LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société civile immobilière (SCI) Alexandrine a acquis le 20 mars 2000 un local à usage de chai donné à bail à M. X..., négociant-récoltant, par acte sous seing privé du 11 mai 1995, que ce bail a été cédé le 1er septembre 2000 à la société Y...
Z... qui a acheté à la société gérée par ce dernier, la société X..., divers matériaux d'exploitation présents dans les lieux dont des palettes en bois ; qu'une expertise judiciaire ayant établi que les lieux loués présentaient une teneur anormalement élevée en diverses substances chimiques corrompant le vin, la société Y...
Z... a recherché la responsabilité de M. X..., de la société Lhuiller et de la SCI Alexandrine ;
Attendu que les deux moyens réunis du pourvoi principal ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi provoqué de la SCI Alexandrine pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1721 du code civil ;
Attendu que garantie n'est due par le bailleur au preneur que du chef des vices ou défauts propres à la chose louée ;
Attendu que, pour déclarer la SCI Alexandrine responsable des dommages subis par la société Y...
Z... et la condamner à réparer le préjudice éprouvé par cette dernière, l'arrêt retient que l'article 1721 du code civil oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'elle constatait que la pollution était due aux palettes de bois, meubles distincts des locaux loués, propriété des preneurs successifs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article 455 du même code ;
Attendu que, pour débouter la SCI Alexandrine de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la société Y...
Z..., l'arrêt retient que du fait de l'antériorité de la pollution du local lui appartenant à la cession de bail consenti à la société Y...
Z..., cette dernière est fondée de se plaindre de l'absence de délivrance d'un local conforme à l'usage auquel il est destiné et d'une inexécution par la SCI de ses obligations rendant mal fondée sa demande indemnitaire ;
Qu'en statuant ainsi, sans indiquer le fondement juridique de ce chef de la décision prononcée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen du pourvoi provoqué :
REJETTE le pourvoi principal ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement dans ses dispositions déclarant la SCI Alexandrine responsable des dommages subis et la condamnant, outre celle déboutant cette dernière de ses demandes de dommages-intérêts formée à l'encontre de la société Y...
Z..., l'arrêt rendu le 15 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ;
Condamne M. X... et la société X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. X... et de la société X... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Alexandrine et la même somme à la société Y...
Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour la société X... et M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCEV X... tenue de la garantie des vices cachés affectant les palettes cédées à la SCEV Y...
Z...,
Aux motifs que la SCEV X... ne justifiait ni avoir pris des mesures pour mettre fin à l'aérocontamination du local ni avoir informé l'acquéreur de son matériel d'exploitation présent dans les lieux de cette pollution ; que messieurs Y... et Z... avaient déclaré avoir constaté la présence d'une odeur de moisi après leur prise de possession des lieux ; que l'expert judiciaire avait précisé que l'odeur cachée par divers artifices réapparaissait dans une atmosphère humide ; que ces éléments établissaient que la SCEV X... avait lors de la vente des palettes connaissance du vice les affectant ainsi que de la pollution qu'elles provoquaient dans les locaux loués ; qu'elle ne pouvait prétendre que le vice était connu de son acquéreur ni que ce dernier en soit en partie responsable en raison de son insuffisance de ventilation des locaux ;
Alors que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que la cour d'appel, qui a constaté que M. Y... et M. Z... avaient décelé la présence d'une odeur de moisi dès leur prise de possession des lieux, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1642 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré M. X... personnellement responsable des dommages subis par la SCEV Y...
Z..., de l'avoir condamné à payer des sommes à la SCEV Y...
Z... et à la SCI Alexandrine et de l'avoir condamné à garantir la SCI Alexandrine des condamnations prononcées contre elle,
Aux motifs que M. X... avait connaissance de la pollution du local sur lequel il cédait le bail ainsi que le vice affectant les palettes cédées ; qu'en sa qualité de professionnel en matière viticole, il ne pouvait ignorer qu'une teneur élevée en PCP pouvait nuire à l'usage auquel les locaux étaient destinés ; qu'il avait commis une faute dolosive envers le cessionnaire du bail et en qualité de gérant de la SCEV une tromperie caractérisant une faute personnelle indépendante de ses fonctions engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;
Alors que 1°) le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant à la charge de M. X... une tromperie engageant sa responsabilité délictuelle quand la SCEV Y...
Z... ne s'était prévalue que de sa responsabilité contractuelle sur le fondement de la garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Alors que 2°) la responsabilité personnelle d'un dirigeant de société n'est engagée que s'il a commis une faute détachable de l'exercice de ses fonctions ; qu'en retenant la responsabilité de M. X..., gérant de la SCEV X... ayant vendu les palettes litigieuses à la SCEV Y...
Z..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. Moyens produits au pourvoi provoqué par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Alexandrine
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la SCI ALEXANDRINE responsable des dommages subis par la SCEV Y...
Z... du fait de la pollution des palettes et du local loué et d'AVOIR condamné la SCI ALEXANDRINE à payer à la SCEV Y...
Z... la somme de 234. 373, 25 € à titre de dommages et intérêts, qui produira intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, outre 4. 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE, sur le fond que l'expertise judiciaire a mis en évidence une pollution globale du local, objet du bail cédé par M. X..., suite à une aérocontamination trouvant son origine dans le traitement appliqué sur les palettes en bois usagées, cédées par la SCEV X... ; qu'il est établi que par courrier du 27 octobre 1997, la société Château avait informé M. X... gérant de la SCEV X... « d'une odeur de moisi régnant dans son entrepôt pouvant présenter un danger de contamination et de la présence de cette odeur dans un certain nombre de ses vins » ; qu'un rapport du laboratoire C-Traces du 21 mars 2000 lui a confirmé une aérocontamination du local par pentachloraphénol, produit destiné au traitement des bois ; que la SCEV X... ne justifie : ni avoir pris des mesures pour y mettre fin, son gérant déclarant procéder à une large ventilation par l'ouverture régulière de la porte, ni avoir informé l'acquéreur de son matériel d'exploitation présent dans les lieux de cette pollution ; que Messieurs Y... ET Z... déclarent avoir constaté la présence d'une odeur de moisi après leur prise de possession des lieux ; que plusieurs témoins ayant visité le local au cours de l'année 2000 attestent n'avoir pas relevé d'odeur de moisi ; que l'expert dans ses opérations complémentaires a précisé que l'odeur cachée par divers artifices, notamment une forte aération par ouverture de la porte d'accès, ce qui ressort des déclarations de M. X..., réapparaît dans une atmosphère humide, comme c'est le cas lors des opérations de vinification qui imposent de maintenir les portes d'accès fermées pour éviter une baisse des températures ; que ces éléments établissent que la SCEV X... avait, au moment de la vente des palettes, connaissance du vice les affectant ainsi que de la pollution qu'elles provoquaient dans les locaux loués ; qu'en revanche elle ne peut prétendre que le vice était connu de son acquéreur ni que ce dernier en soit en partie responsable à raison de son insuffisance de ventilation des locaux,
ET AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de la SCI ALEXANDRINE, que sa responsabilité est recherchée sur le fondement de l'article 1721 du code civil qui oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage ; que la SCI ALEXANDRINE oppose à cette demande, outre le caractère apparent du vice à la cession du bail qui a été écarté par la Cour, l'imputabilité de la pollution aux palettes dont la SCEV Y...-Z... est devenue propriétaire ainsi que le bénéfice de la clause contractuelle excluant sa garantie du fait des défauts de la chose louée ; que sur le premier point que l'expertise ayant mis en évidence que la pollution du local existait antérieurement à la cession du bail à la SCEV Y...-Z..., la bailleresse ne peut l'imputer au nouveau preneur devenu propriétaire des palettes polluantes après la contamination ; que sur le second point, la clause du bail indiquant « que le preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour vices de construction, dégradations, insalubrité, humidité et infiltrations.... » est d'interprétation stricte et n'emporte pas renonciation du preneur à exercer un recours à l'encontre de son bailleur du fait d'une pollution atmosphérique cachée interdisant l'usage auquel les lieux étaient destinés, usage contractuellement stipulé ; qu'il convient donc comme l'a fait le tribunal, de retenir la responsabilité de la SCI ALEXANDRINE qui sera tenue in solidum avec la SCEV X... et M. X... à l'indemnisation du préjudice de la SCEV Y...
Z...,
1- ALORS QUE le bailleur n'est pas tenu d'indemniser le preneur des vices apparents, que ce dernier connaissait ou aurait dû connaître ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que M. Y... et M. Z... avaient décelé la présence d'une odeur de moisi dès leur prise de possession des lieux ; qu'en condamnant pourtant le bailleur à indemniser le preneur d'un vice apparent, la Cour d'appel a violé l'article 1721 du Code civil.
2- ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans ses conclusions, l'exposante soutenait qu'elle n'était pas tenue de répondre du vice dès lors qu'elle n'en avait pas été informée par les preneurs successifs, une jurisprudence constante jugeant qu'il ne peut être fait grief au propriétaire de n'avoir pas agi lorsque le vice n'a pas été porté à sa connaissance ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen articulé par les conclusions de la SCI ALEXANDRINE, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
3- ALORS QUE le bailleur ne répond que des vices ou défauts imputables à la chose louée ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la pollution était imputable aux palettes de bois, lesquelles constituaient des meubles distincts des locaux loués et appartenaient aux preneurs successifs et non au bailleur ; qu'en condamnant pourtant le bailleur à répondre de vices qui n'étaient pas imputables à la chose louée, la Cour d'appel a violé l'article 1721 du Code civil.
4- ALORS QUE le bail liant la SCI ALEXANDRINE et la SCEV Y...
Z... stipulait expressément que le preneur ne pouvait « exercer aucun recours contre le bailleur pour vice de construction, dégradations, voirie, insalubrité, humidité, infiltrations, cas de force majeure et toutes autres causes quelconques intéressant les lieux, le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant » ; qu'une telle clause interdisait clairement et précisément le recours du preneur contre le bailleur au titre de la pollution des locaux ; qu'en refusant pourtant de faire application de cette clause, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI ALEXANDRINE de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SCEV Y...
Z...,
AUX MOTIFS QUE du fait de l'antériorité de la pollution du local lui appartenant à la cession du bail consenti à la SCEV Y...
Z..., cette dernière est fondée à se plaindre de l'absence de délivrance d'un local conforme à l'usage auquel il était destiné et d'une inexécution par la SCI ALEXANDRINE de ses obligations rendant mal fondée sa demande indemnitaire à l'encontre de la SCEV Y...
Z...,
ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de la SCI ALEXANDRINE à l'encontre de la SCEV Y...
Z..., la Cour d'appel s'est contentée d'affirmer que la SCI ALEXANDRINE n'avait pas exécuté ses propres obligations contractuelles ; qu'en statuant ainsi, sans préciser le fondement juridique de la condamnation prononcée, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile.
