LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 2 novembre 2010), que M. et Mme X... et M. Y... (les consorts X...- Y...), qui avaient obtenu un permis de construire un immeuble comportant deux logements de 49, 65 m ² et 185, 78 m ², ont réalisé deux lots de superficie égale ; qu'ils ont fait établir par la société civile professionnelle B..., C...
D... (la SCP) un état descriptif de division et un règlement de copropriété puis ont vendu un des logements à M. Z... et Mme A... ; que l'acte de vente dressé par la SCP prévoyait l'existence de " droits à construction résiduels " ; que la demande d'agrandissement de M. Z... et de Mme A... ayant été rejetée au motif que le certificat de conformité avait été refusé pour violation du règlement d'urbanisme, ces derniers ont exercé l'action estimatoire et demandé le paiement de dommages-intérêts ; que les vendeurs ont appelé en garantie la SCP ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le deuxième moyen du pourvoi provoqué, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. Z... demandait le remboursement de tous les frais qu'il avait inutilement engagés pour la vente et dont il justifiait par les documents qu'il produisait, la cour d'appel a pu en déduire que les vendeurs de mauvaise foi devaient être condamnés à réparer les préjudices matériels subis par l'acheteur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le troisième moyen du pourvoi provoqué, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que c'était à bon droit que M. Z... demandait le remboursement de tous les frais qu'il avait inutilement engagés pour la vente et dont il justifiait par les documents qu'il produisait, la cour d'appel a, par une décision motivée, pu en déduire que la demande relative à l'installation de la télévision devait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi provoqué, réunis :
Vu l'article 1644 du code civil ;
Attendu que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ;
Attendu que pour accueillir la demande en réduction du prix, l'arrêt retient que, si M. Z... a revendu l'immeuble 48 000 euros de moins que son prix d'achat, il n'établit pas que cette moins-value est due en son intégralité à l'absence de droits de construction résiduels et que, déduction faite de la part causale revenant à l'évolution défavorable du marché de l'immobilier, il convient de ramener sa demande de ce chef à la somme de 35 000 euros ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le quatrième moyen du pourvoi principal et le quatrième moyen du pourvoi provoqué, réunis :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour condamner in solidum les consorts X...- Y... à payer des dommages-intérêts à la SCP pour procédure abusive, l'arrêt retient que la mauvaise foi des appelants caractérise un abus de leur part dans l'exercice de la procédure ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne caractérisent pas l'existence d'une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice des consorts X...- Y..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le cinquième moyen du pourvoi principal et le cinquième moyen du pourvoi provoqué, réunis :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter les consorts X...- Y... de leur recours en garantie contre la SCP, l'arrêt retient qu'en remettant au notaire des plans tendant à lui faire croire qu'ils étaient conformes à ceux annexés au permis de construire et en masquant ainsi intentionnellement l'irrégularité de la construction, les vendeurs l'ont trompé au même titre que l'acquéreur et l'ont empêché d'exercer son devoir de conseil dans la mesure où rien ne permettait de l'alerter sur la nature réelle de la construction réalisée ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre au conclusions des consorts X...- Y... qui faisaient valoir que le notaire avait accepté de dresser un acte de vente mentionnant l'existence de droits résiduels de construction alors que, lors de l'établissement du règlement de copropriété, il avait commis une faute en ne consultant pas le règlement d'urbanisme ou en ne relevant pas que celui-ci n'autorisait pas la construction qui avait été réalisée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum les consorts X...- Y... à payer à M. Z... la somme de 35 000 euros au titre de la réduction du prix de vente, déboute les consorts X...- Y... de leur recours en garantie contre la société civile professionnelle B..., C...
D... et les condamne in solidum à payer à cette dernière la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 2 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens identiques produits, aux pourvois principal et incident, par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. Y... et pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. Y... in solidum avec les époux X... à payer à M. Z... la somme de 35. 000 euros au titre de la diminution du prix de vente ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces produites qu'après avoir obtenu, le 27 décembre 2004, un permis de construire une villa comportant deux logements de 49, 65 m2 et 185, 78 m2, les consorts X...
Y... ont fait réaliser deux logements de superficie égale, soit une construction totalement différente de celle autorisée ; que par ailleurs, le fait qu'ils aient déposé un permis prévoyant un logement de 49, 65 m2 démontre qu'ils connaissaient parfaitement la réglementation imposant la limitation à 50 m2 de la surface de l'un des deux lots ; qu'ainsi, en construisant deux lots l'un et l'autre supérieurs à 50 m2, ils ont délibérément passé outre cette réglementation et savaient pertinemment qu'ils ne respectaient ni le permis de construire ni le POS en vigueur, avec pour conséquences inéluctables que le certificat de conformité ne pouvait qu'être refusé et que cette irrégularité n'étant pas régularisable, toute demande d'extension serait nécessairement vouée à l'échec ; qu'or, non seulement ils se sont gardés d'informer M. Z... de cette situation dont l'importance méritait d'être soulignée, mais encore ils l'ont délibérément trompé en faisant annexer à l'acte de vente du 9 octobre 2006 des plans ne correspondant pas à ceux au vu desquels ils avaient obtenu le permis de construire et ce tandis que rien ne permettait à l'acquéreur de déceler une telle discordance entre le permis et les plans ; qu'à cet égard, les travaux venant d'être achevés depuis peu, la seule mention laconique que « le certificat de conformité n'a pas été délivré à ce jour » ne pouvait manifestement suffire à éveiller ses soupçons alors que tout portait à croire que la construction était en tous points régulière, que la délivrance de ce document ne poserait aucun problème particulier et qu'il ne s'agissait que d'une question de délai ; que, de surcroît, dans la rubrique « désignation du bien », les vendeurs affirmaient expressément dans l'acte l'existence de « droits à construction résiduels », affirmation qui était purement mensongère ; qu'ils ne sauraient en effet, de bonne foi prétendre qu'ils ignoraient que la violation grave des règles d'urbanisme qu'ils avaient commise avait réduit à néant le droit d'agrandir une villa construite elle-même sans droit ; qu'or, il s'agissait pour M. Z... d'un élément déterminant de son achat ; qu'en témoigne le fait que dès le 26 janvier 2007, c'est-à-dire très peu de temps après, il a déposé en mairie sa demande de permis de construire aux fins de réaliser une extension pour pouvoir loger ses enfants, demande refusée au motif de la non-conformité de la construction au plan d'occupation des sols ; que privant l'acquéreur de droits de constructions résiduels, portant sur l'objet même de la vente et intentionnellement dissimulée, cette irrégularité constitue un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil ; qu'en effet, ce vice lui a interdit de faire réaliser l'extension nécessaire au logement de sa famille et donc de donner au bien l'usage auquel il le destinait, de sorte qu'il ne l'aurait pas acquis s'il l'avait connu ou n'en aurait donné qu'un moindre prix ; que la mauvaise foi caractérisée du vendeur l'empêchant de se prévaloir de la clause limitative de garantie, M. Z... est dès lors fondé en son action estimatoire et peut ainsi légitimement prétendre en application de l'article 1644 du code civil au remboursement d'une partie du prix payé ; que s'il est constant qu'il a revendu l'immeuble le 19 mai 2010 pour une somme de 207. 000 €, soit 48. 000 € de moins que son prix d'achat, il n'établit pas cependant que cette moins value est due en son intégralité à l'absence de droits de construction résiduels ; que déduction faite de la part causale revenant à l'évolution défavorable du marché de l'immobilier, il convient de ramener la demande de ce chef à la somme de 35. 000 € ;
ALORS QUE lorsque le bien vendu est affecté d'un vice caché, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par expert ; que dans ses conclusions (p. 8), M. Y... faisait valoir que le chiffrage de la réduction demandée par M. Z... ne résultait d'aucune estimation sérieuse à dire d'expert ; qu'en fixant elle-même la réduction du prix, cependant qu'elle devait être arbitrée par expert, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. Y... in solidum avec les époux X... à payer à M. Z... les sommes de 553, 80 € pour l'installation TV ; 10. 000 € au titre des honoraires d'agent immobilier ; 5. 121, 97 € pour les frais d'acte authentique ; 621, 50 € pour les frais de cautionnement ; 500 € pour les frais de dossier d'ouverture de prêt principal ; les pénalités découlant du remboursement anticipé du prêt, à déterminer conformément au tableau d'amortissement versé aux débats au jour de l'arrêt ; les intérêts et échéances d'assurance payés, à déterminer de la même manière ; 9. 463, 35 € au titre des frais et intérêts liés à la souscription d'un prêt relais ; 1. 980 € au titre des frais de déménagement ;
AUX MOTIFS QUE la mauvaise foi caractérisée du vendeur l'empêchant de se prévaloir de la clause limitative de garantie, M. Z... est dès lors fondé en son action estimatoire et peut ainsi légitimement prétendre en application de l'article 1644 du code civil au remboursement d'une partie du prix payé ; que s'il est constant qu'il a revendu l'immeuble le 19 mai 2010 pour une somme de 207. 000 €, soit 48. 000 € de moins que son prix d'achat, il n'établit pas cependant que cette moins value est due en son intégralité à l'absence de droits de construction résiduels ; que déduction faite de la part causale revenant à l'évolution défavorable du marché de l'immobilier, il convient de ramener la demande de ce chef à la somme de 35. 000 € ; qu'en outre, c'est à bon droit que M. Z... demande le remboursement de tous les frais qu'il a inutilement engagés pour la vente et dont il justifie par les documents qu'il produit : honoraires de l'agent immobilier, frais d'acte authentiques, frais de cautionnement, pénalités découlant du remboursement anticipé du prêt, intérêts et échéances d'assurance payés, frais et intérêts liés à la souscription d'un prêt relais, frais de déménagement ; qu'enfin, il convient de fixer à la somme de 8. 000 € son préjudice résultant du fait qu'il n'a pas obtenu pour lui et ses enfants les conditions d'existence qu'il pouvait légitimement attendre s'il avait pu réaliser l'extension projetée, qu'il a été contraint de se réorganiser et a dû faire face à de multiples démarches et tracas corrélatifs à cette situation ;
ALORS QUE l'acheteur qui opte pour l'action estimatoire n'a pas droit au remboursement des frais de la vente, lors même que le vendeur aurait connu le vice caché ; qu'ainsi, en condamnant M. Y... au remboursement des frais de la vente de toute nature quand elle n'était saisie que d'une action estimatoire, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1646 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. Y... in solidum avec les époux X... à payer à M. Z... la somme de 553, 80 € pour l'installation TV ;
AUX MOTIFS QUE la mauvaise foi caractérisée du vendeur l'empêchant de se prévaloir de la clause limitative de garantie, M. Z... est dès lors fondé en son action estimatoire et peut ainsi légitimement prétendre en application de l'article 1644 du code civil au remboursement d'une partie du prix payé ; que s'il est constant qu'il a revendu l'immeuble le 19 mai 2010 pour une somme de 207. 000 €, soit 48. 000 € de moins que son prix d'achat, il n'établit pas cependant que cette moins value est due en son intégralité à l'absence de droits de construction résiduels ; que déduction faite de la part causale revenant à l'évolution défavorable du marché de l'immobilier, il convient de ramener la demande de ce chef à la somme de 35. 000 € ; qu'en outre, c'est à bon droit que M. Z... demande le remboursement de tous les frais qu'il a inutilement engagés pour la vente et dont il justifie par les documents qu'il produit : honoraires de l'agent immobilier, frais d'acte authentiques, frais de cautionnement, pénalités découlant du remboursement anticipé du prêt, intérêts et échéances d'assurance payés, frais et intérêts liés à la souscription d'un prêt relais, frais de déménagement ; qu'enfin, il convient de fixer à la somme de 8. 000 € son préjudice résultant du fait qu'il n'a pas obtenu pour lui et ses enfants les conditions d'existence qu'il pouvait légitimement attendre s'il avait pu réaliser l'extension projetée, qu'il a été contraint de se réorganiser et a dû faire face à de multiples démarches et tracas corrélatifs à cette situation ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en ne justifiant pas la condamnation de M. Y... au titre de « l'installation TV », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. Y... in solidum avec les époux X... à payer à la SCP B..., C... et D... la somme de 1. 500 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la mauvaise foi des appelants caractérisant un abus de leur part dans l'exercice de la procédure, il convient de faire droit à la demande de dommages-intérêts présentée par le notaire à concurrence de 1. 500 € ;
ALORS QU'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, constituer un abus de droit, lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation dont sa décision a été l'objet en appel ; que dans son jugement du 9 juin 2009, le tribunal de grande instance de Montpellier a débouté M. Z... de l'ensemble de ses prétentions après avoir retenu la bonne foi des vendeurs ; qu'en prononçant à la charge de M. Y... une condamnation à des dommages intérêts pour abus de droit sans caractériser aucune circonstance particulière de nature à établir leur mauvaise foi procédurale, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Y... de son recours en garantie à l'encontre de la SCP B..., C... et D... ;
AUX MOTIFS QU'en remettant au notaire des plans tendant à lui faire croire qu'ils étaient conformes à ceux annexés au permis de construire et en masquant ainsi intentionnellement l'irrégularité de la construction, les époux Y... (sic !) l'ont trompé au même titre que l'acquéreur et l'ont empêché d'exercer son devoir de conseil dans la mesure où rien ne lui permettait de l'alerter sur la nature réelle de la construction réalisée ; qu'ils doivent être en conséquence déboutés de leur recours en garantie à son encontre ;
ALORS QUE le notaire est tenu d'appeler l'attention des parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; que dans ses conclusions d'appel (p. 12 et 13), M. Y... faisait valoir que préalablement à la vente consentie à M. Z... et Mme A..., le notaire avait été chargé de l'établissement d'un règlement de copropriété et qu'il avait à cette occasion l'obligation de vérifier la réglementation d'urbanisme et de s'assurer de la conformité des constructions avec cette réglementation ; que M. Y... observait que si le notaire avait, en son temps, correctement exécuté son obligation, il aurait ensuite été en mesure d'exercer son devoir de conseil relativement à l'exploitation des droits résiduels de construction ; que M. Y... soutenait que le notaire avait failli à cette obligation de s'assurer de la conformité des constructions avec la réglementation d'urbanisme, ce qui avait eu pour conséquence l'établissement d'un acte de vente inefficace en ce qui concernait l'exploitation du droit de construction résiduel ; qu'il en déduisait que le notaire avait ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité à son égard ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire de nature à établir le manquement du notaire à son obligation de conseil, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
