LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 mars 2011), que Mme X..., qui avait pris à bail une maison d'habitation appartenant à M. et Mme Y..., a assigné ces derniers afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie, le remboursement d'une réparation et des dommages-intérêts ; que M. et Mme Y... ont notamment demandé à titre reconventionnel le paiement d'un rappel de loyers et de charges ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de dire que le congé délivré par Mme X... à Mme Y... est opposable à M. Y... alors, selon le moyen :
1°/ que lorsqu'un bail a été consenti par plusieurs co-bailleurs indivis et hormis le cas où l'un d'eux a reçu mandat de l'autre, le congé donné par le preneur doit, pour être valable, avoir été délivré à chacun des propriétaires indivis ; que le fait que les co-bailleurs soient solidaires ne dispense pas le locataire d'adresser à chacun d'eux son congé ; qu'en jugeant que le congé délivré par Mme X... à l'un seulement de ses bailleurs était opposable à l'autre, au motif qu'ils seraient solidaires, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard des articles 1736 et 815-3 du code civil et des articles 13 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
2°/ que la solidarité ne se présume point ; qu'en déduisant de la mention du bail selon laquelle M. et Mme Y... sont bailleurs qu'ils se seraient automatiquement engagés solidairement à l'égard de leur locataire, pour en conclure que le congé adressé par cette dernière à Mme Y... était opposable à M. Y..., la cour d'appel a méconnu le principe susvisé en violation de l'article 1202 du code civil ;
Mais attendu que M. et Mme Y... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que le congé délivré à Mme Y... n'était pas opposable à M. Y... en raison de l'absence de solidarité des bailleurs, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant irrecevable ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 4 du code civil ;
Attendu, selon ce texte, que le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. et Mme Y... en paiement d'un rappel de loyers et de charges, l'arrêt retient que les pièces versées aux débats et les explications des parties sont confuses, ne permettent pas de retracer l'évolution du loyer et des paiements réalisés sur la totalité de la période et que les parties n'ont pas eu recours à une expertise ;
Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1144 du code civil ;
Attendu que pour condamner M. et Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 183, 50 euros au titre du remboursement d'une cuvette de WC, l'arrêt retient qu'il n'existe aucune constatation objective de la panne affectant le WC, dont l'existence même n'est cependant pas contestée et qu'au titre de l'obligation de délivrance d'un logement décent pesant sur le bailleur en application de l'article 1719 du code civil, il convient de mettre la dépense à la charge de M. et Mme Y... ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire avait mis en demeure les bailleurs d'effectuer les travaux nécessaires ou si elle avait été autorisée par décision de justice à se substituer à eux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. et Mme Y... de leurs demandes au titre de la régularisation des charges, de la révision des loyers et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et condamné M. et Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 183, 50 euros au titre du remboursement d'un WC, l'arrêt rendu le 21 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 1er juillet 1991, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leurs demandes au titre de la régularisation des charges, de la révision des loyers et de la taxe des ordures ménagères ;
AUX MOTIFS QUE les pièces versées au débat et les explications des parties sont confuses et ne permettent pas de retracer l'évolution du loyer et des paiements réalisés sur la totalité de la période ; que les parties n'ont pas eu recours à une expertise qui aurait permis de rétablir la réalité de leurs comptes ; qu'en l'état, il y a lieu de rejeter ces demandes ;
1° ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en « rejetant » la demande de Monsieur et Madame Y... formulée contre leur ancienne locataire au titre de la régularisation des charges, de la révision des loyers et de la taxe des ordures ménagères au motif susvisés, la Cour d'appel qui a refusé de statuer sur les demandes dont elle était saisie, a violé le principe susvisé et l'article 4 du Code civil ;
2° ALORS QUE ce refus s'analyse également en une méconnaissance de la charge de la preuve, et en une violation de l'article 1315 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur et Madame Y... à payer à Madame X... la somme de 183, 50 euros au titre du remboursement d'un WC ;
AUX MOTIFS QUE Madame X... soutient que son frère, en voulant réparer le mécanisme défectueux, a constaté une fissure sur la cuvette, ce qui a nécessité le remplacement de l'ensemble ; qu'elle produit une attestation du 4 décembre 2008 en ce sens ; que toutefois, le 4 juillet 2006, elle avait écrit à Monsieur et Madame Y... une lettre selon laquelle « c'est le mécanisme qui a lâché, on en a été pour en acheter, mais il coûtait très cher, donc, j'ai pris le WC complet » ; qu'il n'existe aucune constatation objective de la panne affectant le WC, dont l'existence même n'est cependant pas contestée ; au titre de l'obligation de délivrance d'un logement décent pesant sur le bailleur en application de l'article 1719 du Code civil, il convient de mettre la dépense à la charge de Monsieur et Madame Y... ;
1° ALORS QUE les frais de remplacement d'une chasse d'eau devenue défectueuse à raison de son usage normal constituent des dépenses locatives ; qu'en mettant à la charge de Monsieur et Madame Y... les frais liés à la réparation des WC de l'appartement donné à bail à Madame X..., à raison d'un dysfonctionnement de la chasse d'eau, la Cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
2° ALORS en tout état de cause QU'en l'absence de mise en demeure, adressée au bailleur d'avoir à effectuer des réparations, et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, et sauf s'il y a urgence à les faire réaliser, le bailleur n'est pas tenu d'en supporter la charge ; qu'en condamnant Monsieur et Madame Y... à verser à Madame X... une somme de 183, 50 euros en remboursement des frais engagés par elle spontanément, en l'absence de mise en demeure du propriétaire et d'autorisation judiciaire en ce sens, aux fin du remplacement des waterclosets de l'appartement qu'elle leur louait, et sans relever l'urgence de procéder à un tel remplacement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1720 et 1144 du Code civil ;
3° ALORS enfin et en tout état de cause QUE le locataire ne peut demander à son bailleur le remboursement des dépenses engagées à sa place qu'à la condition qu'elles l'aient été de la manière la plus économique possible ; que le locataire qui prend l'initiative de remplacer les waterclosets dans leur ensemble au lieu d'engager les frais strictement nécessaires à la réparation de la chasse d'eau qui seule est défectueuse ne peut réclamer au bailleur le remboursement des frais engagés par lui ; qu'en condamnant Monsieur et Madame Y... à verser à Madame X... une somme de 183, 50 euros au titre du remplacement des waterclosets de l'appartement qu'elle leur louait, sans rechercher, comme cela lui était expressément demandé, si la dépense engagée par elle à ce titre l'avait été de la façon la plus économique, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1720 et 1144 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le congé délivré par Madame X... à Madame Y... était opposable à Monsieur Y... ;
AUX MOTIFS QUE le bail désigne le bailleur comme « Monsieur et Madame Y... » ce qui implique leur solidarité et rend opposable à chacun d'eux le congé adressé à Madame Y... seulement ;
ALORS d'une part QUE lorsqu'un bail a été consenti par plusieurs co-bailleurs indivis et hormis le cas où l'un d'eux a reçu mandat de l'autre, le congé donné par le preneur doit, pour être valable, avoir été délivré à chacun des propriétaires indivis ; que le fait que les co-bailleurs soient solidaires ne dispense pas le locataire d'adresser à chacun d'eux son congé ; qu'en jugeant que le congé délivré par Madame X... à l'un seulement de ses bailleurs était opposable à l'autre, au motif qu'ils seraient solidaires, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard des articles 1736 et 815-3 du Code civil et des articles 13 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
ALORS d'autre part et en tout état de cause QUE la solidarité ne se présume point ; qu'en déduisant de la mention du bail selon laquelle Monsieur et Madame Y... sont bailleurs qu'ils se seraient automatiquement engagés solidairement à l'égard de leur locataire, pour en conclure que le congé adressé par cette dernière à Madame Y... était opposable à Monsieur Y..., la Cour d'appel a méconnu le principe susvisé en violation de l'article 1202 du Code civil.
