LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Arkea banque entreprises et institutionnels, anciennement BCME, de sa reprise d'instance à l'encontre de M. X... liquidateur de la SCCV Bâtir Côte d'Argent ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 26 octobre 2010), que la société civile de construction vente Bâtir Côte d'Argent (SCCV), par actes authentiques reçus entre 2002 et 2004, a vendu en l'état futur d'achèvement différents lots d'un immeuble dénommé "Vent du large", aux sociétés immobilières Panor, Puy de l'arbre, Vent du large et à MM. Y..., Z... et A... ; que la Banque commerciale du marché et de l'entreprise (BCME), devenue la société Arkea banque entreprises et institutionnels (ABEI), a fourni une garantie d'achèvement ; que plusieurs acquéreurs s'étant plaint de la défaillance du promoteur ont, après expertise, assigné la SCCV et la BCME pour obtenir l'achèvement de l'immeuble ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que pour constater la défaillance de la SCCV et l'inachèvement de l'immeuble au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'arrêt retient qu'il est démontré, par un constat d'huissier de justice du 16 décembre 2009, que les parties communes ne sont pas matériellement achevées, qu'il existe des malfaçons et que pour les parties privatives, deux constats d'huissier de justice du 15 février 2010 prouvent que certains appartements ne sont pas totalement achevés ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever le caractère substantiel des non conformités invoquées ou l'existence de malfaçons rendant l'immeuble ou les éléments d'équipement considérés impropres à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable en la cause ;
Attendu que la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble ; que cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art prévue à l'article R. 460-1 du code de l'urbanisme, soit de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que pour condamner la BCME à exécuter la garantie extrinsèque d'achèvement qu'elle avait consentie, l'arrêt retient que la déclaration d'achèvement, ayant été refusée et tenue pour nulle et non avenue par l'autorité habilitée pour délivrer le certificat de conformité, ne pouvait se voir reconnaître aucune valeur ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant l'existence d'une déclaration d'achèvement des travaux et alors que l'engagement de la BCME cessait à la date du dépôt de cette déclaration, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il constate l'inachèvement au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation de l'immeuble dénommé "Vent du large" et condamne la société BCME, devenue la société Arkea banque entreprises et institutionnels, à exécuter la garantie extrinsèque d'achèvement de l'immeuble précité qu'elle a accordée selon contrat de garantie du 28 mars 2002, l'arrêt rendu le 26 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la SCI Le Puy de l'arbre et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Vent du large aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société Arkea banque entreprises et institutionnels.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
- PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué a, ayant retenu qu'un immeuble, construit par un promoteur (la SCCV BATIR COTE D'ARGENT), n'était pas achevé, constaté la défaillance de celui-ci,
- AUX MOTIFS QUE c'était à tort que, dans le jugement déféré, le tribunal avait estimé que l'ensemble immobilier situé commune d'Arcachon (33), 15, boulevard de l'Océan, construit par la société BATIR COTE D'ARGENT et vendu par elle en l'état futur d'achèvement à divers acquéreurs, était achevé, au motif qu'il avait été procédé à une déclaration d'achèvement des travaux par le constructeur auprès de la mairie d'Arcachon le 20 septembre 2009 et qu'il avait en conséquence débouté les parties de leurs demandes relatives à l'achèvement des travaux, en considérant que ces prétentions étaient sans objet ; qu'en effet, si la société BATIR COTE D'ARGENT avait bien déposé, le 7 octobre 2009, auprès de la mairie d'Arcachon, une déclaration d'achèvement des travaux datée du 22 septembre 2009, visée par un architecte et indiquant que la totalité des travaux relatifs à l'immeuble situé au 15, boulevard de l'Océan était achevée depuis le 20 septembre 2009, les appelants produisaient la copie de deux lettres des 14 octobre et 3 décembre 2009 du maire adjoint d'Arcachon adressée, respectivement, au gérant de la société BATIR COTE D'ARGENT et au syndicat des copropriétaires, et faisant état, d'une part de ce que la déclaration d'achèvement précitée ne pouvait être prise en compte et devait être considérée comme « nulle et non avenue », car le permis de construire qu'elle visait était caduc, dans la mesure où les travaux avaient été interrompus depuis plus d'un an, d'autre part de ce qu'il était nécessaire de déposer et d'obtenir un nouveau permis avant de déclarer l'achèvement des travaux ; que, par ailleurs, indépendamment de ces difficultés d'ordre purement juridique, il était démontré par un constat d'huissier dressé le 16 décembre 2009 à la requête du syndicat des copropriétaires et intégralement reproduit dans les conclusions de celui-ci et de la société LE PUY DE L'ARBRE, que les parties communes de l'immeuble n'étaient matériellement pas achevées (absence d'ascenseur notamment) et qu'il existait diverses malfaçons ; qu'en ce qui concernait les parties privatives, la société VENT DU LARGE et Bruno Y... avaient produit deux constats d'huissier réalisés à leur requête le 15 février 2010, qui prouvaient que les appartements achetés par eux n'étaient pas totalement achevés ; que, de son côté, Yves A... versait aux débats un constat d'huissier établi à sa requête le 21 avril 2010, d'où il ressortait que les lots n° 4 et 17 acquis par lui n'étaient pas non plus complètement terminés ; que, dans la mesure où les dates de livraison contractuellement prévues s'échelonnaient du mois de mai 2002 au mois de juillet 2004, tous ces éléments caractérisaient à la fois le fait que l'immeuble n'était pas achevé au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, et la défaillance du constructeur-vendeur pour réaliser cet achèvement ; qu'il s'ensuivait que les demandes tendant à obtenir l'achèvement des travaux n'étaient pas dépourvues d'objet,
1°) ALORS QUE l'établissement de la déclaration d'achèvement des travaux, attestée par un homme de l'art, marque l'achèvement de ceux-ci ; qu'en l'espèce, la cour, qui a décidé que les travaux de construction de l'immeuble litigieux ne pouvaient être considérés comme achevés à la date d'établissement de la déclaration d'achèvement des travaux, puisque l'autorité habilitée à délivrer le certificat de conformité l'avait refusée, a violé l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation.
2°) ALORS QUE, pour l'appréciation de l'achèvement des travaux, les défauts de conformité ou malfaçons ne sont pris en considération que si les premiers revêtent un caractère substantiel et si les seconds rendent l'immeuble impropre à son utilisation ; qu'en l'espèce, la cour, qui n'a nullement caractérisé que les non-conformités relevées avaient un caractère substantiel et que les malfaçons rendaient l'immeuble ou l'équipement considéré impropre à sa destination, a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
- PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué a condamné une banque (la BCME), garante de l'achèvement de l'immeuble construit par un promoteur (la SCCV BATIR COTE D'ARGENT), à exécuter la garantie extrinsèque d'achèvement qu'elle avait consentie,
- AUX MOTIFS QUE l'article 3 de la convention de garantie du 28 mars 2002 énonçait que : « le présent engagement deviendra caduc à la date de dépôt de la déclaration d'achèvement, prévue par l'article R 261-24 du code de la construction et de l'habitation » ; que, selon ce texte, dans sa rédaction applicable à la date de la signature de la convention de garantie, « la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article R 460-1 du code de l'urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R 261-2 » ; que l'article R 460-1 du code de l'urbanisme, abrogé par le décret du 5 janvier 2007, disposait en son alinéa 1, que « dans le délai de trente jours à dater de l'achèvement des travaux, une déclaration attestant cet achèvement est établie conformément au modèle national fixé par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme » ; que l'article R 460-2, également abrogé, prévoyait que la déclaration d'achèvement de travaux était adressée ou déposée à la mairie ; que l'article R 460-3 alinéa 1, énonçait que le service instructeur s'assurait de la conformité des travaux avec le permis de construire ; qu'enfin, l'article R 460-4, alinéa 2, disposait que si les travaux n'avaient pas été réalisés dans des conditions régulières au regard du premier alinéa de l'article R 460-3, le déclarant était avisé, par l'autorité compétente pour refuser le certificat de conformité, des raisons pour lesquelles celui-ci ne pouvait être délivré ; que ces dispositions avaient été remplacées en 2007 par des dispositions équivalentes, désormais codifiées ; qu'en l'espèce, par lettre du 14 octobre adressée au gérant de la société BATIR COTE D'ARGENT, le maire-adjoint d'Arcachon, délégué à l'urbanisme, avait indiqué que la déclaration d'achèvement de travaux relative à l'immeuble en litige « ne peut être prise en compte et je vous prie de bien vouloir la trouver ci-joint en retour accompagnée de son récépissé de dépôt qui est nul et non avenu », ajoutant qu' « en effet, je vous rappelle que par lettre du 30.6.2006 vous avez été informé que vos permis de construire sont devenus caducs car vous avez interrompu vos travaux pendant plus d'un an » ; que la déclaration d'achèvement ayant été refusée et tenue pour nulle et non avenue par l'autorité habilitée pour délivrer le certificat de conformité, elle ne pouvait se voir reconnaître aucune valeur ; qu'elle n'avait donc pu entraîner la caducité de la garantie d'achèvement de la société BCME ; qu'en outre, il résultait de quatre constats d'huissier que l'immeuble litigieux n'était pas achevé au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il y avait donc lieu de dire que la société BCME devait sa garantie pour l'achèvement des travaux tel que défini par le texte précité, étant rappelé, ainsi qu'il est d'ailleurs prévu à l'article 2, dernier alinéa de la convention de garantie, que cet achèvement comprend les défauts de conformité présentant un caractère substantiel et les malfaçons rendant les ouvrages ou éléments d'équipement impropres à leur utilisation ; que le jugement devait ainsi être réformé en conséquence,
1°) ALORS QUE la garantie d'achèvement d'un immeuble prend fin au jour du dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux, attestée par un homme de l'art ; qu'en l'espèce, la cour, qui a décidé que la garantie d'achèvement accordée par la BCME n'avait pas pris fin au jour du dépôt ou de la signature de la déclaration d'achèvement des travaux, au prétexte que celle-ci avait été refusée par l'autorité habilitée à délivrer le certificat de conformité, a violé l'article R 261-24 du code de la construction et de l'habitation.
2°) ALORS QUE la durée de la garantie d'achèvement accordée par une banque à un promoteur immobilier est réglée par la convention de garantie ; qu'en l'espèce, la cour, qui a décidé que la garantie d'achèvement consentie par la BCME ne s'était pas éteinte au jour de l'établissement de la déclaration d'achèvement des travaux, quand la convention de garantie liant les parties prévoyait expressément que « le présent engagement deviendra caduc à la date de dépôt de la déclaration d'achèvement, prévue par l'article R 261-24 du code de la construction et de l'habitation », a méconnu la loi du contrat, en violation de l'article 1134 du code civil.
3°) ALORS QUE la définition, énoncée à l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, de l'achèvement d'un immeuble ne concerne pas l'hypothèse dans laquelle une déclaration d'achèvement des travaux a été signée par un homme de l'art ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que l'immeuble litigieux n'était pas achevé au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, quand ce texte, qui ne concerne pas le garant, ne vise pas l'hypothèse dans laquelle l'achèvement a été certifié par un homme de l'art, a violé les articles R 261-1 et R 261-24 du code de la construction et de l'habitation.
