LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 455 et 954, alinéa 2 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 février 2011), que par acte notarié du 23 mai 2008, M. et Mme X... ont consenti à M. et Mme Y... une promesse de vente d'un immeuble, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt et moyennant le versement d'un dépôt de garantie ; que faute d'obtention de ce prêt la vente ne s'est pas réalisée ; qu'estimant que la condition suspensive avait défailli par la faute des acquéreurs, M. et Mme X... les ont assignés en paiement de sommes ;
Attendu que la cour d'appel, qui statue sans viser les dernières conclusions des époux Y... ni leur date et sans exposer même succinctement les moyens qu'ils développaient, a méconnu les exigences des textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour M. Laurent Y..., Mme Marie Z... épouse Y....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que monsieur Y... et madame Z... épouse Y... ne justifient pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux conditions de la promesse de vente signée le 23 mai 2008 et que la condition suspensive relative au prêt a défailli par leur faute et de les avoir condamnés en conséquence à payer la somme de 72.820 €, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à monsieur Didier X... et madame Rolande A... épouse X... dont 36.140 € à provenir du dépôt de garantie séquestré en l'étude de maître B..., notaire à Paris, tenu de remettre ladite somme à monsieur et madame X... ;
AUX MOTIFS QUE l'acte précisait en ce qui concerne la condition suspensive du prêt qu'au cas de refus de prêt, l'acquéreur devait fournir au moins deux attestations de non accord de prêt émanant de deux établissements bancaires distincts ; qu'il était prévu que l'acquéreur devait justifier au vendeur dans un délai de 30 jours à compter de la signature de la promesse du dépôt d'un dossier complet nécessaire à l'instruction de sa demande et qu'à défaut le vendeur aurait la faculté de demander à l'acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de lui justifier du dépôt du dossier de prêt ; que dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception le vendeur pourra se prévaloir de la caducité de la promesse ; que l'acquéreur devra informer le vendeur sans retard de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive ; qu'il était ajouté que le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée dès la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, cette offre devant intervenir avant le 8 juillet 2008 ; que l'obtention ou la non obtention du prêt devait être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception dans les trois jours suivant l'expiration du délai ; qu'à défaut de réception d'une telle lettre, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition et que passé ce délai de huit jours, sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et la promesse caduque de plein droit sans autre formalité, le vendeur retrouvera sa liberté d'action, l'acquéreur ne pouvant recouvrer le dépôt de garantie qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait, qu'à défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur ; qu'il était stipulé une clause pénale conformément aux articles 1152 et 1226 du Code civil indépendamment de tous dommages et intérêts, pour le cas où toutes les conditions relatives à l'exécution de la promesse étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique devra verser la somme de 72.820 € ; qu'il était déposé immédiatement par l'acquéreur la somme de 36.140 € à titre de dépôt de garantie et que celui-ci s'engageait à verser une somme complémentaire de 36.140 € en cas de non réalisation de la promesse de son fait ; que le 7 juillet 2008, monsieur et madame Y... ont informé par écrit les vendeurs et le notaire de ce qu'ils n'avaient pas obtenu de prêt, qu'ils annulaient le contrat et sollicitaient le remboursement de la somme de 36.140 € ; que les vendeurs s'opposaient à cette restitution et mettaient en demeure les acquéreurs par lettre recommandée du 22 juillet 2008, de signer l'acte authentique ; que les acquéreurs doivent démontrer qu'ils ont sollicité un prêt correspondant aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; que les époux Y... ont fait parvenir au notaire trois lettres de refus de prêt, l'une de la Société Générale (agence de Suresnes) de la BNP (agence de Marseille) et du Crédit Lyonnais ; que la lettre de refus de la BNP du 30 juin 2008 ne contient aucune précision sur les caractéristiques du prêt demandé ; que dans une lettre du 3 octobre 2008, cette banque précise que la demande de prêt examinée portait sur un prêt de 250.000 € sur 15 ans maximum au taux de 4,80% ; qu'il est versé une simulation de prêt établie par la Société Générale à la date du 14 mars 2008 pour un prêt de 253.209,23 € au taux de 4,60% remboursable en 180 mois ; que dans l'attestation délivrée le 2 juillet 2008, la Société Générale indique qu'il a été sollicité pour un financement de 803.358,13 € pour l'acquisition d'une maison d'un prix de 728.000 € ; que la banque a précisé dans une attestation du 18 juillet 2008 que le prêt immobilier a été refusé parce que le taux proposé était supérieur à ce qui était prévu dans la promesse de vente ; que dans une nouvelle attestation datée du 18 septembre 2008, elle précise avoir refusé le prêt de 250.000 € sur 15 ans au taux de 4,80% dans la mesure où l'apport personnel n'était pas disponible, cet apport devant provenir de la vente non réalisée d'un bien immobilier ce que supposait la prise en compte des prêts existants ainsi que d'un prêt relais ; que la banque a précisé par un courrier du 23 décembre 2008 que la demande a été présentée le 23 mai 2008 ; que l'attestation du Crédit Lyonnais du 2 juillet 2008 précisant qu'il a été refusé un prêt de 250.000 € sur 15 ans pour l'acquisition d'un bien immobilier rue des carrières à Suresnes a été reçue par les acquéreurs le 22 juillet 2008 après la date limite contractuellement prévue pour la justification de la situation des demandes de prêts ; que la seconde attestation ne donne aucune indication sur la date de la demande ; qu'il était stipulé dans la promesse que les époux Y... devaient d'ailleurs justifier du dépôt des demandes de prêt dans un délai de 30 jours à compter de la signature de la promesse de vente et ils ne démontrent pas avoir justifié, à leurs vendeurs, du dépôt de demandes de prêt ; qu'il ressort surtout du dossier que les époux Y... ont déposé hors délai des pièces relatives à une demande de prêt auprès du Crédit Lyonnais ; qu'ils ont formé dans les délais, auprès de la Société Générale, une demande qui ne correspondait pas aux modalités fixées dans la promesse ; que les éléments de preuve se limitent à des attestations ; qu'il n'est pas produit de pièces justificatives relatives aux demandes de prêt concrètement établies montrant qu'elles ont été présentées à l'autorité chargée d'accepter ou non le prêt, dans les termes prévus par la promesse de vente ; que cette justification de la formulation de ces demandes est nécessaire pour que soit retenu qu'ils ont respecté l'obligation mise à leur charge et dont la stricte exécution est impérative même si le prêt vient en complément d'une autre source de financement de l'achat non inscrite comme condition suspensive (vente d'une maison ou remise de sommes par un tiers) ; que les éléments justificatifs produits par les époux Y... sont insuffisants à établir qu'ils ont respecté les exigences contractuellement prévues ; que deux des attestations ne peuvent par être retenue comme tardives ou pour un montant ne correspondant pas aux caractéristiques exigées qui avaient été bien définies ; que faute par les époux Y... de démontrer qu'ils ont accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, la condition suspensive relative à l'obtention du prêt doit être réputée défaillie par leur faute ; qu'en conséquence, en vertu du contrat, ils ne peuvent recouvrer le dépôt de garantie qui reste acquis au vendeur et doivent régler la somme complémentaire de 36.140 € ; que ces sommes seront augmentées de l'intérêt au taux légal à compter de l'assignation date de la demande en paiement ;
ALORS QUE, D'UNE PART, s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en condamnant les époux Y... au bénéfice des époux X... sans viser leurs dernières conclusions, déposées et signifiées le 30 novembre 2010, et en se bornant, au titre de l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, à constater qu'ils demandaient la confirmation du jugement et la condamnation des époux X... par application de l'article 700 du Code de procédure civile, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 et 954 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu'elle a ainsi violés ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, une fois démontré par l'acquéreur bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt qu'il a présenté des demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées, il incombe au vendeur de rapporter la preuve que le bénéficiaire aurait empêché l'accomplissement de la condition ; qu'en reprochant aux époux Y..., acquéreurs, de ne pas avoir démontré qu'ils avaient accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, faute de production de « pièces justificatives relatives aux demandes de prêt concrètement établies montrant qu'elles ont été présentées à l'autorité chargée d'accepter ou non le prêt », après avoir constaté que les trois établissements de crédit sollicités avaient chacun fait par de leur refus d'accorder un prêt de 250.000 € sur 15 ans au taux de 4,80%, soit les caractéristiques stipulées dans la condition suspensive, ce dont il résultait qu'il appartenait aux époux X..., vendeurs, de rapporter la preuve que les époux Y... avaient empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a inversé la charge de la preuve, violant ainsi les articles 1178 et 1315 du Code civil ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, aux termes de la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulée entre les époux X... et les époux Y..., ces derniers devaient solliciter un prêt d'un montant maximum de 250.000 €, d'une durée minimum de remboursement de 15 ans et d'un taux nominal d'intérêt maximum de 4,8% l'an hors assurance ; que la cour d'appel a constaté que dans une lettre du 3 octobre 2008, une attestation du 18 septembre 2008 et une attestation du 2 juillet 2008, les banques BNP, Société Générale et Crédit Lyonnais avaient respectivement attesté avoir refusé un « prêt de 250.000 € sur 15 ans maximum au taux de 4,80% » ; qu'en jugeant néanmoins que ces documents ne justifiaient pas du respect par les époux Y... des exigences contractuellement prévues, la cour d'appel les a dénaturés, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, DE QUATRIEME PART, faute de stipulation contraire, la justification de l'accomplissement des démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt demandé dans les conditions et le délai impartis par la promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive n'est assortie d'aucun délai propre ; que cette justification peut résulter d'éléments postérieurs à l'expiration du délai d'obtention de ce prêt ; qu'en écartant les attestations des établissements de crédit faisant état de leur refus de consentir aux époux Y... un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse synallagmatique de vente conclue avec les époux X..., au motif impropre que cette justification aurait été tardive, tandis que la preuve de l'accomplissement des démarches nécessaires à l'obtention du prêt n'était enfermée dans aucun délai, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code civil ;
ALORS QUE, ENFIN, faute de mise en demeure en temps utile par les époux X..., le défaut de justification du dépôt dans le délai imparti des dossiers de demandes de prêt auprès des établissements de crédits sollicités était indifférent, dès lors que les époux Y... avaient justifié en outre de la non-obtention du prêt par lettre recommandée avec avis de réception adressée avant l'expiration du délai de trois jours suivant le 8 juillet 2008 ; que la cour d'appel a ainsi statué par un motif impropre à justifier légalement sa décision de retenir que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt devait être réputée défaillie par la faute des époux Y... ; qu'elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du Code civil.
