LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 mai 2008), que les époux X..., propriétaires des lots de copropriété 214 et 215, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du palais de la plage en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2001 et de la résolution n° 13 de cette même assemblée donnant mandat au syndic d'agir en justice pour obtenir l'arrêt des travaux qu'ils avaient effectués sur les toitures-terrasses situées au dessus de leurs lots sur lesquels ils bénéficient d'un droit de jouissance exclusive ainsi que la remise en état d'origine de ces toitures terrasses ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en annulation de l'assemblée générale, alors, selon le moyen, que la feuille de présence tenue lors de l'assemblée générale des copropriétaires doit être émargée par chaque propriétaire ou son mandataire ; que dès lors, en se bornant à relever que la liste d'émargement signée par les membres du bureau permettait de vérifier qu'il y avait bien eu, en la personne des époux Y..., deux mandataires ne représentant chacun pas plus que trois copropriétaires, sans rechercher comme elle y était invitée, si ces derniers avait bien, chacun en leur qualité de mandataire, signé la feuille de présence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la liste d'émargement établie lors de l'assemblée générale mentionnait que Mme Y... avait reçu mandats de M. Z... (730 tantièmes), M. A... (815 tantièmes) et de Mme B... (500 tantièmes) et qu'en votant également pour elle-même elle représentait 2660 tantièmes, que M. Y..., mandataire des époux C... (615 tantièmes), Mme D... (700 tantièmes) et de M. E... (600 tantièmes) représentait 1915 tantièmes, que si dans le procès-verbal de l'assemblée, une confusion avait été opérée entre M. et Mme Y..., seule désignée comme représentante des six copropriétaires, la liste d'émargement signée par les membres du bureau de l'assemblée générale permettait de vérifier qu'il y avait bien eu deux mandataires ne représentant chacun pas plus de trois copropriétaires et que les pouvoirs versés aux débats confirmaient ces modalités de représentation, la cour d'appel, qui, sans être tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur le défaut de signature de la feuille de présence dont elle a fait ressortir qu'elle contenait les éléments suffisants pour permettre l'identification des copropriétaires présents ou représentés et de contrôler les résultats des votes, en a à bon droit déduit que le scrutin n'était affecté d'aucune irrégularité ;
Mais sur le premier moyen, pris en seconde branche :
Vu l'article 13, alinéa 1er, ensemble l'article 9, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable à la cause ;
Attendu que l'assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du présent décret ;
Attendu que pour rejeter la demande en annulation de la résolution n° 13, l'arrêt retient que cette résolution est ainsi libellée "l'assemblée générale mandate le syndic pour ester en justice à l'encontre des époux X... en vue de faire arrêter les travaux immédiatement et de procéder à la remise en état des lieux en l'état d'origine, aucune décision d'assemblée générale ne les ayant autorisés à faire effectuer ces travaux et l'assemblée générale et les copropriétaires, très attachés à l'aspect de l'immeuble demande instamment au syndic d'intervenir immédiatement, par tous les moyens, sans qu'il soit nécessaire d'une quelconque autorisation pour ester en justice chaque fois que ces règles concernant l'aspect de l'immeuble ne sont pas respectés", que l'ordre du jour transmis avec la convocation indiquait au paragraphe 14 "informations relatives aux travaux envisagés par les époux X... dans leur appartement et sur la terrasse; décision éventuelle (article 25)", que l'ordre du jour mentionnait donc qu'une décision pourrait être prise à propos des travaux envisagés par les époux X..., et que la décision donnant mandat au syndic d'agir est conforme à l'ordre du jour ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordre du jour relatif aux travaux envisagés par les époux X... ne comportait l'indication d'aucun projet de résolution ni aucune précision sur le contenu de la décision soumise au vote de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande d'annulation de la délibération n° 13 de l'assemblée générale du 9 mai 2001 et les a condamnés à enlever de la toiture-terrasse dont ils ont la jouissance exclusive les ouvrages et aménagements exécutés qui ne relèvent pas d'une affectation de plaisance, à l'exception des jardinières visées par le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 4 avril 2005, l'arrêt rendu le 16 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat de l'immeuble Palais de la plage aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat de l'immeuble Palais de la plage ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief ù l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 mai 2001. et de la délibération numéro 13 de cette assemblée ;
AUX MOTIFS QUE la liste d'émargement établie lors de l'assemblée générale du 9 mai 2001 mentionne que Mme Y... avait reçu mandat de M. Z... (730 tantièmes), M. A... (815 tantièmes), Mme B... 50 tantièmes) et qu'ainsi, en votant également pour elle-même, elle représentait 2660 tantièmes ; que M. Y..., mandataire des époux C... (615 tantièmes), de Mme D... (700 tantièmes) et de M. E... (600 tantièmes) représentait 1915 tantièmes que si effectivement, dans le procès-verbal de l'assemblée générale, une confusion a été opérée entre M. Y... et Mme Y..., seule désignée comme représentante de six copropriétaires, la liste d'émargement signée par les membres du bureau de l'assemblée générale permet de vérifier qu'il y abicn eu deux mandataires ne représentant pas chacun plus de trois copropriétaires et que les pouvoirs versés aux débats confirment ces modalités de représentation ; que le scrutin n'étant affecté d'aucune irrégularité, il convient de réformer le jugement sur ce point ; que la résolution numéro 13 ainsi libellée : "l'assemblée générale mandate le syndic pour ester en justice à l'encontre de Monsieur et Madame X... en vue de faire arrêter les travaux immédiatement et de procéder à la remise en état des lieux en l'état d'origine. Aucune décision d'assemblée générale ne les ayant autorisés à taire effectuer ces travaux. L'assemblée générale et l'ensemble des copropriétaires, très attachés à l'aspect de l'immeuble, demande instamment au syndic d'intervenir immédiatement, par tous les moyens, sans qu'il soit nécessaire d'une quelconque autorisation pour ester en justice chaque fois que ces règles concernant l'aspect de l'immeuble ne sont pas respectées", a été acceptée par une majorité représentant 23.580 tantièmes sur 35.000 : que l'ordre du jour transmis avec la convocation à ladite assemblée indiquait au paragraphe 14 : "informations relatives aux travaux envisagés par M et Mme X... dans leur appartement et sur la terrasse. Décision éventuelle (article 25) " ; que l'ordre du jour mentionnait donc qu'une décision pourrait être prise à propos des travaux envisagés par les époux X... et que la décision donnant mandat au syndic d'agir à l'encontre des époux X... est conforme à l'ordre du jour ; qu'en conséquence il n'y a pas lieu d'annuler la 13e délibération de l'assemblée générale ;
ALORS QUE la feuille de présence tenue lors de l'assemblée générale des copropriétaires doit être émargée par chaque copropriétaire ou par son mandataire ; que dès lors, en se bornant à relever que la liste d'émargement signée par les membres du bureau permettait de vérifier qu'il y a bien eu, en la personne des époux Y..., deux mandataires ne représentant chacun pas plus de trois copropriétaires, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces derniers avaient bien, chacun en leur qualité de mandataire, signé la feuille de présence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS QUE, en tout état de cause, rassemblée générale des copropriétaires ne prend de décision valide que sur des questions inscrites à l'ordre du jour que dès lors, la cour d'appel qui, tout en relevant que l'ordre du jour de l'assemblée générale du 9 mai 2001 se bornait à indiquer, s'agissant des travaux envisagés par les époux X..., «décision éventuelle (article 25) », disposition de la loi du 10 juillet 1965 énumérant les décisions pouvant être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires et qui ne vise pas l'hypothèse du mandat d'agir en justice, a néanmoins décidé que la décision donnant mandat au syndic d'ester en justice contre les époux { intr\l était conforme à l'ordre du joui% n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et ainsi violé les articles 25 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 13 du décret du 17 mars 1967.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à enlever de la toiture-terrasse dont ils ont la jouissance exclusive les ouvrages et aménagements exécutés qui ne relèvent pas d'une affectation de plaisance. à l'exception des jardinières visées par le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 4 avril 2005, et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte journalière de 50 eut-os pendant six mois :
AUX MOTIFS QUE le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 mai 2005 rappelle en son paragraphe 13 que la terrasse des époux X..., ne comporte plus que la cabane de jardin et des jardinières et que les bénéficiaires de la jouissance de la terrasse désirent mettre en place un plancher flottant ; que la 12ème résolution adoptée à l'unanimité demande à Mme H..., représentant les époux X..., d'établir un protocole bunsactionnel permettant l'installation de jardinières sur un plancher flottant, proposition de transaction devant être soumise à l'avocat de la copropriété et au conseil syndical pour approbation, étant observé qu'un mandat exprès est donné au conseil syndical en vue d'approuver cette transaction si elle convient, avec mandat donné au syndic en cas d'accord pour procéder au désistement d'instance ; que manifestement l'autorisation d'installer un plancher flottant supposait la signature d'un protocole transactionnel lequel n'a pas été réalisé ; qu' en conséquence les époux X... ne peuvent se prévaloir d'aucune autorisation d'installer un parquet flottant surélevant de 80 centimètres le sol de la terrasse et qu'ils ne justifient pas davantage de l'autorisation d'installer un cabanon en bois puisque seule la cabane en ciment bénéficie d'une autorisation a posteriori ; que les décisions prises par le conseil syndical réuni le 4 juillet mentionnent seulement que les autorisations sont données jusqu'à la prochaine assemblée générale et qu'en conséquence les travaux devaient être entérinés par l'assemblée générale ; que dans ces conditions les époux X... ne peuvent pas se contenter de l'accord du conseil syndical lequel n'a pas le pouvoir d'autoriser l'exécution des travaux nécessitant l'accord préalable ou l'approbation de rassemblée générale des copropriétaires ; que les époux X..., qui ne justifient pas de la date d'installation du cabanon en bois devront le retirer
ALORS QUE l'assemblée générale des copropriétaires peut déléguer son pouvoir de décision au conseil syndical ; que dès lors, la cour d'appel qui, après avoir relevé qu'un mandat exprès avait été donné par l'assemblée générale du 2 mai 2005 au conseil syndical en vue d'approuver une transaction relative aux travaux que souhaitaient réaliser les époux X..., a néanmoins décidé que ces derniers ne pouvaient se contenter de l'accord de cet organe qui n'avait pas le pouvoir d'autoriser l'exécution des travaux, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et ainsi violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel les époux X... se prévalaient de l'existence de l'existence de la décision du 4 septembre 2006 qu'ils produisaient et par laquelle le conseil syndical avait autorisé à l'unanimité leur projet d'aménagement sans l'assortir d'aucune condition de ratification par l'assemblée générale des copropriétaires ; que dès lors, en se fondant, pour condamner les époux X... à retirer les aménagements qu'ils avaient réalisés, sur la seule circonstance que dans sa décision du 4 juillet 2006 le conseil avait subordonné son accord à une ratification par l'assemblée générale, sans répondre à ce moyen dont il résultait pourtant qu'un accord définitif était intervenu ultérieurement entre ces derniers et le conseil syndicat, conformément au mandat reçu par celui-ci de l'assemblée générale du 2 mai 2005, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision, et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
