LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que si la société Hellade avait assigné les bailleurs en référé pour faire exécuter les travaux de mise en conformité des locaux et obtenu la désignation d'un expert judiciaire aux fins de déterminer les dits travaux, elle n'avait, depuis la remise du rapport judiciaire le 16 février 1998, et en tout cas depuis le jugement du 25 octobre 2000 déboutant les bailleurs de leur demande en nullité de la cession du droit au bail du 13 juin 1996, procédé à aucun acte tendant à forcer les bailleurs à remplir leurs obligations prétendues, n'ayant engagé une action à cette fin que par les assignations des 25 mars et 8 avril 2003, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu que le preneur n'avait pas été suffisamment diligent pour exploiter le fonds de commerce depuis son acquisition en 1996 et qu'il ne justifiait pas d'un motif légitime de non-exploitation ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les bailleurs arguaient du défaut d'exploitation des locaux depuis 1996 et que la société Hellade ne remplissait pas les critères exigés par les dispositions de l'article L. 145-8 du code de commerce relatif au défaut d'exploitation du local sans motifs légitimes, la cour d'appel, saisie d'une action en dénégation du statut, n'était pas tenue de procéder à une recherche sur les effets du défaut de réponse des bailleurs dans les trois mois suivant la demande de renouvellement formée par la société Hellade que ses constatations rendaient inopérante ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Hellade n'avait, depuis le jugement du 25 octobre 2000 déboutant les bailleurs de leur demande en nullité de la cession du droit au bail, fait aucune diligence utile auprès des bailleurs pour pouvoir exploiter son local, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que la société Hellade avait contribué pour partie à la réalisation de son préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Hellade aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Hellade à payer la somme de 2 500 euros aux consorts X... d'une part, et la somme de 2 500 euros à MM. Y... et Z... d'autre part ; rejette la demande de la société Hellade ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Hellade
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le congé délivré par les consorts X... le 13 mars 2003 à la Sté HELLADE était valable à compter du 1er octobre 2003, d'avoir ordonné l'expulsion du preneur, et d'avoir dit que la société HELLADE avait contribué à la réalisation de son préjudice à concurrence d'un tiers ;
AUX MOTIFS QUE il n'est pas contesté que le bail, souscrit par la Sté BAILLERES et cédé par elle à la Sté HELLADE en formation le 13 juin 1996, était arrivé à échéance le 31 mars 2001 et que le preneur s'est maintenu dans les lieux sans opposition des bailleurs en 2001 mais sans demande de renouvellement du bail par le preneur dans les six mois avant le terme du bail, au 31 mars 2001 ; que passé la date anniversaire du bail, les parties peuvent prendre l'initiative de délivrer un congé ou de demander à bénéficier du droit au renouvellement ; que la cour est saisie de la validité du congé délivré le 13 mars 2003 par les bailleurs ; que la régularité formelle de l'acte n'est pas contestée ; que toutefois, s'agissant d'un congé sans offre de renouvellement du bail à effet au 1er octobre 2003, mais sans offre d'indemnité d'éviction, les bailleurs doivent rapporter la preuve d'un motif grave et légitime en application de l'article L.145-25 du code de commerce pour s'opposer au droit au renouvellement ; que ceux-ci contestent en l'espèce le caractère commercial du bail en raison du défaut d'immatriculation du preneur et du défaut d'exploitation des locaux depuis 1996, tout en rappelant à ce dernier, la Sté HELLADE ou ses associés, les consorts A..., dans l'acte de signification du congé la possibilité de contester le congé et de demander une indemnité d'éviction dans le délai de deux ans ;.que s'agissant du défaut d'exploitation du local litigieux, la Sté HELLADE invoque le fait qu'elle a été empêchée d'exploiter les locaux, faute pour les bailleurs de respecter leur obligation de délivrance, depuis la cession du droit au bail en 1996 ; que si, dès le 4 mars 1997, le preneur avait en effet assigné les bailleurs en référé pour faire exécuter les travaux de mise en conformité des locaux et a obtenu la désignation d'un expert judiciaire aux fins de déterminer les dits travaux, la cour constate que, depuis la remise du rapport judiciaire le 16 février 1998, le preneur n'a procédé à aucun acte tendant à forcer les bailleurs à remplir leurs obligations prétendues ; qu'il a fallu attendre les assignations des 25 mars et 8 avril 2003, soit postérieurement à la demande de renouvellement du bail par le preneur le 13 mars 2003 pour que le preneur engage une telle action, objet de la saisine de la cour ; que la responsabilité pour défaut d'exploitation du local incombe donc bien au preneur qui, depuis février 1998, a été négligent et n'a pas mis en demeure les bailleurs de remplir leurs obligations avant de solliciter le renouvellement du droit au bail commercial, en mars 2003, ou a minima, depuis le jugement du 25 octobre 2000, déboutant les bailleurs de leur demande en nullité de la cession de bail du 13 juin 1996 ; que le congé délivré sans offre de renouvellement est donc valable et repose sur un motif grave en ce que le preneur n'a pas été suffisamment diligent pour exploiter le fonds de commerce depuis son acquisition en 1996 ; que le droit au renouvellement du bail notifié le 13 mars 2003 aux bailleurs doit être écarté dès lors que la Sté HELLADE ne remplit pas le critère exigé par les dispositions de l'article L.145-8 du code de commerce, relatif à l'exploitation du local sans autres motifs légitimes ; qu'en effet, à la date de la demande de renouvellement du bail, celle-ci n'avait pas assigné les bailleurs en exécution des travaux au titre de l'obligation de délivrance, cause prétendue de son inexécution alors que le rapport de l'expert judiciaire était déposé depuis plus de 5 années ; que le congé délivré par les bailleurs est donc valable, à compter du 1er octobre 2003, et il sera fait droit à la demande d'expulsion du preneur ;
1 ) ALORS QUE le preneur, propriétaire du fonds de commerce, est tenu de l'exploiter dans les lieux loués, à la date du renouvellement, mais justifie d'un motif légitime de non exploitation dans le cas où le bailleur n'a pas exécuté son obligation de délivrance ; que la cour d'appel a constaté que le bailleur n'avait pas exécuté son obligation de délivrance faute de faire réaliser les travaux de remise en état lui incombant, par leur nature ; qu'en déclarant cependant valable le congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur, faute pour le preneur de l'avoir mis en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires à l'exploitation du fonds, la cour d'appel a violé l'article L 145-8 du code de commerce, ensemble les articles 1719 et 1720 du code civil ;
2 ) ALORS QUE dans ses conclusions, la Sté HELLADE a fait valoir que le bailleur, soit l'indivision représentée par ses administrateurs puis les consorts X..., attributaires des lieux loués, ce dont elle n'avait été informée qu'en juillet 2002, avait agi en nullité de la cession du droit au bail et avait, avec constance, refusé de procéder aux travaux lui incombant, ce qu'elle n'avait pas été en mesure de contester pendant la durée de la procédure en nullité de la cession ; qu'il se déduisait de ces moyens que la Sté HELLADE, confrontée à ces difficultés, avait été placée, par le bailleur, dans l'incapacité d'exiger l'exécution, par celui-ci, de son obligation de délivrance, et qu'elle ne pouvait être responsable du défaut d'exploitation de son fonds de commerce ; qu'en retenant néanmoins une telle responsabilité, faute pour la Sté HELLADE d'avoir mis en demeure le bailleur pendant plus de cinq ans après le dépôt du rapport d'expertise constatant les travaux incombant à celui-ci, la cour d'appel qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si le bailleur, informé des travaux lui incombant par les conclusions, ne devait pas, de son propre chef, exécuter ses obligations et s'il n'avait pas, au contraire, fait délibérément obstacle à toute demande en ce sens du preneur, et en conséquence ne s'était pas privé du droit d'opposer au preneur le défaut d'exploitation du fonds de commerce, mais qui a déclaré valable le congé, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-8 du code de commerce ;
3 ) ALORS QUE, à défaut de congé délivré par le bailleur pour la date d'échéance du bail, la demande de renouvellement du bail formé par le preneur prime, dans ses effets, sur le congé délivré par le bailleur, et le bail est renouvelé, faute pour le bailleur d'avoir répondu dans les trois mois à la demande de renouvellement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour écarter les effets de la demande de renouvellement formée le 13 mars 2003 par la Sté HELLADE, a énoncé de façon inopérante qu'à cette date, elle n'avait pas fait assigner le bailleur en exécution de son obligation de délivrance ; qu'en s'abstenant de rechercher quels effets de droit respectifs devaient produire la demande de renouvellement et le congé sans offre de renouvellement délivrés le même jour par le bailleur et par le preneur, à défaut de réponse du bailleur à la demande dans le délai légal, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-10 du code de commerce ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 156 666 € le montant des dommages intérêts au paiement desquels les consorts X... ont été condamnés en réparation du préjudice subi par la Sté HELLADE du fait de l'inexécution de leur obligation de délivrance,
AUX MOTIFS QUE la Sté HELLADE ne pouvait pas exploiter le local sans la mise en oeuvre des travaux de réfection par le bailleur, et a subi un préjudice résultant directement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; qu'il ne sera pas fait droit à la demande de prise en charge des travaux ou d'autorisation d'effectuer les travaux par le preneur à la charge des bailleurs, dès lors que la cour a validé le congé à compter du 1er octobre 2003 ; que concernant le préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, il appartient à la Sté HELLADE de rapporter la preuve du préjudice découlant directement de ce manquement ; que la Sté HELLADE évalue son préjudice comme correspondant aux sommes payées au titre des loyers, en moyenne 3800 € par an, et diverses charges, électricité, assurance et honoraires, et à perte de bénéfices et sollicite une expertise pour procéder à une simulation de son activité ; que la cour retient qu'après février 1998, date de remise du rapport de l'expert, la Sté HELLADE n'a fait aucune diligence utile auprès des bailleurs pour pouvoir exploiter son local, et que s'agissant de la perte de bénéfices, il ne peut s'agir que d'une perte de chance de réaliser des bénéfices au cours des deux premières années qui ont suivi la cession, dès lors qu'elle n'a fait aucune diligence auprès des bailleurs après 1998 pour être en mesure d'exploiter le fonds de commerce et qu'elle n'a pas cherché à exploiter dans un autre lieu ; ….que la cour retient que la Sté HELLADE a contribué pour partie à la réalisation de son préjudice et qu'il convient d'apprécier sa responsabilité à hauteur d'un tiers ;
ALORS QUE dans ses conclusions, la Sté HELLADE a fait valoir que dès avant la cession du droit au bail, en 1996, elle avait tenté de faire réaliser, par le bailleur, les travaux de mise en conformité incombant à celui-ci, et que devant son refus, elle avait demandé la désignation d'un expert qui avait constaté tant la nécessité des travaux que leur imputabilité au bailleur en raison de leur nature mais que le bailleur avait alors exercé une action en nullité de la cession, la procédure ayant duré jusqu'en juillet 2002, date à laquelle elle avait appris que les lieux loués avaient été attribués aux consorts X..., par acte de partage du 29 avril 2002, et à laquelle les administrateurs représentant l'indivision s'étaient désistés de l'appel formé contre le jugement les ayant déboutés de leur demande de nullité de la cession ; qu'il résultait de ces moyens que la Sté HELLADE avait été placée dans l'impossibilité d'agir contre le bailleur, en exécution des travaux de nature à lui permettre d'exploiter son fonds de commerce, celui-ci ayant choisi de contester sa qualité même de cessionnaire, et les consorts X..., une fois devenus bailleurs, n'ayant pas manifesté leur volonté de procéder à ces travaux mais préférant obtenir son expulsion des lieux loués ; qu'il en résultait que la Sté HELLADE avait été dans l'impossibilité d'exiger du bailleur, qu'il s'agisse de l'indivision représentée par des administrateurs contestant sa qualité de cessionnaire ou des attributaires qui ne l'avaient pas même informée de leur nouvelle qualité, l'exécution des travaux, entre la date du dépôt d'expertise le 16 février 1998 et celle de la demande de renouvellement du bail, le 13 mars 2003 ; qu'en retenant néanmoins que la Sté HELLADE était en partie responsable de son dommage, la cour d'appel qui n'a pas recherché si l'exercice, par le bailleur, d'une action en nullité de la cession du droit au bail comme les fautes dans l'administration des lieux loués par les notaires ne constituait pas un obstacle dirimant à toute demande du preneur relative à l'exécution de travaux, jusqu'en juillet 2002, date à laquelle elle avait été, indirectement, informée du partage des biens indivis, la cour d'appel a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
