'indemnité doit ainsi être limitée aux seuls travaux immobiliers, dont le montant non amorti au 31 décembre 2008 s'élève à la somme de 4738, 97 euros, arrondie à 4739, 00 euros. L'indemnité due à la société Speedy France en cas de transfert de son activité ressort en définitive à la somme totale de : 19 888, 00 + 6875, 00 + 4000, 00 + 4739, 00 = 35 502, 00 euros.
c) la demande de remboursement des taxes foncières : Aucune critique n'est élevée à l'encontre du jugement en ce qu'il a mis à la charge de la SEBLI le remboursement des taxes foncières des années 2006, 2007 et 2008, soit la somme de 587l, 00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du paiement de chacune de ces impositions, capitalisés. » (arrêt, p. 8 à 12) ;
Et aux motifs, à les supposer adoptés, du premier juge que « En application de l'article L 13-13 du Code de l'Expropriation les indemnité allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. En application de l'article L 13-14 du Code de l'Expropriation la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. En application de l'article L 13-15 du Code de l'Expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, toutefois, l'usage effectif du bien, les critères de qualification, les possibilités de construction doivent être appréciés à la date de référence. En l'espèce le procès-verbal de transport sur les lieux indique que l'ensemble immobilier se situe à l'angle de... et de la rue... sur le territoire de la Commune de Béziers. Il se compose d'un bâtiment à usage d'atelier incluant un espace bureau vitré. L'atelier est carrelé au sol, éclairé par des néons. Devant le bâtiment existaient 4 ou 5 places de stationnement ainsi qu'une zone de dégagement. La surface de l'emprise est de 795 m2. Les locaux professionnels occupent une superficie non contestée par la SAS SPEEDY de 243 m2. Tenant les superficies d'espaces de bureaux et de local sanitaire revendiquées par les parties il sera retenu une valeur arrondie de 19 m2 de bureaux, de 17 m2 de bloc sanitaire et vestiaire et de 207 m2 d'atelier. Le terrain résiduel à usage de parking et de voie de circulation a donc une superficie de 552 m2. L'ensemble est implanté en zone UB2 du PLU de Béziers disposant d'un COS de 2, 5. La SEBLl verse au débat sept références de ventes intervenues dans le périmètre de l'opération et réalisées sur le secteur entre le 28 juillet 2004 et le 26 juin 2006 à des prix variant de 246 €/ m2 à 509 €/ m2 terrain bâti pour un bien cédé libre. Elle verse par ailleurs au débat un jugement non définitif du 25 juin 2008 relatif à l'expropriation d'un garage dans la ZAC de la Courondelle. La SAS SPEEDY verse au débat trois références de ventes de terrains à bâtir dans des lotissements à Béziers à des prix de 166 €/ m2 à 210 €/ m2. Elle estime le coût de reconstruction vétusté déduite à 1 200 €/ m2 pour l'accueil boutique, 800 €/ m2 pour les bureaux locaux sanitaires 600 €/ m2 pour l'atelier réserve. Compte tenu de l'importance de la superficie non bâtie au regard du COS existant il y a lieu d'évaluer distinctement le bâti et le terrain résiduel. Tenant les références soumises au débat la valeur haute de 509 €/ m2 peut être retenue pour le bâti à usage d'atelier la méthode coût de reconstruction vétusté déduite apparaissant en l'espèce très aléatoire. Un facteur 2 peut être retenu sur ce prix pour la portion à usage de bureaux, vestiaire, sanitaires, soit 1 000 €/ m2. Enfin même si le terrain en litige est difficilement comparable aux références versées au débat par la SAS SPEEDY le prix au m2 de terrain... à Béziers compte tenu du COS existant mais aussi d'une localisation difficilement compatible avec une autre destination qu'une activité industrielle, artisanale ou commerciale peut être fixé à la frange basse des références de terrain à bâtir nu produites, soit 150 €/ m2. Un abattement de 10 % sera retenu pour encombrement du terrain résiduel. Par ailleurs l'abattement pour occupation sera fixé à 20 %. Soit une indemnité d'expropriation de : 2 80 % (207 m2 X 509 €) + (36 m2 x 1 000 €) + 90 % (552 m2 X 150 €) = 172 706, 40 € et une indemnité de remploi de : 20 % x 5000 € = 1000 €, 15 % x10000 € = 1500 €, 10 % x (172706, 40 €-15000 €) = 15771 € soit une indemnité totale de remploi de 18 271 €. L'indemnité totale de dépossession foncière sera par conséquent de 190 977, 04 € Sur l'indemnité d'éviction : En application de l'article L13-13 du Code de l'Expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. En application de l'article L 13-14 du Code de l'Expropriation la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. En l'espèce il conviendra en cas de cessation d'activité de fixer une indemnité correspondant à la moyenne des chiffres d'affaire des trois derniers exercices proposés par les parties sur une base de 428 641 €. Tenant les spécificités de l'activité de petite réparation et l'emplacement du fonds à proximité du centre-ville la valeur vénale du fonds peut être estimée à 50 % de ce chiffre soit une somme de 214 320 €. Frais de remploi : 10 % de 214 320 € = 21 432 € Soit au total 235 752 €. Dans cette hypothèse tenant les principes résultant des dispositions de l'article L 13-13 du Code de l'Expropriation les indemnités accessoires d'amortissement, de déménagement, pour trouble commercial, de pertes sur amortissement, de frais divers seront écartées l'indemnisation se faisant sur la valeur pleine du fonds. Il convient toutefois de surseoir à statuer sur les indemnités de licenciement jusqu'à leur paiement éventuel.
Enfin la distance de réinstallation éventuelle tenant à la condition de proximité sera ramenée en pareil cas à 5 km. En cas de transfert d'activité et au regard des pièces produites : Il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnité pour trouble commercial sollicitée sur la base de trois mois de bénéfices nets et d'un mois et demi de perte de salaires et charges à hauteur de 19 888 €. Il convient de faire droit à la demande d'indemnité de déménagement à hauteur de la somme de 6 875 €. La demande indemnitaire pour frais divers (publicité, nettoyage, formalités légales) dont le montant est insuffisamment justifié sera réduite à la somme de 4 000 €. Sur les demandes au titre du remboursement des taxes foncières : En vertu des dispositions de l'article L 16-7 du Code de l'Expropriation, les indemnités afférentes aux immeubles qu'un propriétaire a cédé ou dont il a été exproprié pour cause d'utilité publique restent à la charge de ce propriétaire jusqu'au premier janvier qui suit l'acte de cession ou celle de l'ordonnance d'expropriation. En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation ayant été rendue le 30 juin 2005, le remboursement des taxes foncières 2006, 2007, 2008 sera dû par l'expropriant, soit une somme de 5 871 €. » (jugement, p. 6 à 8) ;
Alors que l'intimé doit, à peine d'irrecevabilité, déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; qu'il appartient au juge de l'expropriation de rechercher, au besoin d'office, si les mémoires et les pièces ont bien été déposés dans le délai légal ; que la cour d'appel a constaté que le mémoire d'appelant de la SEBLI avait été notifié le 9 septembre 2009 à la société SPEEDY FRANCE et que celle-ci avait déposé le 3 mai 2011 un mémoire en réponse comprenant dix pièces nouvelles ; qu'en statuant au vu de ces pièces sans rechercher si elles n'étaient pas irrecevables comme produites en dehors du délai d'un mois à compter de la notification du mémoire d'appel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R13-49 du Code de l'expropriation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 190. 977, 04 euros la somme que la SEBLI devra payer à la société SPEEDY FRANCE pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section MT n° 394 d'une superficie totale de 795 m2 sise ... sur le territoire de la commune de Béziers ;
Aux motifs propres que « Pour l'évaluation du bien, le premier juge a retenu à bon escient une méthode « bâti terrain intégré + sol résiduel », plus pertinente que la méthode dite analytique préconisée par la société Speedy France ; en effet le bâtiment qui représente une surface hors oeuvre de 255 m2, n'occupe qu'un tiers de la surface de la parcelle MT n° 394 et la partie résiduelle du terrain servant de zone de stationnement et de circulation pour véhicules, en bordure de... et de la rue... est située dans une zone dotée de droits à construire élevés, caractérisés par un COS de 2, 5 ; il est donc légitime d'évaluer cette partie résiduelle de terrain séparément du bâtiment servant à l'exploitation du fonds. De plus, il n'est fourni par la société Speedy France aucun terme de comparaison permettant d'évaluer les constructions en faisant abstraction de leur terrain d'assise. En fonction des éléments d'appréciation qui lui étaient soumis, le premier juge a par des motifs que la cour adopte procédé à l'estimation du bâtiment sur la base d'un prix de 509, 00 euros le m2 pour l'atelier et de 1000, 00 euros le m2, pour la partie à usage de bureaux, vestiaires et sanitaires, pour parvenir à une valeur du bâtiment de 141. 363 euros ; il a en outre retenu à juste titre pour l'évaluation de la partie résiduelle du terrain de 552 m2 un prix de 150 euros en se fondant sur les références de terrains à bâtir nus qui lui étaient fournies y appliquant un abattement pour encombrement de 10 %, soit une valeur finale de 74. 520 euros. Le taux d'abattement de 20 % retenu sur la somme de 215. 883, 00 euros ainsi obtenue (141. 363 € + 74. 520 €), pour tenir compte de l'occupation commerciale de la parcelle expropriée doit également être entériné. la SEBLI soutient que la parcelle MT n° 394 ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir dès lors qu'elle se trouve située dans une ZAC devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ; cependant le fait que la parcelle soit incluse dans le périmètre de la ZAC de l'Hours n'implique pas nécessairement qu'une opération d'aménagement y soit prévue, en sorte que conformément à l'article L13-15 II a) du Code de l'expropriation, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; en outre, la SEBLI se contredit elle-même puisqu'elle propose, en page 9 de son mémoire d'appelant, une évaluation du terrain résiduel sur la base de 140, 00 euros le m2, qui correspondant au prix d'un terrain à bâtir » (arrêt, p. 10) ;
Et aux motifs adoptés du premier juge que « Enfin, même si le terrain en litige est difficilement comparable aux références versées au débat par la SAS SPEEDY le prix au m2 de terrain... à Béziers compte tenu du COS existant mais aussi d'une localisation difficilement compatible avec une autre destination qu'une activité industrielle, artisanale ou commerciale peut être fixé à la frange basse des références de terrain à bâtir nu produites, soit 150 €/ m2 » (jugement, p. 6).
1°) Alors que lorsque le terrain exproprié est situé dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'ainsi la desserte des parcelles situées dans une zone d'aménagement concerté doit être appréciée en fonction de l'ensemble de cette zone ; que la parcelle appartenant à la société SPEEDY FRANCE a été expropriée dans le cadre de l'opération d'aménagement de la ZAC de l'Hours ; qu'en affirmant cependant que le fait que la parcelle litigieuse soit incluse dans le périmètre de la ZAC de l'Hours n'impliquait pas nécessairement qu'une opération d'aménagement y soit prévue, et en écartant ainsi l'obligation d'apprécier les réseaux au regard de l'ensemble de la zone, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a ainsi violé l'article L13-15, II, du Code de l'expropriation ;
2°) Alors que la SEBLI soutenait, dans son mémoire d'appel, que les 552 m2 de terrain résiduel devaient être évalués à la somme de 140 euros par m2, sans en préciser la qualification et après avoir indiqué que le premier juge avait retenu la valeur de 150 euros par m2 correspondant à la frange basse des références pour les terrains à bâtir nus (mémoire d'appelant, p. 9) ; que la SEBLI a ensuite, dans un mémoire complémentaire, contesté la qualification de terrain à bâtir de ce terrain résiduel ; qu'en affirmant que la SEBLI se serait ainsi contredite puisqu'elle aurait, dans son mémoire d'appel, proposé une évaluation sur une base correspondant au prix d'un terrain à bâtir, et de ce fait reconnu cette qualité au terrain litigieux, ce qui ne ressortait pourtant nullement des termes clairs et précis de ce mémoire, la cour d'appel a dénaturé le mémoire d'appelant de la SEBLI, en violation de l'article 1134 du Code civil.
