LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer recevable l'intervention volontaire de M. X... et condamner la SCI Méré gare (la société) à lui verser une somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt attaqué énonce que la société lui a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain déjà proposé à la vente et même vendu par suite de la levée d'option, qu'elle a donc été déloyale et lui a causé un préjudice moral ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société alléguant que la promesse était devenue caduque, faute d'avoir été réitérée par acte authentique dans le délai de validité et que cette caducité enlevait tout droit à agir à M. X... au sens de l'article 329 du code de procédure civile en même temps que tout fondement à ses demandes, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;
Attendu, encore, qu'il n'y pas lieu de statuer sur le premier moyen qui n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Attendu, enfin, que les dépens seront partagés entre la SCI Méré gare, qui succombe à l'égard de M. Y... et de la SCI Aviso, et M. X... ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare recevable l'intervention volontaire de M. X... et condamne la SCI Méré gare à lui régler la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 20 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par la SCI Méré Gare et par M. X... ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Méré Gare ; la condamne à verser à M. Y... et à la SCI Aviso la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils, pour la société Méré Gare.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que la vente intervenue entre la SCI MERE GARE et la SCI AVISO était parfaite et enjoint en conséquence à celles-ci de signer l'acte authentique de vente devant le notaire initialement prévu avec paiement du prix fixé dans la promesse et ce, à peine d'astreinte,
aux motifs que la promesse unilatérale de vente litigieuse conclue le 10 août 2005 était consentie pour une durée expirant le 15 février 2006, étant précisé toutefois que si, à cette date, tous les documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivraient la date à laquelle le notaire recevrait la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours (soit jusqu'au 15 mars 2006), que l'acte stipulait que la réalisation de la promesse devait avoir lieu soit par la signature de l'acte définitif soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire avant le 15 mars 2006, suivie de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivants ; qu'il était prévu qu'au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans les cas et délais mentionnés le bénéficiaire serait de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure, que les conditions suspensives stipulées à l'acte devaient être réalisées dans le délai de validité de la promesse, qu'au cas où l'une des conditions ne serait pas réalisée aux dates convenues, la promesse devait être considérée comme nulle sans indemnité de part et d'autre, sauf les pénalités convenues à l'encontre de l'acquéreur n'ayant pas respecté les obligations mises à sa charge, que, toutefois, le délai devait être automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique (note d'urbanisme, certificat d'urbanisme, état hypothécaire), la date d'expiration du délai n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, que dans une promesse unilatérale de vente, l'option peut être levée par le mandataire du bénéficiaire, que par lettre du 25 janvier 2006, le notaire de M. Pascal Y... faisait part au notaire de la SCI MERE GARE que ce dernier souhaitait réaliser l'acquisition en constituant une société civile avec son fils, qu'il sollicitait ensuite la confirmation des références cadastrales et l'adresse du lot devant être acquis pour compléter l'autorisation de domiciliation, que, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, cette lettre manifeste la volonté d'acquérir, qu'elle contient la précision que l'acquéreur sera une SCI et non M. Pascal Y..., que cette volonté se trouve d'ailleurs confirmée par le contenu d'une lettre du même notaire du 2 février 2006 demandant de prévoir un rendez-vous de signature au cours de la deuxième quinzaine de mars, de retenir une date pour le rendez-vous de signature et d'établir la prorogation du compromis de vente, que la SCI MERE GARE a accepté de reporter la signature de l'acte authentique au 15 mars 2006, que le notaire de M. Pascal Y... a avisé, à plusieurs reprises (2 février, 16 février, 3 mars 2006) le notaire de la SCI MERE GARE de sa difficulté à obtenir les références cadastrales du lot et la SCI AVISO en a également fait part à la SCI MERE GARE (courrier du 27 février 2006), que le notaire de la SCI MERE GARE ne les a transmises que par lettre du 7 mars 2006, que le notaire rédacteur (de la SCI MERE GARE) n'a fait parvenir son projet d'acte que le 17 mars 2006, que le non respect de la date limite du 15 mars 2006 est lié à l'établissement de l'acte, la date d'expiration du délai n'étant pas dans ce cas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, que compte tenu de la levée d'option dans le délai et de ce que le notaire rédacteur a établi l'acte après le 15 mars 2006, date qui en l'occurrence n'avait pas un caractère extinctif, la SCI AVISO est fondée à faire constater qu'il y a vente parfaite,
1°) alors qu' en omettant de rechercher si le notaire du bénéficiaire de la promesse avait reçu mandat exprès de lever l'option au nom de son client ou si celui-ci avait ratifié l'acte accompli sans pouvoir par son notaire dans le délai de validité de la promesse, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1985, 1988 et 1998 du Code civil,
2°) alors qu' en énonçant que la lettre du notaire de M. Y... en date du 25 janvier 2006 manifestait la volonté du bénéficiaire de la promesse de faire acquérir le terrain par la SCI AVISO, substituée dans ses droits, la Cour d'appel a dénaturé ladite lettre qui faisait état non pas d'une volonté ferme et précise du bénéficiaire de conclure aux conditions de la promesse mais d'une simple intention, la société que l'intéressé entendait substituer dans ses droits n'étant pas encore constituée, et qu'elle a par là même violé l'article 1134 du Code civil,
3°) alors qu' en énonçant que la lettre du même notaire du 2 février 2006 confirmait la volonté du bénéficiaire de la promesse de lever l'option et d'acquérir le terrain, la Cour d'appel a dénaturé également ladite missive qui, en sollicitant la « prorogation du compromis de vente », admettait nécessairement que la levée d'option était encore à venir et qu'elle a derechef violé l'article 1134 du Code civil,
4°) alors que la Cour d'appel a laissé sans réponse les conclusions de l'exposante soulignant que la levée d'option n'avait pas pu intervenir avant l'expiration du délai de validité de la promesse prorogé jusqu'au 15 mars 2006, le bénéficiaire de la promesse n'ayant obtenu le prêt nécessaire au financement de l'opération que début mai 2006, et qu'elle a ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi reproche encore à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'intervention volontaire de M. Jean Pierre X... et condamné la société exposante à lui payer une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts,
aux motifs que, d'une part, M. X... a intérêt à intervenir dans l'instance opposant la SCI MERE GARE à M. Y... et la SCI AVISO, dans la mesure où l'intimée ne lui a pas indiqué au moment de lui consentir une promesse de vente que le même bien avait déjà fait l'objet d'une promesse et que sa situation dépendait de la décision à venir concernant le sort de la première promesse et que, d'autre part, en signant au profit de l'intéressé, le 7 février 2007, une promesse unilatérale de vente d'un terrain déjà proposé à M. Pascal Y... et même vendu par suite de la levée d'option, la SCI MERE GARE a été déloyale et lui a causé un préjudice moral pouvant être évalué à 3000 €,
alors que la Cour d'appel n'a pas ainsi répondu aux conclusions de l'exposante soulignant que la promesse du 7 février 2007 était devenue caduque, faute d'avoir été réitérée par acte authentique dans le délai de validité de la promesse expirant le 8 mai 2007, et que cette caducité enlevait tout droit à agir à Monsieur X... au sens de l'article 329 du Code de procédure civile en même temps que tout fondement à ses demandes et qu'elle a ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile.
