LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la société Imezzo (la société) avait signifié des conclusions et communiqué des pièces au syndicat des copropriétaires Le Monteverdi (le syndicat) le vendredi 24 septembre 2010 alors que la clôture de la procédure intervenait le lundi 27 septembre 2010 et relevé que ces conclusions comportaient des demandes nouvelles, la cour d'appel, sans violer l'article 784 du code de procédure civile, a souverainement retenu que ces conclusions n'avaient pas été produites en temps utile au sens des articles 15 et 16 du code de procédure civile ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'assemblée générale du 5 octobre 2005 avait désigné la société à responsabilité limitée Belvédère immobilier en qualité de syndic et que l'assemblée générale du 25 octobre 2006 avait été convoquée par la société par actions simplifiée Urbania Nice Belvédère immobilier et relevé, par motifs adoptés, qu'au cours d'une assemblée générale du 21 septembre 2005, les associés de la société Belvédère immobilier avaient décidé du changement de la forme sociale de la société et que par la suite la dénomination Belvédère immobilier avait été remplacée par celle de Urbania Nice Belvédère immobilier, la cour d'appel a retenu, à bon droit que s'il y a rupture de mandat de syndic lorsque celui-ci cède son fonds de commerce ou le donne en location gérance ou encore lorsque la société syndic fait l'objet d'une fusion absorption, tel n'était pas le cas lorsque la société syndic change seulement sa forme et sa dénomination sociales, la société poursuivant en ce cas son existence ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement relevé qu'une assemblée générale n'avait pas vocation à imputer des charges à tel ou tel copropriétaire, cette répartition relevant des attributions du syndic, la cour d'appel a souverainement retenu, par motifs propres et adoptés et sans violer l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que la société ne fournissait aucun élément permettant d'établir la véracité de ses affirmations ni ne justifiait que l'assemblée générale lui aurait, outrepassant ses pouvoirs, imputé des charges qui ne lui incombaient pas ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Imezzo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Imezzo et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi à Nice la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Imezzo
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré irrecevables les conclusions et pièces signifiées et communiquées le 24 septembre 2010 par la société civile immobilière Imezzo, D'AVOIR déclaré irrecevables les demandes formulées par la société civile immobilière Imezzo à l'encontre de la société Urbania Nice Belvédère et D'AVOIR débouté la société civile immobilière Imezzo de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « la Sci Imezzo a signifié des conclusions et communiqué des pièces au syndicat des copropriétaires Le Monteverdi le vendredi 24 septembre 2010 alors que la clôture de la procédure intervenait le lundi 27 septembre 2010, alors que l'affaire avait été radiée pour défaut d'exécution puis remise au rôle à la demande de la Sci Imezzo, alors que le syndicat des copropriétaires Le Monteverdi avait conclu le 5 août 2009 soit plus d'une année avant la clôture et que ladite Sci Imezzo avait elle-même déjà conclu le 17 septembre 2009 ; / attendu que les conclusions de dernière heure de la Sci Imezzo comportent de demandes (" dire que les sommes perçues par Urbania Nice Belvédère de la Sci Imezzo à quelque titre que ce soit seront restituées à cette dernière et que tant la gestion de l'administrateur judiciaire que le syndic qui sera désigné ultérieurement ne pourront faire rétroagir les comptes de la copropriété antérieurement au prononcé de l'arrêt à intervenir ici, toutes les dépenses des comptes de l'assemblée générale du 25 octobre 2006 et les suivantes ne pouvant être mises à la charge de la copropriété et de la Sci Imezzo ") non seulement nouvelles par rapport à ses conclusions précédentes mais également nouvelles en appel ; / attendu qu'il apparaît dès lors que la tardiveté de cette signification et de cette communication de dernière heure a non seulement pour effet mais également pour objet de contrevenir aux principes imposés par les articles 15 et 16 du code de procédure civile, étant observé d'une part que la nature et la complexité de ces agissements irréguliers et déloyaux ne permettaient pas au syndicat des copropriétaires Le Monteverdi, même pendant la période comprise entre la clôture et l'audience, de répondre utilement aux moyens et demandes nouvelles proposés par les conclusions de dernière heure litigieuses et étant observé d'autre part que des pièces, fussent-elles " publiques ", doivent faire l'objet d'une communication en temps utile dès lors qu'elles sont utilisées à l'appui de l'argumentation mise en oeuvre par une partie ; / attendu, ainsi, qu'il y a lieu, vu les articles 15 et 16 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables les conclusions signifiées et les pièces communiquées le 24 septembre 2010 par la Sci Imezzo » (cf., arrêt attaqué, p. 4) ;
ALORS QU'une partie peut demander la révocation de l'ordonnance de clôture, notamment, pour répondre à des conclusions adverses déposées peu de temps avant cette ordonnance de clôture ; qu'en énonçant, dès lors, pour déclarer irrecevables les conclusions et pièces signifiées et communiquées le 24 septembre 2010 par la société civile immobilière Imezzo, que la nature et la complexité d'agissements irréguliers et déloyaux de la société civile imobilière Immezzo ne permettaient pas au syndicat des copropriétaires Le Monteverdi, même pendant la période comprise entre la clôture et l'audience, de répondre utilement aux moyens et demandes nouvelles proposés par les conclusions de dernière heure litigieuses, quand il était loisible au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi de demander la révocation de l'ordonnance de clôture afin de pouvoir, si elle le souhaitait, répondre, avant l'audience des débats, aux conclusions et pièces signifiées et communiquées le 24 septembre 2010 par la société civile immobilière Imezzo, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 784 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société civile immobilière Imezzo de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi en date du 25 octobre 2006, tendant à voir désigner un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi et tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la Sci Imezzo est propriétaire de lots dans l'immeuble en copropriété situé aux n° 24/30 de la rue Gounod à Nice et dénommé Le Monteverdi. / Une assemblée générale des copropriétaires réunie le 5 octobre 2005 a désigné en qualité de syndic la S.A.R.L. Belvédère immobilier. Une nouvelle assemblée générale était convoquée le 3 octobre pour le 25 octobre 2006. Cette convocation était établie à l'en-tête de Urbania Nice Belvédère Immobilier et, de fait, il résultait du procès-verbal de cette assemblée que les copropriétaires avaient été convoqués par Urbania Nice Belvédère Sas. / … Attendu que, pour voir annuler l'assemblée générale litigieuse, la Sci Imezzo fait valoir que ladite assemblée a été convoquée par la Sas Urbania Nice Belvédère, alors que c'était la Sarl Belvédère Immobilier qui avait été désignée en qualité de syndic de la copropriété lors de l'assemblée générale précédente ; / mais attendu que s'il y a en effet rupture du mandat de syndic lorsque ce dernier cède son fonds ou donne en location-gérance ou encore lorsque la société syndic fait l'objet d'une fusion absorption, le caractère intuitu personae du mandant étant alors bafoué, tel n'est pas le cas lorsque la société syndic change seulement sa forme et sa dénomination sociale puisque dans ces hypothèses elle poursuit son existence ; / Or attendu que tel est le cas en l'espèce où les changements intervenus dans la structure de la société initialement S.A.R.L. Belvédère immobilier devenue Sas Urbania Nice Belvédère n'affectent pas sa personnalité morale, étant observé que toutes les publicités afférentes à ces changements ont été faites ; / … Attendu, ainsi, que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 25 octobre 2006 » (cf., arrêt attaqué, p. 4 et 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« il ressort de l'ensemble des pièces versées au dossier que le syndic de copropriété, Monsieur Jean-André X..., puis la Sarl Belvédère Immobilier dont le gérant est Monsieur X..., a été désigné par l'assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2002 pour une durée de trois ans prenant effet au 21 janvier 2003. / Attendu que le mandat du syndic a été toujours renouvelé depuis. / Attendu qu'au cours de l'assemblée générale des associés de la Sarl Belvédère Immobilier du 21 septembre 2005 a été décidé le changement de forme sociale de celle-ci en société par actions simplifiée, et que par la suite la dénomination " Belvédère immobilier " a été remplacée par celle de " Urbania Nice Belvédère Immobilier ", changements régulièrement publiés. / Attendu qu'il convient d'observer que ces modifications n'ont pas eu pour effet de créer une nouvelle personne morale. Qu'ainsi, le mandat a pu se poursuivre normalement. / Attendu donc que la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 25 octobre 2006 a été faite par le syndic régulièrement désigné. / Qu'il convient donc de rejeter les demandes d'annulation de l'assemblée générale du 25 janvier 2006 » (cf., jugement entrepris, p. 3 et 4) ;
ALORS QU'une assemblée générale de copropriétaires convoquée, en dehors des cas visés par les dispositions des articles 8, 47 et 50 du décret du 17 mars 1967, par une personne n'ayant pas la qualité de syndic est nulle ; qu'en déboutant la société civile immobilière Imezzo de ses demandes, quand elle relevait que l'assemblée générale des associés de la société à responsabilité limitée Belvédère immobilier du 21 septembre 2005 avait décidé la transformation de la société à responsabilité limitée Belvédère immobilier en société par actions simplifiée, quand, en conséquence, la désignation, par une délibération postérieure, en date du 5 octobre 2005, de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Monterverdi, de la société à responsabilité limitée Belvédère immobilier en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi était irrégulière et quand, dès lors, elle constatait, en relevant que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi litigieuse du 25 octobre 2006 avait été convoquée par la société par actions simplifiée Urbania Nice Belvédère immobilier, que cette assemblée générale de copropriétaires avait été convoquée, peu important que la société à responsabilité limitée Belvédère immobilier ait été transformée en société par actions simplifiée, puis ait changé de dénomination sociale pour devenir la société par actions simplifiée Urbania Nice Belvédère immobilier, par une personne n'ayant pas la qualité de syndic de copropriété, la cour d'appel d'Aix-en-Provence n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 7 du décret du 17 mars 1967.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société civile immobilière Imezzo de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi en date du 25 octobre 2006 portant approbation des comptes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la Sci Imezzo demande encore la nullité de la résolution portant approbation des comptes prise lors de l'assemblée générale litigieuse au motif que les charges de garage ne pourraient lui être imputées ; / mais attendu qu'une assemblée générale n'a pas vocation à imputer des charges à tel ou tel copropriétaire, la répartition relevant du syndic, alors qu'en l'espèce la Sci Imezzo n'indique nullement ni ne justifie que l'assemblée lui aurait, outrepassant ses pouvoirs, imputé de telles charges » (cf., arrêt attaqué, p. 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la requérante sollicite l'annulation de la délibération de cette assemblée générale approuvant les comptes pour non respect de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, au motif qu'ont été mis à sa charge des dépenses de copropriété concernant les garages dont elle n'est pas propriétaire. / Attendu cependant que la Sci Imezzo sur ce point se contente d'affirmations et ne fournit au tribunal aucune pièce permettant de vérifier et d'établir la véracité de ces affirmations. / Qu'il convient de rejeter cette demande » (cf., jugement entrepris, p. 4) ;
ALORS QUE, de première part, l'approbation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires étant la condition nécessaire de l'obligation du copropriétaire de payer les charges de copropriété, la cour d'appel, en énonçant, pour débouter la société civile immobilière Imezzo de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi en date du 25 octobre 2006 portant approbation des comptes, qu'une assemblée générale des copropriétaires n'a pas vocation à imputer des charges à tel ou tel copropriétaire et que la société civile immobilière Imezzo n'indiquait, ni ne justifiait que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi lui aurait, outrepassant ses pouvoirs, imputé des charges de garage, s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de seconde part, les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun qu'en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en outre, le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge ; qu'en énonçant, pour débouter la société civile immobilière Imezzo de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi en date du 25 octobre 2006 portant approbation des comptes, que la société civile immobilière Imezzo s'est contentée, au sujet de la mise à sa charge de dépenses de copropriété concernant des garages dont elle n'était pas propriétaire, d'affirmations et n'a fourni au tribunal aucune pièce permettant de vérifier et d'établir la véracité de ces affirmations, sans constater que le règlement de copropriété ne fixait aucune quote-part afférente au lot appartenant à la société civile immobilière Imezzo dans les dépenses de copropriété concernant des garages dont celle-ci n'était pas propriétaire, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
