LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'à la date fixée pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, les époux X... avaient reçu deux lettres de refus des banques, et que le prêt figurant au contrat, d'un montant supérieur à celui des prêts refusés, n'avait aucune chance d'être accordé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui a exactement retenu qu'il ne pouvait être reproché aux époux X... de ne pas avoir respecté l'obligation contractuelle de déposer leurs demandes de prêt dans un délai de dix jours, ce délai n'étant pas prévu par les dispositions, d'ordre public, de l'article 312-16 du code de la consommation et qu'il ne pouvait pas plus leur être reproché de ne pas avoir transmis immédiatement les réponses des banques à leurs vendeurs, a pu déduire de ces seuls motifs, et sans inverser la charge de la preuve, qu'il n'était pas démontré que les époux X... avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à la société Crédimmopale la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour les époux Y...
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la non-réalisation de la condition suspensive et d'avoir débouté les époux Y... de leur demande en paiement de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE l'article 1178 du code civil énonce que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il incombe au créancier de l'obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci ; qu'il appartient aux acquéreurs qui s'étaient obligés à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat, de justifier de l'exécution de cette obligation ; qu'il ressort de la promesse synallagmatique de vente que l'acquéreur s'est engagé à financer l'achat de la maison selon les modalités suivantes : somme à financer : prix de la maison = 590.000 €, provision pour frais = 39.000 €, frais de négociation = 22.000 €, total = 651.000 € – plan de financement : apport personnel = 151.000 €, prêt(s) = 500.000 €, total = 651.000 € ; que l'acquéreur déclarait que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'opposait aux demandes de prêt qu'il se proposait de solliciter, que ses ressources annuelles s'élevaient à 105.000 € ; que la rubrique « emprunts en cours » n'a pas été renseignée ; qu'il était précisé au paragraphe « caractéristiques des prêts » que le taux d'intérêt s'élèverait à 4,10 % et que le remboursement s'effectuerait sur vingt ans ; que l'acquéreur s'engageait à solliciter les prêts, notamment, auprès de la BNP, de la Banque Scalbert Dupont et de la Banque Populaire ; que la durée de réalisation de la condition suspensive a été fixée au 30 mars 2007, étant précisé que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir le 31 mai 2007 ; qu'aux termes de l'acte, les acquéreurs devaient déposer leurs demandes de prêt dans les dix jours de la signature de la promesse et justifier de ce dépôt dans les quarante-huit heures suivantes auprès du vendeur ou de son mandataire ; que M. et Mme X... ont déposé, par l'intermédiaire de la société Crédimmopale, cinq demandes de prêt ; que le Crédit Mutuel a adressé une lettre de refus d'octroi d'un prêt, le 28 mars 2007, sans mentionner les caractéristiques du prêt qui avait été sollicité ; que la banque BNP Paribas a écrit, le 28 mars 2007, qu'elle ne donnait pas une suite favorable à la demande de prêt d'un montant de 292.900 € remboursable en trois cents mois au taux de 4,20 % hors assurances ; que la société Agence Habitat a indiqué, par lettre en date du 12 avril 2007, que son établissement n'avait pas convenance à donner une suite favorable à la demande d'un prêt immobilier de 292.959 € ; qu'un échange de courriers électroniques en date des 11 et 12 avril 2007 entre le représentant de la société Crédimmopale et la Banque Populaire fait apparaître que cette banque n'a pas accepté le financement sollicité ; que la Société Générale a attesté, le 31 mai 2007, qu'elle avait donné une suite négative à la demande de prêt de M. X... pour le financement d'un bien immobilier, le dossier ayant fait l'objet de deux études ; qu'enfin, la banque BSD CIN a écrit, le 21 juin 2007, qu'elle ne pouvait donner une suite favorable à la demande de prêt d'un montant global de 480.000 € ; qu'il ne peut être reproché aux époux X... de ne pas avoir respecté le délai de dix jours mentionné à la promesse synallagmatique de vente, ce délai n'étant pas prévu par l'article L.312-16 du code de la consommation dont les dispositions sont d'ordre public, de sorte qu'il ne pouvait être imposé aux acquéreurs ; qu'il ressort des éléments ci-dessus qu'à la date fixée pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, le 30 mars 2007, les époux X... avaient reçu deux lettres de refus des banques ; que les acquéreurs n'ont pas transmis immédiatement ces deux réponses à leurs vendeurs puisqu'ils ont poursuivi leurs recherches, par l'intermédiaire de la société Crédimmopale qu'ils avaient mandaté à cet effet ; qu'ils produisent trois courriers de refus qui leur sont parvenus le 12 avril, le 31 mai 2007 et le 21 juin 2007, postérieurement à la date du 30 mars 2007 ; que les époux X... justifient ainsi de la réalité des diligences effectuées pour leur compte par la société Crédimmopale ; qu'ils ont certes déposé des demandes de prêt d'un montant inférieur à celui qui figurait dans la promesse synallagmatique de vente ; qu'en effet la BNP Paribas fait état d'une demande de prêt d'un montant presque deux fois inférieur à celui qui était mentionné dans la promesse synallagmatique de vente, pour une durée de remboursement plus longue (vingt-cinq ans) ; qu'un prêt de 292.959 € a été demandé à la société Agence Habitat, un prêt de 292.959 € à la Banque Populaire et un prêt de 480.000 € à la banque BSD CIN ; que toutefois, ces demandes ayant été refusées, il doit en être déduit que le prêt de 500.000 € prévu au contrat n'avait aucune chance d'être accordé et que les époux X... ont, de bonne foi, essayé d'adapter le financement de l'acquisition à leurs capacités financières réelles ; que les acquéreurs ne peuvent pas non plus être tenus pour responsables du retard que certains établissements bancaires ont apporté à leur répondre ; que les vendeurs ne prétendent pas avoir demandé aux acquéreurs, postérieurement à la date du 30 mars 2007, l'état d'avancement de leurs dossiers de demande de prêt, ce qui permet de présumer leur acceptation tacite de la prolongation du délai de réalisation de la condition suspensive ; que par avenant du 15 mai 2007, le délai prévu pour la réitération de la vente a d'ailleurs été prorogé d'un commun accord entre les parties à la fin juin 2007, sans que le motif soit précisé ; que bien qu'à cette date, les époux X... aient déjà reçu quatre lettres de refus de prêt, il ne peut leur être reproché de ne pas les avoir alors communiquées officiellement aux vendeurs ni à l'agence, dans la mesure où la société Crédimmopale continuait à effectuer des démarches auprès des établissements bancaires en vue de l'obtention d'un prêt ; que les époux X... ont ensuite annoncé le 14 juin 2007, soit antérieurement à la date fixée pour la signature de l'acte authentique de vente, que leur prêt avait été refusé ; que dans ces conditions, les époux Y... ne démontrent pas que, par leur faute, les époux X... ont empêché la réalisation de la condition suspensive ; qu'en conséquence, il ne peut être fait application de l'article 1178 du code civil ; que, dès lors, la clause pénale ne trouve pas à s'appliquer et les époux Y... doivent être déboutés de leurs demandes ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE tout contractant doit exécuter de bonne foi ses engagements ; que manque à l'obligation de bonne foi l'acquéreur ou le bénéficiaire de la promesse qui, tenu au respect d'un délai pour déposer des demandes de prêt d'un montant contractuellement déterminé, se soustrait à ces exigences ; qu'en estimant que M. et Mme Y... ne démontraient pas la faute contractuelle de M. et Mme X..., tout en constatant que ces derniers n'avaient pas respectés le délai de dix jours contractuellement fixé pour déposer les demandes de prêt (arrêt attaqué, p. 7 § 11) et que les demandes de prêt finalement déposées étaient d'un montant inférieur à celui qui figurait dans la promesse synallagmatique de vente (arrêt attaqué, p. 8 § 1), ce dont s'évinçait nécessairement la mauvaise foi des époux X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134, alinéa 3, et 1178 du code civil, ensemble l'article L.312-16 du code de la consommation ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE si l'article L.312-6 du code de la consommation institue le principe d'un droit à condition suspensive pour l'acquéreur qui entend solliciter un prêt, et si ce texte impose la validité de la condition suspensive pour un délai minimum d'un mois, seules ces dispositions sont d'ordre public ; que le délai de dépôt des demandes de prêt est en revanche librement fixé par les parties ; qu'en affirmant, au sujet du dépôt des demandes de prêt, qu'« il ne peut être reproché aux époux X... de ne pas avoir respecté le délai de dix jours mentionné à la promesse synallagmatique de vente, ce délai n'étant pas prévu par l'article L 312-16 du code de la consommation dont les dispositions sont d'ordre public, de sorte qu'il ne pouvait être imposé aux acquéreurs » (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 11), cependant que le délai de dépôt des demandes de prêt échappe aux prévisions de l'article L.312-16 du code de la consommation, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 1134 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE tout contractant doit exécuter de bonne foi ses engagements ; que dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 4 octobre 2010, p. 5 § 1 et 2), M. et Mme Y... faisaient valoir que les époux X... n'avaient déposé leurs demandes de prêt qu'à compter du 23 mars 2007, ce qui rendait illusoire l'obtention d'un prêt dans le délai fixé dans la condition suspensive, soit avant le 30 mars 2007 ; qu'en constatant que la durée de réalisation de la condition suspensive avait effectivement été fixée au 30 mars 2007 (arrêt attaqué, p. 7 § 2), puis en s'abstenant de rechercher à quelle date M. et Mme X... avaient procédé à leurs demandes de prêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, alinéa 3, et 1178 du code civil ;
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE tout contractant doit exécuter de bonne foi ses engagements ; qu'en estimant que la mauvaise foi des époux X... n'était pas établie, tout en constatant que ceux-ci n'avaient pas transmis immédiatement à leurs vendeurs les refus de prêt qui leur étaient opposés (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 13 et p. 8, alinéa 7), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134, alinéa 3, et 1178 du code civil ;
ALORS, EN CINQUIEME LIEU, QUE la renonciation à un droit ne se présume pas ; qu'en affirmant que le fait pour les vendeurs de n'avoir pas demandé aux acquéreurs, postérieurement à la date du 30 mars 2007, l'état d'avancement des demandes de prêt permettait « de présumer leur acceptation tacite de la prolongation du délai de réalisation de la condition suspensive » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 5), la cour d'appel a méconnu le principe susvisé et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, EN SIXIEME LIEU, QU' en ajoutant que « par avenant du 15 mai 2007, le délai prévu pour la réitération de la vente a d'ailleurs été prorogé d'un commun accord entre les parties à la fin juin 2007, sans que le motif soit précisé » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 6), pour en déduire en réalité que le délai de réalisation de la condition suspensive initialement fixé au 30 mars 2007 avait été prorogé, cependant qu'elle constatait que c'était le délai prévu pour la réitération de la vente qui avait été prorogé et non le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QU' en cas de vente d'un immeuble sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant déterminé dans un délai convenu, il appartient aux acquéreurs qui s'étaient obligés dans un délai déterminé à déposer des demandes de prêt conformes aux prévision du contrat, de justifier de l'exécution de cette obligation ; qu'en estimant en définitive que « les époux Y... vendeurs ne démontrent pas que, par leur faute, les époux X... acquéreurs ont empêché la réalisation de la condition suspensive » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 9), la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil.
