LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 15 juin 2011), que les sociétés Les Maréchaux de Chine (la société LMC) et JPH Expansion (la société JPH) ont conclu une promesse synallagmatique portant sur la cession d'un fonds de commerce de restaurant ; qu'il était stipulé que la cession devrait être réitérée par acte notarié au plus tard le 30 novembre 2006, date ultérieurement reportée au 26 décembre 2006 ; que le 8 janvier 2007 la société LMC a conclu avec la société Léon Le Dragon, une autre promesse portant sur le même fonds, suivie de la signature d'un acte de vente le 23 février 2007 ; qu'après avoir vainement sommé la société LMC de comparaître devant notaire et fait établir un constat de carence le 9 mars 2007, la société JPH a fait assigner la société LMC en vue, notamment, de la contraindre, par le prononcé d'une astreinte, à comparaître devant notaire afin de réitérer l'acte de cession, et à lui payer des dommages-intérêts, la société Léon Le Dragon étant appelée en intervention forcée ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société JPH fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande tendant à voir condamner la société LMC à réitérer l'acte de cession de fonds de commerce et, en conséquence, d'avoir constaté la validité de la cession de fonds de commerce intervenue entre la société LMC et la société Léon Le Dragon, alors, selon le moyen :
1°/ que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en retenant, pour débouter la société JPH Expansion de sa demande tendant à voir reconnaître propriétaire du fonds de commerce de restauration, que le compromis du 19 octobre 2006, non réitéré en la forme authentique le 30 novembre 2006, n'avait pas opéré transfert de propriété, cependant qu'il s'agissait de savoir si la vente était parfaite par l'effet de ce compromis, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ;
2°/ que la vente n'est subordonnée à la réitération du compromis par acte authentique que lorsque les parties en ont fait une condition de leur engagement ; qu'il n'en est pas ainsi lorsque passée la date prévue pour la réitération du compromis par acte authentique, chacune des parties peut forcer l'autre à s'exécuter ; qu'en déboutant la société JPH Expansion de sa demande tendant à se voir reconnaître propriétaire du fonds de commerce de restauration, motif pris que les parties avaient clairement subordonné l'existence du contrat à l'accomplissement de cette formalité consistant en la signature de l'acte authentique et que le compromis du 19 octobre 2006, non réitéré en la forme authentique le 30 novembre 2006, n'avait pas opéré transfert de propriété, après avoir constaté, d'une part, que cette date n'était pas extinctive mais constitutive du droit pour chacune des parties de demander la réalisation forcée de la vente et, d'autre part, que les conditions suspensives étaient réalisées, ce dont il s'inférait que la vente était parfaite entre la société JPH Expansion et la société Les Maréchaux de Chine, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1589 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine de la portée des clauses de la promesse, que les parties avaient subordonné l'existence du contrat de vente à la signature d'un acte authentique, la cour d'appel qui a ainsi fait ressortir qu'elles avaient fait de cette formalité une condition de leur engagement, en a exactement déduit, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la première branche, que la promesse de vente ne valait pas vente parfaite au jour de sa signature ; que le moyen, qui ne peut être accueilli en sa première branche, n'est pas fondé en sa seconde branche ;
Et sur le second moyen :
Attendu que la société JPH Expansion fait grief à l'arrêt d'avoir condamné la société LMC à ne lui payer qu'une somme de 30. 000 euros de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que dans ses dernières conclusions d'appel, déposées et signifiées le 3 janvier 2011, la société JPH Expansion sollicitait la condamnation de la société LMC à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 17 000 euros conformément à la clause pénale insérée en page 7 du compromis, applicable même en considérant que la non-réitération en la forme authentique avait empêcher le transfert de propriété d'opérer ; qu'en procédant à l'évaluation des dommages et intérêts sollicités par la société JPH Expansion, sans répondre au moyen pertinent tenant à l'application de la clause pénale, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'il ne résulte pas des motifs de l'arrêt que la cour d'appel ait examiné la demande présentée par la société JPH sollicitant la condamnation de la société LMC à lui payer une certaine somme au titre de la clause pénale ; que l'omission de statuer pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, le moyen n'est pas recevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société JPH Expansion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société JPH Expansion.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société JPH Expansion de sa demande tendant à voir condamner la société Les Maréchaux de Chine à réitérer l'acte de cession de fonds de commerce et, en conséquence, constaté la validité de la cession de fonds de fonds de commerce intervenue entre la société Les Maréchaux de Chine et la société Léon le Dragon ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande de condamnation de la SARL les maréchaux de Chine aux fins de réitération de l'acte de cession de fonds de commerce sous astreinte ; qu'aux termes d'un compromis de vente sous seing prive en date du 19 octobre 2006, conclu entre les époux X...et la SARL JPH Expansion, relatif au fonds de commerce de restaurant situé 33 rue des Maréchaux à Nancy, connu sous l'enseigne " Les Maréchaux de Chine ", il était prévu que " le cessionnaire sera propriétaire du fonds cédé seulement le jour de la signature de l'acte authentique, ci-après prévu, date à laquelle le contrat de vente sera définitivement formé " et les dispositions relatives à la réalisation étaient ainsi rédigées : " la vente ne sera parfaite qu'a compter de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation. Cet acte sera reçu par Maître Jean-Marie Y..., notaire associé à Nancy, avec la participation de Maître Z..., notaire associé à Nancy. La signature du dit acte devra intervenir au plus tard le 30 novembre 2006. L'établissement de cet acte ne peut avoir lieu que si le cessionnaire a déposé entre les mains du cédant ou du notaire, son prix ou la fraction de son prix payable comptant... et s'il a en outre consigné entre les mains du notaire les frais de son acquisition. Cette date n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'un pourra obliger l'autre à s'exécuter. A défaut de réalisation de toutes les conditions suspensives ci-dessus et en cas de renonciation à celles-ci par la partie à qui elles profitent avant la date prévue pour la réalisation de l'acte authentique, cédant ou cessionnaire seront déliés de tous engagements sans indemnité de part et d'autre, quarante huit heures après l'envoi d'une lettre recommandée contenant leur intention d'user du bénéfice de la présente clause " ; qu'il en résulte ainsi que les parties ont clairement subordonné l'existence du contrat à l'accomplissement de cette formalité consistant en la signature de l'acte authentique ; que le compromis valait promesse synallagmatique de vente et d'acquérir mais non vente parfaite au 19 octobre 2006 ; qu'il est constant qu'à la date du 30 novembre 2006, aucune réitération par acte authentique n'a eu lieu ; que cependant cette date n'était pas extinctive mais constitutive du droit pour chacune des parties de demander la réalisation de la vente ; qu'il résulte de l'échange de courriers intervenu entre les 2 notaires chargés de la vente, à savoir Maître Y..., notaire de la SARL WH Expansion, et Maître Z..., notaire des époux X...entre le 18 décembre 2006 et le 15 février 2007, que Maitre Z...n'a pas transmis les documents nécessaires à la rédaction de l'acte malgré plusieurs demandes ; qu'il a en dernière minute annulé le rendez-vous fixé pour signature, prévu pour le 26 janvier ; qu'enfin les époux X...n'ont pas déféré à la sommation de comparaitre le 3 février 2007, de sorte que le 9 février suivant Maître Y...a délivré procès-verbal de carence ; que la SARL JPH Expansion a quant à elle respecté ses obligations puisqu'elle justifie qu'à 2 reprises les 24 janvier 2007 et le 9 mars 2007 avaient été émis des chèques de banque à l'ordre de Maître
Y...
, le 1er de 560. 000 euros et les seconds de 178. 500 euros et 414. 200 euros représentant le montant du prix de vente de l'immeuble et du fonds de commerce outre une partie des frais ; qu'en outre elle a versé deux chèques tirés sur son compte de 10. 683 euros le 26 janvier 2007 et 1. 000 euros le 9 mars 2007 au titre des frais ; qu'elle justifie ainsi de la disponibilité des fonds, aucune consignation préalable n'ayant été prévue contractuellement et le non-encaissement du chèque par le notaire étant justifié du fait de la non-signature de l'acte authentique ; qu'en outre, elle a fait délivrer le 23 février 2007 une sommation d'avoir à régulariser le compromis avec les pièces manquantes au dossier ; que de plus, il est expressément reconnu par la SARL Les Maréchaux de Chine qu'elle n'a jamais adressé à la SARL JPH Expansion une lettre recommandée contenant son intention d'user du bénéfice de la clause permettant d'être déliée de tout engagement ; que le seul courrier de Maître Z...en date du 19 décembre 2006, adressé à Maître Y...précisant que la date du 26 décembre 2006 était une date limite pour signer les ventes, ne saurait valoir mise en demeure contractuelle, et ce d'autant que les vendeurs (sic) n'avaient pas fourni tous les éléments nécessaires à la signature de l'acte authentique ; mais qu'en tout état de cause, le compromis du 19 octobre 2006, non réitéré en la forme authentique, n'a pas opéré transfert de propriété ; qu'or, il est constant que parallèlement aux discussions existant entre les notaires des époux X...et de la SARL Les Maréchaux de Chine et celui de la SARL JPH Expansion, ont été signés le 8 janvier 2007 un compromis de vente du fonds de commerce de restaurant entre la SARI, Les Maréchaux de Chine et Monsieur D..., lequel prévoyait que " la vente ne sera parfaite qu'à compter de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation. Cet acte sera reçu par Maitre Z..., notaire associé à Nancy. La signature dudit acte devra intervenir au plus tard le 20 mars 2007 (sic) " ; que cet acte n'opérait pas en lui-même transfert de propriété mais il a été réitéré par un acte du 23 février 2007 conclu en l'étude de Maître Z...entre les mêmes cédants et la SARL Léon le Dragon, représenté par Monsieur D... ; que cet acte de réitération, qui comporte la signature des 2 parties et des cautions et qui a été passé en l'étude notariale de Maître Z...a l'apparence nous les vendeurs d'un acte authentique de réitération de vente, et ce même s'il ne comporte ni signature du notaire titulaire ni date certaine ; qu'il vaut en tout état de cause acte sous seing privé entraînant transfert immédiat de propriété à l'acquéreur, ce dont atteste Maître Z...en date du 28 février 2007 ; que dès lors, la SARL JPH Expansion est seulement fondée à solliciter des dommages et intérêts à la SARL Les Maréchaux de Chine pour violation de ses obligations contractuelles, mais doit être déboutée de sa demande tendant à se voir reconnaître propriétaire du fonds de commerce de restauration dont la SARL Léon le dragon est la légitime propriétaire, sous réserve du paiement effectif du prix ; que le jugement sera infirmé de ce chef ;
1°) ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en retenant, pour débouter la société JPH Expansion de sa demande tendant à voir reconnaître propriétaire du fonds de commerce de restauration, que le compromis du 19 octobre 2006, non réitéré en la forme authentique le 30 novembre 2006, n'avait pas opéré transfert de propriété, cependant qu'il s'agissait de savoir si la vente était parfaite par l'effet de ce compromis, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ;
2°) ALORS QUE la vente n'est subordonnée à la réitération du compromis par acte authentique que lorsque les parties en ont fait une condition de leur engagement ; qu'il n'en est pas ainsi lorsque passée la date prévue pour la réitération du compromis par acte authentique, chacune des parties peut forcer l'autre à s'exécuter ; qu'en déboutant la société JPH Expansion de sa demande tendant à se voir reconnaître propriétaire du fonds de commerce de restauration, motif pris que les parties avaient clairement subordonné l'existence du contrat à l'accomplissement de cette formalité consistant en la signature de l'acte authentique et que le compromis du 19 octobre 2006, non réitéré en la forme authentique le 30 novembre 2006, n'avait pas opéré transfert de propriété, après avoir constaté, d'une part, que cette date n'était pas extinctive mais constitutive du droit pour chacune des parties de demander la réalisation forcée de la vente et, d'autre part, que les conditions suspensives étaient réalisées, ce dont il s'inférait que la vente était parfaite entre la société JPH Expansion et la société Les Maréchaux de Chine, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1589 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Les Maréchaux de Chine à ne payer à la société JPH Expansion que la somme de 30. 000 euros de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il est établi que la société JPH Expansion avait monté une opération immobilière consistant en l'acquisition conjointe du fonds de commerce et des murs ; qu'elle justifie qu'elle disposait des fonds nécessaires à cette acquisition, laquelle n'a pas pu se réaliser du fait du comportement fautif de la SARL Les Maréchaux de Chine ; qu'elle a incontestablement subi une perte de chance de pouvoir revendre le fonds à un prix supérieur au prix d'acquisition, étant en outre constaté qu'elle ne justifie pas avoir réglé de quelconques frais y relatifs (ni les frais du notaire Maître Y...ni la note d'honoraire-facture n° 007/ 006 de Monsieur A...) ; qu'elle verse au dossier un rapport d'évaluation du fonds de Commerce établi unilatéralement à sa demande par Monsieur B...en septembre 2009, à hauteur de 218. 000 euros, dont les calculs ne sont pas contestés par les autres parties à la procédure, ainsi qu'un courrier qu'elle a adressé le 20 décembre 2006 à Monsieur C...lui donnant acte de sa proposition de rachat du fonds au prix de 250. 000 euros de novembre 2006 ; que compte tenu du prix du fonds qui était fixé à 170. 000 euros, le préjudice lié à sa perte de chance d'effectuer une opération immobilière financièrement intéressante sera fixée par la cour à la somme de 30. 000 euros ; qu'il convient en conséquence de condamner la SARL Les Maréchaux de Chine à. lui payer cette somme à titre de dommages et intérêts ;
ALORS QUE dans ses dernières conclusions d'appel, déposées et signifiées le 3 janvier 2011, la société JPH Expansion sollicitait la condamnation de la société Les Maréchaux de Chine à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 17. 000 euros conformément à la clause pénale insérée en page 7 du compromis, applicable même en considérant que la non-réitération en la forme authentique avait empêcher le transfert de propriété d'opérer ; qu'en procédant à l'évaluation des dommages et intérêts sollicités par la société JPH Expansion, sans répondre au moyen pertinent tenant à l'application de la clause pénale, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
