LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° N 11-17. 627 et n° W 11-17. 796 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 23 février 2011), que la société civile immobilière Bellevue (la SCI), ayant pour associés et cogérants MM. X...et C..., a acquis un immeuble, divisé en lots de copropriété, vendus entre 1993 et 1999 ; qu'avec l'accord des premiers acquéreurs, la SCI a fait réaliser des terrasses avec le concours de la société Etablissements Gance et fils, chargée du lot menuiseries et charpentes, assurée en responsabilité décennale par la société GAN, de la société Coppe, chargée de l'étanchéité extérieure, placée en liquidation judiciaire, assurée par la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP) ; que des désordres étant apparus, le syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue (le syndicat) et les copropriétaires ont assigné en indemnisation la SCI, ses associés, les entreprises et leurs assureurs, ainsi que M. Y..., notaire rédacteur des actes ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° N 11-17. 627 de la SMABTP :
Attendu que la SMABTP fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande du syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen :
1°/ que le syndicat des copropriétaires n'a qualité pour agir en justice en réparation de désordres que pour autant que ceux-ci constituent un préjudice collectif ; qu'il n'en est pas ainsi de préjudices affectant les parties privatives d'une copropriété, la multiplication de ces préjudices ne suffisant pas à constituer un préjudice collectif ; qu'en l'espèce, pour écarter l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a retenu que dès lors que les désordres étaient généralisés à l'ensemble des balcons et terrasses, ils affectaient nécessairement les parties communes ; qu'en se déterminant ainsi, quand les balcons litigieux, selon ses propres constatations, constituaient des parties privatives de l'immeuble, ce qui interdisait au syndicat de poursuivre la réparation des dommages qui les affectaient, fût-ce sous réserve d'une ventilation ultérieure des sommes relevant de la réparation des parties communes et des parties privatives, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°/ que pour déclarer recevable l'action du syndicat des copropriétaires à agir en justice pour obtenir réparation des dommages, après avoir pourtant constaté que ces balcons constituaient des parties privatives, la cour d'appel a retenu que ces désordres étant généralisés à tous les balcons et terrasses, cela affectait nécessairement des parties communes ; qu'en se déterminant ainsi, sans que le syndicat de copropriété ait justifié d'un préjudice collectif ni qu'ait été déterminée l'existence de désordres affectant les parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
3°/ que la cour d'appel a elle-même relevé dans sa motivation que « faute de modification établie de la consistance des lots et des parties communes, les balcons et terrasses sont demeurés des parties privatives » et que « le syndicat n'est recevable à réclamer réparation que des désordres intéressant les parties communes » ; qu'il s'ensuivait que la cour d'appel ne pouvait, comme elle l'a fait, déclarer recevable l'action du syndicat, sous réserve d'une ventilation ultérieure entre les réparations concernant les parties communes et celles concernant les parties privatives, dès lors qu'il n'existait aucune constatation relative à la survenance de dommages spécifiques affectant les parties communes ; qu'en se déterminant dès lors comme elle l'a fait, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a derechef violé l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres étaient généralisés à l'ensemble des balcons et des terrasses et affectaient les éléments de gros-oeuvre sur lesquels ils avaient été fixés, parties communes, la cour d'appel a retenu à bon droit que ces troubles étaient collectifs, que le syndicat était recevable à agir en justice pour leur réparation et qu'il convenait d'opérer une ventilation des sommes demandées, lot par lot et pour les parties communes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi n° N 11-17. 627 de la SMABTP, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les travaux d'étanchéité des terrasses extérieures et l'application d'un revêtement bitumineux, réalisés par la société Coppe, étaient inadaptés et avaient contribué au pourrissement des balcons, que les experts avaient constaté que l'affaissement de l'ensemble des structures des balcons était en lien avec le pourrissement des bois, imputable au caractère inadapté du traitement d'étanchéité mis en oeuvre, ayant contribué à la surcharge des structures, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la société Coppe avait une part de responsabilité dans les désordres des balcons, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° W 11-17. 796 de la SCI et de ses associés, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la SCI avait obtenu en 1993 l'accord des premiers acquéreurs des lots pour la création de terrasses moyennant un prix global, collecté les acomptes, pris contact avec les entreprises, passé les marchés, coordonné les travaux et qu'après l'apparition des premiers désordres, elle avait préconisé et fait mettre en oeuvre la pose du carrelage, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI avait accompli en qualité de mandataire des propriétaires de l'ouvrage une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage et qu'elle était tenue à leur égard de la responsabilité décennale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° W 11-17. 796 de la SCI et de ses associés, et le moyen unique du pourvoi incident du syndicat et des copropriétaires, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu que le notaire avait manqué à son devoir de conseil et commis une faute à l'égard des acquéreurs des lots, en ayant omis de vérifier si la SCI avait souscrit les assurances obligatoires au titre des garanties dommages-ouvrage et décennale et en ayant manqué d'attirer l'attention des acquéreurs sur cette carence mais retenu que cette faute n'était pas en relation de causalité avec la reprise des travaux intéressant les terrasses et balcons, les préjudices de jouissance ou la dépréciation des lots, qu'aucune demande n'était formée au titre de la perte d'une chance de renoncer à l'acquisition projetée à cause des risques liés à l'absence d'assurances et que la perte d'une chance d'être indemnisé des désordres décennaux n'était pas démontrée dès lors que la garantie des assureurs des autres constructeurs pouvait être mise en oeuvre, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le troisième moyen du pourvoi n° W 11-17. 796 de la SCI et de ses associés :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour faire supporter à la SCI la charge finale des condamnations à concurrence de 60 %, l'arrêt retient que sa faute est caractérisée par le fait qu'elle avait engagé une opération de rénovation importante en se dispensant de maîtrise d'oeuvre et d'assurances obligatoires, dans le souci de minimiser ses charges ;
Qu'en statuant ainsi sans constater que la SCI avait fait réaliser à moindre coût les travaux litigieux au risque de provoquer l'apparition de désordres, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fait supporter à la SCI Bellevue la charge finale des condamnations à concurrence de 60 %, l'arrêt rendu le 23 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;
Condamne la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) aux dépens du pourvoi n° N 11-17. 627 ;
Condamne la société Gance et fils, la société GAN incendie accidents et la SMABTP aux dépens du pourvoi n° W 11-17. 796 ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° N 11-17. 627 par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils pour la SMABTP.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 12 février 2009 par le tribunal de grande instance de Dieppe en ce qu'il a jugé que la demande du syndicat des copropriétaires était recevable ;
AUX MOTIFS QUE l'état descriptif de division ne fait mention que des balcons initialement existants, qui constituent des parties privatives, que chaque copropriétaire est autorisé à aménager sous sa responsabilité ; qu'au regard de la nécessité d'une modification de cet état descriptif, avec publication à la conservation des hypothèques, l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2000 n'a pu modifier les consistances des lots, et la modification de l'état descriptif opérée et publiée en 2002 n'intéressait pas, selon les pièces produites, la propriété des balcons et terrasses, puisque n'apparaît qu'une modification des tantièmes des parties communes ; que cependant les désordres étant généralisés à tous les balcons et terrasses, et affectant nécessairement des parties communes, soit les éléments de gros-oeuvre sur lesquels ils sont fixés, le syndicat des copropriétaires est recevable à solliciter réparation des dommages en ce qu'ils affectent les parties communes, étant observé qu'il conviendra d'opérer une ventilation des sommes demandées d'une part, lot par lot, et d'autre part, en ce qui concerne les parties communes ; que faute de modification établie de la consistance des lots et des parties communes, les balcons et terrasses sont demeurés des parties privatives et que le syndicat n'est recevable à réclamer réparation que des désordres intéressant les parties communes ;
1°/ ALORS QUE le syndicat des copropriétaires n'a qualité pour agir en justice en réparation de désordres que pour autant que ceux-ci constituent un préjudice collectif ; qu'il n'en est pas ainsi de préjudices affectant les parties privatives d'une copropriété, la multiplication de ces préjudices ne suffisant pas à constituer un préjudice collectif ; qu'en l'espèce, pour écarter en l'espèce l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, la cour a retenu que dès lors que les désordres étaient généralisés à l'ensemble des balcons et terrasses ils affectaient nécessairement les parties communes ; qu'en se déterminant ainsi, quand les balcons litigieux, selon ses propres constatations, constituaient des parties privatives de l'immeuble, ce qui interdisait au syndicat de poursuivre la réparation des dommages qui les affectaient, fût-ce sous réserve d'une ventilation ultérieure des sommes relevant de la réparation des parties communes et des parties privatives, la cour a violé l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°/ ALORS QUE pour déclarer recevable l'action du syndicat des copropriétaires à agir en justice pour obtenir réparation des dommages, après avoir pourtant constaté que ces balcons constituaient des parties privatives, la cour a retenu que ces désordres étant généralisés à tous les balcons et terrasses cela affectait nécessairement des parties communes ; qu'en se déterminant ainsi, sans que le syndicat de copropriété ait justifié d'un préjudice collectif ni qu'ait été déterminée l'existence de désordres affectant les parties communes, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
3°/ ALORS QUE la cour a elle-même relevé dans sa motivation que « faute de modification établie de la consistance des lots et des parties communes, les balcons et terrasses sont demeurés des parties privatives » et que « le syndicat n'est recevable à réclamer réparation que des désordres intéressant les parties communes » ; qu'il s'ensuivait que la cour ne pouvait, comme elle l'a fait, déclarer recevable l'action du syndicat, sous réserve d'une ventilation ultérieure entre les réparations concernant les parties communes et celles concernant les parties privatives, dès lors qu'il n'existait aucune constatation relative à la survenance de dommages spécifiques affectant les parties communes ; qu'en se déterminant dès lors comme elle l'a fait, la cour, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a derechef violé l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SMABTP, en sa qualité d'assureur décennal de la société COPPE, in solidum avec la SCI BELLEVUE, la société GANCE et FILS et la société GAN, assureur de cette dernière, la SMABTP devant supporter 20 % de la réparation des préjudices, à garantir chacun des autres coresponsables à hauteur de leur part de responsabilité, dans les limites de son contrat ;
AUX MOTIFS QUE la SMABTP conteste la réalité du rapport contractuel intéressant la société COPPE, au motif que ce dernier serait insuffisamment établi par la seule pièce versée aux débats, soit une facture du 31 décembre 1993, selon laquelle cette entreprise a effectué les travaux d'étanchéité des terrasses extérieures en appliquant un revêtement bitumineux ; que cette facture, adressée à la SCI BELLEVUE " rue Alexandre Papin " au Tréport, ce qui correspond à l'adresse de l'immeuble et non au siège social de la société, qui est fixé par les statuts 5 rue Saint-Sauveur à Péronne, datée du 31 décembre 1993 ce qui est parfaitement en concordance avec la fin de la réalisation des terrasses et balcons, mentionne outre des travaux de révision de couverture, des travaux d'étanchéité des terrasses extérieures par revêtements bitumineux (côté port) ; qu'elle porte une annotation selon laquelle elle a été réglée par un chèque dont le numéro est également noté ; que ces précisions sont suffisantes pour constituer la preuve que l'entreprise COPPE a bien réalisé cette prestation à la demande de la SCI BELLEVUE ; que les deux rapports précités de SARETEC, ainsi qu'un troisième rapport confié par la MAIF à Gérard Z...mentionnent d'ailleurs expressément l'intervention de la société COPPE pour ces travaux, avant même que tout débat contentieux soit instauré ; que s'il est justement relevé par la SMABTP que la société GANCE ET FILS est réintervenue après les travaux initiaux de la société COPPE, ainsi que la société SP BÂTIMENT, cette dernière au titre de l'étanchéité, il n'en reste pas moins que, dans leur principe, les travaux initialement réalisés par COPPE n'étaient pas adaptés, puisqu'ils ont, ce qui est relevé par les trois experts qui ont examiné les travaux, contribué au pourrissement qui s'est déclenché relativement rapidement après les travaux effectués par COPPE, SP BÂTIMENT n'étant intervenue que pour tenter d'y remédier ; que l'imputabilité à la société COPPE, garantie par la SMABTP, d'une partie des dommages est donc justifiée ; qu'il sera considéré, comme précédemment, que la SCI BELLEVUE a agi en qualité de mandataire des copropriétaires, et également en qualité, elle-même de copropriétaire, à l'égard de la société COPPE, dont l'assureur doit donc sa garantie au titre de la responsabilité décennale, aucun contrat de sous-traitance n'ayant existé, puisque la SCI a agi en qualité de mandataire des maître d'ouvrage d'une part, et en qualité de maître d'ouvrage d'autre part, pour les lots qu'elle avait alors conservés ; qu'il résulte par ailleurs des constatations des experts que l'affaissement de l'ensemble des structures des balcons est en lien avec le pourrissement des bois, lui-même imputable en partie au caractère inadapté du traitement d'étanchéité mis en oeuvre, qui a également contribué à la surcharge de ces structures ;
ALORS QUE la cour ayant décidé, au vu de la facture du 13 décembre 1993, que la société COPPE était intervenue sur l'immeuble litigieux, a constaté (arrêt, p. 13, in fine) que la société GANCE était elle-même intervenue en 1993, que les dommages sont apparus en 1994 (arrêt, p. 11, § 7) et se sont manifestés par un « problème d'étanchéité », de « peinture ne tenant pas sur le bois » commençant à pourrir, un « pourrissement des garde-corps », augmenté par la pose de carrelages (arrêt, p. 11, in fine), suivis de l'accroissement des pourrissements en 2003, de taches d'humidité et des décollements (p. 12, § 2) ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, pour décider que la SMABTP devait être condamnée in solidum avec la SCI BELLEVUE, la société GANCE et son assureur, le GAN, à réparer les dommages survenus, sans avoir constaté aucun élément de nature à établir une relation causale entre l'intervention supposée de la société COPPE et le sinistre résultant de la surcharge des balcons transformés en terrasses par leurs propriétaires, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et suivants du code civil. Moyens produits au pourvoi n° W 11-17. 796 par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la SCI Bellevue et MM. X...et C...- (Pourvoi Principal).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SCI Bellevue était tenue, in solidum avec la SMABTP en sa qualité d'assureur décennal de la société COPPE, la société Gance et Fils et son assureur, la Compagnie GAN Incendie Accidents, de réparer les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de la Copropriété Résidence Bellevue et par différents copropriétaires,
Aux motifs qu'« il résulte tant des investigations de l'expert que des pièces produites, notamment des courriers du 11 mai 1993 adressés par la SCI Bellevue aux quatre acquéreurs de 1993, que cette dernière leur a, concomitamment à la réitération de la vente, proposé la création de terrasses moyennant un prix global ; que c'est aussi elle qui a collecté les acomptes, pris contact avec les entreprises, a passé les marchés et coordonné les travaux ; que c'est encore elle qui, à la survenue des premiers désordres, a préconisé et fait mettre en oeuvre la pose de carrelage ; qu'ainsi étant admis, faute d'élément décisif contraire, qu'elle a agi, comme elle le soutient, en qualité de mandataire des acquéreurs devenus maîtres d'ouvrage, elle a exercé, à l'égard de ces acquéreurs, auxquels, à l'issue de l'opération de rénovation qu'elle avait menée, elle avait vendu les lots, et avec lesquels elle restait en relation, puisqu'elle exerçait également les fonctions de syndic de copropriété, une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage au sens de l'article 1792-1 3° du Code civil, et est donc tenue à leur égard de la responsabilité de plein droit prévue par l'article 1792 du même code ; qu'à l'égard des acquéreurs de 1998 et 1999, elle est également tenue à garantie décennale sur le fondement de l'article 1792-1 2° puisque les travaux de transformation des balcons et terrasse ont été effectués avant les ventes et alors qu'elle était encore propriétaire des lots ; que la SCI Bellevue n'ayant agi qu'en qualité de mandataire des copropriétaires ou en qualité de copropriétaire pour les trois lots qu'elle a conservés et n'a vendus qu'en 1998 et 1999, les travaux mis en oeuvre pour les balcons doivent être considérés comme ayant été exécutés dans le cadre de contrats séparés intéressant chaque copropriétaire ; que la société Gance et fils est donc responsable de plein droit au titre de sa responsabilité décennale vis-à-vis de chaque copropriétaire et doit être garantie à ce titre par le GAN qui a d'ailleurs reconnu le principe de sa garantie par courrier du 31 janvier 2002, il est vrai alors que le problème était alors limité aux seuls garde-corps » ;
Alors qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage ; qu'en énonçant que la SCI Bellevue avait accompli une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage aux motifs inopérants que la SCI Bellevue avait proposé aux quatre acquéreurs de 1993 la création de terrasses moyennant un prix global, avait collecté les acomptes, pris contact avec les entreprises, passé les marchés, coordonné les travaux et fait mettre en oeuvre la pose de carrelage à la survenance des premiers désordres, tout en relevant expressément que « la SCI Bellevue n'avait agi qu'en qualité de copropriétaire ou en qualité de mandataire des copropriétaires pour les trois lots qu'elle a conservés et n'a vendu qu'en 1998 et 1999, et que les travaux mis en oeuvre pour les balcons devaient être considérés comme ayant été exécutés dans le cadre de contrats séparés intéressant chaque copropriétaire », d'où il résultait que la SCI Bellevue ne pouvait se voir reconnaître la qualité de locateur d'ouvrage, cette société n'ayant accompli aucune mission assimilable à celle d'un constructeur, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1792-1 3° du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé la décision déférée en ce qu'elle a dit Maître Guy Y..., notaire, tenu in solidum, à la réparation des dommages et d'avoir débouté la SCI Bellevue de sa demande aux fins de voir condamner celui-ci à la garantir des condamnations prononcées à son encontre,
Aux motifs qu'ayant reçu successivement les statuts de la SCI Bellevue (constituée à seule fin de réaliser l'opération), l'acte d'achat de la « Villa Bellevue », l'état descriptif de division, puis les différents actes de ventes par lot, le notaire ne pouvait ignorer que la SCP Bellevue avait entrepris une opération de rénovation lourde pour laquelle elle entrait dans le cadre légal prévu par les articles 1792 et suivants du Code civil ; que le notaire aurait donc dû, dans le cadre de son obligation de conseil à l'égard des acquéreurs des lots, vérifier si la SCI Bellevue avait souscrit les assurances obligatoires au titre d'une garantie dommage ouvrage et responsabilité décennale et attirer l'attention des acquéreurs sur sa carence sur ce point et ses conséquences ; que sa faute est donc établie ; qu'elle n'est cependant pas en relation de causalité avec les dommages dont il est sollicité réparation, à savoir la reprise des travaux intéressant les terrasses et balcons, les préjudices de jouissance et la dépréciation des lots ; qu'en effet, la faute de Maître Y...n'a pu être à l'origine pour les acquéreurs que d'un préjudice consistant dans la perte d'une chance de renoncer à l'acquisition projetée au regard des risques liés à l'absence d'assurances, ou de celle d'être indemnisés de désordres décennaux ; qu'aucune demande n'est formée à ce premier titre, et la perte de chance n'est pas démontrée en ce qui concerne l'indemnisation puisque, précisément, la garantie des assureurs d'autres constructeurs est susceptible de jouer ; qu'en outre, les dommages étant exclusivement liés à des travaux intéressant les balcons et terrasses, qui n'apparaissaient pas dans les descriptifs des lots, précisément à la suite de l'artifice mis en oeuvre par la SCI Bellevue consistant à proposer les travaux indépendamment de la vente et à les faire exécuter soit après les ventes (de 1993), soit bien avant (pour les vente de 1998 et 1999), aucun élément ne démontre formellement que ce dernier avait connaissance de ces travaux précisément, alors surtout que son étude est située à Nesle, c'est-à-dire à plusieurs dizaines de kilomètres du Tréport ; que dès lors le jugement sera infirmé sur les condamnations prononcées à l'encontre de Maître Y...et toutes les demandes formées contre lui seront rejetées, Alors que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte ; qu'en ne recherchant pas si Maître Y..., en sa qualité de rédacteur tant de l'acte initial d'acquisition de l'immeuble par la SCI Bellevue, que des différents actes de vente établis en 1993 et 1999, mais aussi du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble, n'avait pas commis une faute qui était nécessairement en relation causale avec le préjudice dont il était demandé réparation dès lors que celui-ci était constitué de désordres relevant de la garantie décennale, en s'abstenant de mentionner dans les actes de vente que la SCI Bellevue, en sa qualité de vendeur, n'avait pas souscrit les assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivant du Code des assurances, manquant ainsi à son devoir de conseil et d'information, peu important que le notaire ait eu ou non connaissance des travaux précis ayant généré la créance de réparation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil et de l'article L. 243, alinéa 2, du Code des assurances.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que dans leurs rapports entre eux, la SCI Bellevue supportera 60 % de la réparation des préjudices, la société Gance et Fils, garantie par le GAN, 20 % et la SMABTP, en sa qualité d'assureur décennal de la société Coppe, 20 % puis d'avoir dit que chacun des co-responsables devra garantie aux autres à hauteur de sa propre part de responsabilité,
Aux motifs que la faute lourde de la SCI Bellevue est parfaitement caractérisée sur un plan général ; qu'en effet, ayant engagé une opération de rénovation importante, avec création d'appartements dans une structure ancienne, ce qui suppose des travaux de plomberie, électricité, cloisonnement, pose d'escaliers, etc, elle s'est dispensée de frais annexes tels que ceux d'une maîtrise d'oeuvre et des primes d'assurances obligatoires en responsabilité décennale et dommage d'ouvrage, dans un souci manifeste d'optimisation de la rentabilité de son investissement ; que pourtant, le rapprochement entre le prix d'achat de l'immeuble, soit 360. 000 francs en décembre 1992, et le prix de revente par lots après travaux quelques mois après, soit 1. 234. 500 francs, sans les terrasses, pour 1993, et 2. 399. 500 pour le tout après les ventes de 1998 et 1999, autorise à considérer que la rentabilité de l'opération n'en aurait pas été compromise, alors surtout qu'il est seulement justifié du montant des marchés conclus avec les sociétés Gance et Fils, Coppe, et l'entreprise de peinture ; que si cette faute est sans lien direct avec la survenance des dommages, puisque seuls sont en cause les travaux de transformation des éléments de la façade côté mer, la même impéritie et le même souci fautif de minimiser ses charges se retrouve dans la façon dont la SCI Bellevue a mené ces derniers travaux, et qui est, elle, directement à l'origine de la survenance des désordres ; que les sociétés Gance et Fils et Coppe, qui travaillaient sous leur propre responsabilité, avaient également à son égard une obligation de conseil dans leur spécialités respectives, qu'elles n'ont à l'évidence par remplie, en n'attirant pas son attention sur la nécessité de faire une étude préalable de résistance des matériaux anciens, ou de leur assurer le concours d'un maître d'oeuvre, ou encore, en n'émettant pas de réserves sur la pérennité des terrasses et balcons transformés ; que ni la SCI Bellevue, ni les sociétés Gance et Fils et Coppe ne peuvent cependant exciper de leurs fautes respectives pour se dérober à leurs responsabilités propres ; que dès lors, dans leurs rapports entre eux, la SCI Bellevue supportera 60 % des dommages, société Gance et Fils, garantie par le GAN dans la limite de son contrat, 20 %, et la SMABTP, en sa qualité d'assureur de la société Coppe, 20 %, également dans la limite de son contrat, étant précisé que la SMABTP est fondée à soutenir qu'elle n'est pas tenue dans le cadre de la garantie légale, à réparer les dommages immatériels si son contrat l'exclut. Ce point sera cependant examiné lors de la liquidation du préjudice ; que chacune de ces parties devra garantir les autres dans les limites de sa propre part,
Alors d'une part que la faute lourde s'entend d'une négligence d'une extrême gravité avec la conscience de ce que des désordres en résulteront nécessairement ; que le fait pour le maître de l'ouvrage de se dispenser par souci d'économie d'un maître d'oeuvre ne caractérise pas en soi une faute lourde dès lors que les travaux ont été confiés à des entreprises spécialisées tenues elles-mêmes d'un devoir de conseil ; qu'en retenant une faute lourde à la charge de la SCI Bellevue au motif inopérant que par souci d'économie celle-ci s'était dispensée de recourir à un maître d'oeuvre tout en relevant que la société Gance et Fils et la société Coppe étaient tenues à l'égard de la SCI Bellevue d'une obligation de conseil dans leurs spécialités respectives et que ces sociétés avaient manqué à cette obligation en n'attirant pas l'attention de la SCI Bellevue sur la nécessité de faire une étude préalable de résistance des matériaux anciens ou de recourir à un maître d'oeuvre et en n'émettant aucunes réserves quant à la pérennité des terrasses et balcons transformés, sans constater par ailleurs que la SCI Bellevue aurait sciemment proposé la réalisation des travaux litigieux en ayant conscience des désordres qui allaient en résulter, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
Alors d'autre part que la faute lourde s'entend d'une négligence d'une extrême gravité avec la conscience de ce que des désordres en résulteront nécessairement ; qu'en retenant une faute lourde à l'encontre de la SCI Bellevue au motif que cette société s'était abstenue de souscrire les polices d'assurance dommages obligatoire dans un souci d'optimisation de la rentabilité de son investissement alors même que cette circonstance présentait un caractère inopérant dans les rapports entre coobligés et ne pouvait dès lors influer sur l'appréciation des fautes respectives imputées à chacun, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
Alors enfin que la faute lourde s'entend d'une négligence d'une extrême gravité avec la conscience de ce que des désordres en résulteront nécessairement ; qu'en retenant une faute lourde à la charge de la SCI Bellevue en rapprochant le prix d'achat de l'immeuble et le prix de revente des différents lots sans constater que la SCI Bellevue aurait fait réaliser à moindre coût les travaux litigieux au risque de provoquer l'apparition de désordres, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil. Moyen produit au pourvoi n° W 11-17. 796 par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue et les copropriétaires MM. A..., B..., Mme D..., les époux E..., les consorts F..., M. G..., les époux H...et les époux I...- (Pourvoi Incident).
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR débouté les copropriétaires de leurs demandes formées à l'encontre de Maître Y..., notaire, pour manquement à ses obligations de conseil et d'information ;
AUX MOTIFS QU'ayant reçu successivement les statuts de la SCI Bellevue (constituée à seule fin de réaliser l'opération), l'acte d'achat de la « Villa Bellevue », l'état descriptif de division, puis les différents actes de ventes par lot, le notaire ne pouvait ignorer que la SCI Bellevue avait entrepris une opération de rénovation lourde pour laquelle elle entrait dans le cadre légal prévu par les articles 1792 et suivants du Code civil ; que le notaire aurait donc dû, dans le cadre de son obligation de conseil à l'égard des acquéreurs des lots, vérifier si la SCI Bellevue avait souscrit les assurances obligatoires au titre d'une garantie dommage ouvrage et responsabilité décennale et attirer l'attention des acquéreurs sur sa carence sur ce point et ses conséquences ; que sa faute est donc établie ; qu'elle n'est cependant pas en relation de causalité avec les dommages dont il est sollicité réparation, à savoir la reprise des travaux intéressant les terrasses et balcons, les préjudices de jouissance et la dépréciation des lots ; qu'en effet, la faute de Maître Y...n'a pu être à l'origine pour les acquéreurs que d'un préjudice consistant dans la perte d'une chance de renoncer à l'acquisition projetée au regard des risques liés à l'absence d'assurances, ou de celle d'être indemnisés de désordres décennaux ; qu'aucune demande n'est formée à ce premier titre, et la perte de chance n'est pas démontrée en ce qui concerne l'indemnisation puisque, précisément, la garantie des assureurs d'autres constructeurs est susceptible de jouer ; qu'en outre, les dommages étant exclusivement liés à des travaux intéressant les balcons et terrasses, qui n'apparaissaient pas dans les descriptifs des lots, précisément à la suite de l'artifice mis en oeuvre par la SCI Bellevue consistant à proposer les travaux indépendamment de la vente et à les faire exécuter soit après les ventes (de 1993), soit bien avant (pour les vente de 1998 et 1999), aucun élément ne démontre formellement que ce dernier avait connaissance de ces travaux précisément, alors surtout que son étude est située à Nesle, c'est-à-dire à plusieurs dizaines de kilomètres du Tréport ; que dès lors le jugement sera infirmé sur les condamnations prononcées à l'encontre de Maître Y...et toutes les demandes formées contre lui seront rejetées ;
ALORS QUE le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte ; qu'en ne recherchant pas si Maître Y..., en sa qualité de rédacteur tant de l'acte initial d'acquisition de l'immeuble par la SCI Bellevue, que des différents actes de vente établis en 1993 et 1999, mais aussi du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble, n'avait pas commis une faute qui était nécessairement en relation causale avec le préjudice dont il était demandé réparation dès lors que celui-ci était constitué de désordres relevant de la garantie décennale, en s'abstenant de mentionner dans les actes de vente que la SCI Bellevue, en sa qualité de vendeur, n'avait pas souscrit les assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivant du Code des assurances, manquant ainsi à son devoir de conseil et d'information, peu important que le notaire ait eu ou non connaissance des travaux précis ayant généré la créance de réparation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil et de l'article L. 243, alinéa 2, du Code des assurances.
