LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux sociétés Racle Colin et associés, et Pasquier-Boichard-Viennet du désistement de leur pourvoi en tant que dirigé à l'encontre de M. X... ;
Sur le moyen unique :
Vu les articles 14 et 22 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 dans sa rédaction issue du décret n° 2005-973 du 10 août 2005 ;
Attendu que si chaque feuille d'un acte authentique doit être paraphée par le notaire et les signataires de l'acte sous peine de nullité de celles non paraphées, cette exigence ne vise pas les annexes ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'ayant acquis par acte du 3 mai 2006 établi par la SCP Pasquier Boichard, avec la participation de la SCP Racle Colin et associés, toutes deux titulaires d'un office notarial, un ensemble immobilier, propriété de M. X..., la SCI Tech Immo a sollicité la résolution de cette vente et recherché la responsabilité des notaires au motif qu'au moment de la vente, elle n'avait pas eu connaissance d'une servitude d'alignement frappant le bien vendu ;
Attendu que pour retenir que la SCI Tech Immo avait acquis le bien sans savoir que les restrictions à son droit d'en disposer étaient infiniment plus importantes que ce dont elle avait été avisée, l'arrêt énonce que l'ensemble des feuilles tant de l'acte que de ses annexes devaient être paraphé sous peine de nullité des feuilles non paraphées et en déduit que, dans ces conditions, le notaire ne fait pas la preuve, faute de paraphe, de ce que la SCI Tech Immo avait eu connaissance, avant sa signature de l'acte notarié, du plan cadastral sur lequel figure le tracé de la servitude d'alignement frappant la parcelle vendue ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a :- après avoir constaté que de la note de renseignements d'urbanisme transmise par la mairie de Besançon aux notaires, seule la lettre susvisée du 10 février 2006 et le plan susdit numéroté 1 ont été paraphés, notamment, par la SCI Tech Immo et Jean X..., déclaré en conséquence nulles et inopposables à la SCI Tech Immo les autres pages de ladite note ; - dit que la SCP Racle et Colin et la SCP Pasquier-Boichard sont responsables des différents manquements ci-dessus relevés dans les motifs du présent arrêt à leurs devoirs de conseil et d'information, notamment de la SCI Tech Immo, acquéreur, ainsi qu'à leur obligation d'établir un acte efficace ; - débouté tant la SCP Racle et Colin que la SCP Pasquier-Boichard de leurs demandes de dommages-intérêts ; avant dire droit sur le préjudice subi par la SCI Tech Immo, ordonné une expertise, l'arrêt rendu le 29 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar ;
Condamne la SCI Tech Immo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Racle Colin et associés et la société Pasquier-Boichard-Viennet.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement, d'AVOIR déclaré nulles et inopposables à la SCI TECH IMMO les pages de la note d'urbanisme transmise par la mairie de Besançon aux notaires, autres que la lettre du 10 février 2006 et le plan numéro 1 et d'AVOIR dit que la SCP RACLE COLIN et ASSOCIES et la SCP PASQUIER-BOICHARD étaient responsables de divers manquements à leurs devoirs de conseil et d'information ainsi qu'à leur obligation d'établir un acte efficace ;
AUX MOTIFS QUE les notaires estiment que rien n'oblige à ce que les différentes pièces constituant les annexes soient paraphées ; que leur position n'est pas conforme aux textes en vigueur ; que l'acte et les annexes sont établis sur support papier ; que le décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires stipule notamment en son article 14 du chapitre II (« actes établis sur support papier »), dans sa version modifiée par le décret n° 2005-973 du 10 août 2005 applicable à compter du 1er février 2006 : « chaque feuille est paraphée par le notaire et les signataires de l'acte sous peine de nullité des feuilles non-paraphées. Toutefois, si les feuilles de l'acte et, le cas échéant, de ses annexes sont, lors de la signature par les parties, réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition, il n'y a pas lieu de les parapher ; il n'y a pas lieu non plus d'apposer sur les annexes la mention prévue au premier alinéa de l'article 22 » ; que les articles 21 et 22 du Titre IV du même décret relatif aux annexes stipulent quant à eux, dans leur version modifiée par le décret n° 2005-973 du 10 août 2005 applicable à compter du 1er février 2006 : Article 21 « l'acte notarié porte mention des documents qui lui sont annexés ; les procurations sont annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte. Dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes » ; Article 22 « lorsque l'acte est établi sur support papier, les pièces annexées à l'acte sont revêtues d'une mention constatant cette annexe et signée par le notaire. Lorsque l'acte est établi sur support électronique, les pièces annexées sont indissociablement liées à l'acte auquel elles se rapportent. La signature électronique du notaire en fin d'acte vaut également pour ses annexes » ; qu'en l'espèce les feuilles de l'acte et de ses annexes n'étaient pas réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition ; que d'ailleurs, si tel avait été le cas lors de la signature dudit acte par les parties, on ne voit mal pourquoi leur paraphe a été apposé sur l'ensemble des feuilles de l'acte lui-même ; qu'en conséquence l'ensemble des feuilles tant de l'acte que de ses annexes devaient être paraphées, sous peine de nullité des feuilles non paraphées ; que la nécessité de le faire également pour les annexes résulte simplement de la formule ci-après du texte réglementaire : « toutefois si les feuilles de l'acte et, le cas échéant, de ses annexes sont, lors de la signature par les parties, réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition, il n'y a pas lieu de les parapher ; qu'a contrario, cela devient : si les feuilles de l'acte et, le cas échéant, de ses annexes ne sont pas, lors de la signature par les parties, réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition, il y a lieu de les parapher ; que l'alinéa précédent du texte, énonçant que « chaque feuille est paraphée par le notaire et les signataires de l'acte sous peine de nullité des feuilles non paraphées » n'exclut nullement les feuilles des annexes de la nécessité du paraphe ; enfin que rien, dans le cadre du titre IV exclusivement consacré aux annexes, ne vient contredire que lesdites annexes doivent être paraphées dans les termes susvisés ; que dans ces conditions, les notaires ne font pas la preuve, faute de paraphe et de tout autre mode de preuve, de ce que la SCI TECH IMMO a eu connaissance, avant sa signature de l'acte notarié, du plan cadastral susdit numéro 2 sur lequel figure le tracé de la servitude d'alignement frappant la parcelle 207 ; qu'en outre, au regard de la contradiction manifeste entre les deux plans dont seul le premier a été paraphé, la moindre des obligations incombant à un notaire aurait été d'attirer l'attention des signataires de l'acte authentique, à commencer par l'acquéreur ; que vainement recherche-t-on un quelconque avertissement à cet égard ; que les diverses fautes commises par les notaires sont ainsi flagrantes ; que leur conséquence est que la SCI TECH IMMO a acquis un bien immobilier sans savoir que les restrictions à son droit de disposer du bien étaient infiniment plus importantes que ce dont elle avait été avisé au seul vu de la lettre de la mairie de Besançon et du plan susdit numéroté 1 ; que le préjudice subi consiste notamment en une perte de chance pour la SCI TECH IMMO de pouvoir refuser de souscrire l'acquisition projetée au vu de cet élément si elle l'avait connu de la parcelle de son état réel ;
ALORS QUE si chaque page de l'acte authentique doit être paraphée par le notaire et les signataires de l'acte sous peine de nullité de celles non paraphées, cette exigence ne vise pas les annexes, qui doivent simplement être revêtues d'une mention constatant ces annexes et signées du notaire ; qu'en jugeant, pour considérer que les notaires ne pouvaient se prévaloir de l'existence du plan cadastral n° 2 sur lequel figurait le tracé de la servitude d'alignement, annexé à l'acte authentique, et retenir un manquement à leur devoir d'information et de conseil, que « l'ensemble des feuilles de l'acte de vente et de ses annexes devaient être paraphées, sous peine de nullité des feuilles non paraphées » (arrêt p.7, §13), la Cour d'appel a violé les articles 14 et 22 du décret du 26 novembre 1971.
