LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 19 avril 2011), que par acte sous seing privé du 4 janvier 2007, la communauté de communes du Val de Tave (la communauté de communes) a conclu avec la SCI NEB (la SCI) une promesse synallagmatique de vente d'une parcelle ; que par lettre du 5 avril 2007, la communauté de communes a informé la SCI de la rupture du contrat au motif que celle-ci avait bouleversé l'économie générale du terrain, ravagé la végétation, commencé les travaux de construction sans permis, et n'avait pas réalisé les travaux auxquels elle était autorisée ; que la SCI a assigné la communauté de communes aux fins d'obtenir notamment la réalisation forcée de la vente ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire que la rupture de la promesse est à ses torts, de la débouter de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à payer à la communauté de communes la somme de 2 000 euros au titre de la remise en état des lieux, alors selon le moyen :
1/ qu'il appert des constatations mêmes de l'arrêt que la société NEB s'était vue conférer la jouissance du bien à compter du 1er janvier 2007, ainsi que l'autorisation expresse d'effectuer «les travaux de construction nécessaires à son activité», en l'occurrence l'édification d'une centrale à béton ; qu'en considérant néanmoins que le remaniement préalable du site, comprenant le déboisement et le terrassement de la parcelle, supposait une autorisation expresse, sans faire apparaître en quoi ces travaux n'étaient pas compris dans le périmètre général de l'autorisation donnée à la SCI NEB, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, violés ;
2/ que seul un manquement aux obligations nées du contrat peut justifier sa résolution ; qu'en l'espèce, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel relève que les travaux de défrichement et de déboisement accomplis par la société NEB seraient contraires à l'article UE 13 du règlement de zone et auraient supposé le dépôt préalable d'un permis de construire ; que cependant, à supposer que la SCI NEB ait effectivement manqué aux obligations légales qui étaient les siennes au regard des règles d'urbanisme applicables aux travaux par elle accomplis, la cour ne fait nullement ressortir en quoi les infractions reprochées à la SCI NEB permettraient de caractériser l'inexécution de l'une ou l'autre des obligations nées de la promesse de vente du 4 janvier 2007, ce en quoi sa décision n'est pas légalement justifiée au regard des articles 1131 et 1184 du code civil, de plus fort violés ;
3/ que seule la gravité du comportement d'une partie à un contrat, qu'il appartient au juge d'apprécier, peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale, à ses risques et périls, sans intervention judiciaire préalable ; qu'en l'espèce, l'arrêt se borne à constater, à la charge de la SCI NEB, un certain nombre de manquements dont elle déduit, immédiatement et sans autre examen, le bien-fondé de la décision de la communauté de communes du Val de Tave de mettre fin unilatéralement au contrat ; qu'en statuant de la sorte, sans constater, ni a fortiori justifier, que les manquements imputés à la SCI NEB et résidant essentiellement dans l'accomplissement de travaux dans l'attente du transfert de propriété, étaient d'une gravité telle qu'ils justifiaient la résolution du contrat de vente et partant le refus de transférer la propriété du bien en cause, ce nonobstant la circonstance, relevée par la cour, que ces travaux avaient été accomplis au su du représentant de la communauté de communes du Val de Tave, demeuré passif jusqu'à leur achèvement, la cour d'appel prive de nouveau sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, violés ;
4/ que si la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale, à ses risques et périls, cette faculté de résiliation doit être exercée de bonne foi ; que dès lors que la société NEB mettait clairement en doute la bonne foi de la communauté de communes du Val de Tave, la cour se devait de rechercher si cette condition était remplie, eu égard notamment à la circonstance que le représentant de la communauté de communes avait assisté sans mot dire à l'accomplissement des travaux litigieux et au fait que les travaux de déboisement et de remaniement du site avaient été opérés, non dans un site naturel, mais dans un site industriel destiné à recevoir une centrale à béton à la construction de laquelle la SCI NEB avait d'ailleurs été autorisée dans l'attente du transfert de propriété ; qu'à cet égard encore, l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des article 1134 et 1184 du code civil ;
5/ que dès lors que c'est au vu de la totalité des manquements qu'ils ont cru pouvoir imputer à la SCI NEB que les juges du fond ont estimé que la communauté de communes du Val de Tave était fondée à mettre fin au contrat, le grief pris du défaut de production, par la SCI NEB, de l'attestation d'assurance contractuellement prévue ne saurait conférer à lui seul une base légale à la décision, au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la SCI n'avait jamais justifié de son assurance et relevé que les travaux qu'elle avait entrepris étaient contraires à l'article UE 13 du règlement de zone et n'avaient pas été régularisés par une autorisation administrative, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces manquements justifiaient la rupture unilatérale du contrat et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI NEB aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI NEB à payer à la communauté de communes du Val de Tave la somme de 2 500 euros ;rejette la demande de la SCI NEB ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société Neb.
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la rupture de la promesse synallagmatique de vente du 4 janvier 2007 aux torts exclusifs de la SCI NEB et, en conséquence, débouté celle-ci de ses demandes tendant à la réalisation forcée de la vente, à l'indemnisation de son préjudice et à la restitution des acomptes mensuels, ensemble condamné la SCI NEB à payer à la la Communauté de communes du Val de Tave la somme de 2.000 euros au titre de la remise en état des lieux ;
AUX MOTIFS QUE l'acte du 4 janvier 2007 prévoit notamment que : « De convention expresse entre les parties, L'ACQUEREUR aura la jouissance du BIEN objet des présentes depuis le 1er janvier 2007, le VENDEUR autorisant expressément L'ACQUEREUR à effectuer les travaux de construction nécessaires à son activité, à condition de faire assurer le bien au préalable et aux frais exclusifs de L'ACQUEREUR. L'ACQUEREUR devra produire au VENDEUR une attestation d'assurance dans les plus brefs délais. (…) » ; que la SCI NEB n'a jamais justifié de son assurance ; qu'encore à ce jour il n'est produit aucune autre attestation d'assurance que celles de la responsabilité décennale et de la responsabilité civile de la société ALES BETON qui n'et pas le cocontractant et dont il ne résulte' pas qu'elles garantissent la responsabilité de l'appelante ; qu'il résulte du constat de Maître Y..., huissier de justice à BAGNOLS-sur-CEZE, du 17 avril 2007 que la parcelle est défrichée, qu'il s'y trouve une baraque de chantier et à proximité des troncs jonchant le sol, l'absence totale d'arbres et d'arbustes ; que du constat de Maître Z..., huissier de justice à UZES, du 26 novembre 2007, il résulte que la parcelle a été déboisée sur 91 mètres de long et 86 mètres de large, que le terrain est plat, que sur la parcelle déboisée il y a six ferrailles de point d'alignement qui sortent du sol et un trou d'environ 80 m² ; que ces travaux sont contraires à l'article UE 13 du règlement de zone ; que vainement l'appelante qualifie ces travaux de préparatoires alors que pour être retenus comme tels il eût fallu qu'ils fussent en relation avec un permis de construire ; que le remaniement du site n'est pas expressément autorisé par la convention du 4 janvier 2007 qui était encore la propriété du vendeur, le contrat stipulant le transfert de propriété à la signature de l'acte authentique ; qu'il n'est ni expressément ni implicitement régularisé par une autorisation administrative ; qu'au regard des manquements constatés, la la Communauté de communes du Val de Tave était fondée à mettre fin au contrat ; que si les travaux reprochés à la SCI NEB ne peuvent être fondés sur le contrat ni sur une autorisation administrative, il ressort des nombreuses attestations produites par l'appelante qu'ils ont été réalisés au su des représentants de la communauté du Val de Tave demeurés passifs jusqu'au constat du remaniement complet du site ; qu'ils n'en constituent pas moins un dommage qui doit être réparé par l'allocation de la somme de 2.000 € ;
ALORS QUE, D'UNE PART, il appert des constatations mêmes de l'arrêt que la société NEB s'était vue conférer la jouissance du bien à compter du 1er janvier 2007, ainsi que l'autorisation expresse d'effectuer « les travaux de construction nécessaires à son activité », en l'occurrence l'édification d'une centrale à béton ; qu'en considérant néanmoins que le remaniement préalable du site, comprenant le déboisement et le terrassement de la parcelle, supposait une autorisation expresse, sans faire apparaître en quoi ces travaux n'étaient pas compris dans le périmètre général de l'autorisation donnée à la SCI NEB, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, violés ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, seul un manquement aux obligations nées du contrat peut justifier sa résolution ; qu'en l'espèce, pour statuer comme elle l'a fait, la cour relève que les travaux de défrichement et de déboisement accomplis par la société NEB seraient contraires à l'article UE13 du règlement de zone et auraient supposé le dépôt préalable d'un permis de construire ; que cependant, à supposer que la SCI NEB ait effectivement manqué aux obligations légales qui étaient les siennes au regard des règles d'urbanisme applicables aux travaux par elle accomplis, la cour ne fait nullement ressortir en quoi les infractions reprochées à la SCI NEB permettraient de caractériser l'inexécution de l'une ou l'autre des obligations nées de la promesse de vente du 4 janvier 2007, ce en quoi sa décisions n'est pas légalement justifiée au regard des articles 1131 et 1184 du Code civil, de plus fort violés ;
ALORS QUE DE TROISIEME PART et surtout, seule la gravité du comportement d'une partie à un contrat, qu'il appartient au juge d'apprécier, peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale, à ses risques et périls, sans intervention judiciaire préalable ; qu'en l'espèce, l'arrêt se borne à constater, à la charge de la SCI NEB, un certain nombre de manquements dont elle déduit, immédiatement et sans autre examen, le bien-fondé de la décision de la Communauté de communes du Val de Tave de mettre fin unilatéralement au contrat ; qu'en statuant de la sorte, sans constater, ni a fortiori justifier, que les manquements imputés à la SCI NEB et résidant essentiellement dans l'accomplissement de travaux dans l'attente du transfert de propriété, étaient d'une gravité telle qu'ils justifiaient la résolution du contrat de vente et partant le refus de transférer la propriété du bien en cause, ce nonobstant la circonstance, relevée par la Cour, que ces travaux avaient été accomplis au su du représentant de la Communauté de communes du Val de Tave, demeuré passif jusqu'à leur achèvement, la cour prive de nouveau sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, violés ;
ALORS QUE DE QUATRIEME PART si la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale, à ses risques et périls, cette faculté de résiliation doit être exercée de bonne foi ; que dès lors que la société NEB mettait clairement en doute la bonne foi de la Communauté de communes du Val de Tave (cf. ses dernières écritures, notamment p.11, § 3), la cour se devait de rechercher si cette condition était remplie, eu égard notamment à la circonstance que le représentant de la Communauté de communes avait assisté sans mot dire à l'accomplissement des travaux litigieux et au fait que les travaux de déboisement et de remaniement du site avaient été opérés, non dans un site naturel, mais dans un site industriel destiné à recevoir une centrale à béton à la construction de laquelle la SCI NEB avait d'ailleurs été autorisée dans l'attente du transfert de propriété ; qu'à cet égard encore, l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des article 1134 et 1184 du Code civil ;
ET ALORS QUE, ENFIN, dès lors que c'est au vu de la totalité des manquements qu'ils ont cru pouvoir imputer à la SCI NEB que les juges du fond ont estimé que la Communauté de communes du Val de Tave était fondée à mettre fin au contrat, le grief pris du défaut de production, par la SCI NEB, de l'attestation d'assurance contractuellement prévue ne saurait conférer à lui seul une base légale à la décision, au regard des articles 1134 et 1184 du code civil.
