LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, tenu compte d'éléments de comparaison, pour certains antérieurs à la déclaration d'utilité publique et à l'ordonnance d'expropriation et constaté que la proposition d'indemnisation faite par l'expropriant était supérieure à la moyenne des indemnisations résultant des éléments de comparaison retenus, constitués par des accords amiables intervenus pour des biens semblables à ceux des époux X... et tenait compte de l'état réel de l'appartement, la cour d'appel, qui n'a pas fait application de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et qui, ayant confirmé le jugement déféré, s'est placée à sa date pour apprécier la valeur du bien exproprié compte tenu de sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, a choisi les éléments de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés et a souverainement fixé l'indemnité revenant aux époux X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; les condamne à payer à l'Agence foncière et technique de la région parisienne la somme de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les époux X...,
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 180. 837, 46 € seulement l'indemnité due aux époux X... pour la dépossession des lots 416, 441, 620 dépendant de l'ensemble immobilier en copropriété « La Muette » cadastré section BB 13 situé ...et ... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'état de l'appartement n'est que globalement satisfaisant ; que le sol de la salle de séjour (pièce double) est seulement en assez bon état ; que les moquettes et les papiers peints des trois chambres sont à rafraîchir ; que les huisseries à l'exception de la fenêtre de la cuisine et les éléments équipant la salle de bain datent de l'origine de l'immeuble (1973) ; que celui-ci est une construction en panneaux de béton typique des années soixante-dix dont les parties communes ne sont, de longue date plus correctement entretenues, ce que les appelants (qui ont eux-mêmes fait mention des difficultés financières de la copropriété) ne contestent pas sérieusement et qui a abouti à une dégradation très importante (ascenseurs ne fonctionnant plus, boîtes aux lettres brisées, fils électriques arrachés, vitres cassées, nombreux graffitis) ; que le quartier de La Muette, zone sensible et qui a été marquée par des événements sordides ayant défrayé la chronique comme en justifie le commissaire du gouvernement, est lui-même très dégradé, ce qui a déjà conduit à la destruction de 686 logements (dont 148 en copropriété) sur 1. 291 ; que cette situation dont l'AFTRP n'est nullement responsable, entraîne une différence nette de valeur entre les biens de ce quartier et ceux situés dans les autres parties de la ville, même voisines, lesquelles sont nettement séparées de celui-ci par un jardin ; qu'en définitive, les références faisant apparaître des valeurs plus élevées auxquelles les appelants se réfèrent, quel que puisse être le sérieux du travail du technicien dont ils se sont adjoint le concours, ne correspondent pas à des biens qui, eu égard à leur situation, leur nature ou leur état puissent être utilement comparés au leur, tandis que les prix résultant des accords amiables intervenus par rapport à de nombreux appartements, présentant des caractéristiques tout à fait comparables à celles des biens en cause, commandent de retenir le montant en l'espèce exactement déterminé par le premier juge lequel a observé avec pertinence que ce dont M. et Mme X... se voient retirer la propriété ne présente aucune caractéristique pouvant conduire à majorer la valeur moyenne qu'il a déterminée ; qu'il a sans erreur assuré la réparation de l'entier préjudice matériel, direct et certain résultant de l'expropriation, étant indiqué que les appelants n'établissement pas l'impossibilité qu'ils allèguent de pouvoir se loger dans des conditions similaires en contrepartie de l'indemnité qui a été fixée, les indications émanant de l'expert qu'ils ont fait intervenir correspondant à des immeubles de meilleure qualité ou mieux situés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DU JUGEMENT QUE les éléments de comparaison produits par l'expropriant sont à retenir en totalité puisqu'ils se rapportent à des accords amiables conclus dans le cadre de la présente opération et donc à des biens tout à fait similaires à celui appartenant aux époux X..., peu important que certains de ces accords aient été conclu antérieurement à la déclaration d'utilité publique ; qu'eu égard au nombre d'accords amiables versés aux débats, il convient de tenir compte des dispositions afférentes à l'article L 13-16 du Code de l'expropriation sans pour autant les prendre pour base eu égard aux conditions posées par cet article pour ce faire ;
ALORS D'UNE PART QUE la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance tant juridique que matérielle des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que les époux X... faisaient valoir que l'état de l'immeuble est imputable à l'expropriante qui depuis le transfert de propriété en 2007, n'a quasiment plus effectué d'entretien sur les parties communes qu'elle a laissé se dégrader ; qu'en se bornant à énoncer que les parties communes ne sont plus correctement entretenues « de longue date », sans s'expliquer sur l'état de l'immeuble à la date de l'ordonnance d'expropriation et sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, dans quelle mesure l'importance de cette dégradation des parties communes n'était pas due à la carence de l'expropriante depuis l'ordonnance portant transfert de propriété rendu plus de trois ans auparavant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-14 du Code de l'expropriation ;
ALORS D'AUTRE PART QUE sous réserve de l'article L. 13-17, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; qu'en décidant qu'il y avait lieu de retenir la totalité des éléments de comparaison produits par l'expropriant, dès lors qu'ils se rapportent à des accords amiables conclus dans le cadre de la présente opération, y compris les accords conclus antérieurement à la déclaration d'utilité publique, la Cour d'appel a violé l'article L 13-16 du Code de l'expropriation ;
ALORS ENFIN QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en se fondant pour évaluer l'indemnité d'expropriation due aux époux X..., sur la moyenne des prix résultant d'accords amiables tous antérieurs au jugement, et sans procéder à une quelconque réévaluation de ce prix en se plaçant à la date du jugement, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 I du Code de l'expropriation.
