LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1315 du code civil ;
Attendu que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 13 juillet 2011), que Mme Marinette X..., agissant en qualité d'administratrice légale de son époux, M. François X..., MM. Guillaume et Alexandre X... et Mme Tiphaine X... (les consorts X...) ont assigné M. Z... en résiliation d'un bail verbal, notamment pour défaut de paiement des loyers ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'en l'absence de bail écrit les comptes entre les parties sont difficiles à établir, que le terme du loyer a varié de l'année au trimestre, du semestre au mois, que le locataire attendait un avis d'échéance pour payer, qu'il lui est arrivé d'adresser son règlement à une personne qui n'avait plus mandat de l'encaisser, qu'aucune des parties ne présente un décompte détaillé exhaustif, à jour, avec la référence des paiements intervenus, que les bailleurs alignent des chiffres sur la base d'un calcul aléatoire et ne produisent pas d'avis d'échéance ni de quittance ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs demandes en paiement de la somme de 9 156, 66 euros au titre d'un arriéré de loyers et de charges, en résiliation du bail verbal consenti à M. Z... et en condamnation de M. Z... au paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 13 juillet 2011 par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans autrement composée ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande tendant au paiement d'un arriéré de loyers et de charges arrêté en janvier 2011 à la somme à parfaire de 9. 195, 66 euros, ensemble de leurs demandes subséquentes tendant à la résiliation judiciaire du bail verbal consenti à Monsieur Z..., à son expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE les comptes entre les parties sont difficiles à établir en raison de l'absence d'un bail écrit pourtant envisagé par Monsieur et Madame X... dès 1998 et souhaité par Monsieur Z..., et de la succession d'administrateurs aux lieu et place de Monsieur François X... jusqu'en février 2008 ; que les courriers produits par Monsieur Z... démontrent que le terme du loyer a varié de l'année au trimestre, du semestre au mois ; que le locataire attendait un avis d'échéance pour payer ; qu'il lui est arrivé d'adresser son règlement à une personne qui n'avait plus mandat de l'encaisser, dans l'ignorance de la nouvelle situation ; qu'aucune des parties ne présente un décompte détaillé, exhaustif, à jour, avec la référence des paiements intervenus ; que les consorts X... alignent des chiffres sur la base d'un calcul aléatoire sans indication des augmentations périodiques du loyer ni de son terme ; qu'ils ne produisent pas d'avis d'échéance ni de quittance ; que Madame X... ès qualités demande le paiement d'un arriéré de loyer estimé à 9. 195, 66 euros arrêté à juin 2010 ou à janvier 2011, les deux dates étant indiquées en page 18 des conclusions des intimés ; qu'elle s'appuie sur une sommation de payer la somme de 13. 828, 76 euros délivrée le 8 juin 2009 à Monsieur Z... par un huissier de justice à sa demande ès qualités et celle de ses trois enfants ; que la cour observe que cette sommation mentionne le bien situé Les Vallinières à ST REGLE – et non à AMBOISE où le bien est cadastré ; qu'il vise les loyers « de 2006 à avril 2009 » selon un décompte, lequel n'est pas produit à la Cour ; que la pièce n° 12 communiquée par les consorts X... est un décompte dont l'auteur et la date sont inconnus ; qu'il ressort de celui-ci que les loyers du 2ème semestre 2007, de l'année 2008 et du 1er trimestre 2009 n'ont pas été réglés ; que de son côté, M. Z... justifie par la production de ses relevés bancaires le paiement de la somme de 3. 771, 48 euros pour chacun de ces semestres et le 2ème semestre de l'année 2009 ; que c'est donc à tort que le premier juge a considéré qu'un arriéré de loyer de 8. 795, 60 euros était dû à la fin de l'année 2009 et a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le locataire au paiement d'un arriéré de loyer, prononcé la résiliation du bail, autorisé l'expulsion du locataire et fixé le montant d'une indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux ; que les consorts X... demandent le paiement de la somme de 9. 195, 56 euros « correspondant aux loyers et charges arrêtés à janvier 2011, à parfaire à la date du prononcé du jugement » avec intérêts à compter du 8 juin 2009, sans déterminer précisément quels loyers sont dus ni justifier des charges évoquées pour la première fois devant la cour d'appel ; qu'ils seront déboutés de cette demande ;
ALORS QUE, D'UNE PART, en l'absence de toute contestation relative au montant des loyers dus par un locataire, il appartient à ce dernier, s'il se prétend libéré, de justifier de leur paiement intégral ; qu'en l'espèce, dès lors que les parties s'étaient l'une et l'autre accordées pour reconnaître qu'à compter du 1er janvier 2006, le loyer annuel afférent au bail verbal consenti à Monsieur Z... s'établissait à la somme de 7. 542, 96 €, soit la somme mensuelle de 628, 58 € comme retenue par les premiers juges, la Cour ne pouvait, sauf à inverser la charge de la preuve, débouter les consorts X... de leurs demandes en paiement et en résiliation, motifs pris de la difficulté à faire les comptes entre les parties en l'absence de bail écrit, de l'absence de décomptes détaillés, exhaustifs, à jour et comportant la référence des paiements intervenus, du caractère prétendument aléatoire des calculs opérés par les bailleurs, de l'absence de production par ces derniers d'avis d'échéance ni de quittances, d'erreurs ou de contradictions de dates d'arrêtés de comptes que recèleraient leurs écritures, de l'insuffisante valeur probante de leur décompte, ou encore de l'absence de détermination par les bailleurs des loyers qui leur resteraient dus ; qu'en statuant de la sorte, la Cour viole l'article 1315 du Code civil ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, en l'absence de toute contestation relative au montant des loyers dus par un locataire, il appartient à ce dernier, s'il se prétend libéré, de justifier de leur paiement intégral ; qu'à supposer même que Monsieur Z... ait effectivement justifié, comme le retient la Cour, du paiement de la somme de 3. 771, 48 € au titre du deuxième semestre 2007 et de chacun des semestres des années 2008 et 2009, cette assertion est insuffisante à faire ressortir que Monsieur Z... avait rapporté la preuve, qui lui incombait, du paiement de l'intégralité des loyers dus pour l'ensemble de la période litigieuse, soit de janvier 2006 à janvier 2011, d'où il suit que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles 1315 et 1728, 2° du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes tendant à la résiliation du bail verbal et, en conséquence, à l'expulsion de Monsieur Z... ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE les comptes entre les parties sont difficiles à établir en raison de l'absence d'un bail écrit pourtant envisagé par Monsieur et Madame X... dès 1998 et souhaité par Monsieur Z..., et de la succession d'administrateurs aux lieu et place de Monsieur François X... jusqu'en février 2008 ; que les courriers produits par Monsieur Z... démontrent que le terme du loyer a varié de l'année au trimestre, du semestre au mois ; que le locataire attendait un avis d'échéance pour payer ; qu'il lui est arrivé d'adresser son règlement à une personne qui n'avait plus mandat de l'encaisser, dans l'ignorance de la nouvelle situation ; qu'aucune des parties ne présente un décompte détaillé, exhaustif, à jour, avec la référence des paiements intervenus ; que les consorts X... alignent des chiffres sur la base d'un calcul aléatoire sans indication des augmentations périodiques du loyer ni de son terme ; qu'ils ne produisent pas d'avis d'échéance ni de quittance ; que Madame X... ès qualités demande le paiement d'un arriéré de loyer estimé à 9. 195, 66 euros arrêté à juin 2010 ou à janvier 2011, les deux dates étant indiquées en page 18 des conclusions des intimés ; qu'elle s'appuie sur une sommation de payer la somme de 13. 828, 76 euros délivrée le 8 juin 2009 à Monsieur Z... par un huissier de justice à sa demande ès qualités et celle de ses trois enfants ; que la cour observe que cette sommation mentionne le bien situé Les Vallinières à ST REGLE – et non à AMBOISE où le bien est cadastré ; qu'il vise les loyers « de 2006 à avril 2009 » selon un décompte, lequel n'est pas produit à la Cour ; que la pièce n° 12 communiquée par les consorts X... est un décompte dont l'auteur et la date sont inconnus ; qu'il ressort de celui-ci que les loyers du 2ème semestre 2007, de l'année 2008 et du 1er trimestre 2009 n'ont pas été réglés ; que de son côté, Monsieur Z... justifie par la production de ses relevés bancaires le paiement de la somme de 3. 771, 48 euros pour chacun de ces semestres et le 2ème semestre de l'année 2009 ; que c'est donc à tort que le premier juge a considéré qu'un arriéré de loyer de 8. 795, 60 euros était dû à la fin de l'année 2009 et a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le locataire au paiement d'un arriéré de loyer, prononcé la résiliation du bail, autorisé l'expulsion du locataire et fixé le montant d'une indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux ; que les consorts X... demandent le paiement de la somme de 9. 195, 56 euros « correspondant aux loyers et charges arrêtés à janvier 2011, à parfaire à la date du prononcé du jugement » avec intérêts à compter du 8 juin 2009, sans déterminer précisément quels loyers sont dus ni justifier des charges évoquées pour la première fois devant la Cour d'appel ; qu'ils seront déboutés de cette demande ;
ALORS QUE le preneur a pour obligation essentielle de s'acquitter ponctuellement et intégralement du montant du loyer dû ; que dès lors, à supposer même que Monsieur Z... n'ait pu se voir reprocher un arriéré de loyer à la date où elle statuait, la Cour n'en devait pas moins rechercher, comme elle y était du reste invitée par les consorts X... (cf. leurs dernières écritures), si le caractère tardif, partiel et erratique des paiements opérés par Monsieur Z... n'était pas de nature à justifier la résiliation du bail, d'où il suit que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles 1184 et 1728, 2°, du Code civil.
