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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 décembre 2012, 11-24573

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Sens de l'arrêt : Rejet
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 11-24573
Numéro NOR : JURITEXT000026777158 ?
Numéro d'affaire : 11-24573
Numéro de décision : 31201546
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2012-12-11;11.24573 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier et le deuxième moyens, ci-après annexés :

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le site industriel, dans lequel sont inclus les fonds litigieux, avait appartenu à la société Alsabail laquelle en a cédé une partie à la société Noem et l'autre, à la société Nicolas en établissant dans les actes de vente des servitudes réciproques par destination du père de famille, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant tiré de l'exercice abusif de la servitude de passage ainsi créée, en a exactement déduit, sans dénaturation, que les dispositions de l'article 685-1 du code civil n'étaient pas applicables ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que la modification des modalités d'exercice de la servitude litigieuse demandée par la société Noem rendrait l'exercice de cette servitude plus incommode pour le propriétaire du fonds dominant ou ses locataires en leur imposant d'ouvrir un portail fermé en permanence, leur interdisant la circulation de camions et en entraînant la suppression de places de parkings et que le fonds appartenant à la société Nicolas n'était pas enclavé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen tiré de l'exercice abusif de la servitude de passage, que ses constatations rendaient inopérant, a pu, par ces seuls motifs, rejeter cette demande ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, retenu, par motifs propres et adoptés, que la participation réclamée à la société Nicolas au titre des dépenses d'usage commun reposait uniquement sur des courriers, des relevés de dépenses et de factures, non accompagnés de pièces justificatives et émanant de la locataire de la société Noem, la cour d'appel, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu rejeter la demande tendant à la condamnation de la société Nicolas de ce chef ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu que les dégradations invoquées par la société Noem, qui ne résultaient que des déclarations de sa locataire, n'étaient pas établies, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, a pu, par ces seuls motifs et sans se contredire, rejeter la demande d'indemnisation formée par la société Noem ;

Attendu, d'autre part, que l'arrêt n'ayant pas énoncé que le propriétaire d'un immeuble ne pouvait jamais répondre des troubles anormaux de voisinage provoqués par son locataire, le moyen manque en fait de ce chef ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la société Nicolas démontrait qu'elle ne pouvait plus, depuis 2003, du fait du grillage installé et maintenu par la société Noem, utiliser les trente-deux places de stationnement situées le long de la voie d'accès dont elle disposait auparavant, la cour d'appel, qui a souverainement évalué le préjudice subi par la société Nicolas à raison de cette privation de jouissance, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Noem aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Noem à payer à la société Nicolas la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Noem ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils, pour la SCI Noem

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Noem de sa demande de suppression de la servitude de passage, ou, à défaut de modification de son assiette, et de l'avoir condamnée à payer à la SCI Nicolas la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

1) Aux motifs, sur la demande de suppression de la servitude, qu'il est constant que la société Alsabail, unique propriétaire du site industriel, en a cédé une partie à la SCI Noem et l'autre partie à la SCI Nicolas en établissant dans les actes de vente des servitudes réciproques par destination du père de famille, notamment une servitude de passage sur les voies de circulation existantes ; que le premier juge a retenu à bon droit que les dispositions de l'article 685-1 du code civillegifrance, invoquées par la SCI Noem, n'étaient pas applicables en l'espèce dès lors que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les deux choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; qu'au surplus, cette servitude de passage n'était pas fondée sur un état d'enclave puisque la propriété de la SCI Nicolas était dès le départ reliée à la rue de l'industrie par une bande de terrain, même si ce couloir attenant à la voie était affecté à des places de parking ; qu'il y a lieu donc lieu de confirmer le rejet de la demande en suppression de la servitude pour cause de cessation de l'état d'enclave ;

Et aux motifs, adoptés des premiers juges, que la SCI Noem se prévaut des dispositions de l'article 685-1 du code civillegifrance aux termes desquels « en cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice » ; que l'article 685-1 du code civillegifrance n'est pas applicable aux servitudes de passage établies par destination du père (Civ. 3e, 16 juillet 1974 ; 22 mars 1977) ; qu'il y a destination du père lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude (article 693 du code civillegifrance) ; qu'en la présente espèce, il résulte des pièces versées aux débats ainsi que des écritures des parties concernant notamment l'historique du site, que la société Alsabail était à l'origine unique propriétaire de l'ensemble du fonds ; que par convention de crédit-bail immobilier signée le 13 mars 1998 entre Alsabail et la société Telmat Industrie et concernant les relations entre le fond avant et le fond arrière, il a été institué des servitudes et des droits d'usage commun : que ce fonds a été divisé, dans le cadre de la procédure collective de l'ancienne société Telmat et revendu en parcelles distinctes au bénéfice de la SCI Noem et la SCI Nicolas en date du 31 mai 2000 portant sur la vente d'un ensemble de parcelles situé à l'arrière du terrain, un autre contrat de vente ayant été signé entre la société Alsabail et la SCI Noem en date du 19 avril 2002 sur les parcelles restantes situées à l'avant ; qu'il est constant que les actes de vente respectifs reprennent les mentions relatives aux servitudes et usage commun ; qu'il en résulte que préalablement à la division du terrain, la société Alsabail a grevé le bien immobilier de diverses servitudes dont notamment une servitude consistant en un droit de passage sur les voies de circulation au profit du fonds appartenant actuellement à la société Nicolas ; que l'acte de vente du 31 mai 2000 fait d'ailleurs expressément référence à des servitudes de destination de père de famille ; qu'il en résulte que les conditions fixées par l'article 693 du code civillegifrance sont réunies ; que la servitude litigieuse doit être considérée comme une servitude de destination de père de famille ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article 685-1 du code civillegifrance sont inapplicables ; que la demande de la SCI Noem, sur ce fondement, ne pourra dès lors qu'être rejetée ; qu'à titre subsidiaire, l'article 685-1 du code civillegifrance qui ne vise que l'extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d'enclave, laisse en dehors de son champ d'application les servitudes conventionnelles (Cass. 3e, 5 mai 1993) sauf si l'état d'enclave a été la cause déterminante de la servitude (Cass. 3e, 13 décembre 1983) ; qu'en la présente espèce, l'état d'enclave n'est ni soutenu par la SCI Nicolas, ni ne résulte des plans versés aux débats ; qu'il n'est pas fait état non plus des circonstances à l'origine du désenclavement ;

Alors, de première part, qu'il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; qu'en considérant que l'article 685-1 du code civillegifrance prévoyant l'extinction de la servitude de passage pour cessation de l'état d'enclave, n'était pas applicable à la cause en considérant que le droit de passage de la société Nicolas sur le fonds de la société Noem dérivait d'une servitude par destination du père constituée par la société Alsabail sans s'assurer, comme elle y était invitée, que la servitude litigieuse ne résultait pas de l'état foncier antérieur à l'acquisition du site par la société Alsabail, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 693 du code civillegifrance ;

Alors, de deuxième part, qu'en considérant que la société Alsabail avait institué unilatéralement les servitudes litigieuses dans le contrat de créditbail immobilier en date du 13 mars 1998, d'où découlerait la qualification de servitude par destination du père de l'article 693 du code civillegifrance, quand cet acte n'avait fait que prévoir les modalités générales des servitudes et des droits d'usage afin de tenir compte tenu des liens existants entre l'ensemble immobilier se situant à l'avant du site et l'ensemble immobilier se situant à l'arrière, la Cour d'appel a dénaturé le sens pourtant clair et précis de ce document de la cause en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;

Alors, de troisième part, que « nul ne peut se contredire au détriment d'autrui » ; qu'en excluant la qualification de servitude légale par état d'enclave au profit de celle de servitude par destination du père de famille, conformément à l'argumentation de la société Nicolas, en dépit de ce que la société Nicolas avait préalablement invoqué dans une correspondance en date du 21 octobre 2003 qu'elle bénéficiait, « en tant qu'immeuble enclavé » d'un droit de passage, la Cour d'appel a méconnu le principe selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d'autrui » ;

2) Aux motifs, ensuite sur la demande en suppression de la servitude, que la demande en résolution de la convention de servitude, déclarée irrecevable par application de l'article 38 de la loi du 1er juin 1924 modifié par la loi du 4 mars 2002, n'est pas reprise devant la Cour, même si la SCI Noem invoque de prétendues abus dans l'exercice de la servitude de passage ;

Alors, de quatrième part, qu'en ses écritures d'appel délaissées de ce chef, la société Noem faisait valoir que l'usage qui était fait de la servitude de passage était constitutif d'un abus de droit qui en justifiait la suppression ; que la Cour d'appel qui n'a pas répondu à ce moyen a, par là-même, quel qu'ait été le mérite de ce moyen, entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions et a ainsi privé son arrêt de motifs en violation de l'article 450 du Code de procédure civile ;

3) Aux motifs enfin, sur la demande de suppression par modification de l'assiette de la servitude, que la nécessité alléguée de sécuriser l'accès des locaux de la société Telmat Industrie, locataire de la SCI Noem, ne justifie ni la suppression de la servitude de passage, ni même les aménagements sollicités, lesquels ne peuvent résulter que d'un commun accord entre les parties ainsi que le prévoient les actes notariés d'acquisition ; qu'en effet, le tribunal a relevé à juste titre que les modifications demandées des modalités d'exercice de la servitude de passage rendraient celle-ci plus incommode et porteraient atteinte aux droits de la SCI Nicolas alors que la SCI Noem pouvait clôturer ses bâtiments et ses parkings par un grillage à la limite de la servitude et non pas nécessairement à la limite de sa propriété incluant la voie d'accès commune ; que les conclusions de l'appelante doivent donc être rejetées, le jugement étant également confirmé en ce qu'il a ordonné la suppression du grillage posé sur l'assiette de la servitude ; que le parking de la SCI Noem pouvant être clôturé par un grillage, de façon indépendante de la servitude, la question du passage des camions sur ce parking devient sans objet, de sorte qu'il n'y a pas lieu de prévoir une astreinte ;

Et aux motifs adoptés des premiers juges qu'il résulte des plans versés aux débats et des explications des parties que la suppression de la servitude de passage dont bénéficie la SCI Nicolas aurait pour conséquence de priver les locataires de la société de nombreuses places de parking utilisées pour le personnel et les clients ; qu'en outre, le juge des référés lui même, qui s'est déplacé sur les lieux, a relevé que, compte tenu des travaux envisagés par la SCI Noem, la créancière de la servitude se voit allouer l'ancienne bande réservée au stationnement des véhicules pour rejoindre de façon peu aisée ses propres locaux (chicanes, passage étroit, pour deux véhicules en sens inverse ou pour un camion) ; qu'il résulte des inconvénients certains pour les locataires de la SCI Nicolas ; que de son côté, la société Telmat Industrie n'établit nullement que les impératifs de sécurité exigés par la société Orange France la contraindrait à effectuer les travaux entrepris et à supprimer la servitude existante ; qu'effectivement, les annexes numérotées 9 et 12 dont elle se prévaut sont des notes internes à la société et ne sauraient, par conséquent, être prises en considération ; que l'annexe 63 intitulée « contrat de prestation de service » non daté, non signé, ne contient aucune référence à des mesures spécifiques de sécurité ; que ce contrat prévoit uniquement la possibilité d'effectuer des vérifications quant aux normes de sécurité appliquées dans les locaux de la société et l'obligation pour celle-ci d'assurer la garde, la conservation et l'entretien des cartes SIM à ses frais et risques ; que par conséquent, la demande de la SCI Noem n'est pas fondée ; que les contingences imposées par l'activité économique de la société demanderesse (de son locataire) plus spécifiquement les impératifs qu'elle fait valoir ne résultent nullement de pièces versées aux débats alors que la suppression de la servitude litigieuse aurait incontestablement des conséquences non négligeables en ce qui concerne les locataires de la SCI Nicolas ;

Alors, de cinquième part, qu'il résulte de l'article 701, alinéa 3, du Code civil que si la servitude de passage primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ; qu'en considérant néanmoins que la suppression de la servitude de passage par modification de son assiette ne pouvait résulter que « d'un commun accord entre les parties ainsi que le prévoient les actes notariés d'acquisition », la Cour d'appel a méconnu, par un refus d'application, l'article 701 du code civillegifrance ;

Alors, de sixième part, en toute hypothèse, que si la servitude de passage primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ; qu'en considérant néanmoins que la suppression de la servitude de passage par modification de son assiette aurait des conséquences dommageables pour la société Nicolas en privant ses locataires de nombreuses places de parkings utilisées pour le personnel et les clients, sans rechercher comme elle y était invitée, si la société Nicolas ne disposait pas d'autres places de stationnement à l'arrière du site au droit de son bâtiment, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 701, alinéa 3, du Code civil ;

Alors, de septième part, en toute hypothèse, que si la servitude de passage primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ; qu'en considérant néanmoins que la suppression de la servitude de passage par modification de son assiette aurait des conséquences dommageables pour la société Nicolas en la privant d'une commodité de passage vers son fonds sans rechercher comme elle y était invitée, si la société Nicolas ne disposait pas d'un autre accès à son fonds par la rue de Rouby, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 701, alinéa 3, du Code civil ;

Alors, de huitième part, en toute hypothèse, que si la servitude de passage primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ; qu'en considérant néanmoins que la suppression de la servitude de passage par modification de son assiette ne pouvait prospérer, faute pour la société Noem d'établir la nécessité de sécuriser le parking par la pose d'une clôture et d'un portail électrique sans rechercher, comme elle y était dument invitée, s'il ne s'évinçait pas du projet de sécurisation des locaux établi par la société Orange distribution en son paragraphe 3.2 intitulé « délimitation physique du parking » que « l'espace du parking propre à Telmat Industrie sera clôturée par une structure grillagée. Un portail permettra d'accéder au parking Telmat Industrie uniquement », la Cour d'appel privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 701, alinéa 3, du Code civil ;

Alors, de neuvième part, que si la servitude de passage primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ; qu'en retenant que la question du passage des camions sur ce parking devenait sans objet, de sorte qu'il n'y a pas lieu de prévoir une astreinte, dès lors que le parking de la SCI Noem pouvait être clôturé par un grillage de façon indépendante de la servitude, sans rechercher si la servitude de passage des camions ne devait pas être supprimée en raison de ce que le revêtement du passage n'avait pas vocation à permettre le passage de camions de fort tonnage, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 701, alinéa 3 du Code civil ;

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

(SUBSIDIAIRE) :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Noem de sa demande d'aménagement des modalités d'exercice de la servitude et de l'avoir condamnée à payer à la SCI Nicolas la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Aux motifs que la nécessité alléguée de sécuriser l'accès des locaux de la société Telmat Industrie, locataire de la SCI Noem, ne justifie ni la suppression de la servitude de passage, ni même les aménagements sollicités, lesquels ne peuvent résulter que d'un commun accord entre les parties ainsi que le prévoient les actes notariés d'acquisition ; qu'en effet, le tribunal a relevé à juste titre que les modifications demandées des modalités d'exercice de la servitude de passage rendraient celle-ci plus incommode et porteraient atteinte aux droits de la SCI Nicolas alors que la SCI Noem pouvait clôturer ses bâtiments et ses parkings par un grillage à la limite de la servitude et non pas nécessairement à la limite de sa propriété incluant la voie d'accès commune ; que les conclusions de l'appelante doivent donc être rejetées, le jugement étant également confirmé en ce qu'il a ordonné la suppression du grillage posé sur l'assiette de la servitude ; que le parking de la SCI Noem pouvant être clôturé par un grillage, de façon indépendante de la servitude, la question du passage des camions sur ce parking devient sans objet, de sorte qu'il n'y a pas lieu de prévoir une astreinte ;

Et aux motifs adoptés des premiers juges que la SCI Noem fait valoir que la servitude de passage créée par les actes de vente entre la société Alsabail et les SCI Nicolas et Noem n'est pas absolue dans son assiette et dans son mode de fonctionnement ; que cette servitude ne s'applique qu'en considération des besoins respectifs des parties ; qu'il résulte des actes versés aux débats que les modalités d'exercice des servitudes réciproques peuvent être modifiées en accord entre les parties ; qu'un tel accord est loin d'exister ; qu'en l'absence d'un tel accord, le principe de fixité des servitudes doit recevoir application ; que l'article 701 alinéa 1er du Code civil prévoit que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode » ; que la modification des modalités d'exercice de la servitude litigieuse aurait incontestablement pour conséquence de rendre plus incommode l'exercice de ses droits par la SCI Nicolas : mise en place de portail, de grille d'accès avec fermeture obligatoire sous peine de condamnation, interdiction de passage des camions ; qu'au surplus, la modification sollicitée aurait pour conséquence de priver la SCI Nicolas de nombreuses places de parking ce qui ne pourrait que faire perdre à ses locaux commerciaux une partie de leur attractivité ; qu'également, la SCI Noem n'établit nullement que les modifications qu'elle sollicite seraient indispensables au respect des normes de sécurité qui lui sont imposées dans le cadre de son contrat signé avec la société Orange ; qu'elle n'établit pas, dès lors, devoir faire face à un besoin particulier nouveau qui justifierait le droit de se clore comme souhaité ; que si son bâtiment doit être sécurisé, il lui appartient de se clore au droit de ses parkings en laissant à l'extérieur du grillage les parkings et les voies de circulation ;

Alors, d'une part, qu'en considérant que la modification des modalités d'exercice de la servitude litigieuse aurait incontestablement pour conséquence de rendre plus incommode l'exercice de ses droits par la SCI Nicolas en dépit de ce que la demande de la société Noem tendant à la modification et à la précision des modalités d'exercice de la servitude ne visait pas à diminuer l'usage de la servitude dont les modalités d'exercice avaient été clairement définies, mais bel et bien à déterminer les modalités d'exercice de la servitude de passage dont les modalités n'étaient pas absolues et devaient être déterminées en fonction des besoins respectifs des parties, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, subsidiairement qu'il résulte de l'article 701, alinéa 3, du Code civil que si la servitude de passage primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ; qu'en considérant néanmoins que la précision de la servitude de passage par modification de son assiette ne pouvait résulter que « d'un commun accord entre les parties ainsi que le prévoient les actes notariés d'acquisition », la Cour d'appel a méconnu, par un refus d'application, l'article 701 du code civillegifrance ;

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Noem de sa demande tendant à voir la SCI Nicolas condamnée à lui rembourser sa quote-part des frais d'entretien et d'éclairage des équipements communs et de l'avoir condamnée à payer à la SCI Nicolas la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Aux motifs que si le principe d'une participation de la SCI Nicolas aux dépenses d'usage commun n'est pas contestable, les montants réclamés ne résultent que de courriers et relevés de dépenses émanant de la société Telmat Industrie et de factures que celle-ci a elle-même adressées à la SCI Nicolas ; que la circonstance que la société Telmat Industrie ait le même dirigeant social que la société SCI Noem ne suffit pas à démontrer que cette dernière ait supporté ces frais et soit subrogé dans les droits de la société Telmat Industrie ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que la SCI Noem fait valoir qu'elle paye seule depuis 1997, les dépenses liées aux parkings et aux quais de déchargements à usage commun, notamment la consommation d'électricité des mâts d'éclairage ; que le partage des frais entre les deux SCI est expressément prévu dans l'acte notarié de constitution de la servitude ; qu'elle a procédé à une évaluation de ces dépenses d'éclairage qui s'élève à 71.174,07 euros dont elle réclame la moitié soit la somme de 35.587,03 euros ; que si ces dépenses ont jusqu'à ce jour été payées par la société locataire, la société Telmat Industrie, une convention aurait été passée entre les deux sociétés aux termes de laquelle la SCI Noem supporterait la charge définitive de ses frais ; … que toutefois, la demande de la SCI Noem ne saurait prospérer ; que le chiffrage retenu résulte d'une note que la société Telmat Industrie a rédigé intitulée « résumé des dépenses » ; qu'outre le fait que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, ce document n'est accompagné d'aucune pièce justificative ; qu'il ne ressort nullement des pièces de la procédure que l'ensemble des montants mis en compte concernerait la SCI Nicolas, ni enfin que la charge de dépenses incomberait définitivement à la SCI Noem

Alors, de première part, qu'en rejetant la demande émanant de la société Noem, tendant au partage des frais engendrés par les lieux à usage commun au constat que la société Noem ne verserait aux débats que des courriers et relevés de dépenses émanant de la société Telmat Industrie et des factures que celle-ci a elle-même adressées à la SCI Nicolas sans analyser, même sommairement, les autres pièces versées à la procédure par la société Noem, à hauteur d'appel, d'où il s'évinçait clairement que cette dernière avait supporté la charge définitive des frais engendrés par les lieux communs du site, la Cour d'appel a méconnu les exigences de motivation découlant de l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, de deuxième part, en toute hypothèse que le propriétaire du fonds dominant doit contribuer aux frais d'aménagement et d'entretien que nécessite l'existence d'une communauté d'usage de l'assiette de la servitude légale par le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant ; qu'en rejetant la demande émanant de la société Noem, tendant au partage des frais engendrés par les lieux à usage commun au motif inopérant que la société Noem ne verserait aux débats que des courriers et relevés de dépenses émanant de la société Telmat Industrie et des factures que celle-ci a elle-même adressées à la SCI Nicolas et rapporterait pas la preuve qu'elle ait définitivement supporté la charge des dépenses litigieuses, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 698 et 1315 du Code civil ;

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Noem de sa demande de dommages et intérêts et de l'avoir condamnée à payer à la SCI Nicolas la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Aux motifs que les prétendues dégradations (portails, revêtements de parking) ne résultent que des déclarations de la société Telmat Industrie et ne justifient pas la demande de dommages-intérêts de la SCI Noem ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que la SCI Noem prétend avoir subi de nombreux préjudices du fait de la négligence de la SCI Nicolas et de ses locataires : stationnement des locataires sur sa propriété, dégradation de son grillage à plusieurs reprises, portail laissé ouvert, benne à ordures laissée sans surveillance, circulation des camions sur le parking au mépris des règles de sécurité… ; qu'elle évalue à 67.379,75 euros ; que cependant, d'une part, la SCI Noem n'a pas qualité pour agir aux lieu et place de la société Telmat Industrie ; que l'article 1728 du code civillegifrance invoqué concerne les relations contractuelles entre le bailleur et son locataire et en aucun cas les relations entre un locataire et des tiers ; qu'effectivement, les obligations contractuelles dont le preneur est tenu envers le bailleur ne l'exonèrent pas de la responsabilité qu'il peut encourir envers d'autres immeubles ; qu'enfin, la SCI Noem se contente d'allégations sans rapporter le moindre élément de preuve permettant d'attribuer à la SCI Nicolas une faute personnelle indispensable à la mise en jeu de sa responsabilité ;

Alors, de première part, que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; que la Cour d'appel, après constaté l'existence de dégradations subies par la société Noem en raison des troubles causés par la société Nicolas et ses locataires, ne pouvait rejeter la demande en dommages-intérêts de la société Noem au constat que ces dégradations « ne justifient pas la demande de dommages-intérêts », sans méconnaître la portée légale s'évinçant de ses propres constatations en violation du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

Alors, de deuxième part, subsidiairement que pour rejeter la demande en dommages-intérêts de la société Noem fondée sur les troubles causés par la société Nicolas et ses locataires, la Cour d'appel ne pouvait se contenter de mentionner que les déclarations de la société Telmat Industrie « ne justifient pas la demande de dommages-intérêts », sans se prononcer par un motif péremptoire revenant à priver l'arrêt de toute base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

Alors, de troisième part, qu'en rejetant la demande en dommagesintérêts de la société Noem en relevant que cette prétention n'était fondée que sur les déclarations de la société Telmat Industrie, sans procéder à un examen au moins sommaire, des nombreuses pièces produites au soutien de cette demande et ne résultant pas des déclarations de la société Telmat Industrie, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, de quatrième part, qu'en retenant que la SCI Noem n'a pas qualité pour agir aux lieu et place de la société Telmat Industrie, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Noem n'avait pas également souffert des comportements préjudiciables de la société Nicolas et de ses locataires la contraignant notamment à engager des frais de réfaction de la voie d'accès, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

Alors, cinquième part, qu'il résulte du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage que la victime d'un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans l'immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire ; qu'en considérant néanmoins que la SCI Nicolas n'était pas responsable des troubles causés par ses locataires, la Cour d'appel a méconnu le sens et la portée du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, informatif de ce chef, d'avoir condamné la SCI Noem à payer à la SCI Nicolas la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Aux motifs que la SCI Nicolas démontre notamment par des photographies et une série de constats d'huissier, que depuis fin 2003 elle ne peut plus utiliser les 32 places de stationnement matérialisées sur son terrain le long de la voie d'accès sur laquelle elle bénéficie d'une servitude de passage, et ce en raison d'un grillage que la SCI Noem a maintenu en place ; que cette privation de jouissance prolongée doit être par un montant que la Cour évolue à 30.000 euros à la charge de la SCI Noem ;

Alors qu'en condamnant la SCI Noem à payer à la SCI Nicolas la somme de 30.000 euros à titre de dommages intérêts en raison d'une prétendue privation de jouissance prolongée depuis fin 2003 de ne plus pouvoir utiliser les 32 places de stationnement matérialisées sur son terrain le long de la voie d'accès sur laquelle elle bénéficie d'une servitude de passage, sans rechercher comme elle y était dument invitée par la société Noem, si la société Nicolas ne disposait pas d'autres possibilités de stationnements à l'arrière du site rendant inexistant le préjudice allégué, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civillegifrance ;

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, 20 mai 2011


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 11 décembre 2012, pourvoi n°11-24573

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Composition du Tribunal :

Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, SCP Roger et Sevaux

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 11/12/2012
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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