LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 19 mai 2011), que les époux X... ont donné à bail à M. Y..., pour neuf années à compter du 1er octobre 1988, des parcelles de terres ; que MM. Z..., Jean-Louis, Michel, Jean-Michel X... et Mme Huguette X... (les consorts X...), entre lesquels les parcelles louées ont été partagées suivant un acte de partage signifié le 24 mars 2006 au locataire, ont, par lettres distinctes en date du 29 février 2008, donné congé à ce dernier de leurs cinq parcelles respectives pour le 29 septembre 2009 ;
Attendu que pour annuler les congés, l'arrêt, qui a constaté que chacune des parcelles litigieuses, qui ne constituaient pas des corps de ferme, avaient une surface inférieure au seuil d'application du statut du fermage en Seine-Maritime et exactement déduit des dates respectives du partage et du renouvellement que l'indivisibilité du bail avait cessé avec celui-ci, a retenu, après avoir relevé que les terres litigieuses, cultivées en céréales, représentaient 9,5 % de l'exploitation et 15 % de la superficie labourable, qu'un expert comptable soulignait dans une note d'août 2009 que le taux d'endettement de M. Y... était important et que ce même expert avait mentionné dans une note de synthèse récente que la conjoncture favorable pour les productions culturales de 2010 avait contribué à aider l'exploitant dans ses objectifs et qu'on ne pouvait dès lors amputer la structure actuelle de ses moyens de production, sans risquer un impact négatif et direct sur la rentabilité et la pérennité de l'exploitation de M. Y..., que la perte des parcelles louées serait de nature à déséquilibrer gravement l'exploitation du preneur ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des éléments impropres à établir si, à la date du renouvellement du bail, soit le 1er octobre 2007 et non pas le 31 septembre 2008 comme mentionné par erreur dans l'arrêt, les parcelles litigieuses constituaient des parties essentielles de l'exploitation du locataire, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros et rejette la demande de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé les congés délivrés à M. Y... par les consorts X..., par lettres recommandées avec avis de réception en date du 29 février 2008, et d'avoir dit que le bail s'est renouvelé au profit de M. Y... pour une période de neuf ans à compter du 30 septembre 2007,
Aux motifs que « le preneur argue du caractère essentiel des parcelles objet du congé pour reprise dans son exploitation ; qu'il est admis que ce caractère doit s'apprécier au jour du bail renouvelé soit en l'espèce au 30/09/2008 ; que M. Y... qui exploitait sous la forme d'un GAEC n'était donc pas tenu de produire ses bilans postérieurs pour justifier de sa situation actuelle qu'il résulte du plan annoté versé aux débats que les terres litigieuses sont cultivées en céréales et il n'il résulte du plan annoté versé aux débats que les terres litigieuses sont cultivées en céréales et il n'est pas contesté qu'elles représentent 9,5 % de l'exploitation qui compte 70 ha 40 ca, et 15 % de la superficie labourable ; que le bilan 2007/2008 correspondant à une époque où il produisait encore du lait révèle des difficultés économiques avec un excédent brut d'exploitation de 9.784 euros, un chiffre d'affaires de 96.902 euros inférieur à celui de 2007 et un bénéfice de 505 euros en diminution par rapport à l'année précédente ; que l'expert-comptable soulignait dans une note d'août 2009 que le taux d'endettement de M. Y... était important mais ce dernier produit une attestation du Crédit Agricole de février 2011 aux termes de laquelle il a soldé ses prêts ; qu'il verse encore aux débats une note de synthèse récente de son expert-comptable qu'il apparaît nécessaire de prendre en compte au jour où la cour statue, selon laquelle il a cessé son activité laitière en 2010 et a mis en place une activité avicole outre une activité équestre avec prise en pension de chevaux ; que l'auteur de ce rapport indique que « la conjoncture favorable pour les productions culturales en 2010 a contribué à aider l'exploitant dans ses objectifs ; c'est pourquoi il convient de ne pas amputer la structure actuelle de ses moyens de production ; la perte de surface aurait un impact négatif direct sur la rentabilité et la pérennité de l'exploitation. La conséquence de cette diminution peut être chiffrée à environ : perte de DPU : 2.295 euros ; perte de marge culture : 4.367 euros. En plus de l'impact financier, il convient de tenir compte aussi de l'aspect agri environnemental lié à une réduction de surface et aux contraintes rotationnelles générées pour M. Y... ; qu'il n'est pas démontré par ailleurs par les bailleurs que le locataire serait redevable de la somme de 47.700 euros au titre des fermages aucune mise en demeure n'étant produite au dossier, ni aucune référence à une quelconque dette n'étant mentionnée dans les congés ; qu'en définitive la perte des parcelles louées serait de nature à déséquilibrer gravement l'exploitation du preneur et il confient réformant de ce chef le jugement entrepris, d'annuler les congés délivrés à M. Y...,
Alors, d'une part, que l'indivisibilité du bail cesse à son expiration, que le bail renouvelé est un nouveau bail et que la nature et la superficie des parcelles susceptibles d'échapper aux dispositions d'ordre public relatives au statut du fermage doivent être appréciées au jour où le bail a été renouvelé ; qu'il en résulte qu'en cas de division du bail par partage entre plusieurs propriétaires, l'appréciation du caractère essentiel de la parcelle considérée pour l'exploitation du preneur s'apprécie distinctement au regard de chaque convention de bail renouvelé ; qu'en énonçant que la perte des parcelles louées, envisagées dans leur ensemble, serait de nature à déséquilibrer gravement l'exploitation du preneur sans rechercher si, au regard de chaque convention de bail, la perte des parcelles qui faisaient respectivement l'objet des cinq congés distincts délivrés à M. Y..., était chacune de nature à déséquilibrer gravement l'exploitation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.411-3 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1775 du code civil ;
Alors, d'autre part, que pour apprécier si la parcelle considérée a ou non un caractère essentiel pour l'exploitation du preneur il convient de se placer à la date de la conclusion du bail en cours ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que le « jour du bail renouvelé » devait être fixé au 30 septembre 2008 ; qu'en énonçant que la perte des parcelles louées était de nature à déséquilibrer gravement l'exploitation du preneur aux motifs inopérants qu'en février 2011 il était établi que le preneur était parvenu à solder ses emprunts, qu'il avait cessé son activité laitière en 2010, qu'il avait mis en place une activité avicole outre une activité équestre avec prise en pension de chevaux et que la conjoncture favorable pour les productions culturales en 2010 avait contribué à aider l'exploitant dans ses objectifs et qu'il importait en conséquence de ne pas amputer la structure de ses moyens de production, sans dire en quoi, à la date du 30 septembre 2008 la perte des parcelles faisant l'objet des différents congés délivrés à M. Y..., était de nature à déséquilibrer gravement son exploitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.411-3 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1775 du Code civil .
