LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 janvier 2011), que la société Pierre Invest (la société) a, le 14 septembre 2006, signifié un congé pour vente valant offre de vente d'un appartement loués aux époux X... ; que cette offre ayant été acceptée le 13 octobre 2006 sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, la signature de la vente devait intervenir au plus tard le 14 février 2007 ; que le 8 décembre 2006, les époux X... ont assigné le bailleur en réalisation forcée de la vente puis, le 9 mars 2007, ont refusé de signer l'acte de vente ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en réalisation forcée de la vente, alors, selon le moyen :
1°/ que le délai de quatre mois prévu par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 pour la réalisation de la vente est supplétif de la volonté des parties ; qu'en considérant que ce délai était impératif pour en déduire la nullité de l'acceptation par les époux X... à défaut de signature de l'acte authentique dans ce délai la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ;
2°/ que la délivrance au vendeur, avant l'expiration du délai prévu à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, d'une assignation en réalisation forcée de la vente révèle la volonté du preneur de réaliser la vente dans ce délai ; qu'en décidant le contraire, après avoir constaté que l'assignation avait été délivrée le 8 décembre 2006, soit avant l'expiration, le 14 février 2007, la cour d'appel a violé les articles 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et 1134 du code civil ;
3°/ que l'acceptation par le preneur de l'offre de vente n'est pas nulle de plein droit lorsque la non-réalisation de la vente dans le délai imparti par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 est imputable au bailleur ; qu'en considérant que la circonstance que l'immeuble eût été grevé d'hypothèques ne constituait pas un obstacle juridique à la vente et en se retranchant derrière le refus des époux X... de régulariser la vente sans garantie d'éviction, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la dissimulation par le vendeur desdites hypothèques et de la procédure ayant donné lieu à leur inscription n'avait pas constitué un motif légitime de refuser de régulariser la vente rendant l'échec de l'opération imputable au vendeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ;
4°/ que l'offre faite par le vendeur de régulariser l'acte authentique de vente constitue une manifestation claire et sans équivoque de sa volonté de renoncer à se prévaloir de la nullité de la vente ; qu'en considérant comme équivoque la proposition de la société Pierre Invest de régulariser la vente après l'expiration du délai légal et que, partant, elle ne pouvait valoir renonciation à se prévaloir de la nullité, la cour d'appel a violé les articles 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la banque des époux
X...
avait avisé le notaire chargé de la vente qu'elle entendait inscrire en garantie du prêt accordé un privilège de prêteur de deniers de premier rang et qu'il résultait des écritures des époux X... qu'ils ne voulaient pas acquérir le bien tant qu'il était grevé d'hypothèques et retenu que l'assignation en réalisation forcée de la vente délivrée le 8 décembre 2006, ne comportait pas de sommation de comparaître chez un notaire à une date déterminée ; la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que l'existence d'hypothèques grevant l'immeuble n'était pas un obstacle à la vente et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a pu en déduire que la vente n'ayant pas été réalisée au plus tard le 14 février 2007, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente était nulle de plein droit, que l'offre faite par la société aux époux
X...
de se présenter chez le notaire le 9 mars 2007 pour la réalisation de la vente était sans effet sur cette nullité et que les époux X... devaient être déboutés de leur demande en réalisation forcée de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la société Pierre Invest et à la société Balow-Bauchat la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande en réalisation forcée de la vente ;
AUX MOTIFS QUE l'offre de vente signifiée aux époux X... par acte d'huissier du septembre 2006 à la requête de la société Pierre Invest est fondée sur les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 aux termes desquelles l'offre est valable pendant un délai de deux mois, le locataire qui accepte l'offre notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte, ce délai étant porté à quatre mois si, dans sa réponse, le locataire notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit ; que les époux X..., qui ont signifié au bailleur par acte d'huissier du octobre 2006, dans le délai de validité de l'offre, leur acceptation de l'offre sous condition suspensive d'obtention d'un prêt en précisant que la demande était en cours, disposaient donc jusqu'au 14 février 2007 pour réaliser l'acte de vente ; que les époux X... justifient avoir reçu le 31 octobre 2006 de la Fortis Banque une offre de prêt portant sur la somme de 1.258.000 euros qu'ils ont acceptée le 11 novembre 2006 (pièce 6) et de ce que, par une lettre du 23 octobre 2006 (pièce 9), la Fortis Banque avait avisé le notaire de ce qu'elle leur consentait ce prêt en garantie duquel elle entendait inscrire un privilège de prêteur de deniers de premier rang à hauteur de 1.229.516 euros ; que toutefois, il n'a pas été procédé à la réalisation de la vente avant l'expiration du délai de quatre mois, soit au plus tard le 14 février 2007, étant rappelé que selon les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit, ces dispositions étant impératives nonobstant celles de l'article 1583 du code civil ; que la vente n'ayant pas été réalisée au plus tard le 14 février 2007, l'acceptation le 13 octobre 2006 par les époux X... de l'offre de vente est nulle de plein droit, étant observé que les époux X... ont laissé s'écouler le délai de réalisation de la vente sans faire sommation à la société Pierre Invest de se présenter chez le notaire avant la date d'expiration du délai pour signer l'acte de vente et qu'ils ne justifient pas du refus de la société Pierre Invest de signer l'acte dans le délai imparti ; que l'assignation en réalisation forcée de la vente délivrée le 8 décembre 2006, qui ne comporte pas de sommation de comparaître chez un notaire à une date déterminée, est insuffisante à établir la volonté des époux X... de réaliser la vente dans le délai de réalisation imparti par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, d'autant qu'ils reconnaissent dans leurs écritures qu'ils ne voulaient pas acquérir le bien tant qu'il était grevé d'hypothèques alors que ce fait ne constitue pas un obstacle juridique à la vente et qu'il ne peut donc qu'être constaté qu'il n'y avait pas accord sur le bien objet de la vente, à savoir un bien immobilier sur lequel étaient inscrites des hypothèques judiciaires ; que l'offre faite par la société Pierre Invest le 21 février 2007 aux époux X... de se présenter chez le notaire le 9 mars 2007 pour la réalisation de la vente est sans effet sur la nullité de l'acceptation de l'offre au regard de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, la renonciation à un droit ne pouvant être équivoque, étant observé qu'en tout état de cause, les époux X... ont refusé le 9 mars 2007 de réaliser la vente proposée sans garantie d'éviction déclarant vouloir attendre qu'une décision définitive soit rendue dans l'instance en revendication opposant la société Pierre Invest à la société CFGC ;
ALORS, 1°), QUE le délai de quatre mois prévu par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du décembre 1975 pour la réalisation de la vente est supplétif de la volonté des parties ; qu'en considérant que ce délai était impératif pour en déduire la nullité de l'acceptation par les époux X... à défaut de signature de l'acte authentique dans ce délai la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ;
ALORS, 2°), QUE la délivrance au vendeur, avant l'expiration du délai prévu à l'article de la loi du 31 décembre 1975, d'une assignation en réalisation forcée de la vente révèle la volonté du preneur de réaliser la vente dans ce délai ; qu'en décidant le contraire, après avoir constaté que l'assignation avait été délivrée le 8 décembre 2006, soit avant l'expiration, le 14 février 2007, la cour d'appel a violé les articles 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et 1134 du code civil ;
ALORS, 3°) et subsidiairement, QUE l'acceptation par le preneur de l'offre de vente n'est pas nulle de plein droit lorsque la non-réalisation de la vente dans le délai imparti par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 est imputable au bailleur ; qu'en considérant que la circonstance que l'immeuble eût été grevé d'hypothèques ne constituait pas un obstacle juridique à la vente et en se retranchant derrière le refus des époux X... de régulariser la vente sans garantie d'éviction, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la dissimulation par le vendeur desdites hypothèques et de la procédure ayant donné lieu à leur inscription n'avait pas constitué un motif légitime de refuser de régulariser la vente rendant l'échec de l'opération imputable au vendeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ;
ALORS, 4°), QUE l'offre faite par le vendeur de régulariser l'acte authentique de vente constitue une manifestation claire et sans équivoque de sa volonté de renoncer à se prévaloir de la nullité de la vente ; qu'en considérant comme équivoque la proposition de la société Pierre Invest de régulariser la vente après l'expiration du délai légal et que, partant, elle ne pouvait valoir renonciation à se prévaloir de la nullité, la cour d'appel a violé les articles 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et 1134 du code civil.
