LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'à l'occasion de leur cession de parts de la société notariale à la société civile professionnelle Chalabi-Sellier-Dupont (la SCP), en novembre 2005, les cédants s'étaient engagés en leur qualité d'associés de la société bailleresse, propriétaire des locaux, à renouveler pour une durée de six années à compter du 1er juillet 2006 le bail professionnel consenti à la société de notaires et ce sans augmentation du loyer, que le loyer avait subi une augmentation considérable le 28 septembre 2004 une année avant cette cession et que durant l'année 2006 le loyer n'avait pas subi d'indexation, la cour d'appel, qui a relevé, à bon droit, que durant le cours du bail la seule augmentation s'appliquant sans que les cocontractants pussent l'éviter à moins d'un accord contractuel était celle découlant de la clause de révision du loyer et qui a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de l'engagement rendait nécessaire, que cet engagement de ne pas voir le loyer augmenter ne pouvait s'interpréter autrement que par un renoncement à la mise en oeuvre annuelle de la clause de résiliation prévue au bail, a pu en déduire que les époux X..., acquéreurs de l'immeuble le 22 juin 2007, devaient être déboutés de leur demande en paiement en application de la clause de résiliation pour la période allant de juillet 2007 à septembre 2010 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X...à payer à la SCP Chalabi-Sellier-Dupont la somme de 2 500 euros et rejette leur demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour les époux X...
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X...de leur demande de condamnation de la SCP Chalabi-Sellier Dupont au paiement de la somme de 40 198, 56 euros au titre des arriérés de loyers dus en application de la clause de révision prévue dans le bail professionnel du 30 juin 2000 ;
Aux motifs que la SCI Carmes II s'est engagée à renouveler pour une durée de six ans à compter du 1er juillet 2006 le bail professionnel consenti à la SCP Chabali-Sellier Dupont, sans augmentation de loyer ; que cette clause est opposable aux époux X...qui interviennent aux droits de la SCI ; qu'il convient de rechercher la commune intention des parties pour déterminer le sens de cette clause ; qu'à cet effet, il est important d'examiner le contexte dans lequel est intervenu l'engagement des notaires ; que cet engagement a été précédé et est justifié par une hausse considérable du loyer survenue en 2004 ; qu'aux termes du bail professionnel du 30 juin 2000 qui s'est renouvelé à compter du 30 juin 2006, il n'existe sur le plan contractuel qu'un seul moyen de voir le loyer augmenter à savoir l'application de l'indexation ; que le bail prévoit à la rubrique révision du loyer que pendant le cours du présent bail, le loyer est automatiquement modifié en proportion des variations de l'indice du coût de la construction ; que l'application au montant du loyer de sa révision entraîne normalement l'augmentation ; qu'ainsi, durant le cours du bail, la seule augmentation possible qui s'applique d'office sans que les cocontractants puissent l'éviter à moins d'un accord contractuel est celle découlant de la clause de révision du loyer ; que l'engament des notaires cédants de ne pas voir le loyer augmenter ne peut s'interpréter autrement que par un renoncement à la mise en oeuvre annuelle de la clause de révision prévue au bail ; qu'en effet, une augmentation différente du loyer nécessitait obligatoirement l'accord des locataires ; que ces derniers étaient donc tout à fait en mesure de pouvoir s'opposer à une augmentation de loyer hors l'application de la clause de révision ; que dès lors, l'engagement des notaires cédants, si l'on retenait qu'il portait sur une augmentation du loyer autre que celle provoquée par l'application de la clause de révision du bail, n'avait aucun sens ni aucune portée juridique ; que l'engagement de ne pas augmenter le loyer n'a donc de sens que dans la volonté d'éviter toute hausse de loyer consécutive à l'application de la clause d'indexation ; que d'ailleurs, le renoncement à voir augmenter le loyer est confirmée par la non application de la clause d'indexation en 2006 ; que ce n'était qu'à la suite de l'acquisition du bien par les époux X...que ces derniers ont sollicité l'application de la clause d'indexation ; qu'il convient de retenir que l'intention des parties a bien été d'empêcher toute augmentation du montant du loyer pour la période de six années qui a commencé à courir à compter du 1er juillet 2006 ; que l'engagement de Me Y...et Z... doit donc s'interpréter comme un renoncement à appliquer la clause d'indexation prévue au bail ;
Alors que, 1°) le bail professionnel renouvelé est un nouveau contrat dont le loyer peut être renégocié, indépendamment de l'application de la clause d'indexation annuelle ; que si le locataire peut refuser l'augmentation du loyer, le bailleur n'est pas tenu de renouveler le bail ; que l'engagement de renouveler le bail sans augmentation de loyer indépendamment de la clause d'indexation, qui équivaut à renoncer à délivrer un congé assorti d'une offre de reprise avec une augmentation de loyer, a donc une portée juridique ; qu'en affirmant que le seul moyen de voir le loyer augmenter sans l'accord du locataire était d'appliquer la clause d'indexation, et que l'engagement du bailleur le 25 avril 2005 de renouveler le bail sans augmentation de loyer n'avait de sens et de portée que si cette renonciation portait sur la clause d'indexation, comme si le bailleur avait été tenu à cette date de renouveler le bail sans augmenter le loyer, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1157 du code civil ;
Alors que, 2°) la renonciation à un droit ne peut résulter que d'un acte positif dépourvu d'équivoque et jamais d'un comportement passif ou d'une simple abstention ; qu'en déduisant de l'abstention du bailleur à appliquer la clause d'indexation pour l'année 2006 une renonciation à cette clause et une confirmation que l'engagement de renouveler le loyer sans augmentation du loyer avait porté sur celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors que, 3°) la révision annuelle du loyer par indexation se distingue de son augmentation lors du renouvellement du bail ; que l'acte du 25 avril 2005 portant engagement à renouveler le bail sans augmentation de loyer ne pouvait être interprété comme valant renonciation à la clause de révision par indexation ; qu'en se déterminant ainsi, la cour a dénaturé l'acte du 25 avril 2005 (violation de l'article 1134 du code civil).
