LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; qu'il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 28 janvier 2011), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 novembre 2007, pourvoi n 05-17.567), que la société Résidence Prestige a fait édifier, en 1989, en Martinique, un groupe d'immeubles qu'elle a vendu en l'état futur d'achèvement en fournissant une garantie intrinsèque d'achèvement constituée par un crédit confirmé de 13 millions de francs consenti par le Crédit martiniquais, aux droits duquel se trouve la société Financière du forum ; que la construction a été abandonnée avant son terme et les acquéreurs contraints de supporter chacun le paiement d'une somme supplémentaire pour l'achever ; que ceux-ci s'étant constitués en syndicat de copropriété, le syndicat des copropriétaires "Les Sommets de l'Anse Mitan" (le syndicat) reprochant au Crédit martiniquais de n'avoir pas délivré ce crédit, l'a assigné ainsi que la société Résidence Prestige en paiement du surcoût des travaux ;
Attendu que pour déclarer irrecevable l'action du syndicat dirigée contre la société Financière du forum, l'arrêt retient qu'il ne justifie pas d'un préjudice propre, celui dont la réparation est demandée étant constitué par le surcoût des travaux pour parvenir à achever l'immeuble qui ont été exposés par les copropriétaires individuellement, et que son intérêt ou sa qualité à agir ne résulte pas davantage de la nature de l'action, qui n'est pas relative à la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, étant engagée à l'encontre de la société Financière du forum laquelle n'est débitrice d'aucune obligation d'achèvement ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires est recevable à agir pour la sauvegarde des intérêts collectifs, la cour d'appel, qui a relevé que le dommage allégué affectait tous les copropriétaires qui avaient supporté chacun le paiement d'une somme supplémentaire pour achever l'immeuble, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action dirigée contre la société Financière du Forum, l'arrêt rendu le 28 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne la société Financière du forum aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Financière du forum à payer au syndicat des copropriétaires Les Sommets de l'Anse Mitan la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Financière du forum ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Les Sommets de l'Anse Mitan.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES SOMMETS DE L'ANSE MITAN irrecevable en ses demandes formées contre la Sté LA FINANCIERE DU FORUM,
AUX MOTIFS QUE la responsabilité de la Sté FINANCIERE DU FORUM est recherchée en sa qualité de garant de l'achèvement de l'ouvrage ; qu'aux termes de l'article R. 261-17 du code de la construction et de l'habitation, la garantie d'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de conditions propres à l'opération, soit de l'intervention d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet, ou d'une société de caution mutuelle ; que la garantie intrinsèque résulte des conditions propres de l'opération, qui permettent de considérer que l'opération sera menée à son terme ; que les garanties intrinsèques sont prévues aux articles R. 261-18 et R. 261-19 du code de la construction et de l'habitation ; qu'elles sont liées à l'état d'avancement de l'opération ou à la personne du constructeur et dispensent le vendeur d'immeubles à construire de fournir une garantie extrinsèque ; que l'article R. 261-18b du code de la construction et de l'habitation prévoit que la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque les fondations sont achevées et si le financement est assuré à 75 % du prix de vente prévu, par les fonds propres du vendeur, le montant du prix des ventes déjà conclues et par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, les actes de vente, devant conformément aux dispositions de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, préciser que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur des dites garanties, que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties, en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, les justifications étant constituées par une attestation du notaire en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, et par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces produites que la garantie d'achèvement provient des conditions propres de la vente, les actes de vente mentionnant l'achèvement des fondations et le financement de l'immeuble assuré à plus de 75% au moyen de fonds propres à hauteur de 1 960 000 F du montant des ventes réalisées sous condition suspensive pour la somme de 20 834 000 F et à concurrence de 13 000 000 F d'un crédit confirmé du Crédit Martiniquais, les attestations correspondantes étant jointes aux actes de vente ; qu'ainsi, aucun engagement d'achèvement se traduisant par une convention de cautionnement ou une ouverture de crédit obligeant celui qui l'a consentie à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'avancement de l'immeuble n'a été souscrit par le Crédit Martiniquais aux droits duquel se trouve la Sté LA FINANCIERE DU FORUM ; que dans ces conditions, la Sté LA FINANCIERE DU FORUM n'est débitrice d'aucune obligation d'achèvement ; que l'action à son encontre ne peut être engagée pour manquement à cette obligation, et sa condamnation en paiement du coût des travaux d'achèvement ne peut être prononcée ; que l'action dirigée contre elle ne peut avoir pour objet que d'obtenir l'indemnisation du préjudice résultant des manquements commis par elle dans l'octroi du crédit, ou dans la mise en oeuvre du crédit ; que vis-à-vis des acquéreurs copropriétaires et du syndicat des copropriétaires qui les représente à l'égard desquels elle n'a souscrit aucun engagement, sa responsabilité pour faute ne peut être recherchée que sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil, s'il est justifié d'un préjudice en résultant ; que c'est d'ailleurs sur ce fondement que le syndicat des copropriétaires forme sa demande de condamnation à l'encontre de la Sté LA FINANCIERE DU FORUM ; qu'en l'espèce, le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires est constitué par le surcoût des travaux pour parvenir à l'achèvement de l'immeuble ; qu'ainsi, le syndicat des copropriétaires ne fait état d'aucun préjudice propre ; qu'en effet, les sommes engagées pour parvenir à l'achèvement de l'ouvrage ont été exposées par les copropriétaires, pour certains, à la suite d'une action en paiement engagée à leur encontre, par le syndicat des copropriétaires qui ne dispose en conséquence d'aucune créance de dommages intérêts ; que l'intérêt ou la qualité à agir du syndicat des copropriétaires ne résulte pas davantage de la nature de l'action qui n'est pas relative à la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, en ce qu'elle a été engagée à l'encontre de la Sté LA FINANCIERE DU FORUM, laquelle n'est débitrice d'aucune obligation d'achèvement ; que faute de justifier d'un intérêt à agir, le syndicat des copropriétaires « LES SOMMETS DE L'ANSE MITAN » doit être déclaré irrecevable en sa demande dirigée contre la Sté LA FINANCIERE DU FORUM ;
ALORS QUE conformément à l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a capacité pour agir en justice tant en demande qu'en défense, et peut notamment agir, conjointement ou non, avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; qu'il peut ainsi agir en réparation du préjudice subi par lui-même et par les copropriétaires qui, confrontés à la défaillance du promoteur / maître de l'ouvrage, ont été dans l'obligation d'acquitter une somme d'argent aux fins de poursuivre la construction de l'immeuble et permettre son achèvement, en ses parties communes et privatives, l'assemblée générale des copropriétaires devant décider ultérieurement de l'affectation des sommes éventuellement obtenues ou de leur répartition ; qu'en retenant que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas d'un intérêt propre, distinct de celui des copropriétaires et décider en conséquence qu'il était irrecevable en son action en réparation du préjudice subi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
