LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 avril 2011), que la société d'aménagement de commerces et de concessions, filiale à 100 % de la SNCF, a consenti à la société West Restauration une convention d'occupation précaire sur des locaux situés en gare de Versailles Rive Gauche ; que ces locaux ont été déclassés du domaine public, puis cédés à la société civile immobilière Gare Versailles ; qu'assignée par cette dernière aux fins de voir constater la résiliation de la convention, la société West Restauration a revendiqué le bénéfice de la propriété commerciale ;
Sur le premier moyen, tel que reproduit en annexe :
Attendu que dans ses conclusions d'appel, la société West Restauration a prétendu que le contrat de concession avait pris fin au moment où les locaux litigieux avaient été déclassés du domaine public ferroviaire et qu'un bail commercial s'y était substitué ; qu'elle n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à ses propres écritures ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la société West Restauration fait grief à l'arrêt de constater la résiliation de la convention d'occupation précaire liant les parties, de dire qu'elle devra quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation, à défaut, d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et de la condamner à payer à la société Gare Versailles, jusqu'à son départ effectif, une indemnité annuelle d'occupation, alors, selon le moyen :
1°/ que la cassation qui interviendra sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la cassation totale de l'arrêt attaqué, par application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en se bornant à énoncer que le contrat de concession s'étant poursuivi, la SCI Gare Versailles, nouvelle propriétaire, avait qualité pour le résilier en vertu de l'article 2.2 du contrat conférant au propriétaire la faculté de résilier en cas de modification substantielle du régime juridique attaché à l'emplacement ayant pour conséquence de rendre une ou plusieurs clauses inapplicables, sans préciser les clauses qui auraient ainsi été rendues "inapplicables" au sens dudit contrat, à la suite du déclassement des lieux du domaine public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu, d'abord, que le premier moyen ayant été rejeté, le grief de la première branche qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu inopérant ;
Et attendu, ensuite, que la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que le déclassement du domaine public des locaux objets du contrat de concession avait entraîné une modification substantielle du régime juridique attaché à l'emplacement ayant pour conséquence de rendre une ou plusieurs de ses clauses inapplicables, de sorte que le propriétaire pouvait valablement le résilier en application de l'article 2.2 ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que la société West Restauration fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction, alors, selon le moyen :
1°/ que la cassation qui interviendra sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la cassation totale de l'arrêt attaqué, par application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en considérant que le statut des baux commerciaux était inapplicable en ce qu'il ne concerne pas les conventions ayant pour objet des biens dépendant du domaine public, après avoir pourtant retenu que le contrat de concession en cause avait, du fait du déclassement des locaux du domaine public, perdu sa nature administrative, ce dont il découlait nécessairement l'applicabilité du statut des baux commerciaux à compter de ce déclassement, la convention n'ayant plus alors pour objet des biens dépendant du domaine public, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui découlaient de ses constatations au regard des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;
Mais attendu, d'abord, que le premier moyen ayant été rejeté, le grief de la première branche qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu inopérant ;
Et attendu, ensuite, qu'ayant relevé que le contrat de concession conclu entre les parties stipulait, d'une part, que le droit d'occupation dont bénéficiait le concessionnaire était précaire et révocable, d'autre part, que les lois spéciales sur les loyers, et notamment le décret du 30 septembre 1953 sur la propriété commerciale et les dispositions diverses qui l'ont modifié, étaient inapplicables, la cour d'appel a retenu à bon droit que le déclassement du domaine public ne pouvait, sans nouvel accord des parties, modifier le caractère précaire de la convention et en a exactement déduit que la société West Restauration ne pouvait revendiquer l'application du statut des baux commerciaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société West Restauration aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société West Restauration ; la condamne à payer à la société Gare Versailles la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la société West Restauration.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la société West Restauration tendant à la saisine du tribunal administratif d'une question préjudicielle à l'effet de déterminer la date à laquelle le contrat de concession avait pris fin et si la SCI Gare Versailles avait qualité pour le résilier ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal a notamment justement relevé qu'après déclassement des locaux du domaine public, le contrat de concession, qui était administratif à l'origine, ne répondait plus aux conditions nécessaires à la conservation de son caractère administratif, de sorte que le litige ne relevait plus de la compétence des juridictions administratives ; que la demande de renvoi de l'affaire au tribunal administratif n'est pas fondée (arrêt, p. 7, alinéa 4),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 49 du code de procédure civile dispose que toute juridiction saisie d'une demande de sa compétence connaît, même s'ils exigent l'interprétation d'un contrat, de tous les moyens de défense à l'exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction ; que les litiges relatifs à l'application des contrats administratifs relèvent bien de la compétence exclusive des juridictions administratives ; que néanmoins, dans le cas présent, les biens objet du contrat de concession susvisé ont été déclassés du domaine public par arrêté du 30 août 2006, le contrat ayant alors perdu sa nature administrative ; que le présent litige intervient par ailleurs entre deux personnes de droit privé, et ne relève pas de la compétence des juridictions de l'ordre administratif à un quelconque titre ; qu'en conséquence, il convient de dire n'y avoir lieu à sursis à statuer et à question préjudicielle (jugement, p. 3),
ALORS QUE la nature juridique, administrative ou de droit privé, d'un contrat s'apprécie à la date de sa conclusion ; que ni le déclassement subséquent de locaux occupés en vertu d'un contrat de droit administratif, ni leur cession à un tiers ne sont de nature à entraîner un changement de la nature juridique de la convention d'occupation initiale ; qu'en décidant pourtant que le contrat de concession conclu au bénéfice de la société West Restauration, administratif à l'origine, ne répondait plus, au jour où elle statuait « aux conditions nécessaires à la conservation de son caractère administratif», pour en déduite que le litige ne relevait plus de la compétence des juridictions administratives, la cour d'appel a méconnu le principe de la séparation des pouvoirs et violé la loi des 16 - 24 août 1790, ensemble le décret du 16 fructidor an III.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la société West restauration tendant à voir juger que la SCI Gare Versailles n'avait pas qualité pour résilier le contrat de concession en date du 6 septembre 2001 et D'AVOIR en conséquence constaté la résiliation de la convention d'occupation précaire du 6 septembre 2001 à compter du 17 juillet 2008, dit que la société WEST RESTAURATION devrait quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 1 avenue du Général Leclerc à Versailles, ordonné, à défaut, l'expulsion de l'occupante ainsi que celle de tous occupants de son chef, et condamné la société WEST RESTAURATION à payer à la SCI GARE VERSAILLES une indemnité annuelle d'occupation de 100.000 € outre les charges, à compter du 17 juillet 2008 et jusqu'à la date de son départ effectif, déduction faite des sommes éventuellement versées au titre de la redevance,
AUX MOTIFS PROPRES QUE
Considérant que le contrat de concession du 6 septembre 2001 précisait en son article 2.2 relatif au «Cadre juridique », que "le droit d'occupation dont bénéficie le concessionnaire est précaire et révocable" et "qu'étant donné le caractère de domanialité publique des lieux, les lois spéciales sur les loyers, et notamment le décret du 30 septembre 1953 sur la propriété commerciale et les dispositions diverses qui l'ont modifié, sont inapplicables en l'espèce, l'activité autorisée ne pouvant en aucun cas être assimilée à un fonds de commerce" que le statut des baux commerciaux ne s'applique pas, en effet, aux conventions ayant pour objet des biens dépendant du domaine public ; que par suite, l'appelante est mal fondée à soutenir le contraire ;
Considérant que le premier juge a également justement retenu que le déclassement de la parcelle du domaine public n'avait pu modifier, sans nouvel accord, les obligations des parties et le caractère précaire de l'occupation, acceptée et convenue en septembre 2001 ;
Que le jugement sera cloné confirmé en ce qu'il a débouté la société WEST RESTAURATION de toutes ses demandes tendant à obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction en application du statut des baux commerciaux ;
Considérant que le contrat de concession s'étant poursuivi, la SCI GARE VERSAILLES, nouvelle propriétaire, avait qualité pour le résilier ; que la résiliation est fondée sur les dernières dispositions de l'article 2.2 du Contrat de concession qui dispose que le propriétaire peut le résilier, en cas de modification substantielle du régime juridique attaché à l'emplacement ayant pour conséquence de rendre une ou plusieurs clause inapplicables ; que tel est bien le cas en l'espèce à la suite du déclassement des lieux du domaine public ;
Que le jugement sera également confirmé en ce qu'il a :
- constaté la résiliation de la convention d'occupation et ordonné l'expulsion de l'occupante,
- rejeté la demande de délais formée par l'occupante, qui a d'ailleurs, de fait, bénéficié d'un délai de près de 3 ans depuis la résiliation du contrat de concession ;
- rejeté l'ensemble des demandes en paiement fumées par cette dernière qui ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux et ne justifie d'aucune faute, contractuelle ou délictuelle, de la SCI GARE VERSAILLES ;
- fixé à 100.000 euros l'indemnité d'occupation annuelle due par l'occupante depuis le 17 juillet 2008, date de résiliation du bail, cette somme correspondant au loyer proposé en février et, juin 2008 par deux autres sociétés, intéressées par la prise à bail des locaux ;
(arrêt, p. 7, dernier alinéa — p. 9, alinéa 3),
ET AUX MOTIFS ADOPTES OUE
Sur la demande d'expulsion
L'article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Dans le cas présent, la société A2C, filiale à 100% de la SNCF, a accordé à la SA WEST DISTRIBUTION un contrat de concession permettant une occupation provisoire, pour 8 années à compter du 1er janvier 2001, et précaire et révocable, de locaux adjacents à la gare Rive Gauche.
Or, dès le 30 décembre 2005, l'article 63 de la loi de finances pour 2006 prévoyait le déclassement de certains biens appartenant au Réseau Ferré de France, déclassement à intervenir par arrêté.
Par arrêté du 30 août 2006, les biens objets du contrat ont été déclassés du domaine public pour passer dans le domaine privé.
Lesdits biens ont été transférés à la SOVAFIM par ce même arrêté, qui précisait que la SOVAFIM est substituée à RFF pour les droits et obligations liés aux biens qui lui sont transférés, à l'exception de ceux afférents à des dommages constatés avant la date d'effet de ce transfert et à des impôts et taxes dont le fait générateur est antérieur à cette même date.
Il en résulte que le contrat de concession, malgré le déclassement des biens, a été repris par la SOVAFIM, à laquelle d'ailleurs il n'est pas contesté que les redevances ont été régulièrement payées.
De surcroît, alors que le contrat, en son article 2, dernier paragraphe, prévoyait que A2C pourra résilier le Présent Contrat si le régime juridique attaché à l 'emplacement subissait des modifications substantielles, soit en raison d'une évolution législative ou réglementaire, soit en raison d'une évolution jurisprudentielle qui aurait pour conséquence de rendre l'une ou plusieurs clauses du présent contrat inapplicables, ni la société A2C, à compter de fin 2005, ni la SOVAFIM, repreneuse, n'ont résilié le contrat en raison du changement de nature des biens occupés.
Le contrat s'est donc bien poursuivi.
Enfin, l'acte de vente desdits biens conclu entre la SOVAFIM et la SCI GARE VERSAILLES précisait bien, selon attestation notariée du 12 décembre 2007, notifiée à la SA WEST DISTRIBUTION par courrier du 14 janvier 2008, que le contrat de concession avait été repris par celle-ci.
En conséquence, si le contrat de concession a perdu sa nature administrative par l'effet du déclassement des biens objets de celui-ci, il n'a pas cessé d'exister et sa nature précaire et l'exclusion du statut des baux commerciaux qui y est prévue ont donc continué de s'appliquer, en l'absence de nouvelle négociation entre les parties.
La sécurité juridique des transactions impose en effet cette poursuite de la relation contractuelle initiale, car, d'une part, la SA WEST DISTRIBUTION, en s'engageant dans ce contrat en 2001, savait qu'elle ne bénéficiait que d'un droit précaire et d'autre part, la SCI GARE VERSAILLES, en acquérant le bien, savait que celui-ci était occupé de manière précaire.
En conséquence, le moyen de défense tiré de l'application du statut des baux commerciaux est inopérant puisque le lien juridique unissant les parties résultait d'une convention d'occupation précaire toujours en cours.
L'exception d'incompétence qui en résulte sera en conséquence écartée, étant ici précisé que, si effectivement les critères de compétence du tribunal d'instance ne sont pas remplis, puisqu'il y a bien un titre à l'origine de l'occupation et qu'il ne s'agit nullement d'un bail d'habitation, non seulement l'incompétence pour ce motif n'est pas soulevée et le tribunal d'instance de Paris 1er ayant renvoyé l'affaire devant le présent tribunal, celui-ci est tenu de statuer sur les demandes qui lui sont présentées.
Dès lors que le contrat a donc régulièrement été repris par les propriétaires successifs, il convient ensuite de s'interroger sur sa date de résiliation, si résiliation il y a eu.
A ce titre, il convient tout d'abord de constater que, par courrier du 14 janvier 2008, la SCI GARE VERSAILLES a notifié à la SA WEST DISTRIBUTION la cession du bien objet du contrat à son profit et du contrat de concession, et a indiqué qu'en raison "de la sortie du bien du domaine public", le contrat serait résilié 6 mois après la réception dudit courrier.
Si, dans ses conclusions, la SCI GARE VERSAILLES se fonde sur ce même article 27.1 pour justifier la résiliation, il convient de constater que ce n'est pas sur la base de cet article que la résiliation a effectivement été prononcée.
En effet, l'article 27.1 prévoit la résiliation à l'initiative du concédant pour le cas où le retrait ide l'autorisation d'occupation précaire s'imposerait pour les besoins ferroviaires, ou tout motif d'intérêt général.
Or, il n'est nullement question ici d'une résiliation pour des besoins ferroviaires, les biens ayant précisément été déclassés pour absence d'utilité aux missions de service public ferroviaire du RFF, ni d'un motif d'intérêt général, la résiliation intervenant ici pour des motifs d'intérêt privé, à savoir la location des lieux par la SCI GARE VERSAILLES.
Le motif invoqué dans le courrier de résiliation fait en réalité référence à l'article 2, dernier paragraphe susvisé du contrat lui-même, qui prévoit que le propriétaire peut résilier celui-ci, en cas de modification substantielle du régime juridique attaché à l'emplacement ayant pour conséquence de rendre l'une ou plusieurs clauses du contrat inapplicables.
Les biens ne dépendant plus du domaine public, il est devenu en effet difficile d'appliquer toutes les clauses du contrat et cela permettait au propriétaire de résilier le bail en conséquence.
Le délai de résiliation prévu par l'article 27.1 du cahier des charges applicable au contrat étant de 6 mois à compter du courrier de résiliation en cas d'activité de restauration, le bail a donc bien été valablement résilié au 17 juillet 2008 et la SA WEST RESTAURATION doit donc quitter les lieux.
Faute pour elle de quitter volontairement les lieux, son expulsion sera ordonnée.
(jugement, p. 4, alinéa 1er - p. 6, alinéa 1er),
1°) ALORS D'UNE PART QUE la cassation qui interviendra sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la cassation totale de l'arrêt attaqué, par application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
2°) ALORS D'AUTRE PART QU'en se bornant à énoncer que le contrat de concession s'étant poursuivi, la SCI Gare Versailles, nouvelle propriétaire, avait qualité pour le résilier en vertu de l'article 2.2 du contrat conférant au propriétaire la faculté de résilier en cas de modification substantielle du régime juridique attaché à l'emplacement ayant pour conséquence de rendre une ou plus sieurs clauses inapplicables, sans préciser les clauses qui auraient ainsi été rendues « inapplicables », au sens dudit contrat, à la suite du déclassement des lieux du domaine public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(plus subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la société West restauration tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction,
AUX MOTIFS PROPRES QUE le contrat de concession du 6 septembre 2001 précisait en son article 2.2 relatif au « Cadre juridique » que « le droit d'occupation dont bénéficie le concessionnaire est précaire et révocable » et « qu'étant donné le caractère de domanialité publique des lieux, les lois spéciales sur les loyers, et notamment le décret du 30 septembre 1953 sur la propriété commerciale et les dispositions diverses qui l'ont modifié, sont inapplicables en l'espèce, l'activité autorisée ne pouvant en aucun cas être assimilée à un fonds de commerce » ; que le statut des baux commerciaux ne s'applique pas en effet, aux conventions ayant pour objet des biens dépendant du domaine public ; que par suite, l'appelante est mal fondée à soutenir le contraire ; que le premier juge a également justement retenu que le déclassement de la parcelle du domaine public n'avait pu modifier, sans nouvel accord, les obligations des parties et le caractère précaire de l'occupation, acceptée et convenue en septembre 2001 ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société WEST RESTAURATION de toutes ses demandes tendant à obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction en application du statut des baux commerciaux (arrêt, p. 7 – 8),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le contrat prévoyant expressément, à l'article 28.3 du cahier des charges, de par sa nature précaire et révocable, qu'aucune indemnité n'est due en cas de résiliation et la SA WEST RESTAURATION ne démontrant par ailleurs aucune faute de la part de la SCI GARE VERSAILLES, il n'y a pas lieu à indemnisation et la demande d'expertise sera donc rejetée (jugement, p. 6),
1°) ALORS D'UNE PART QUE, la cassation qui interviendra sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la cassation totale de l'arrêt attaqué, par application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
2°) ALORS D'AUTRE PART QU'en considérant que le statut des baux commerciaux était inapplicable en ce qu'il ne concerne pas les conventions ayant pour objet des biens dépendant du domaine public, après avoir pourtant retenu que le contrat de concession en cause avait, du fait du déclassement des locaux du domaine public, perdu sa nature administrative, ce dont il découlait nécessairement l'applicabilité du statut des baux commerciaux à compter de ce déclassement, la convention n'ayant plus alors pour objet de biens dépendant du domaine public, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui découlaient de ses constatations au regard des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.
