LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'en ce qui concernait Mme X..., dont il n'était pas contesté qu'elle ne s'était jamais opposée à la signature de l'acte authentique de vente, il n'était pas établi qu'elle ait commis aucune faute contractuelle en relation avec le préjudice invoqué par M. Y..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, qu'il n'était pas démontré que les diligences résultant des pièces versées aux débats émanaient toutes de M. Y... et qu'elles avaient été accomplies pour l'essentiel avant l'intervention du notaire matérialisée par la rédaction de l'acte du 20 septembre 2006, avant tout engagement effectif du vendeur de réaliser l'opération et, d'autre part, s'agissant de la perte de loyers, que M. Y... ne rapportait pas la preuve que les constructions qu'il projetait de réaliser sur les terrains objet de la vente auraient été louées dès la fin des travaux qui devaient s'achever le 15 juin 2008, qu'il avait cependant perdu une chance d'avoir pu construire sur les lots en cause trois logements T4 qui auraient très vraisemblablement pu être loués après l'achèvement des travaux, la cour d'appel a pu en déduire que le préjudice de M. Y... avait été justement évalué par le premier juge à la somme forfaitaire de 10 000 euros ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR mis Madame X... hors de cause et d'AVOIR, en conséquence, débouté Monsieur Y... de ses demandes à son encontre.
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « Madame X..., à laquelle il n'est reproché aucun agissement fautif, doit être mise hors de cause » (jugement p. 8 alinéa 8) ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'« en ce qui concerne Madame A... épouse X..., dont il n'est pas contesté qu'elle ne s'est jamais opposé à la vente, aucune faute contractuelle en relation avec le préjudice invoqué par Monsieur Y... n'est établie à son encontre.
Elle a donc été à juste titre mise hors de cause » (arrêt p. 6 alinéas 3 et 4).
ALORS QUE le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que Monsieur Y... exposait dans ses conclusions d'appel qu'aux termes de l'acte sous seing privé en date du 20 septembre 2006, Madame X... s'était engagée à régulariser la vente du lot litigieux et à lui payer une somme de 30. 000 € correspondant à ses démarches pour l'obtention de l'autorisation de lotir et qu'en n'exécutant pas ses obligations, elle avait engagé sa responsabilité contractuelle ; qu'en se bornant à énoncer qu'aucune faute contractuelle en relation avec le préjudice invoqué par Monsieur Y... n'était établie à l'encontre de Madame X..., sans rechercher l'existence d'une cause étrangère de nature à la mettre hors de cause, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Maître B... et la SCP B...- D... à payer à Monsieur Y... la seule somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS QUE « la recevabilité des demandes formées par Monsieur Y... à l'encontre de Maître B... et de la SCP B...- D... n'est pas discutée. Les notaires sont tenus d'effectuer les vérifications nécessaires pour assurer l'efficacité des actes qu'ils rédigent.
En l'espèce Maître B... ne conteste pas être le rédacteur de l'acte sous seing privé du 20 septembre 2006, qui constituait une vente sous conditions suspensives, et pas uniquement un avant contrat préparatoire.
Il avait donc l'obligation de vérifier si le bien immobilier objet de la vente appartenait en propre à Madame X... ou à la communauté de biens existant entre les époux, et ne pouvait pas valablement mentionner l'intervention pour agrément de monsieur X... « en tant que de besoin », témoignant d'une incertitude du rédacteur quant au caractère propre des biens vendus.
Maître B... a par conséquent commis une faute en s'abstenant de faire cette vérification préalablement à la rédaction de l'acte, étant observé que l'acte de vente E...-X... de 1981 ayant prévu la clause de remploi anticipé avait été reçu par maître C... et par lui-même.
Le notaire ne peut s'exonérer de sa responsabilité en affirmant que les époux X... lui avaient communiqué des informations erronées, alors que ces derniers qui ne sont pas juristes pouvaient ne pas avoir parfaitement appréhendé les conditions de régularisation du remploi prévu dans l'acte de 1981, et qu'en tout état de cause il lui appartenait en sa qualité de professionnel en charge de l'établissement d'un acte destiné à produire des effets juridiques, de s'assurer du caractère propre ou commun du bien.
La faute de maître B... est incontestablement à l'origine des difficultés survenues par la suite, dès lors qu'en raison du défaut de vérification qui lui est imputable, Monsieur X... n'a pas été mentionné en qualité de partie à l'acte sous seing privé litigieux, et a ainsi pu se prévaloir de cette erreur pour refuser de signer l'acte authentique de vente au profit de Monsieur Y..., alors que toutes les conditions suspensives prévues avaient été levées.
Monsieur Y... ne peut cependant réclamer à maître B... et à la SCP notariale le paiement de la somme de 30. 000 euros correspondant selon l'acte sous seing privé à l'évaluation pour les besoins de la publicité foncière, du coût des démarches nécessaires à effectuer.
En effet il n'est pas démontré que les diligences résultant des pièces versées aux débats émanent toutes de Monsieur Y..., et elles ont été accomplies pour l'essentiel antérieurement à l'intervention du notaire matérialisée par la rédaction de l'acte du 20 septembre 2006, avant tout engagement effectif du vendeur de réaliser l'opération projetée.
S'agissant de la perte d'une année de loyers pour trois logements de type 4, estimée par l'appelant à 21. 600 euros, celui-ci ne rapporte pas la preuve que les constructions qu'il projetait de réaliser sur les terrains objet de la vente auraient été louées dès la fin des travaux qui devaient s'achever le 15 juin 2008.
Il a cependant perdu une chance d'avoir pu construire sur les lots en cause trois logements T4 qui auraient très vraisemblablement pu être loués après l'achèvement des travaux.
Maître B... et la SCP B...- D... ne peuvent valablement opposer à Monsieur Y... le fait qu'il n'ait pas cherché à contraindre Monsieur X..., alors que ce dernier discutait son engagement, et qu'en toute hypothèse l'acquéreur est en droit de choisir de demander uniquement des dommages et intérêts.
Ils ne sont pas fondés à dénier la réalité de son préjudice en lui reprochant de ne pas justifier des démarches accomplies pour trouver une autre parcelle constructible.
Le préjudice de Monsieur Y... a été justement évalué par le premier juge à la somme forfaitaire de 10. 000 euros, somme que Maître B... et la SCP B...- D... seront condamnés à lui régler.
La somme de 418, 60 euros correspondant à une facture d'honoraires du 12 juin 2007, postérieure à la date du procès verbal de carence dressé par le notaire, relative à la demande de permis de construire deux maisons ne peut en revanche être mise à la charge du notaire et de la SCP notariale, en l'absence de démonstration d'un lien de causalité direct et certain entre la faute de Maître B... et cette dépense.
Enfin la demande de Monsieur Y... au titre d'une augmentation du coût total du crédit pour un nouveau projet immobilier ne correspond pas à un préjudice effectivement caractérisé puisque, ainsi que l'a exactement retenu le tribunal, l'offre de prêt immobilier de 2008 est une offre de crédit à taux fixe alors que l'offre de crédit de 2006 était une offre à taux révisable » (arrêt p. 6 alinéas 5 à 12 et p. 7 alinéas 1 à 9).
ALORS QUE la victime doit être intégralement indemnisée de son préjudice de sorte qu'en aucun cas son préjudice ne peut être fixé à une somme forfaitaire ; qu'en énonçant dès lors que le préjudice de Monsieur Y... avait été justement évalué par le premier juge à la somme forfaitaire de 10. 000 euros, somme que Maître B... et la SCP B...- D... seront condamnés à lui régler, la Cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale, ensemble l'article 1147 du Code civil.
