LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause M. X..., la société AIG assurances et la société AXA France ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 14 septembre 2011), que la société Résidence La Stagnola a conclu avec la mairie de Quasquara deux baux emphytéotiques sur des terrains qu'elle a lotis puis a vendu à la société Résidence San Angelu quatre lots de copropriété faisant partie du lotissement ; que le syndicat des copropriétaires Résidence La Stagnola (le syndicat) a assigné la société Résidence San Angelu en paiement de charges ; que la société Résidence La Stagnola est intervenue volontairement à l'instance pour réclamer le remboursement des loyers payés par elle au titre du bail emphytéotique ; que le syndicat a appelé en la cause M. X..., syndic du 27 août 1987 au 1er janvier 1999, ainsi que la société AIG Europe et la société AXA France assurances, ses assureurs, en paiement de dommages-intérêts pour le cas où sa demande en paiement de charges serait rejetée ; que le syndicat des copropriétaires et la société Résidence La Stagnola ont demandé une provision et que, par arrêt du 19 décembre 2007, la société San Angelu a été condamnée à payer au syndicat la somme de 58 000 euros à titre de provision pour les charges impayées pour la période du 26 avril 1999 au 24 novembre 2006 ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la société Résidence La Stagnola ne justifiait pas avoir effectivement versé la somme réclamée au titre des loyers dus à l'exception de la somme pour laquelle elle disposait d'un titre exécutoire contre l'association syndicale du lotissement selon un arrêt du 27 octobre 1989, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la possibilité de mettre en oeuvre le titre exécutoire à l'encontre du syndicat des copropriétaires que ses constatations rendaient inopérante et qui a procédé à la recherche prétendument omise en retenant, par motifs adoptés, que l'association syndicale du lotissement avait une personnalité juridique distincte de celle du syndicat, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, que le moyen ne tend qu'à faire constater une erreur matérielle relative au montant du titre exécutoire qui n'a pas eu d'incidence sur la solution du litige ; qu'il ne saurait dès lors être accueilli ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1315 du code civil ;
Attendu que, pour condamner la société Résidence San Angelu à payer au syndicat la somme de 98 919,17 euros arrêtée au 25 juin 2008 augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer du 29 novembre 2000 sous déduction de la provision de 58 000 euros accordée par arrêt du 19 décembre 2007, l'arrêt retient que le syndicat verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales pour la période du 27 août 1987 au 27 août 2001, que la société Résidence San Angelu justifie du dernier décompte du 25 juin 2008 pour une somme globale de 98 919,17 euros arrêtée au 25 juin 2008 et produit un commandement de payer du 29 novembre 2000 ;
Qu'en statuant ainsi, au vu de ces seules pièces, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Résidence San Angelu à payer au syndicat la somme de 98 919,17 euros arrêtée au 25 juin 2008 augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer du 29 novembre 2000 sous déduction de la provision de 58 000 euros accordée par arrêt du 19 décembre 2007, l'arrêt rendu le 14 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Partage les dépens entre le syndicat des copropriétaires Résidence La Stagnola et la société Résidence San Angelu ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour les SCI Résidence San Angelu et Résidence La Stagnola.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI RESIDENCE SAN ANGELU à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA la somme de 98.919,17 euros, arrêtée au 25 juin 2008 sauf mémoire et augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer du 29 novembre 2000 sous déduction de la provision de 58.000 euros déjà accordée par arrêt de la cour d'appel de BASTIA du 19 décembre 2007 ;
Aux motifs que « sur la demande en paiement de charges de copropriété qu'en application des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprise dans leur lot ; Attendu que la SCI RESIDENCE SAN ANGELU est propriétaire de quatre lots au sein de la résidence LA STAGNOLA ; que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA verse aux débats procès-verbaux des assemblées générales pour la période du 27 août 1987 au 27 août 2001 avec la justification des envois en recommandé avec accusé de réception ; Attendu que la SCI RESIDENCE SAN ANGELU justifie également du décompte des sommes dues pour la période considérée et notamment du dernier décompte du 25 juin 2008 pour une somme globale de 98.919,17 euros arrêtée au 25 juin 2008 ; Attendu que la SCI RESIDENCE SAN ANGELU produit également un commandement de payer les charges en date du 29 novembre 2000 ainsi qu'une mise en demeure de payer les appels de fonds du 8 mars 2006 conformément à l'article 35 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu qu'en l'état de ces éléments, la créance est justifiée à concurrence du décompte du 25 juin 2008 ; qu'à l'opposé, la SCI RESIDENCE SAN ANGELU ne justifie ni même n'allègue s'être acquittée du montant de la réclamation ; qu'il sera donc fait droit à la demande en paiement à hauteur de la somme de 98.919,17 euros par application de l'article 1315 du code civil ; Attendu qu'en l'état de l'acceptation de la demande, il est sans objet de statuer sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA au fin d'être indemnisé par Monsieur Marc X... et sa compagnie d'assurance ; Attendu pour le surplus de la réclamation que le décompte produit en l'absence de détails ne permet pas de statuer sur le bien-fondé de la demande au-delà de la période du 25 juin 2008 ; qu'en effet, il n'est pas justifié des procès-verbaux d'assemblée générale ni des décomptes détaillés pour la période considérée ; que la demande en paiement pour la période du 25 juin 2008 au 10 septembre 2010 doit donc être écartée » ;
Aux motifs éventuellement adoptés qu'« en application des dispositions des articles 10, alinéas 2 et 5 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à la conservation des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives contenues dans leurs lots ; Qu'il n'est ni contestable ni contesté que la SCI RESIDENCE SAN ANGELU est propriétaire de quatre lots au sein de la résidence LA STAGNOLA ; Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence LA STAGNOLA produit aux débats les procès-verbaux des assemblées générales pour la période du 27 août 1987 au 27 août 2001 ainsi que des justificatifs des envois en recommandé avec accusé réception desdits procès-verbaux conformément aux dispositions de l'article 42 Al 2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 18 et 64 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ; qu'il est constant que l'article 64 précité ne soumet pas la validité d'un telle notification à sa remise au destinataire mais à sa présentation, laquelle résulte des bordereaux d'envois des lettres recommandés tels que tamponnés par le service de La Poste ; Que le demandeur produit également un décompte des sommes dues par la SCI RESIDENCE SAN ANGELU d'un montant de 98.919,17 € arrêtée au 25 juin 2008 ; Que le demandeur produit encore un commandement de payer les charges en date du 29 novembre 2000 et une mise en demeure de payer les appels de fonds en date du 8 mars 2006 adressés à la SCI RESIDENCE SAN ANGELU conformément aux dispositions de l'article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ; Que dès lors l'obligation de la SCI RESIDENCE SAN ANGELU à l'égard du syndicat des copropriétaires étant constituée, il sera fait droit à la demande de ce dernier en paiement de la somme de 98.919,17 € arrêtée au 25 juin 2008, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 novembre 2000 sous déduction de la provision de 58.000 déjà accordée par arrêt de la cour d'appel de Bastia en date du 19 décembre 2007 » ;
Alors que, d'une part, pour établir sa créance de charges, le syndicat des copropriétaires doit produire aux débats les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes des années concernées ; qu'en estimant, cependant, en l'espèce, que la créance du syndicat était justifiée pour la période 1987-2008, quand elle constatait pourtant elle-même que les procès-verbaux d'assemblée générale pour la période 2001 à 2008 n'avaient pas été versés aux débats, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors que, d'autre part, les documents justificatifs de la créance de charges de copropriété impayées doivent faire l'objet d'une analyse même sommaire par le juge qui ne peut se limiter à les viser pour déclarer fondée la demande en paiement du syndicat ; qu'en considérant, néanmoins, au cas particulier, que la créance était justifiée, en se bornant à relever qu'ont été versés aux débats les procès-verbaux des assemblées générales pour la période du 27 août 1987 au 27 août 2001 avec la justification des envois en recommandé avec accusé de réception, le décompte des sommes dues pour la période considérée et notamment le dernier décompte du 25 juin 2008 pour une somme globale de 98.919,17 euros arrêtée au 25 juin 2008, le commandement de payer les charges en date du 29 novembre 2000 et la mise en demeure de payer les appels de fonds du 8 mars 2006, sans avoir précisé en quoi la demande était fondée, au vu de ces éléments qu'elle n'a pas analysés, fut-ce sommairement, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif, en méconnaissance de l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA de sa demande en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 154.378,30 euros ;
Aux motifs que « la demande en paiement au titre des loyers et sur la recevabilité de l'action que par arrêt en date du 19 décembre 2007, la Cour d'appel de céans a confirmé l'ordonnance du juge de la mise en état du 3 mars 2006 ayant déclaré l'intervention de la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA recevable ; que le premier juge a justement écarté le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'action au regard des dispositions de l'article 771 alinéa 1 du code de procédure civile ; Attendu qu'il convient de rappeler qu'en application de l'article 775 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état sont revêtues de l'autorité de la chose jugée lorsqu'elles statuent sur une exception de procédure ; Attendu sur la prescription de la demande que des instances en paiement ont été introduites antérieurement à l'intervention volontaire de la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA ; que dans ces conditions, à défaut de plus amples éléments ou explications fournies par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA, la prescription de l'action ne peut être constatée ; Attendu sur le bien-fondé de la demande qu'il résulte d'une attestation du maire de la commune de QUASQUARA que la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA, après avoir acquitté le paiement des loyers pour une somme totale de 40.813,47 euros, n'a plus procédé à aucun versement depuis l'année 1987 ; que ce constat est confirmé par l'expert judiciaire désigné par le juge des référés du Tribunal de grande instance d'AJACCIO le 22 mars 1988 afin de faire un compte entre les parties ; Attendu que la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA ne justifie ni d'ailleurs même n'allègue avoir effectivement versé la somme de 154.378,30 euros au titre des loyers effectivement dus à l'exception de la somme de 40.813,45 euros pour laquelle elle dispose d'un titre exécutoire selon arrêt de la Cour d'appel de BASTIA en date du 27 octobre 1989 ; Attendu qu'il résulte également de l'attestation établie par le maire de la commune de QUASQUARA. que la copropriété a négocié avec la commune le règlement de sa dette, laquelle a été forfaitairement fixée à la somme de 105.000 euros ; qu'un protocole d'accord a été entériné sur ce point ; qu' à l' opposé, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA justifie donc s'être acquitté de sa dette locative auprès de son créancier, la commune de QUASQUARA ; que dans ces conditions le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la S RESIDENCE LA STAGNOLA de sa demande en paiement de ce charges ; Attendu que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA a été autorisé, par ordonnance du 22 janvier 2001 du juge de l'exécution, à inscrire une hypothèque judiciaire à l'encontre de la SCI RESIDENCE SAN ANGELU pour sûreté et garantie de la somme 47.159,20 euros ; que cette inscription a été renouvelée à deux reprises que toutefois la demande d'autorisation de conversion de l'hypothèque provisoire en inscription définitive sera écartée par application des articles 2426 et suivants du code civil ; Attendu que la SCI RESIDENCE SAN ANGELU et la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA, qui succombent, doivent supporter charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et être déboutées en leur demande fondée si l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts ; qu'en outre aucun élément tiré de l'équité ou de situation économique de la SCI RESIDENCE SAN ANGELU et la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA ne permet d'écarter la demande du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA formée sur le fondement de l'article 700 du même code ; que toutefois, il n'y a pas lieu d'en faire une application plus ample en cause d'appel ; que la SA AIG EUROPE et la SAS AXA FRANCE ASSURANCES seront également déboutées en leur demande de ce chef » ;
Aux motifs éventuellement adoptés qu'« il convient au préalable de constater que la recevabilité de l'intervention volontaire de la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA a été prononcée par l'ordonnance du Juge de la mise en état du 3 mars 2006 et confirmée par arrêt de la Cour d'appel de BASTIA en date du 19 décembre 2007 ; Qu'au vu des dispositions de l'article 771 1° du Code de Procédure Civile et des décisions précitées, il n'y a pas lieu de statuer à nouveau sur cette exception ; Attendu que la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA soutient être créancière de l'association syndicale des copropriétaires du lotissement LA STAGNOLA pour une somme de 154.378,30 € sauf mémoire correspondant à des loyers et charges dues à la commune de QUASQUARA en exécution des baux emphytéotiques déjà cités ; Mais attendu que selon attestation du maire de la commune de QUASQUARA versée aux débats, la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA, après avoir acquitté ses loyers pour la somme total de 40.813,47 €, n'a plus effectué aucun versement depuis l'année 1987, entraînant la résiliation des baux le 9 octobre 2001 ; que tant le montant que la date sont confirmés par Monsieur Jean-Jacques Z..., expert judiciaire nommé pour faire les comptes entre les parties par décision du Juge des référés du Tribunal de grande instance d'AJACCIO en date du 22 mars 1988 ; Que le montant de 154.378,30 € résulte des conclusions d'un second expert judiciaire, Monsieur François Antoine A..., nommé par le même magistrat selon ordonnance en date du 14 février 1995 ; Que cependant la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA ne justifie pas du versement effectif de la différence entre la somme de 40.813,47 € reconnue par la commune et celle de 154.378,30 € correspondant aux loyers dus mais non à ceux versés ; Que la copropriété et le nouveau syndic ont négocié avec la commune le règlement de cette dette, laquelle a été fixée forfaitairement à la somme de 105.000 € et a fait l'objet d'un protocole d'accord selon attestation de ladite commune en date du 13 septembre 2006 versée aux débats ; Que de plus la somme de 40.813,47 € correspond à l'avance des loyers et charges faite par la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA ; qu'elle a fait l'objet d'un jugement de Tribunal de grande instance de céans en date du 30 juin 1988 infirmé par arrêt de la Cour d'appel de BASTIA en date du 27 octobre 1989, laquelle a condamné l'association syndicale du lotissement LA STAGNOLA à rembourser le montant desdites avances ; Que l'association syndicale libre a une personnalité juridique distincte de celle du syndicat des copropriétaires, ce dernier ne saurant supporter les dettes de la première » ;
Alors que, d'une part, en relevant que la SCI RESIDENCE STAGNOLA disposait d'un titre exécutoire en vertu de l'arrêt de la cour d'appel de Bastia du 27 octobre 1989 au titre des loyers pour une somme de 40.813,45 euros, sans avoir recherché si ce titre, qui désignait comme débiteur l'association syndicale libre, pouvait être mis en oeuvre à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence de la STAGNOLA, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2 de la loi du 9 juillet 1991 ;
Alors que, d'autre part, en relevant que la SCI RESIDENCE STAGNOLA disposait d'un titre exécutoire en vertu de l'arrêt de la cour d'appel de Bastia du 27 octobre 1989 au titre des loyers pour une somme de 40.813,45 euros, sans avoir précisé si ces deux entités (l'ASL et le SDC) ne formaient pas une seule et même personne morale, en ce qu'elles ont la même adresse, les mêmes participants et le même objet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2 de la loi du 9 juillet 1991 ;
Alors qu'enfin, en indiquant que SCI LA STAGNOLA bénéficiait d'un titre exécutoire pour la somme de 40.813,45 correspondant au montant des loyers du bail emphytéotique avancé par la société STAGNOLA au profit de l'ASL, quand il résultait pourtant de ses propres constations que l'arrêt de la cour d'appel du de Bastia du 27 octobre 1989 avait condamné l'association syndicale libre du lotissement la STAGNOLA à payer à la SCI Résidence LA STAGNOLA, au titre des loyers acquittés, la somme de 17.401,25 euros, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
