LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 juin 2011), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 16 décembre 2009, pourvoi n 09-10. 132), que par acte sous seing privé du 24 juillet 2002, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Les Halles (l'EURL) a consenti à M. X... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble sous condition suspensive d'obtention d'un prêt moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation ; que la vente n'ayant pas été réalisée, l'EURL a assigné M. X... en paiement de l'indemnité d'immobilisation, puis appelé en garantie la société civile professionnelle Z... et Y..., notaires (la SCP), chargée, selon elle, d'enregistrer la promesse ;
Attendu que l'EURL fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de condamnation de la SCP à lui payer des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que la promesse de vente du 24 juillet 2002 stipulait expressément une indemnisation d'immobilisation d'un montant de 94 150 euros au profit du promettant en cas de non-signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire dans le délai fixé toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ; qu'en déboutant l'EURL Les Halles de sa demande en réparation du préjudice consécutif à la faute du notaire aux motifs que, si l'acte avait été valide l'indemnité précitée n'aurait pas été due, tout en constatant que M. X... ne s'était pas présenté chez le notaire le 18 décembre 2002 pour signer l'acte et payer le prix, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1382 du code civil.
2°/ qu'il appartient aux acquéreurs de rapporter la preuve de leurs diligences en vue d'obtenir un prêt conforme aux caractéristiques définies à la promesse de vente ; qu'en déclarant que " la société Les Halles ne rapporte donc pas la preuve qu'à la date d'expiration de la promesse de vente prorogée ni même au 18 décembre 2002, la condition suspensive relative au prêt était réalisée et qu'elle aurait pu prétendre au paiement de l'indemnité d'immobilisation si la promesse de vente avait été valide, faute de rapporter la preuve que M. X... était à cette date en possession d'une offre ferme et définitive de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse ", la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;
3°/ que la promesse de vente du 24 juillet 2002 stipulait expressément au paragraphe " 2 " intitulé " conventions relatives à la réalisation de la condition suspensive légale ", que " ces prêts seront considérés comme " obtenus " quand une ou plusieurs offres couvrant le financement prévu auront été remises au bénéficiaire ", et que " l'obtention ou la " non-obtention " du ou des prêts demandés devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus " ; qu'ainsi et comme l'avait fait valoir l'EURL Les Halles dans ses conclusions en réplique et récapitulatives signifiées le 11 mars 2011, " M. X... n'a pas, comme cela était prévu dans la promesse de vente, justifié de la non-obtention de son prêt dans les délais, ni d'un refus des établissements financés contactés " ; qu'en déclarant que " la société Les Halles ne rapporte donc pas la preuve qu'à la date d'expiration de la promesse de vente prorogée ni même au 18 décembre 2002, la condition suspensive relative au prêt était réalisée et qu'elle aurait pu prétendre au paiement de l'indemnité d'immobilisation si la promesse de vente avait été valide, faute de rapporter la preuve que M. X... était à cette date en possession d'une offre ferme et définitive de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse ", la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1315 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'indemnisation n'aurait été due, aux termes de la promesse, que dans l'hypothèse où toutes les conditions suspensives, dont celle relative à l'obtention d'un prêt, auraient été réalisées, et constaté que le bénéficiaire de la promesse avait obtenu un accord de principe de la banque mais qu'il devait faire effectuer des analyses médicales, que le notaire du bénéficiaire avait informé le notaire du promettant de l'accord verbal de la banque et de sa demande de nouvelle prorogation pour la mise en place de garanties et que L'EURL avait manifestement refusé cette demande puisqu'elle avait sommé le bénéficiaire de se présenter chez le notaire pour signer l'acte, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit qu'il n'était pas établi que la condition relative à l'obtention du prêt était réalisée, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la charge de la preuve, a pu retenir que l'indemnité d'immobilisation n'était pas due et qu'en l'absence de préjudice, la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'EURL Les Halles aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'EURL Les Halles à payer la somme de 2 500 euros à la SCP Z... et Y... ; rejette la demande de l'EURL Les Halles ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour la société Les Halles
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'EURL LES HALLES de sa demande tendant à voir condamner la SCP HERVE Z...ET DANIEL Y... à lui payer la somme principale de 94. 150 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé par le défaut d'enregistrement de la promesse de vente du 24 juillet 2002,
AUX MOTIFS QUE « si l'acte avait été valide, l'indemnité d'immobilisation n'aurait été due que dans l'hypothèse où toutes les conditions suspensives, dont celle relative à l'obtention d'un prêt auraient été réalisées, ce qui n'est pas établi en l'espèce ; qu'en effet, il résulte des lettres que les parties se sont respectivement adressées les 23 et 28 octobre 2002, que M. X... avait obtenu un accord de principe de la Banque ENTENIAL le 9 octobre 2002, mais qu'il devait faire effectuer diverses analyses médicales et que la date de signature de l'acte authentique fixée initialement au 29 octobre 2002, a été prorogée d'un commun accord à fin novembre ; qu'aux termes d'une lettre en date du 2 décembre 2002 adressée à M. A..., notaire du promettant, M. Z...exposait avoir eu confirmation verbale par la banque de son accord pour financer la totalité du prix, mais qu'elle demandait pour la mise en place des garanties que la date de réalisation de la vente soit prorogée au 31 décembre 2002, ce que la société LES HALLES a manifestement refusé puisqu'elle a fait sommer le 5 décembre 2002 M. X... de se présenter chez le notaire le 18 décembre pour signer l'acte et payer le prix et qu'elle n'a pas donné suite à la lettre du 14 janvier 2003 par laquelle M. X... l'informait que la compagnie d'assurances avait demandé un complément d'analyses et qu'il devait recevoir l'offre de prêt ; que la Société LES HALLES ne rapporte donc pas la preuve qu'à la date d'expiration de la promesse de vente prorogée ni même au 18 décembre 2002, la condition suspensive relative au prêt était réalisée et qu'elle aurait pu prétendre au paiement de l'indemnité d'immobilisation si la promesse de vente avait été valide, faute de rapporter la preuve que M. X... était à cette date en possession d'une offre ferme et définitive de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse ; que le préjudice résultant de la faute du notaire consistant en la perte de l'indemnité d'immobilisation n'est donc pas établie, le jugement étant confirmé en ce qu'il a débouté la société LES HALLES de sa demande à l'encontre de M. Z...et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens » (arrêt attaqué p. 4 et 5).
ALORS QUE 1°) la promesse de vente du 24 juillet 2002 stipulait expressément (p. 17) une indemnisation d'immobilisation d'un montant de 94. 150 euros au profit du promettant en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire dans le délai fixé toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ; qu'en déboutant l'EURL LES HALLES de sa demande en réparation du préjudice consécutif à la faute du notaire aux motifs que, si l'acte avait été valide l'indemnité précitée n'aurait pas été due, tout en constatant que M. X... ne s'était pas présenté chez le notaire le 18 décembre 2002 pour signer l'acte et payer le prix, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1382 du Code civil.
ALORS QUE 2°) et en toute hypothèse, il appartient aux acquéreurs de rapporter la preuve de leurs diligences en vue d'obtenir un prêt conforme aux caractéristiques définies à la promesse de vente ; qu'en déclarant que « la Société LES HALLES ne rapporte donc pas la preuve qu'à la date d'expiration de la promesse de vente prorogée ni même au 18 décembre 2002, la condition suspensive relative au prêt était réalisée et qu'elle aurait pu prétendre au paiement de l'indemnité d'immobilisation si la promesse de vente avait été valide, faute de rapporter la preuve que M. X... était à cette date en possession d'une offre ferme et définitive de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse », la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil
ALORS QUE 3°) au surplus, la promesse de vente du 24 juillet 200 stipulait expressément (p. 19) au paragraphe « 2° » intitulé « conventions relatives à la réalisation de la condition suspensive légale », que « ces prêts seront considérés comme « obtenus » quand une ou plusieurs offres couvrant le financement prévu auront été remises au BENECIFIAIRE », et que « l'obtention ou la « non obtention » du ou des prêts demandés devra être notifiée par LE BENEFICIAIRE au PROMETTANT par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus » ; qu'ainsi et comme l'avait fait valoir l'EURL LES HALLES dans ses conclusions en réplique et récapitulatives signifiées le 11 mars 2011, « Me X... n'a pas, comme cela était prévu dans la promesse de vente, justifié de la nonobtention de son prêt dans les délais, ni d'un refus des établissements financés contactés » ; qu'en déclarant que « la Société LES HALLES ne rapporte donc pas la preuve qu'à la date d'expiration de la promesse de vente prorogée ni même au 18 décembre 2002, la condition suspensive relative au prêt était réalisée et qu'elle aurait pu prétendre au paiement de l'indemnité d'immobilisation si la promesse de vente avait été valide, faute de rapporter la preuve que M. X... était à cette date en possession d'une offre ferme et définitive de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse », la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1315 du Code civil
